Mülk satın almakla ilgili herhangi bir sorunuz varsa lütfen bizimle iletişime geçin.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Gayrimenkul satış müdürü
Mülk değerleme Münih - Mülk değerleme rehberiniz
Satış, miras, boşanma, mal beyanı veya finansman. Özellikle Münih gibi yüksek fiyatlı bir ortamda, kesin olmayan bir değerleme hızlı bir şekilde mali kayıplara veya uzun satış süreçlerine yol açabilir. Varlık değeri yöntemi en önemli değerleme yöntemlerinden biridir - özellikle de doğrudan karşılaştırmalı değerlerin bulunmadığı bireysel olarak tasarlanmış evler, villalar veya özel mülkler için. Münih'te 30 yılı aşkın süredir emlakçılık yapan Mr. Lodge, Münih emlak piyasasının en deneyimli oyuncularından biridir. Derinlemesine piyasa bilgisi, sağlam tavsiyeler ve hassas değerleme metodolojisi ile mülk sahiplerini ilk değerlemeden başarılı bir satışa kadar destekliyoruz. Bu makalede, varlık değeri yöntemini neyin karakterize ettiğini, ne zaman kullanıldığını ve profesyonel desteğin neden çok önemli olduğunu açıklıyoruz.
İçindekiler:
1 Varlık değeri yöntemi nedir?
Varlık değeri yöntemi, bir mülkün varlık değerinin belirlendiği mülk değerini belirleme prosedürüdür. Mr. Lodge Genel Müdürü Norbert Verbücheln, "Karşılaştırılabilir mülklerin piyasa fiyatlarına veya kira gelirlerine dayanan karşılaştırmalı veya gelir değeri yöntemlerinin aksine, varlık değeri yöntemi mülkün gerçek bileşenlerine odaklanır: arazinin değeri (arsa değeri) ve üretim maliyetlerine dayanan binanın değeri" diye açıklıyor. Bu prosedür Almanya'da Mülk Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) tarafından düzenlenmekte ve değerlemelerin tek tip standartlara göre yapılmasını sağlamaktadır.
Bazı mülk sahipleri bu süreçte mülkün konumunun da dikkate alınıp alınmadığını merak ediyor. Evet, böyle bir durum söz konusudur. Konum, standart arazi değeri aracılığıyla doğrudan arazi değerinin hesaplanmasına dahil edilir. Buna ek olarak, piyasa ayarlama faktörü ( varlık değeri faktörü olarak da bilinir), hesaplanan değeri ilgili bölgede gerçekten gerçekleştirilebilecek satış fiyatlarına göre ayarlamak için kullanılır. Bu şekilde, hem konumun kalitesi hem de mevcut piyasa koşulları varlık değeri yönteminin sonucuna katkıda bulunur.
2 Varlık değeri yöntemi nasıl çalışır?
Varlık değeri yönteminde, bir mülkün değeri birkaç adımda sıfırdan hesaplanır. Profesyoneller - Mr. Lodge gibi deneyimli emlakçılar - tipik olarak aşağıdaki adımları gerçekleştirir:
- Arazi değerini belirleyin: İlk olarak mülkün arsa değeri hesaplanır. Bu, arsa alanının o konumdaki metrekare başına resmi standart arsa değeri ile çarpılmasını içerir. Standart arsa değeri, yerel uzman komitesi tarafından gerçek satış verilerinden belirlenir ve yıllık olarak yayınlanır.
- Binanın üretim maliyetlerini hesaplayın: Bir sonraki adım, binanın normal üretim maliyetlerini, yani mülkün karşılaştırılabilir yeni bir yapısının değerleme sırasında maruz kalacağı maliyetleri tahmin etmektir. İnşaat kalitesi, donatılar ve boyut hesaplamaya dahil edilir. Değerleme uzmanları genellikle standartlaştırılmış tabloları (örneğin NHK 2010) kullanır ve bunları mevcut inşaat fiyat seviyesine göre ayarlar.
- Bina varlık değeri ve yaş amortismanı: Ön bina varlıkdeğeri üretim maliyetlerinden hesaplanır. Değerdeki azalmalar, örneğin yaş amortismanı (binanın yaşı ve yıpranması) yoluyla bu değerden düşülür. Bu nedenle eski bir ev, aynı tipteki yeni bir binaya kıyasla iskonto edilir.
