Piyasa değeri Münih - mülk değerlemesi basitçe açıklandı

1 Bir mülkün piyasa değeri nedir?

---

Bir mülkün piyasa değeri kanunen (§ 194 BauGB) değerleme tarihinde normal şartlar altında gerçekleşmesi en muhtemel satın alma fiyatı olarak tanımlanır. Basit bir ifadeyle, piyasa değeri, fiyatın serbestçe belirlenmesi halinde tarafsız bir alıcının ödeyeceği cari piyasa fiyatına karşılık gelir. Bu değer , satıcıların ve alıcıların adil bir mülk fiyatı belirlemeleri için bir kılavuz görevi görür .

Ancak uygulamada, piyasa değeri genellikle bir perspektif meselesidir ve piyasada nihai olarak gerçekleşen değer değildir. Özellikle şu durumlarda önemlidir: bir mülkü satarken ( uygun bir teklif fiyatı belirlemek için ), satın alma müzakereleri sırasında ( fazla ödeme yapmamak için alıcılar için bir kılavuz olarak ) ve miras veya boşanma durumunda (varlıkların bölünmesi ve vergi amaçları için). Bilinmesi gereken önemli hususlar: Piyasa değeri ve adil piyasa değeri genellikle birbirinin yerine kullanılır . Bankalar ise kredi risklerini karşılamak için genellikle piyasa değerinden biraz daha düşük olan daha muhafazakar ipotek kredisi değeri (teminat değeri) ile çalışırlar. Ancak özel satıcılar ve alıcılar için piyasa değeri belirleyici parametre olmaya devam etmektedir.

Mr. Lodge Genel Müdürü Norbert Verbücheln, "Piyasa değerinin gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesi, başarılı bir mülk satışının anahtarıdır" diyor. "Yalnızca mülklerinin piyasa değerini tam olarak bilenler optimum satış fiyatını belirleyebilir ve başarılı bir şekilde pazarlık yapabilir."

2 Münih'teki emlak piyasası: Özellikler ve fiyatlar

---

Münih yıllardır Almanya'nın en dinamik ve pahalı emlak piyasalarından biri olmuştur. Bavyera'nın başkentinde istikrarlı bir nüfus artışı, güçlü bir ekonomi ve sınırlı sayıda inşaat arsası bulunmaktadır. Bu faktörler, emlak fiyatlarını yüksek seviyede tutan kısa bir arz ve yüksek talebe yol açmaktadır. Arz ve talep, Münih'teki piyasayı büyük ölçüde belirlemektedir - şehir merkezine yakın aranan yerler düzenli olarak en yüksek fiyatlara ulaşırken, çevre bölgelerde bile fiyatlar Almanya'nın geri kalanına kıyasla ortalamanın üzerindedir.

Güncel piyasa verileri (2025 itibariyle) , Münih'te ortalama satın alma fiyatlarının apartman daireleri için m² başına yaklaşık 9.000 € ve evler için m² başına yaklaşık 8.400 € olduğunu göstermektedir - bu değerler ulusal ortalamanın oldukça üzerindedir. Altstadt, Maxvorstadt veya Schwabing gibi rağbet gören semtlerde fiyatlar genellikle m² başına 10.000 €'yu bile aşmaktadır . Buna karşılık Trudering veya Pasing gibi banliyö bölgelerinde metrekare başına fiyatlar 7. 000 ila 8.000 Avro arasında seyretmektedir. Yüksek faiz oranları nedeniyle 2022-2024 yıllarında piyasada hafif bir soğuma yaşanmasına rağmen, Münih'teki emlak değerleri şu anda istikrar kazanmıştır. Fiyatlar 2025 yılında tarihi zirvenin yaklaşık %10-20 altında kalacak olsa da, tarihsel olarak yüksek bir seviyede kalmaya devam edecektir. Bu nedenle Münih , gayrimenkulün son derece istikrarlı bir yatırımı temsil ettiği bir satıcı pazarı olmaya devam etmektedir.

