Не се колебайте да се свържете с нас с всякакви въпроси относно закупуването на имот.
Тел.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Ръководител на отдел "Продажби на имоти
Метод на сравнителната стойност Мюнхен: Оценката на имоти е обяснена ясно
Как да определите правилната стойност на имота в град като Мюнхен? Реалистичната оценка на имота не е приблизителна оценка, а резултат от добре обоснован анализ, който взема предвид пазара, местоположението, удобствата и сравнителните цени. Методът на сравнителната стойност е изпитан метод. Счита се, че той е особено съобразен с пазара и поради това често е предпочитан метод за много оценки на жилищни имоти в Мюнхен. В него обаче има нещо повече от това да се сравнят няколко имота Mr. Lodge, като една от най-опитните компании за недвижими имоти в града, познава не само официалните процедури за оценка, но и тънкостите на местния пазар. С над 30-годишен опит в посредничеството и оценяването на имоти в Мюнхен, Mr. Lodge предлага на собствениците практическа информация и професионални насоки - за по-голяма сигурност при вземането на едно от най-важните решения в живота: продажбата на имот.
Съдържание:
- Какво представлява методът на сравнителната стойност?
- Защо методът на сравнителната стойност е важен в Мюнхен?
- Процедура: Как се прилага процедурата на сравнителната стойност?
- Важни фактори за сравнителната стойност
- Предимства и недостатъци на метода на сравнителната стойност
- Професионална оценка и продажба с Mr. Lodge
- ЧЕСТО ЗАДАВАНИ ВЪПРОСИ
1 Какво представлява методът на сравнителната стойност?
Методът на сравнителната стойност е един от трите стандартизирани метода за оценка на недвижими имоти (в допълнение към методите на стойността на активите и на доходната стойност) и се използва за изчисляване на пазарната стойност на даден имот. Стойността на вашата къща или апартамент се определя въз основа на действителните сравнителни цени - т.е. покупните цени, постигнати за подобни имоти на сравними места. Тъй като този метод се основава на действителни продажби, той често отразява много добре ситуацията на регионалния пазар. Важно е обаче да са налични достатъчно сравними имоти. При липса на достатъчно сравнителни данни вместо тях трябва да се използват други методи за оценка , като например методът на стойността на активите или методът на стойността на капитализираната печалба.
Норберт Вербюхелн, управляващ директор на Mr. Lodge, подчертава: "Особено в метрополия като Мюнхен методът на сравнителната стойност предлага солидна основа за реалистични цени на имотите - защото тук има достатъчно сравними продажби."
2 Защо методът на сравнителната стойност е важен в Мюнхен?
В Мюнхен всяка година многобройни апартаменти и къщи сменят собствениците си, което води до обширна база данни за покупните цени. Затова в големи градове като Мюнхен има голяма вероятност да са налични достатъчно сравнителни данни за типични жилищни имоти (апартаменти, обитавани от собственици, редови къщи, парцели и т.н.). При тези условия методът на сравнителната стойност дава особено надеждни резултати и отразява реалистично текущото развитие на пазара.
В оживен град като Мюнхен дори незначителни разлики в местоположението или удобствата могат да окажат съществено влияние върху цената. Ето защо е важно да се направи точна оценка, за да не се продава под стойността или да не се отблъскват купувачите с твърде висока цена. Кратко разстояние до метрото, тих жилищен район или модерен квартал - всичко това се отразява пряко на сравнителната стойност. Опитен мюнхенски агент на недвижими имоти като Mr. Lodge познава отвътре тези местни нюанси и може да ги вземе предвид при определянето на стойността.
Съвет: Пазарът се променя и в Мюнхен. Текущите лихвени проценти, икономическото развитие и тенденциите в предлагането/търсенето оказват влияние върху цените на имотите. Уверете се, че при извършване на оценката винаги използвате актуални сравнителни стойности. Цените отпреди три години може да не са валидни днес, ако пазарът се е променил.
3. процедура: Как работи методът на сравнителната стойност?
