Karşılaştırmalı değer yöntemi Münih: Mülk değerlemesi net bir şekilde açıklandı

1 Karşılaştırmalı değer yöntemi nedir?

---

Karşılaştırmalı değer yöntemi, üç standartlaştırılmış mülk değerleme yönteminden biridir (varlık değeri ve gelir değeri yöntemlerine ek olarak) ve bir mülkün piyasa değerini hesaplamak için kullanılır. Evinizin veya dairenizin değeri, gerçek karşılaştırmalı fiyatlara, yani karşılaştırılabilir konumlardaki benzer mülkler için elde edilen satın alma fiyatlarına göre belirlenir. Bu yöntem gerçek satışlara dayandığından, genellikle bölgesel pazar durumunu çok iyi yansıtır. Ancak, yeterli sayıda karşılaştırılabilir mülkün mevcut olması önemlidir. Yeterli karşılaştırmalı veri bulunmaması halinde, bunun yerine varlık değeri yöntemi veya kapitalize kazanç değeri yöntemi gibi diğer değerleme yöntemleri kullanılmalıdır.

Mr. Lodge Genel MüdürüNorbert Verbücheln şunları vurguluyor: "Özellikle Münih gibi bir metropolde, karşılaştırmalı değer yöntemi gerçekçi emlak fiyatları için sağlam bir temel sunuyor - çünkü burada yeterince karşılaştırılabilir satış var."

2 Karşılaştırmalı değer yöntemi Münih'te neden önemlidir?

---

Münih'te her yıl çok sayıda daire ve ev el değiştirmekte, bu da satın alma fiyatlarına ilişkin kapsamlı bir veri tabanı oluşmasını sağlamaktadır. Bu nedenle Münih gibi büyük şehirlerde, tipik konut mülkleri (sahibi tarafından kullanılan daireler, teraslı evler, arsalar vb.) için yeterli karşılaştırmalı verilerin mevcut olma ihtimali çok yüksektir. Bu koşullar altında, karşılaştırmalı değer yöntemi özellikle güvenilir sonuçlar sağlar ve mevcut piyasa gelişmelerini gerçekçi bir şekilde yansıtır.

Münih gibi hareketli bir şehirde, konum veya olanaklardaki küçük farklılıklar bile fiyat üzerinde büyük bir etkiye sahip olabilir. Bu nedenle, değerinin altında satış yapmaktan veya çok yüksek bir fiyatla alıcıları korkutmaktan kaçınmak için kesin bir değerleme önemlidir. Metroya kısa mesafeler, sakin bir yerleşim bölgesi veya popüler bir mahalle - tüm bunlar doğrudan karşılaştırmalı değere yansır. Mr. Lodge gibi deneyimli bir Münih emlak acentesi bu yerel nüansları çok iyi bilir ve değeri belirlerken bunları dikkate alabilir.

İpucu: Münih'tepiyasa da değişmektedir. Mevcut faiz oranları, ekonomik gelişmeler ve arz/talep eğilimleri emlak fiyatları üzerinde etkili olmaktadır. Bir değerleme yaparken her zaman güncel karşılaştırmalı değerleri kullandığınızdan emin olun. Piyasa değişmişse, üç yıl önceki fiyatlar bugün artık geçerli olmayabilir.

3. Prosedür: Karşılaştırmalı değer yöntemi nasıl çalışır?

---

Mr. Lodge, mülkünüzün karşılaştırmalı değerini tam olarak nasıl belirler? Kural olarak, değerleme şu prosedürü izler:

1. Mülk araştırması: İlk olarak , değer biçilecek mülk kapsamlı bir şekilde incelenir. İlgili tüm özellikler kaydedilir: Konum, yaşam alanı, oda sayısı, yapım yılı, durum, demirbaşlar ve donanımlar, herhangi bir yenileme gereksinimi vb. Fotoğraflar ve notlar eksiksiz bir resim elde etmeye yardımcı olur.
2. Karşılaştırmalı verilerin elde edilmesi: Uzman daha sonra karşılaştırılabilir satış örneklerini araştırır. Bunun için kaynaklar, örneğin yerel bilirkişi heyetinin satın alma fiyatı koleksiyonu, güncel emlak teklifleri, piyasa veri tabanları veya geçmişten gelen kendi satış vakalarıdır. Konum, büyüklük, durum ve tür açısından mülkünüze mümkün olduğunca benzer mülkler bulmak önemlidir.
3. Analiz ve düzeltme: Bulunankarşılaştırmalı mülkler sizin mülkünüzle karşılaştırılır. Hiçbir mülk tamamen aynı değildir, bu nedenle değerleme uzmanı ayarlamalar yapar: Karşılaştırılan mülkün daha büyük bir balkonu veya yeni yenilenmiş banyoları varsa, mülkünüz karşılaştırmada biraz daha düşük değerlenir (indirim). Öte yandan, daireniz karşılaştırılan mülkten daha iyi bir konuma veya donanıma sahipse, ortalama karşılaştırmalı fiyata bir prim eklenir. Bu ek ücretler ve indirimler özellik başına uygulanır ve orantılı kalmalıdır (genellikle bireysel bir ayarlama yaklaşık %30'u geçmemelidir).
4. Geçici karşılaştırmalı değer: Karşılaştırılabilir mülklerin ortalama fiyat seviyesinden ve yapılan ayarlamalardangeçici bir değer elde edilir. Bu genellikle metrekare başına bir fiyat olarak verilir ve daha sonra mülkünüzün alanına ekstrapole edilir. Örnek: Karşılaştırılabilir daireler metrekare başına ortalama 8.000 € elde etmişse, 70 metrekarelik yaşam alanı için 560.000 €'luk bir temel değer kullanılacaktır.
5. Pazar ayarlaması: Son olarak, Mr. Lodge olarak bu şekilde hesaplanan değerin mevcut pazar durumuna göre ayarlanması gerekip gerekmediğini kontrol ediyoruz. Örneğin, kullanılan satışlar biraz daha eskiyse veya piyasa son zamanlarda önemli ölçüde değişmişse, bir piyasa ayarlama faktörü uygulanır. Bu faktör (>1 veya <1), örneğin Münih'teki son fiyat artışlarını veya düşüşlerini dikkate almak için değeri yukarı veya aşağı doğru düzeltir. Bu da nihai piyasa değerini verir.

Norbert Verbücheln şöyle açıklıyor: "Deneyimli emlak danışmanlarımız verileri ve piyasa bilgisini birleştiriyor: bu da piyasa değerini tam olarak belirlemek için karşılaştırmalı değer prosedüründe hangi primlerin veya indirimlerin haklı olduğunu tam olarak bildiğimiz anlamına geliyor ."

4. Karşılaştırmalı değer için önemli faktörler

---

Bir mülkün hangi özellikleri karşılaştırmalı değer üzerinde özel bir etkiye sahiptir? İşte değerleme uzmanlarının dikkat ettiği en önemli değerleme faktörlerinden bazıları:

• Konum: Makro ve mikro konum belirleyicidir. Münih'te bu şu anlama gelir: Mahalle ne kadar çekici (örneğin Schwabing vs. çevre konumu)? Altyapı nasıl - toplu taşıma bağlantıları, alışveriş tesisleri, okullar? Gürültü (ana yol? metro yakını?) veya manzara ve çevre gibi mikro konum unsurları da dikkate alınır.
• Yaşam alanı ve yerleşim düzeni: Dairenin/evinbüyüklüğü ve yerleşim düzeni. Metrekare başına fiyat çok küçük veya çok büyük mülkler için değişebilir - yaklaşık 30 ila 100 m² arasındaki orta büyüklükler genellikle en çok arananlardır.
• İnşaat yılı ve durumu: Yeni inşa edilmiş veya tamamen yenilenmiş eskibir bina, tadilat birikimi olan bir mülkten daha yüksek fiyatlar getirecektir. İnşaat yılı ve yapısal durum (çatı, pencereler, sıhhi tesisat, enerji yenileme) önemli kriterlerdir.
• Özellikler: Yüksek kaliteli özellikler (örneğin parke döşeme, yerden ısıtma, markalı hazır mutfak) ve balkon, teras, bahçe veya yer altı park alanı gibi özel ekstralar değeri artırır. Standart donanımlar veya basit kalite, daha düşük bir karşılaştırmalı değere yol açar.
• Yasal çerçeve koşulları: Mülkler söz konusu olduğunda, geliştirme olanakları veya tapu sicilindeki olası takyidatlar (örneğin geçiş hakları, miras bırakılabilir bina hakları) gibi şeyler rol oynar. Kat mülkiyeti durumunda, topluluk maliyetleri ve özel vergiler değeri etkiler. Mülk kiraya veriliyorsa, kira geliri ve kira sözleşmesi koşulları da (örneğin zaman sınırları) dikkate alınır.

Elbette başka faktörler de vardır (standart arazi değerlerinden mevcut piyasa talebine kadar). Bu nedenle hiçbir satış aynı değildir. Karşılaştırmalı değer prosedürünün sanatı, adil bir fiyat bulmak için tüm bu hususları uygun şekilde dikkate almaktır.

Not: Karşılaştırmalı değerin belirlenmesi ilk bakışta basit görünebilir (m² başına fiyat × alan), ancak sanat ayrıntıda gizlidir. Küçük farklılıklar - ek bir park alanı, hazır bir mutfak, ortak mülkün durumu - hepsi dikkate alınmalıdır. Bay Lodge gibi belirli bir özelliğin avro cinsinden ne kadar ettiğini bilen bir uzmanın deneyimi işte bu noktada işe yarıyor.

5 Karşılaştırmalı değer yönteminin avantajları ve dezavantajları

---

Her değerleme yönteminde olduğu gibi karşılaştırmalı değer yönteminin de güçlü ve zayıf yönleri vardır. İşte genel bir bakış:

Avantajlar:

• Piyasaya yakın ve anlaşılması kolay: Gerçek satış vakaları temelalındığından, sonuç çok pratiktir. Satıcılar ve alıcılar bu yöntemi kolay anlaşılır bulmaktadır - gerçekte ödenen fiyatlara dayanmaktadır.
• Yüksek doğruluk (yeterli veri ile): Çok sayıda standart mülkün ve düzenli işlemlerin olduğu Münih gibi şehirlerde, yöntem güvenilir değerler sağlar. Daire ve müstakil evlerin değerini belirlemek için standart yöntemdir ve değerini kanıtlamıştır.
• Mevcut piyasa eğilimleri haritalandırılabilir: Piyasa ayarlaması olasılığı, kısa vadeli fiyat gelişmelerinin dikkate alınabileceği anlamına gelir. Mülk fiyatları şu anda keskin bir şekilde yükseliyorsa, bu değerlemeye yansıtılır - veya tam tersi.