İpucu: Çevrimiçi emlak hesaplayıcıları, piyasa değerinin ilk kabaca tahminini sağlayabilir, ancak bireysel bir değerlemenin yerini tutamaz. Mülkünüzün mikro konumundan demirbaş ve donanım larına ve mevcut piyasa trendlerine kadar kendine has özellikleri genellikle yalnızca genel hatlarıyla çevrimiçi olarak tasvir edilebilir. Bu tür araçları (örneğin Mr. Lodge'un emlak fiyatı hesaplayıcısı) bir rehber olarak kullanmaktan çekinmeyin , ancak nihai satış fiyatı için bir uzman tarafından yapılacak ayrıntılı bir değerlendirmeye güvenin. Bu, daha sonra pahalıya mal olabilecek yanlış değerlendirmelerden kaçınmanıza yardımcı olacaktır.

3. Piyasa değerini etkileyen faktörler

---

Bir mülkün piyasa değeri çok sayıda faktör tarafından belirlenir . En önemli faktörlerden bazıları şunlardır

• Konum: Konumun belirleyici bir değer faktörü olarak görülmesi sebepsiz değildir. Münih'te konum büyük bir fark yaratmaktadır: rağbet gören semtlerdeki mülkler (örneğin merkezi bir konuma, iyi bir altyapıya, toplu taşıma bağlantılarına ve yakındaki okullara/alışveriş tesislerine sahip), daha az rağbet gören bölgelerdeki mülklerden önemli ölçüde daha yüksek değerlere ulaşmaktadır. Mikro konum da (örneğin ana caddeye karşı sakin bir yerleşim sokağı) fiyatı etkilemektedir. Schwabing, Haidhausen veya Glockenbachviertel gibi yüksek yaşam kalitesi ve imaja sahip popüler mahalleler, buna uygun olarak yüksek piyasa değerlerine sahiptir.
• Mülkün durumu ve donanımı: Bir mülkün yapısal durumu, değeri üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. Bakımlı veya yeni tadilat görmüş bir daire, tadilat ihtiyacı olan ve birikmiş tadilat işleri bulunan bir konuttan daha yüksek bir değere sahiptir. Modern donanımlar ve çekici tasarım (örneğin yeni banyolar, yüksek kaliteli mutfak, yerden ısıtma) piyasa değerini artırır. Enerji verimliliği de giderek daha önemli bir rol oynamaktadır: iyi yalıtılmış evler, yeni pencereler veya modern bir ısıtma sistemi (anahtar kelime: enerji performans sertifikası) daha yüksek bir piyasa değerine yol açmaktadır. Öte yandan, nem hasarı, eski teknoloji veya eksik balkon gibi kusurlar değeri düşürebilir.
• Büyüklük ve yerleşim planı: Yaşam alanı ve oda sayısı elbette temeldir - daha büyük daireler veya evler mutlak anlamda daha yüksek bir değere sahiptir. Ancak kat planı da önemlidir: Bağlantı odası olmayan en iyi şekilde düzenlenmiş 3 odalı bir daire, uygun olmayan bir düzene sahip benzer büyüklükteki bir daireden genellikle metrekare başına daha değerlidir. Evler söz konusu olduğunda, arsanın büyüklüğü de devreye girer: daha büyük bir arsa (örneğin bahçeli), özellikle arazinin az ve pahalı olduğu Münih'te piyasa değerini artırır.
• İnşaat yılı ve modernizasyon: İnşaat yılı dolaylı olarak evin durumu hakkında bir şeyler söyleyebilir. Ancak modernizasyon önlemleri daha önemlidir: yeni ısıtma sistemi, yeni borular ve tamamen yenilenmiş bir iç mekana sahip eski bir bina, tadilat yapılmamış daha genç bir evden daha değerli olabilir. Münih'in en iyi konumlarında yer alan listedeki eski binalar genellikle koleksiyoncu fiyatlarına ulaşırken, 1960'lardan kalma tadilat görmemiş standart binalar bazen indirim kabul etmek zorunda kalmaktadır.
• Piyasa durumu ve ekonomik faktörler: Emlak piyasası arz ve talebin yanı sıra genel ekonomik durumdan da etkilenir. Münih'te uzun süredir olduğu gibi, talebin yüksek ve arzın kıt olduğu zamanlarda piyasa değerleri yükselme eğilimindedir. Faiz oranı eğilimleri burada bir rol oynamaktadır: düşük faiz oranları satın alma talebini artırırken, yükselen faiz oranları daha az insanın bir mülk alabileceği anlamına gelir. Faiz oranlarının 2022/2023 yıllarında yükselmesi piyasada hafif bir soğumaya yol açmıştır - alıcılar ve satıcılar tekrar birbirlerini bulana kadar fiyatlar biraz düşmüştür. Ekonomi ve işgücü piyasasının da etkisi vardır: Sağlam bir ekonomiye sahip olan Münih, gerileme dönemlerinde bile genellikle sadece ılımlı düzeltmeler yaşar.
• Değeri etkileyen özel koşullar: Değeri özellikle etkileyebilecek faktörler de vardır. Bunlar arasında standart arazi değeri (Münih Uzman Komitesi tarafından yayınlanan konum için ortalama arazi fiyatı), tapu sicilindeki mevcut haklar ve yükümlülükler (örneğin geçiş hakları, konut hakları değeri düşürebilir) veya çevrede yaklaşan proje gelişmeleri (örneğin konumun değerini artırabilecek planlanan altyapı projeleri) sayılabilir. Ancak normalde bu tür faktörler, genel olarak bilinmeleri koşuluyla, piyasa fiyatlandırmasında zaten dikkate alınmaktadır.

