Neváhajte nás kontaktovať s akýmikoľvek otázkami o kúpe nehnuteľnosti.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Vedúci oddelenia predaja nehnuteľností
Oceňovanie nehnuteľností Mníchov - Váš sprievodca oceňovaním nehnuteľností
Predaj, dedičstvo, rozvod, vyhlásenie o majetku alebo financovanie. Najmä v prostredí s vysokými cenami, akým je Mníchov, môže nepresné ocenenie rýchlo viesť k finančným stratám alebo zdĺhavým procesom predaja. Metóda majetkovej hodnoty je jednou z najdôležitejších metód oceňovania - najmä v prípade individuálne riešených domov, víl alebo špeciálnych nehnuteľností, pre ktoré neexistujú priame porovnávacie hodnoty. Mr. Lodge, realitný maklér v Mníchove už viac ako 30 rokov, je jedným z najskúsenejších hráčov na mníchovskom trhu s nehnuteľnosťami. Vďaka dôkladnej znalosti trhu, spoľahlivému poradenstvu a presnej metodike oceňovania poskytujeme majiteľom podporu od prvotného ocenenia až po úspešný predaj. V tomto článku vysvetľujeme, čo charakterizuje metóda ocenenia majetku, kedy sa používa - a prečo je profesionálna podpora kľúčová.
Obsah:
1 Čo je metóda hodnoty majetku?
Metóda hodnoty majetku je postup stanovenia hodnoty majetku, pri ktorom sa určuje hodnota majetku. "Na rozdiel od porovnávacej metódy alebo metódy výnosovej hodnoty, ktoré vychádzajú z trhových cien porovnateľných nehnuteľností alebo z príjmov z prenájmu, metóda asset value sa zameriava na skutočné zložky nehnuteľnosti: hodnotu pozemku (land value) a hodnotu budovy na základe výrobných nákladov," vysvetľuje konateľ spoločnosti Mr. Lodge Norbert Verbücheln. Tento postup je v Nemecku upravený vyhláškou o oceňovaní majetku (ImmoWertV) a zabezpečuje, aby sa oceňovanie vykonávalo podľa jednotných noriem.
Niektorí majitelia sa pýtajú, či sa pri tomto procese zohľadňuje aj poloha nehnuteľnosti. Áno, je to tak. Lokalita vstupuje priamo do výpočtu hodnoty pozemku prostredníctvom štandardnej hodnoty pozemku. Okrem toho sa používa faktor trhovej úpravy ( známy aj ako faktor hodnoty majetku) na úpravu vypočítanej hodnoty na predajné ceny, ktoré sa môžu v príslušnom regióne skutočne realizovať. Týmto spôsobom sa na výsledku metódy hodnoty majetku podieľa kvalita lokality aj aktuálne trhové podmienky.
2 Ako funguje metóda hodnoty majetku
Pri metóde hodnoty majetku sa hodnota nehnuteľnosti vypočíta od začiatku v niekoľkých krokoch. Profesionáli - skúsení realitní makléri ako Mr. Lodge - zvyčajne vykonávajú tieto kroky:
- Určenie hodnoty pozemku: Najprv sa vypočíta hodnota pozemku. Ide o vynásobenie plochy pozemku oficiálnou štandardnou hodnotou pozemku na meter štvorcový v tejto lokalite. Štandardnú hodnotu pozemku určuje miestna odborná komisia z údajov o skutočných predajoch a každoročne ju zverejňuje.
- Vypočítajte výrobné náklady budovy: Ďalším krokom je odhad bežných výrobných nákladov budovy, t. j. nákladov, ktoré by v čase ocenenia vznikli pri porovnateľnej novostavbe nehnuteľnosti. Do výpočtu sa zahrnie kvalita stavby, vybavenie a veľkosť. Oceňovatelia často používajú štandardizované tabuľky (napr. NHK 2010) a upravujú ich podľa aktuálnej cenovej úrovne výstavby.
