Oceňovanie nehnuteľností Mníchov - Váš sprievodca oceňovaním nehnuteľností

Metóda hodnoty majetku je postup stanovenia hodnoty majetku, pri ktorom sa určuje hodnota majetku. "Na rozdiel od porovnávacej metódy alebo metódy výnosovej hodnoty, ktoré vychádzajú z trhových cien porovnateľných nehnuteľností alebo z príjmov z prenájmu, metóda asset value sa zameriava na skutočné zložky nehnuteľnosti: hodnotu pozemku (land value) a hodnotu budovy na základe výrobných nákladov," vysvetľuje konateľ spoločnosti Mr. Lodge Norbert Verbücheln. Tento postup je v Nemecku upravený vyhláškou o oceňovaní majetku (ImmoWertV) a zabezpečuje, aby sa oceňovanie vykonávalo podľa jednotných noriem.

Niektorí majitelia sa pýtajú, či sa pri tomto procese zohľadňuje aj poloha nehnuteľnosti. Áno, je to tak. Lokalita vstupuje priamo do výpočtu hodnoty pozemku prostredníctvom štandardnej hodnoty pozemku. Okrem toho sa používa faktor trhovej úpravy ( známy aj ako faktor hodnoty majetku) na úpravu vypočítanej hodnoty na predajné ceny, ktoré sa môžu v príslušnom regióne skutočne realizovať. Týmto spôsobom sa na výsledku metódy hodnoty majetku podieľa kvalita lokality aj aktuálne trhové podmienky.

Pri metóde hodnoty majetku sa hodnota nehnuteľnosti vypočíta od začiatku v niekoľkých krokoch. Profesionáli - skúsení realitní makléri ako Mr. Lodge - zvyčajne vykonávajú tieto kroky:

1. Určenie hodnoty pozemku: Najprv sa vypočíta hodnota pozemku. Ide o vynásobenie plochy pozemku oficiálnou štandardnou hodnotou pozemku na meter štvorcový v tejto lokalite. Štandardnú hodnotu pozemku určuje miestna odborná komisia z údajov o skutočných predajoch a každoročne ju zverejňuje.
2. Vypočítajte výrobné náklady budovy: Ďalším krokom je odhad bežných výrobných nákladov budovy, t. j. nákladov, ktoré by v čase ocenenia vznikli pri porovnateľnej novostavbe nehnuteľnosti. Do výpočtu sa zahrnie kvalita stavby, vybavenie a veľkosť. Oceňovatelia často používajú štandardizované tabuľky (napr. NHK 2010) a upravujú ich podľa aktuálnej cenovej úrovne výstavby.
3. Hodnota stavebného majetku a vekové odpisy: Predbežná hodnota stavebného majetku sa vypočíta z výrobných nákladov. Od tejto hodnoty sa odpočítajú zníženia hodnoty, napríklad prostredníctvom vekového odpisu (vek a opotrebenie budovy). Starší dom je preto v porovnaní s novou budovou rovnakého typu diskontovaný.
4. Predbežná hodnota majetku: Pripočítaním upravenej hodnoty majetku budovy k hodnote pozemku získate predbežnú hodnotu majetku nehnuteľnosti (známu aj ako čistá hodnota majetku). Táto hodnota odráža súčasné reprodukčné náklady budovy plus hodnotu pozemku.
5. Trhová úprava: Nakoniec sa predbežná hodnota majetku vynásobí faktorom trhovej úpravy, čím sa získa konečná hodnota majetku (trhová hodnota). Tento faktor sa odvodzuje z údajov o nákupných cenách a upravuje vypočítané náklady na trhovú realitu. Ak sú napríklad skutočné predajné ceny v Mníchove výrazne vyššie ako vypočítané hodnoty aktív, faktor bude väčší ako 1 (a naopak).