Dezavantajları

• Verilere bağımlılık: Yöntem, karşılaştırmalı verilerin mevcudiyeti ile ayakta durur ve düşer. Sadece birkaç veya güncel olmayan satış vakası varsa, yöntem hatalıdır veya hiç uygulanamaz. İdeal olarak, istatistiksel olarak güvenilir açıklamalar yapılabilmesi için son yıllara ait en az 30 ila 50 karşılaştırılabilir mülkün mevcut olması gerekir.
• Özel durumlar için sınırlı uygunluk: Listelenmiş mülkler, lüks villalar veya çok özel evler gibi olağandışı mülkler söz konusu olduğunda, genellikle gerçek karşılaştırılabilir mülklerin eksikliği söz konusudur. Karşılaştırmalı değer yönteminin sınırlarına ulaştığı ve diğer yöntemlerin gerekli olduğu yer burasıdır.
• Geçmişe referans: Karşılaştırmalı fiyatlar geçmişi gösterir. Dalgalı piyasalarda (örneğin faiz oranlarının çok dalgalandığı veya emlak patlamaları sırasında) veriler güncel olayların gerisinde kalır. Bunu düzeltmek için piyasa ayarlama faktörleri kullanılabilse de, gerçek satış fiyatının karşılaştırmalı değerden daha yüksek veya daha düşük olma riski hala vardır. Bu nedenle uzmanlar genellikle sonucun ikinci bir prosedürle kontrol edilmesini veya deneyimli uzmanlar tarafından yorumlanmasını önermektedir.

6. Mr. Lodge ile profesyonel değerleme ve satış

---

Sağlam temellere dayanan bir değerleme , özellikle Münih gibi zorlu bir piyasada başarılı bir mülk satışının anahtarıdır. Mr. Lodge, onlarca yıldır burada yetkin bir ortak olmuştur: 30 yılı aşkın deneyimiyle Münih'in önde gelen emlakçılarından biri olan Mr. Lodge, piyasa koşullarını çok iyi bilmektedir. Ekip, yüksek kaliteli mülklerin satışı (ve kiralanması) konusunda uzmanlaşmıştır ve müşterilere tek bir kaynaktan kapsamlı bir hizmet sunmaktadır.

Mr. Lodge'de, deneyimli uzmanlardan profesyonel bir mülk değerlemesi alırsınız. Süreç şeffaf ve müşteri odaklıdır: İlk çevrimiçi fiyat analizinden yerinde ayrıntılı bir değerlendirmeye ve kişisel bir fiyat önerisine kadar adım adım yönlendirileceksiniz . Emlak danışmanlarımız için piyasa odaklı bir fiyat bulmak önemlidir- başka bir deyişle, mülkünüzün değerini yansıtan ve alıcıları caydırmayan bir fiyat.

Norbert Verbücheln şöyle açıklıyor: "Satıcılar için mevcut piyasa değişiklikleri, özellikle fiyatlandırma söz konusu olduğunda büyük bir uzmanlık gerektiriyor. Piyasa odaklı bir değerleme ve iyi düşünülmüş bir satış stratejisi artık her zamankinden daha önemli. İşte bu noktada uzman ekibimiz yardımcı olabilir."

Değerlemeye ek olarak, Mr. Lodge talep üzerine tüm satış süreciyle de ilgilenebilir: pazarlamadan (teşhirlerin, fotoğrafların, reklamların hazırlanması), potansiyel alıcıların seçilmesi ve görüntülemelerden fiyat müzakerelerine ve sözleşme işlemlerine kadar. Şirket sağduyu, şeffaflık ve bireysel danışmanlığa önem vermektedir. Mal sahibi olarak emlakçının piyasa bilgisinden yararlanır ve fiyatlandırma stratejisinde hatalardan kaçınırsınız. Zaman tasarrufu ve güvenlik diğer avantajlardır - hiçbir şeyi şansa bırakmazsınız, ancak denenmiş ve test edilmiş yöntemlere ve uzmanlara güvenirsiniz.

Sonuç olarak, karşılaştırmalı değer yöntemi Münih'te doğru mülk değerini belirlemek için önemli bir araçtır. Bay Lodge gibi deneyimli bir ortağın desteğiyle birlikte, mülkünüzün en uygun fiyata sunulmasını ve satılmasını sağlayabilirsiniz. Kapsamlı bir değerleme, satıcı olarak sizin için ve potansiyel alıcılar için netlik yaratır. Bu bilgiyi kendi yararınıza kullanın ve mümkün olan en iyi anlaşmayı elde etmek için profesyonel yardım almaktan çekinmeyin.