- Geçici varlık değeri: Düzeltilmiş bina varlık değerini arsa değerineekleyerek mülkün geçici varlık değerini (net varlık değeri olarak da bilinir) elde edersiniz. Bu, binanın mevcut yenileme maliyeti artı arazinin değerini yansıtır.
- Piyasa düzeltmesi: Son olarak, geçici varlık değeri, nihai varlık değerine (piyasa değeri) ulaşmak için bir piyasa düzeltme faktörü ile çarpılır. Bu faktör satın alma fiyatı verilerinden türetilir ve hesaplanan maliyetleri piyasa gerçeklerine göre ayarlar. Örneğin, Münih'teki gerçek satış fiyatları hesaplanan varlık değerlerinden önemli ölçüde yüksekse, faktör 1'den büyük olacaktır (veya tam tersi).
Not: Deneyimli emlakçılar optimum satış fiyatını bulmak için genellikle birkaç değerleme yöntemini birleştirir. Varlık değeri yöntemi ana yöntem olsa bile, profesyoneller sonucu doğrulamak için karşılaştırılabilir satışlara ve kira getirilerine paralel olarak bakarlar. Bu şekilde, belirlenen değerin piyasada da gerçekleştirilebilir olmasını sağlarlar.
3 Varlık değeri yöntemi ne zaman kullanılır?
Piyasa karşılaştırma verileri eksik olabileceğinden, karşılaştırılabilir mülkleri olmayan benzersiz, sahibi tarafından kullanılan müstakil evler genellikle varlık değeri yöntemi kullanılarak değerlenir. Varlık değeri yöntemi öncelikle karşılaştırılabilir satış örneklerinin olmadığı veya çok az olduğu durumlarda kullanılır . Tipik senaryolar şunlardır
- Sahibi tarafından kullanılan müstakil evler ve villalar: Özellikle karşılaştırma için standart bir mülkün bulunmadığı bireysel mülkler.
- Özel binalar: Örneğin , listelenmiş mülkler, kiliseler veya okullar - yani kar amacı gütmeyen veya benzersiz bir tasarıma sahip binalar.
- Kırsal veya çevresel konumlar: Karşılaştırılabilir mülk satışlarının az olduğu bölgelerde (veya eskiden Münih'in belirli banliyölerinde), veri eksikliği nedeniyle karşılaştırmalı değer yöntemi zor olduğundan, maddi değerin kullanılması daha olasıdır.
- Özel mülkler: Örneğin , tren istasyonu binaları, özel ticari mülkler veya piyasa fiyatlarının büyük ölçüde değiştiği sıra dışı mimar tasarımlı evler.
Norbert Verbücheln, "Özellikle Münih'te doğrudan karşılaştırma yapılabilecek bir emlak bulunmayan benzersiz mülkler için gerçekçi bir piyasa değeri belirlemek amacıyla varlık değeri yöntemini kullanıyoruz" diyor.
Mülk sahipleri için bu şu anlama geliyor: Mülkünüz çok özelse ya da yakın çevrede benzer mülklerin yakın zamanda satışı neredeyse hiç yoksa, varlık değeri yöntemi genellikle tercih edilen yöntemdir. Diğer durumlarda - örneğin Münih'teki tipik sahipli daireler - karşılaştırmalı değer yöntemi daha sık kullanılır, çünkü yeterli karşılaştırılabilir fiyatlar mevcuttur.
4. Varlık değeri yönteminin avantaj ve dezavantajları
Her yöntem gibi, varlık değeri yönteminin de güçlü ve zayıf yönleri vardır. İşte kısa bir genel bakış:
Avantajlar:
- Nesnelleştirilebilir: Anlaşılması zor piyasa beklentilerinden ziyade anlaşılabilir parametrelere (inşaat maliyetleri, arazi değeri)dayanır .
- Kiralamadan bağımsız: Kiraya verilmeyen veya gelir getirmeyen mülkler içinidealdir (gelir kapitalizasyonu yaklaşımı burada uygulanamayacağından).