Как Mr. Lodge определя сравнителната стойност на вашия имот? По правило оценката се извършва по следния начин:
- Оглед на имота: Първо , оценяваният имот се инспектира обстойно. Всички важни характеристики се записват: Местоположение, жилищна площ, брой стаи, година на построяване, състояние, обзавеждане и оборудване, евентуални изисквания за ремонт и т.н. Снимките и бележките помагат да се получи пълна картина.
- Получаване на сравнителни данни: След това експертът проучва сравними случаи на продажби. Източници за това са например колекцията от покупни цени на местната експертна комисия, текущи оферти за имоти, пазарни бази данни или собствени случаи на продажби от миналото. Важно е да се намерят имоти, които са възможно най-близки до вашия имот по отношение на местоположение, размер, състояние и вид.
- Анализ и корекция: Намеренитесравнителни имоти се сравняват с вашия имот. Няма два напълно еднакви имота, затова оценителят прави корекции: Ако сравнителният имот има по-голям балкон или прясно ремонтирани бани, вашият имот ще бъде оценен малко по-ниско в сравнение с него (отстъпка). Ако, от друга страна, вашият апартамент е с по-добро местоположение или обзавеждане от сравнителния имот, към средната сравнителна цена се добавя премия. Тези надбавки и отстъпки се прилагат за всеки елемент и трябва да останат пропорционални (обикновено индивидуалната корекция не трябва да надвишава приблизително 30 %).
- Предварителна сравнителна стойност: Предварителната стойност се получава от средното ниво на цените на сравнимите имоти и направените корекции. Обикновено тя се дава като цена на квадратен метър и след това се екстраполира към площта на вашия имот. Пример: Ако сравнимите апартаменти са достигнали средна цена от 8000 EUR на квадратен метър, за 70 квадратни метра жилищна площ ще се използва базова стойност от 560 000 EUR.
- Пазарна корекция: Накрая, ние от Mr. Lodge проверяваме дали така изчислената стойност все още трябва да се коригира спрямо текущата пазарна ситуация. Ако например използваните продажби са малко по-стари или ако пазарът се е променил значително напоследък, се прилага коефициент за пазарна корекция. Този коефициент (>1 или <1) коригира стойността в посока нагоре или надолу, например за да се вземат предвид неотдавнашните увеличения или намаления на цените в Мюнхен. Така се получава крайната пазарна стойност.
Норберт Вербюхелн обяснява: "Нашите опитни агенти по недвижими имоти съчетават данни и познания за пазара: това означава, че ние знаем точно кои премии или отстъпки са оправдани в процедурата за сравнителна стойност, за да определим точно пазарната стойност ."
4. важни фактори за сравнителната стойност
Кои характеристики на даден имот оказват особено влияние върху сравнителната стойност? Ето някои от най-важните фактори за оценка, на които оценителите обръщат внимание:
- Местоположение: Макро- и микроразположението са от решаващо значение. В Мюнхен това означава: Колко привлекателен е кварталът (напр. Schwabing срещу периферно местоположение)? Каква е инфраструктурата - връзки с обществения транспорт, търговски обекти, училища? Аспектите на микроразположението, като например шум (главен път? метро наблизо?) или гледки и околности, също се вземат предвид.
- Жилищна площ и разпределение: Размер и разпределение на апартамента/къщата. Цената на квадратен метър може да варира за много малки или много големи имоти - средните размери между приблизително 30 и 100 m² често са най-търсени.
- Година на построяване и състояние: Новопостроена или напълно реновирана стара сграда ще достигне по-високи цени, отколкото имот с изостанал ремонт. Годината на построяване и конструктивното състояние (покрив, прозорци, водопровод, енергийно обновяване) са важни критерии.
- Характеристики: Висококачествените характеристики (например паркет, подово отопление, маркова кухня) и специалните екстри като балкон, тераса, градина или подземно паркомясто увеличават стойността. Стандартното обзавеждане или простото качество водят до по-ниска сравнителна стойност.