- Hodnota stavebného majetku a vekové odpisy: Predbežná hodnota stavebného majetku sa vypočíta z výrobných nákladov. Od tejto hodnoty sa odpočítajú zníženia hodnoty, napríklad prostredníctvom vekového odpisu (vek a opotrebenie budovy). Starší dom je preto v porovnaní s novou budovou rovnakého typu diskontovaný.
- Predbežná hodnota majetku: Pripočítaním upravenej hodnoty majetku budovy k hodnote pozemku získate predbežnú hodnotu majetku nehnuteľnosti (známu aj ako čistá hodnota majetku). Táto hodnota odráža súčasné reprodukčné náklady budovy plus hodnotu pozemku.
- Trhová úprava: Nakoniec sa predbežná hodnota majetku vynásobí faktorom trhovej úpravy, čím sa získa konečná hodnota majetku (trhová hodnota). Tento faktor sa odvodzuje z údajov o nákupných cenách a upravuje vypočítané náklady na trhovú realitu. Ak sú napríklad skutočné predajné ceny v Mníchove výrazne vyššie ako vypočítané hodnoty aktív, faktor bude väčší ako 1 (a naopak).
Poznámka: Skúsení realitní makléri často kombinujú niekoľko metód oceňovania s cieľom nájsť optimálnu ponukovú cenu. Aj keď je metóda hodnoty aktív hlavnou metódou, profesionáli sa na overenie výsledku paralelne pozerajú na porovnateľné predaje a výnosy z prenájmu. Týmto spôsobom zabezpečia, že stanovená hodnota je realizovateľná aj na trhu.
3 Kedy sa používa metóda hodnoty majetku?
Jedinečné rodinné domy obývané vlastníkmi bez porovnateľných nehnuteľností sa často oceňujú metódou hodnoty majetku, pretože môžu chýbať údaje na porovnanie trhu. Metóda hodnoty majetku sa používa predovšetkým v prípadoch, keď neexistujú žiadne porovnateľné prípady predaja alebo je ich len niekoľko. Typické scenáre sú
- Samostatne stojace rodinné domy a vily obývané vlastníkmi: Najmä individuálne nehnuteľnosti, pri ktorých neexistuje žiadna štandardná nehnuteľnosť na porovnanie.
- Špeciálne budovy: Napríklad pamiatkovo chránené nehnuteľnosti, kostoly alebo školy - t. j. budovy, ktoré nie sú určené na dosahovanie zisku alebo majú jedinečný dizajn.
- Vidiecke alebo okrajové lokality: V regiónoch (alebo predtým aj na niektorých predmestiach Mníchova) s malým počtom predajov porovnateľných nehnuteľností sa skôr použije vecná hodnota, pretože metóda porovnávacej hodnoty je náročná z dôvodu nedostatku údajov.
- Špeciálne nehnuteľnosti: Napríklad budovy železničných staníc, špeciálne komerčné nehnuteľnosti alebo neobvyklé domy navrhnuté architektmi, pri ktorých sa trhové ceny výrazne líšia.
"Najmä v prípade jedinečných nehnuteľností v Mníchove, pre ktoré neexistujú priame porovnateľné nehnuteľnosti, používame metódu majetkovej hodnoty na určenie reálnej trhovej hodnoty," hovorí Norbert Verbücheln.
Pre majiteľov to znamená, že ak je vaša nehnuteľnosť veľmi individuálna alebo v okolí nie sú takmer žiadne nedávne predaje podobných nehnuteľností, metóda hodnoty majetku je často metódou voľby. V iných prípadoch - napr. pri typických vlastníckych bytoch v Mníchove - sa častejšie používa metóda porovnávacej hodnoty, pretože je k dispozícii dostatok porovnateľných cien.
4. výhody a nevýhody metódy hodnoty majetku
Ako každá metóda, aj metóda hodnoty majetku má svoje silné a slabé stránky. Tu je ich stručný prehľad:
Výhody:
- Objektívne: Vychádza z pochopiteľných parametrov (stavebné náklady, hodnota pozemku) a menej z ťažko uchopiteľných trhových očakávaní.