- Benzersizlik haritalanabilir: Karşılaştırmalı fiyatların eksik olduğu benzersiz mülkler için bir değerleme temeli sağlar - bu, varlık değeri yönteminin ilk etapta bir değerleme seçeneği sağladığı yerdir.
Dezavantajlar:
- Pazara yakınlık değişkenlik gösterir: Ayarlamayapılmazsa, hesaplanan varlık değeri gerçek pazar fiyatından sapabilir. Münih gibi çok rağbet gören şehirlerde, piyasa fiyatları genellikle saf varlık değerinden daha yüksektir.
- Karmaşıklık: Standartlaştırılmış yöntemler arasında en zorlu olanı olarakkabul edilir. Birçok parametre (inşaat maliyet endeksi, amortisman faktörleri, piyasa faktörleri) doğru bir şekilde dikkate alınmalıdır - hataların sonuç üzerinde doğrudan etkisi vardır.
- Veri gereksinimleri: Detaylı dokümantasyon (bina planları, demirbaş ve donanımların tanımı, vb.) ve güncel piyasa ve maliyet bilgilerigerektirir. Profesyonel olmayanların profesyonel destek almadan yürütmesi zordur.
İpucu: Yanlış bir fiyat tahmini önemli sonuçlar doğurabilir. Çok yüksek mi belirlediniz? O zaman potansiyel alıcıları korkutursunuz ve satış gecikir çünkü bilinçli alıcılar daha uygun alternatifler arayacaktır. Çok mu düşük belirlediniz? O zaman parayı elden çıkarıyor olabilirsiniz. Önceden yapılacak dikkatli bir değerleme her iki senaryoyu da önler ve mümkün olan en iyi fiyattan hızlı bir satış sağlar.
5. Münih'teki varlık değeri prosedürünün özellikleri
Münih, Almanya'daki en pahalı emlak piyasalarından biridir. Bu durum, emlak değeri yönteminin sonuçlarının nasıl yorumlanacağı üzerinde etkili olmaktadır. Münih'teki arsalar son derece yüksek standart arsa değerlerine sahiptir - şehrin en iyi konumlarından bazılarında bu değerler 2024 yılında metrekare başına 10 .000 Avro ve üzerinde olacaktır. Bu, arsa değerinin tek başına bir mülkün toplam değerinin çok büyük bir bölümünü oluşturduğu anlamına gelmektedir.
Buna ek olarak, Münih'te talep yıllardır çok yüksek. Alıcılar genellikle salt inşaat ve arsa maliyetlerinden önemli ölçüde daha yüksek fiyatlar ödemeye hazırdır. Uygulamada bu, hesaplanan varlık değerini gerçek piyasa fiyatlarına yükseltmek için Münih'teki piyasa düzeltme faktörlerinin genellikle 1'den fazla olduğu anlamına gelmektedir. Hatta bazı dönemlerde bu faktörler, fiyat ve piyasa gelişimindeki patlama nedeniyle keskin bir şekilde yükselmiş ve daha yüksek emlak değerlerine yol açmıştır (örneğin 2022'ye kadar olan son on yılda). Piyasa şu anda değişkenlik gösterse de, Münih birinci sınıf bir konum olmaya devam etmektedir.
Norbert Verbücheln, "Münih gibi çok yüksek arazi değerlerine ve dinamik talebe sahip bir şehirde, mülk değerleme yöntemi piyasa koşullarına son derece dikkatli bir şekilde uyarlanmalıdır" diye vurguluyor. " Bölgesel pazar bilgimiz burada belirleyici bir avantajdır - mevcut satın alma fiyatlarını ve trendlerini biliyoruz ve hesaplanan değeri buna göre ayarlayabiliyoruz."
Bir diğer husus: Münih ekspertiz komiteleri düzenli olarak Münih'teki değerlemeler için kullanılan raporları ve verileri (standart arazi değerleri, emlak değer faktörleri vb.) yayınlamaktadır. Doğru sonuçlar elde etmek için bu yerel veri kaynakları mutlaka kullanılmalıdır. Diğer bölgelerden alınan standart değerler genellikle Münih için uygun değildir. İşte bu noktada , ilgili piyasa verilerine erişimi olan ve bunları doğru yorumlayabilen yerel uzmanların desteği işe yarar.