4. Pazar değerini belirleme yöntemleri

---

Piyasa değerini profesyonel olarak belirlemek için Almanya'da Mülk Değerleme Yönetmeliğinde (ImmoWertV) düzenlenen standart prosedürler vardır . Mülkün türüne ve mevcut verilere bağlı olarak, genellikle aşağıdaki yöntemler kullanılır:

• Karşılaştırmalı değer yöntemi: Burada, bir mülkün değeri karşılaştırılabilir satışlardan elde edilir. Bu, benzer konumlardaki benzer mülklerin yakın zamanda gerçekleşen satın alma fiyatlarının kullanıldığı anlamına gelir. Bu yöntem genellikle yeterli karşılaştırmalı verinin mevcut olduğu apartman daireleri veya standartlaştırılmış müstakil evler için kullanılır. Örnek: Eğer çevredeki benzer üç daire yakın zamanda yaklaşık 800.000 €'ya satıldıysa, bu durum kendi dairenizin piyasa değeri hakkında çıkarımlarda bulunmanızı sağlar. Ön koşul şeffaf bir piyasadır - Münih'te bilirkişi heyeti ve piyasa raporları sayesinde karşılaştırmalar için iyi bir veri temeli vardır.
• Gelir kapitalizasyonu yöntemi: Bu yöntem tercihen kiralık mülkler veya apartman blokları (apartman blokları, yatırım mülkleri) için kullanılır. Piyasa değeri, beklenen gelirden (kira geliri) türetilir. Basit bir ifadeyle, değerleme uzmanı sürdürülebilir bir şekilde elde edilebilecek yıllık net kirayı uygun bir mülk faiz oranıyla (sermaye faizi) karşılaştırır. Arazi değeri de dikkate alınır. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı böylece bir yatırımcının bakış açısından değeri yansıtır - Münih gibi birçok mülkün sermaye yatırımı olarak satın alındığı bir şehirde geçerlidir.
• Maddi değer yöntemi: Karşılaştırmalı veri neredeyse hiç yoksa (örn. benzersiz mülkler veya özel ticari mülkler için) ve gelir bileşeni önemli bir rol oynamıyorsa (örn. sahibi tarafından kullanılan ev), genellikle varlık değeri yöntemi kullanılır. Burada mülkün değeri, üretim maliyetlerinden amortisman düşülerek ve arazi değeri eklenerek hesaplanır. Başka bir deyişle, binayı bugün yeniden inşa etmenin maliyeti (yaş ve yıpranma dikkate alınarak) artı arsanın değeri hesaplanır. Münih'te bu yöntem, aşırı yüksek emlak değerleri nedeniyle genellikle gerçekçi sonuçlara götürür - özellikle de, örneğin, mevcut eski bir mülk için neredeyse hiç karşılaştırılabilir fiyat yoksa.