- Nezávislosť od prenájmu: Ideálne pre nehnuteľnosti, ktoré sa neprenajímajú alebo nevytvárajú žiadny príjem (keďže metóda kapitalizácie príjmov by sa tu nedala použiť).
- Jedinečnosť sa dá zmapovať: V tomto prípade metóda hodnoty majetku poskytuje možnosť ocenenia predovšetkým v prípade nehnuteľností, ktoré sú natoľko jedinečné, že chýbajú porovnateľné ceny.
Nevýhody:
- Blízkosť trhu sa líši: Bez úpravy sa vypočítaná hodnota majetku môže odchyľovať od skutočnej trhovej ceny. Vo veľmi vyhľadávaných mestách, ako je napríklad Mníchov, sú trhové ceny často vyššie ako čistá hodnota aktív.
- Zložitosť: Považuje sa za najnáročnejšiu zo štandardizovaných metód. Musí sa správne zohľadniť mnoho parametrov (index stavebných nákladov, faktory odpisov, trhové faktory) - chyby majú priamy vplyv na výsledok.
- Požiadavky na údaje: Vyžaduje si podrobnú dokumentáciu (plány budov, opis zariadení a vybavenia atď.) a aktuálne informácie o trhu a nákladoch. Ťažko vykonateľné pre neprofesionálov bez odbornej podpory.
Tip: Nesprávny odhad ceny môže mať závažné dôsledky. Stanovená príliš vysoká cena? Potom odradíte potenciálnych kupujúcich a predaj sa oneskorí, pretože informovaní kupujúci budú hľadať výhodnejšie alternatívy. Stanovíte príliš nízku cenu? Potom sa môže stať, že sa vzdáte peňazí. Starostlivé ocenenie vopred predchádza obom scenárom a zabezpečuje rýchly predaj za najlepšiu možnú cenu.
5. Osobitné črty metódy hodnoty majetku v Mníchove
Mníchov je jedným z najdrahších trhov s nehnuteľnosťami v Nemecku. To má vplyv na to, ako sa majú interpretovať výsledky metódy hodnoty nehnuteľností. Pozemky v Mníchove majú extrémne vysoké štandardné hodnoty pozemkov - v niektorých najlepších lokalitách mesta budú v roku 2024 dosahovať 10 000 EUR za meter štvorcový a viac. To znamená, že samotná hodnota pozemku tvorí veľmi veľký podiel na celkovej hodnote nehnuteľnosti.
Okrem toho je dopyt v Mníchove už roky veľmi vysoký. Kupujúci sú často ochotní zaplatiť ceny, ktoré sú výrazne vyššie ako čisté náklady na výstavbu a pozemok. V praxi to znamená, že faktory trhovej úpravy v Mníchove sú často > 1, aby sa vypočítaná hodnota majetku zvýšila na skutočné trhové ceny. V určitých obdobiach tieto faktory dokonca prudko vzrástli v dôsledku prudkého cenového a trhového vývoja, čo viedlo k vyšším hodnotám nehnuteľností (napr. v posledných desiatich rokoch do roku 2022). Hoci sa trh v súčasnosti mení, Mníchov zostáva prémiovou lokalitou.
"V meste, ako je Mníchov, s veľmi vysokou hodnotou pozemkov a dynamickým dopytom sa musí proces oceňovania nehnuteľností mimoriadne starostlivo prispôsobiť podmienkam na trhu," zdôrazňuje Norbert Verbücheln. "Naša znalosť regionálneho trhu je tu rozhodujúcou výhodou - poznáme aktuálne nákupné ceny a trendy a podľa toho môžeme upraviť vypočítanú hodnotu."
Ďalší aspekt: Mníchovské oceňovacie komisie pravidelne zverejňujú správy a údaje (štandardné hodnoty pozemkov, koeficienty hodnoty nehnuteľností atď.), ktoré sa používajú na oceňovanie v Mníchove. Tieto miestne zdroje údajov by sa rozhodne mali používať, aby sa získali presné výsledky. Štandardné hodnoty z iných regiónov často nie sú pre Mníchov vhodné. Tu sa oplatí podpora miestnych odborníkov, ktorí majú prístup k príslušným trhovým údajom a dokážu ich správne interpretovať.