- Правни рамкови условия: При имотите роля играят неща като възможности за застрояване или възможни тежести в поземления регистър (напр. право на преминаване, наследствени права на строеж). При кондоминиумите върху стойността оказват влияние обществените разходи и специалните такси. Ако имотът се отдава под наем, доходите от наем и условията на договора за наем (напр. срокове) също имат значение.
Разбира се, има и други фактори (от стандартните стойности на земята до текущото пазарно търсене). Ето защо няма две еднакви продажби. Изкуството на процедурата по определяне на сравнителна стойност е да се вземат предвид всички тези аспекти по подходящ начин, за да се намери справедлива цена.
Забележка: Определянето на сравнителната стойност може да изглежда просто на пръв поглед (цена за m² × площ), но изкуството е в детайлите. Малките разлики - допълнително паркомясто, оборудвана кухня, състоянието на общата собственост - всички те трябва да бъдат взети предвид. Именно тук се отплаща опитът на експерт като Mr. Lodge, който знае колко струва в евро дадена характеристика.
5 Предимства и недостатъци на метода на сравнителната стойност
Както всеки метод на оценяване, методът на сравнителната стойност също има силни и слаби страни. Ето един преглед:
Предимства:
- Близки до пазара и лесни за разбиране: Тъй като за основа служатреални случаи на продажби, резултатът е много практичен. Продавачите и купувачите намират този метод за лесен за разбиране - той се основава на реално платени цени.
- Висока точност (при достатъчно данни): В градове като Мюнхен, където има много стандартни имоти и редовни сделки, методът осигурява надеждни стойности. Той е стандартният метод за определяне на стойността на апартаменти и самостоятелни къщи и е доказал своята стойност.
- Могат да се очертаят текущите пазарни тенденции: Възможността за коригиране на пазара означава, че могат да се вземат предвид краткосрочните промени в цените. Ако цените на имотите в момента рязко се покачват, това се отразява в оценката - и обратно.
Недостатъци:
- Зависимост от данните: Методът зависи от наличието на сравнителни данни. Ако има само няколко или остарели случаи на продажби, методът е неточен или изобщо не е приложим. В идеалния случай трябва да са налични поне 30 до 50 сравними имота от последните години, за да могат да се правят статистически достоверни твърдения.
- Ограничена пригодност за специални случаи: В случай на необичайни имоти - като например имоти, включени в списъка на ЮНЕСКО, луксозни вили или много индивидуални къщи - често липсват реални сравнителни имоти. В този случай методът на сравнителната стойност достига своите граници и са необходими други методи.
- Препратка към миналото: Сравнителните цени показват миналото. На нестабилни пазари (например при силно променящи се лихвени проценти или по време на имотен бум) данните изостават от текущите събития. Въпреки че за коригиране на това могат да се използват фактори за пазарна корекция, все още съществува риск действителната продажна цена да се окаже по-висока или по-ниска от сравнителната стойност. Затова експертите често препоръчват резултатът да се провери с втора процедура или да се интерпретира от опитни специалисти.
6. професионална оценка и продажба с Mr. Lodge
Добре обоснованата оценка е ключът към успешната продажба на имот - особено на труден пазар като този в Мюнхен. Mr. Lodge е компетентен партньор тук от десетилетия: като един от водещите агенти за недвижими имоти в Мюнхен с над 30-годишен опит, Mr. Lodge познава пазарните условия отвътре. Екипът е специализиран в продажбата (и отдаването под наем) на висококачествени имоти и предлага на клиентите цялостно обслужване от един източник.
В Mr. Lodge получавате професионална оценка на имота от опитни експерти. Процесът е прозрачен и ориентиран към клиента: От първоначалния онлайн анализ на цената до подробната оценка на място и личната препоръка за цената - ще бъдете напътствани стъпка по стъпка. За нашите агенти по недвижими имоти е важно да намерят пазарно ориентирана офертна цена - с други думи, цена, която отразява стойността на вашия имот и не възпира купувачите.