6. Sonuç: Mr. Lodge ile profesyonel değerleme
Sağlam temellere dayanan bir mülk değerlemesi, her başarılı satışın temelini oluşturur. Özellikle arz ve talebin fiyatlar üzerinde güçlü bir etkiye sahip olduğu Münih'te mülk sahipleri uzman bilgisine güvenmelidir . Mr. Lodge 30 yılı aşkın süredir Münih'te emlakçı olarak çalışmaktadır ve Münih emlak piyasasında uzun yıllara dayanan deneyime sahiptir. Kapsamlı bölgesel pazar bilgimiz ve Münih ve çevresindeki fiyat ve pazar gelişmeleri konusundaki uzmanlığımız sayesinde size gerçekçi ve güvenilir bir değerleme sunabiliriz .
Mülkünüz için mümkün olan en iyi fiyatı belirlemek amacıyla varlık değeri yöntemi ve alternatif değerleme yöntemleri konusunda size kişisel olarak tavsiyelerde bulunmaktan mutluluk duyacağız. Talep üzerine, Mr. Lodge size mülkünüzün ücretsiz bir ilk değerlemesini sağlayacaktır. Daha sonra değerlemeden sunum ve sözleşme görüşmelerine kadar en uygun satış stratejisini geliştirmek için sizinle birlikte çalışacağız.
-
Hesaplanan varlık değeri neden gerçek piyasa fiyatından sapabilir?
Varlık değeri, doğrudan mevcut teklif fiyatlarına değil, maliyet oranlarına ve arazi değerlerine dayanmaktadır. Talebin genellikle arzı aştığı Münih gibi bir şehirde, gerçek piyasa fiyatları genellikle hesaplanan varlık değerinden daha yüksektir. Bu nedenle, varlık değerini Münih emlak piyasasının gerçeklerine göre ayarlamak için piyasa ayarlama faktörü kullanılır. Bu düzeltme olmadan, sonuç genellikle çok düşük olacaktır. Bölgesel uzmanlığımız, ayarlamanın kesin olmasını sağlar.</p
-
Varlık değeri prosedürünü kendim uygulayabilir miyim veya çevrimiçi bir hesap makinesi kullanabilir miyim?
Teoride varlık değeri kabaca hesaplanabilir, ancak pratikte varlık değeri yöntemi çok karmaşıktır. İnşaat maliyetleri, standart arazi değerleri ve mevcut piyasa durumu hakkında kesin bilgiye ihtiyacınız vardır. Uygun uzmanlık ve veriler olmadan hatalar kolayca meydana gelebilir. Bu nedenle Mr. Lodge olarak, yanlış değerlemelerden kaçınmak için varlık değerini belirlemek için her zaman sertifikalı bir uzmana veya deneyimli bir emlakçıya danışmanızı tavsiye ederiz.
-
Varlık değeri yöntemi kullanılarak yapılan değerleme için veriler nereden geliyor?
Varlık değeri yönteminin temeli, uzman komitelerin standart arazi değeri haritaları, standart üretim maliyetleri (örneğin NHK 2010), bina fiyat endeksleri ve yerel satın alma fiyatı genel görünümlerinden piyasa ayarlama faktörleri gibi resmi kaynaklardır. Buna ek olarak, inşaat yılı, durumu, yaşam alanı ve demirbaşlar gibi bireysel mülk verileri de gereklidir. Bu bilgiler ne kadar kesin olursa, değerleme de o kadar doğru olur. Mr. Lodge, kapsamlı güncel piyasa verilerinden yararlanır ve bunları uzun yıllara dayanan deneyimiyle birleştirir.
-
Varlık değeri yöntemine göre bir değerleme ne kadara mal olur?