6. Záver: Odborné hodnotenie s Mr. Lodgeom
Základom každého úspešného predaja je dobre podložené ocenenie nehnuteľnosti. Najmä v Mníchove, kde má ponuka a dopyt silný vplyv na ceny, by sa majitelia mali spoliehať na odborné znalosti. Mr. Lodge pracuje ako realitný maklér v Mníchove už viac ako 30 rokov a má dlhoročné skúsenosti s mníchovským trhom nehnuteľností. Vďaka komplexným znalostiam regionálneho trhu a odborným znalostiam v oblasti cien a vývoja trhu v Mníchove a okolí vám môžeme ponúknuť realistické a spoľahlivé ocenenie.
Radi vám osobne poradíme s metódou majetkovej hodnoty a alternatívnymi metódami oceňovania s cieľom určiť najlepšiu možnú cenu vašej nehnuteľnosti. Na požiadanie vám Mr. Lodge poskytne bezplatné prvotné ocenenie vašej nehnuteľnosti. Potom s vami budeme spolupracovať na vypracovaní optimálnej stratégie predaja - od ocenenia až po prezentáciu a rokovania o zmluve.
-
Prečo sa môže vypočítaná hodnota aktív odchyľovať od skutočnej trhovej ceny?
Hodnota majetku vychádza z pomeru nákladov a hodnoty pozemkov, nie priamo z aktuálnych ponukových cien. V meste ako Mníchov, kde dopyt často prevyšuje ponuku, sú skutočné trhové ceny často vyššie ako vypočítaná hodnota majetku. Z tohto dôvodu sa na prispôsobenie hodnoty aktív realite mníchovského trhu s nehnuteľnosťami používa tzv. faktor trhovej úpravy. Bez tejto korekcie by bol výsledok často príliš nízky. Naše regionálne znalosti zaručujú, že úprava je presná.</p
-
Môžem postup stanovenia hodnoty majetku vykonať sám alebo použiť online kalkulačku?
Teoreticky možno hodnotu majetku približne vypočítať, ale v praxi je metóda hodnoty majetku veľmi zložitá. Potrebujete presné znalosti stavebných nákladov, štandardných hodnôt pozemkov a aktuálnej situácie na trhu. Bez príslušných odborných znalostí a údajov môže ľahko dôjsť k chybám. V spoločnosti Mr. Lodge preto odporúčame, aby ste určenie hodnoty majetku vždy konzultovali s certifikovaným znalcom alebo skúseným realitným maklérom, aby ste sa vyhli nesprávnemu oceneniu.
-
Odkiaľ pochádzajú údaje pre ocenenie metódou hodnoty aktív?
Základom metódy hodnoty majetku sú oficiálne zdroje, ako sú štandardné mapy hodnoty pozemkov odborných komisií, štandardné výrobné náklady (napr. NHK 2010), indexy cien stavieb a faktory trhových úprav z miestnych prehľadov nákupných cien. Okrem toho sú potrebné individuálne údaje o nehnuteľnostiach, ako je rok výstavby, stav, obytná plocha a príslušenstvo. Čím presnejšie sú tieto informácie, tým presnejšie je ocenenie. Mr. Lodge vychádza z rozsiahleho súboru aktuálnych trhových údajov a kombinuje ich s dlhoročnými skúsenosťami.
-
Koľko stojí ocenenie podľa metódy hodnoty majetku?
Náklady na ocenenie metódou hodnoty majetku závisia od zložitosti a rozsahu analýzy. Jednoduché ocenenie je lacnejšie ako právne záväzné ocenenie trhovou hodnotou. Mnohé realitné kancelárie - vrátane Mr. Lodgea - však ponúkajú bezplatné prvotné ocenenie na približné stanovenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti. V prípade podrobnejšieho ocenenia, napríklad v prípade dedičstva alebo rozvodu, sa odporúča honorárne ocenenie. Transparentne vám poradíme o požadovanom rozsahu a očakávaných nákladoch.</p
-
Je metóda hodnoty majetku vhodná aj pre prenajaté nehnuteľnosti?