Uygulamada, değerleme uzmanları ve deneyimli emlakçılar , piyasa değerini mümkün olduğunca doğru bir şekilde belirlemek için genellikle birkaç yöntemi birleştirir. Piyasa verileri (örneğin güncel satış fiyatları, standart arazi değerleri, kira endeksi) ve uzmanın deneyimi de dikkate alınır. Yerel bir uzman, örneğin Münih mahallelerindeki fiyat farklılıklarını veya otomatik bir hesaplamanın fark edemediği değer artırıcı ayrıntıları bilir. Yerel uzmanlığın bu kadar önemli olmasının nedeni budur.

5. piyasa değeri vs. satış fiyatı - gerçekçi bir değerleme neden önemlidir?

---

"Satmak isteyen mal sahipleri için mümkün olan en yüksek fiyatı belirlemek caziptir. Ancak burada dikkatli olunması tavsiye edilir," diye vurguluyor Norbert Verbücheln: "Piyasa değeri ve gerçek satış fiyatı ideal olarak birbirine yakın olmalıdır. Piyasa değeri zaten adil piyasa fiyatını temsil eder - eğer istenen fiyat çok daha yüksekse, satıcılar mülkün daha uzun süre piyasada kalması ve potansiyel alıcıların vazgeçmesi riskiyle karşı karşıya kalır. Abartılı bir teklif fiyatı genellikle zaman baskısı altında mümkün olandan daha düşük bir fiyata satış yapılmasına yol açar. Tersine, çok düşük bir fiyat da masada para bıraktığınız anlamına gelir."

Profesyonel bir değerleme bu tuzakları önlemeye yardımcı olur: piyasa değerinin gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesini sağlar, böylece ne değerinin altında satış yaparsınız ne de şişirilmiş bir fiyat nedeniyle alıcıları kaybedersiniz. Özellikle fiyat beklentilerinin bazen farklılaştığı Münih'te (bazı mal sahipleri medyadaki en yüksek fiyatlara göre yönlendirilirken, alıcılar pazarlık yapmayı umuyor), piyasa değeri tüm tarafları yeryüzüne indirir.

Satış süresine ek olarak , doğru fiyat pazarlık pozisyonunu da etkiler . Satıcı iyi belirlenmiş piyasa değerini bilirse, fiyat müzakerelerine güvenle girebilir ve gerçekçi olmayan teklifleri reddedebilir. Öte yandan alıcılar, değerleme şeffaf bir şekilde iletilirse piyasa değerine yakın adil bir teklifi kabul etmeye daha istekli olurlar. Finansman söz konusu olduğunda, bankalar da satın alma fiyatının piyasa değeriyle eşleştiğinden emin olurlar - aksi takdirde, banka krediyi daha düşük bir ipotek kredisi değerine dayandırırsa finansmanda boşluklar olabilir.
Kısacası: piyasa değeri ve satış fiyatı mümkün olduğunca yakın olmalıdır. Yukarı doğru bir sapma ancak çok özel durumlar söz konusu olduğunda başarılı bir şekilde uygulanabilir (örneğin koleksiyoncu değeri, istisnai nadirlik durumunda açık artırma savaşı). Diğer tüm durumlarda, adil bir piyasa fiyatı hızlı ve sorunsuz bir satışı kolaylaştırır.

Not: Piyasa değeri her zaman belirli bir son tarihle bağlantılıdır - örneğin, değerleme tarihi, satın alma kararı veya boşanma tarihi. Bu nedenle bir mülkün değeri, örneğin piyasa hareketleri, faiz oranlarındaki değişiklikler veya inşaat çalışmaları nedeniyle birkaç ay içinde değişebilir. Güncel rakamlara bağımlı olan herkes - örneğin satış görüşmeleri veya varlık beyanı için - her zaman derhal bir yeniden değerleme yaptırmalıdır.