Poznámka: Skúsení realitní makléri často kombinujú niekoľko metód oceňovania s cieľom nájsť optimálnu ponukovú cenu. Aj keď je metóda hodnoty aktív hlavnou metódou, profesionáli sa na overenie výsledku paralelne pozerajú na porovnateľné predaje a výnosy z prenájmu. Týmto spôsobom zabezpečia, že stanovená hodnota je realizovateľná aj na trhu.

Jedinečné rodinné domy obývané vlastníkmi bez porovnateľných nehnuteľností sa často oceňujú metódou hodnoty majetku, pretože môžu chýbať údaje na porovnanie trhu. Metóda hodnoty majetku sa používa predovšetkým v prípadoch, keď neexistujú žiadne porovnateľné prípady predaja alebo je ich len niekoľko. Typické scenáre sú

• Samostatne stojace rodinné domy a vily obývané vlastníkmi: Najmä individuálne nehnuteľnosti, pri ktorých neexistuje žiadna štandardná nehnuteľnosť na porovnanie.
• Špeciálne budovy: Napríklad pamiatkovo chránené nehnuteľnosti, kostoly alebo školy - t. j. budovy, ktoré nie sú určené na dosahovanie zisku alebo majú jedinečný dizajn.
• Vidiecke alebo okrajové lokality: V regiónoch (alebo predtým aj na niektorých predmestiach Mníchova) s malým počtom predajov porovnateľných nehnuteľností sa skôr použije vecná hodnota, pretože metóda porovnávacej hodnoty je náročná z dôvodu nedostatku údajov.
• Špeciálne nehnuteľnosti: Napríklad budovy železničných staníc, špeciálne komerčné nehnuteľnosti alebo neobvyklé domy navrhnuté architektmi, pri ktorých sa trhové ceny výrazne líšia.

"Najmä v prípade jedinečných nehnuteľností v Mníchove, pre ktoré neexistujú priame porovnateľné nehnuteľnosti, používame metódu majetkovej hodnoty na určenie reálnej trhovej hodnoty," hovorí Norbert Verbücheln.

Pre majiteľov to znamená, že ak je vaša nehnuteľnosť veľmi individuálna alebo v okolí nie sú takmer žiadne nedávne predaje podobných nehnuteľností, metóda hodnoty majetku je často metódou voľby. V iných prípadoch - napr. pri typických vlastníckych bytoch v Mníchove - sa častejšie používa metóda porovnávacej hodnoty, pretože je k dispozícii dostatok porovnateľných cien.

Ako každá metóda, aj metóda hodnoty majetku má svoje silné a slabé stránky. Tu je ich stručný prehľad:

Výhody:

• Objektívne: Vychádza z pochopiteľných parametrov (stavebné náklady, hodnota pozemku) a menej z ťažko uchopiteľných trhových očakávaní.
• Nezávislosť od prenájmu: Ideálne pre nehnuteľnosti, ktoré sa neprenajímajú alebo nevytvárajú žiadny príjem (keďže metóda kapitalizácie príjmov by sa tu nedala použiť).
• Jedinečnosť sa dá zmapovať: V tomto prípade metóda hodnoty majetku poskytuje možnosť ocenenia predovšetkým v prípade nehnuteľností, ktoré sú natoľko jedinečné, že chýbajú porovnateľné ceny.

Nevýhody:

• Blízkosť trhu sa líši: Bez úpravy sa vypočítaná hodnota majetku môže odchyľovať od skutočnej trhovej ceny. Vo veľmi vyhľadávaných mestách, ako je napríklad Mníchov, sú trhové ceny často vyššie ako čistá hodnota aktív.
• Zložitosť: Považuje sa za najnáročnejšiu zo štandardizovaných metód. Musí sa správne zohľadniť mnoho parametrov (index stavebných nákladov, faktory odpisov, trhové faktory) - chyby majú priamy vplyv na výsledok.
• Požiadavky na údaje: Vyžaduje si podrobnú dokumentáciu (plány budov, opis zariadení a vybavenia atď.) a aktuálne informácie o trhu a nákladoch. Ťažko vykonateľné pre neprofesionálov bez odbornej podpory.