Prístup kapitalizácie príjmov sa zvyčajne uprednostňuje pri prenajímaných nehnuteľnostiach, pretože zohľadňuje súčasný príjem. Metóda hodnoty majetku však môže byť užitočným doplnkom, najmä ak príjem z prenájmu nie je na trhu obvyklý alebo ak je nehnuteľnosť značne závislá od jej využitia. V prípade kombinovaných foriem využitia (napr. obytných a kancelárskych priestorov) možno tiež kombinovať obe metódy, aby sa získal vyvážený obraz. Mr. Lodge individuálne vyberá metódu alebo kombináciu, ktorá najlepšie odráža reálnu trhovú hodnotu.</p
-
Ako dlho trvá ocenenie metódou hodnoty majetku?
Trvanie závisí od veľkosti nehnuteľnosti a dostupných údajov. Dobre podložené ocenenie je možné vypracovať už za niekoľko dní, ak je dokumentácia kompletná. Náročnejšie je to v prípade, že dokumenty chýbajú alebo sa nehnuteľnosť výrazne líši. V Mníchove sa musia pravidelne kontrolovať aj štandardné hodnoty pozemkov a faktory trhových úprav, aby boli aktuálne. Mr. Lodge zabezpečuje rýchle a zároveň fundované ocenenie vďaka jasne štruktúrovanému procesu.
-
Čo sa stane po hodnotení - čo odporúča Mr. Lodge?
Po ocenení s vami prediskutujeme optimálnu marketingovú stratégiu. Tá zahŕňa stanovenie realistickej ponukovej ceny, zacielenie na vhodné skupiny kupujúcich a kvalitnú prezentáciu vašej nehnuteľnosti. Prevedieme vás celým procesom predaja - od ocenenia a obhliadok až po notársky overené uzavretie. Naším cieľom je bezproblémový predaj za najlepšiu možnú cenu, prispôsobenú mníchovskému trhu. Môžete sa spoľahnúť na naše dlhoročné skúsenosti.
-
Aký je rozdiel medzi metódou hodnoty majetku a porovnávacou metódou alebo metódou kapitalizovaného zisku?
Metóda hodnoty majetku určuje hodnotu nehnuteľnosti na základe výrobných nákladov a hodnoty pozemku - t. j. podľa skutočnej hodnoty majetku. Zvyčajne sa používa v prípade obytných nehnuteľností obývaných vlastníkmi, ak nie sú k dispozícii vhodné porovnávacie údaje. Metóda porovnávacej hodnoty je založená na nedávnych kúpnych cenách podobných nehnuteľností, zatiaľ čo metóda kapitalizovanej výnosovej hodnoty je založená na očakávanom príjme z prenájmu. Každá metóda má svoje silné stránky a výber závisí od typu nehnuteľnosti a situácie na trhu. V Mr. Lodge vám poradíme, ktorá metóda je najvhodnejšia.
-
Pre ktoré nehnuteľnosti je metóda hodnoty majetku obzvlášť vhodná?
Metóda hodnoty majetku je vhodná najmä pre samostatne stojace rodinné domy, vily, špeciálne budovy alebo pamiatkovo chránené nehnuteľnosti - inými slovami, nehnuteľnosti, ktoré sa ťažko porovnávajú s inými. Metóda sa často používa aj v prípade vysoko individualizovaného vybavenia alebo neobvyklých stavebných postupov. V Mníchove sa to týka napríklad priestranných meštianskych domov alebo exkluzívnych starých budov v najlepších lokalitách. Na druhej strane, pre štandardizované kondomíniá je často vhodnejšia metóda porovnávacej hodnoty. Naši odborníci v spoločnosti Mr. Lodge pre vás vyberú správnu metódu ocenenia.</p