6. Değerleme ile ilgili profesyonel destek

---

Piyasa değerini belirlemek karmaşık bir iştir - ancak yalnız değilsiniz. Özellikle mülkünüzü satmayı planlıyorsanız , Mr. Lodge gibi bir uzmandan yardım almak iyi bir fikirdir. Mr. Lodgegibi yerel bir emlakçı ya da sertifikalı bir eksper, bilinçli bir değerleme yapabilir ve süreç boyunca size rehberlik edebilir.

Örneğin Münih'in önde gelen emlak şirketlerinden biri olanMr. Lodge, mülk sahiplerine kapsamlı bir değerleme hizmeti sunmaktadır . Bu hizmet sizin için ücretsiz ve bağlayıcı değildir ve birkaç aşamadan oluşur: İlk olarak, çevrimiçi bir hesaplama ilk kılavuz değeri sağlayabilir, ardından deneyimli emlak uzmanlarıyla video görüşmesi veya telefon yoluyla bireysel bir danışma gerçekleştirilebilir. Son olarak, mülkünüzün tüm özelliklerinin kaydedildiği yerinde inceleme seçeneği vardır. Sonunda, Mr. Lodge'dan optimum satış fiyatı tahmini de dahil olmak üzere profesyonel bir değerleme alacaksınız - gizli, şeffaf ve durumunuza göre uyarlanmış.

Norbert Verbücheln, "Mülk değerlemesi söz konusu olduğunda şansa değil, profesyonellerin deneyimine güvenin" tavsiyesinde bulunuyor. "Emlakçılarımız uzun yıllardır Münih piyasasını yakından tanıyor. Mülk sahiplerini ilk değerlemeden başarılı bir satışa kadar yetkinlikle ve güvenle destekliyoruz."

Böyle profesyonel bir değerlemenin avantajları açıktır: zamandan ve emekten tasarruf edersiniz , duygusal olarak önyargılı bir bakış açısı olmadan objektif bir değerlendirme alırsınız ve piyasaya yanlış fiyatla girme riskinden kaçınırsınız. İyi bir emlak danışmanı ayrıca satış stratejisi konusunda ( örneğin optimum zamanlama veya gerekli hazırlık adımları hakkında) size ipuçları verecek ve isterseniz tüm pazarlama sürecini üstlenecektir.
Sonunda, kapsamlı bir piyasa değerlemesi, daha hızlı bir satış ve optimize edilmiş satış geliri şeklinde karşılığını verir. Bu nedenle, özellikle zorlu Münih piyasasında, Mr. Lodge gibi deneyimli emlak ortaklarının uzmanlığından yararlanmalısınız.

7. Sonuç

---

Münih'te bir mülkün piyasa değerini bilmek hem satıcılar hem de alıcılar için güvenlik ve yönlendirme sağlar. Normal koşullar altında elde edilebilecek gerçekçi piyasa fiyatını yansıtır ve konumdan demirbaşlara ve donanımlara kadar çeşitli faktörlere dayanır. Aranan bir yer olarak Münih, özellikle yüksek emlak değerleriyle karakterize edilir, bu nedenle gerçekçi bir değerleme daha da önemlidir.

Mülk sahiplerinin satış fiyatını belirlemeden önce piyasa değerini profesyonel olarak tespit ettirmeleri çok önemlidir . Bu sayede ne değerinin altında satış yapabilirler ne de potansiyel alıcıları şişirilmiş bir fiyatla korkutabilirler . Potansiyel alıcılar ise adil bir teklif vermek ve finansmanlarını buna göre ayarlamak için piyasa değerini bir rehber olarak kullanabilir.

Sonuç olarak, mülk değerlemesi bir güven meselesidir . Gerekirse, mülkünüzün piyasa değerini doğru bir şekilde belirlemek için Mr. Lodge gibi bir uzmana danışın . Bu bilgiyle, Münih emlak piyasasında başarılı bir şekilde faaliyet göstermek için ideal bir donanıma sahip olursunuz. Sonuçta, sağlam temellere dayanan bir değerleme, mülkünüzle ilgili her iyi kararın temelini oluşturur.