Varlık değeri yöntemi kullanılarak yapılan bir değerlemenin maliyeti, analizin karmaşıklığına ve kapsamına bağlıdır. Basit bir ekspertiz, yasal olarak bağlayıcı bir piyasa değeri ekspertizinden daha ucuzdur. Bununla birlikte, Mr. Lodge da dahil olmak üzere birçok emlakçı, bir mülkün piyasa değerini kabaca değerlendirmek için ücretsiz bir ilk değerleme sunar. Daha ayrıntılı değerlemeler için, örneğin miras veya boşanma durumunda, ücrete dayalı bir değerleme tavsiye edilir. Gerekli kapsam ve beklenen maliyetler konusunda size şeffaf bir şekilde tavsiyede bulunacağız.</p
-
Varlık değeri yöntemi kiralık mülkler için de uygun mudur?
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, mevcut geliri dikkate aldığı için genellikle kiralık mülkler için tercih edilir. Bununla birlikte, varlık değeri yöntemi, özellikle kira geliri piyasada olağan değilse veya mülk büyük ölçüde kullanımına bağlıysa, yararlı bir ek olabilir. Birleşik kullanım biçimleri (örneğin konut ve ofis) söz konusu olduğunda, dengeli bir tablo elde etmek için her iki yöntem de birleştirilebilir. Mr. Lodge, gerçekçi piyasa değerini en iyi yansıtan yöntemi veya kombinasyonu bireysel olarak seçer.</p
-
Varlık değeri yöntemi kullanılarak yapılan bir değerleme ne kadar sürer?
Süre, mülkün büyüklüğüne ve eldeki verilere bağlıdır. Belgeler eksiksizse, sağlam temellere dayanan bir değerleme sadece birkaç gün içinde hazırlanabilir. Belgeler eksikse veya mülk büyük ölçüde farklıysa daha zor hale gelir. Münih'te standart arazi değerleri ve piyasa ayarlama faktörleri de güncel kalabilmek için düzenli olarak kontrol edilmelidir. Mr. Lodge, açıkça yapılandırılmış bir süreç sayesinde hızlı ancak sağlam temellere dayanan bir değerleme sağlar.
-
Değerlendirmeden sonra ne olur - Mr. Lodge ne önerir?
Değerlendirmeden sonra, sizinle optimum pazarlama stratejisini tartışıyoruz. Bu, gerçekçi bir satış fiyatı belirlemeyi, uygun alıcı gruplarını hedeflemeyi ve mülkünüzün yüksek kaliteli bir sunumunu içerir. Değerleme ve incelemelerden noter tasdikli kapanışa kadar tüm satış süreci boyunca size rehberlik edeceğiz. Amacımız, Münih pazarına özel olarak mümkün olan en iyi fiyatla sorunsuz bir satış gerçekleştirmektir. Onlarca yıllık tecrübemize güvenebilirsiniz.
-
Varlık değeri yöntemi ile karşılaştırmalı veya kapitalize kazanç değeri yöntemi arasındaki fark nedir?
Varlık değeri yöntemi, bir mülkün değerini üretim maliyetleri ve arsa değeri temelinde, yani gerçek varlık değerine göre belirler. Uygun karşılaştırmalı veriler mevcut değilse, genellikle sahibi tarafından kullanılan konut mülkleri için kullanılır. Karşılaştırmalı değer yöntemi benzer mülklerin son satın alma fiyatlarına dayanırken, aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi beklenen kira gelirine dayanır. Her yöntemin güçlü yönleri vardır ve seçim mülkün türüne ve piyasa durumuna bağlıdır. Mr. Lodge'da size hangi yöntemin en uygun olduğu konusunda tavsiyelerde bulunabiliriz.
-
Varlık değeri yöntemi özellikle hangi mülkler için uygundur?
Varlık değeri yöntemi özellikle müstakil müstakil evler, villalar, özel binalar veya listelenmiş mülkler için uygundur - başka bir deyişle, başkalarıyla karşılaştırılması zor olan mülkler. Bu yöntem ayrıca son derece kişiselleştirilmiş mobilyalar veya alışılmadık inşaat yöntemleri için de sıklıkla kullanılır. Örneğin Münih'te bu, geniş şehir evleri veya önemli konumlardaki seçkin eski binalar için geçerlidir. Öte yandan, standartlaştırılmış apartman daireleri için karşılaştırmalı değer yöntemi genellikle daha uygundur. Mr. Lodge'daki uzmanlarımız sizin için doğru değerleme yöntemini seçecektir.</p