Tip: Nesprávny odhad ceny môže mať závažné dôsledky. Stanovená príliš vysoká cena? Potom odradíte potenciálnych kupujúcich a predaj sa oneskorí, pretože informovaní kupujúci budú hľadať výhodnejšie alternatívy. Stanovíte príliš nízku cenu? Potom sa môže stať, že sa vzdáte peňazí. Starostlivé ocenenie vopred predchádza obom scenárom a zabezpečuje rýchly predaj za najlepšiu možnú cenu.

Mníchov je jedným z najdrahších trhov s nehnuteľnosťami v Nemecku. To má vplyv na to, ako sa majú interpretovať výsledky metódy hodnoty nehnuteľností. Pozemky v Mníchove majú extrémne vysoké štandardné hodnoty pozemkov - v niektorých najlepších lokalitách mesta budú v roku 2024 dosahovať 10 000 EUR za meter štvorcový a viac. To znamená, že samotná hodnota pozemku tvorí veľmi veľký podiel na celkovej hodnote nehnuteľnosti.

Okrem toho je dopyt v Mníchove už roky veľmi vysoký. Kupujúci sú často ochotní zaplatiť ceny, ktoré sú výrazne vyššie ako čisté náklady na výstavbu a pozemok. V praxi to znamená, že faktory trhovej úpravy v Mníchove sú často > 1, aby sa vypočítaná hodnota majetku zvýšila na skutočné trhové ceny. V určitých obdobiach tieto faktory dokonca prudko vzrástli v dôsledku prudkého cenového a trhového vývoja, čo viedlo k vyšším hodnotám nehnuteľností (napr. v posledných desiatich rokoch do roku 2022). Hoci sa trh v súčasnosti mení, Mníchov zostáva prémiovou lokalitou.

"V meste, ako je Mníchov, s veľmi vysokou hodnotou pozemkov a dynamickým dopytom sa musí proces oceňovania nehnuteľností mimoriadne starostlivo prispôsobiť podmienkam na trhu," zdôrazňuje Norbert Verbücheln. "Naša znalosť regionálneho trhu je tu rozhodujúcou výhodou - poznáme aktuálne nákupné ceny a trendy a podľa toho môžeme upraviť vypočítanú hodnotu."
Ďalší aspekt: Mníchovské oceňovacie komisie pravidelne zverejňujú správy a údaje (štandardné hodnoty pozemkov, koeficienty hodnoty nehnuteľností atď.), ktoré sa používajú na oceňovanie v Mníchove. Tieto miestne zdroje údajov by sa rozhodne mali používať, aby sa získali presné výsledky. Štandardné hodnoty z iných regiónov často nie sú pre Mníchov vhodné. Tu sa oplatí podpora miestnych odborníkov, ktorí majú prístup k príslušným trhovým údajom a dokážu ich správne interpretovať.

Základom každého úspešného predaja je dobre podložené ocenenie nehnuteľnosti. Najmä v Mníchove, kde má ponuka a dopyt silný vplyv na ceny, by sa majitelia mali spoliehať na odborné znalosti. Mr. Lodge pracuje ako realitný maklér v Mníchove už viac ako 30 rokov a má dlhoročné skúsenosti s mníchovským trhom nehnuteľností. Vďaka komplexným znalostiam regionálneho trhu a odborným znalostiam v oblasti cien a vývoja trhu v Mníchove a okolí vám môžeme ponúknuť realistické a spoľahlivé ocenenie.

Radi vám osobne poradíme s metódou majetkovej hodnoty a alternatívnymi metódami oceňovania s cieľom určiť najlepšiu možnú cenu vašej nehnuteľnosti. Na požiadanie vám Mr. Lodge poskytne bezplatné prvotné ocenenie vašej nehnuteľnosti. Potom s vami budeme spolupracovať na vypracovaní optimálnej stratégie predaja - od ocenenia až po prezentáciu a rokovania o zmluve.