Норберт Вербюхелн обяснява: "За продавачите настоящите промени на пазара означават, че е необходима голяма експертиза - особено що се отнася до ценообразуването. Пазарно ориентираната оценка и добре обмислената стратегия за продажба сега са по-важни от всякога. Тук нашият екип от експерти може да помогне."
В допълнение към оценката, при поискване Mr. Lodge може да се погрижи и за целия процес на продажба: от маркетинга (изготвяне на експозиции, снимки, реклами), подбор на потенциални купувачи и огледи до преговори за цената и обработка на договора. Фирмата набляга на дискретността, прозрачността и индивидуалните съвети. Като собственик вие се възползвате от познанията на агента за недвижими имоти за пазара и избягвате грешки в ценовата стратегия. Спестяването на време и сигурността са допълнителни предимства - не оставяте нищо на случайността, а разчитате на изпитани методи и експерти.
В заключение, методът на сравнителната стойност е основен инструмент за определяне на правилната стойност на имота в Мюнхен. Заедно с подкрепата на опитен партньор като Mr. Lodge, можете да си гарантирате, че вашият имот ще бъде предложен и продаден на оптимална цена. Задълбочената оценка създава яснота - за вас като продавач и за потенциалните купувачи. Използвайте тези знания във ваша полза и не се страхувайте да потърсите професионална помощ, за да постигнете възможно най-добрата сделка.
-
Какво представлява методът на сравнителната стойност?
Методът на сравнителната стойност е признат метод за оценка на недвижими имоти, при който пазарната стойност на даден имот се определя от реалните покупни цени на подобни имоти. Той се основава на предположението, че сравнимите имоти постигат сходни цени при сравними условия. Счита се, че методът е особено близък до пазара и разбираем. Особено в градове като Мюнхен, където има много сравними продажби, той дава много точни резултати.</p
-
За кои имоти е подходяща процедурата в Мюнхен?
Това е особено подходящо за самостоятелни апартаменти, редови и еднофамилни къщи, както и за строителни парцели. Важно е да има достатъчно съпоставими имоти със сходно местоположение, размер и характеристики. Това често се случва в Мюнхен, тъй като пазарът е голям и активен. За много индивидуални или търговски имоти е по-вероятно да се използват други методи.</p
-
Доколко надежден е методът на сравнителната стойност?
Точността е висока, ако са налични достатъчно актуални сравнителни данни. В Мюнхен обикновено могат да се намерят многобройни подходящи случаи на продажби, което прави процеса там особено надежден. Важно е обаче да се провери дали данните са достатъчно актуални и сравними. Колкото по-добра е базата данни, толкова по-реалистичен е резултатът.</p
-
Откъде идват сравнителните данни в Мюнхен?
Данните идват основно от сбора на покупните цени на експертната комисия на град Мюнхен. Там се регистрират всички нотариално заверени продажби на недвижими имоти. Агенциите за недвижими имоти и оценителите обикновено имат достъп до тези данни. Те често се допълват от собствени данни за продажбите или пазарни доклади.</p
-
Какво става, ако няма подходящи обекти за сравнение?
В отделни случаи - например при много единични или редки предмети - липсват достатъчно сравнителни данни. Тогава методът достига до своите граници. Алтернативите включват метода на стойността на активите или метода на капитализираната стойност на приходите. Опитният оценител решава кой метод има смисъл в зависимост от имота.</p
-
Мога ли сам да определя стойността на имота?
Възможно е да се направи приблизителна оценка, например чрез сравняване на имоти в портали за недвижими имоти. Това обаче не е достатъчно за точна оценка. Обикновено липсва достъп до реални продажни цени и експертен опит за оценка на местоположението, състоянието и обзавеждането. За добре обосновани резултати се препоръчва оценка от експерт.</p
-
Как се изравняват разликите с референтните обекти?
Няма два имота, които да са напълно еднакви, затова се правят допълнения или приспадания. Ако вашият имот се различава по отношение на местоположението, характеристиките или състоянието си например, сравнителната стойност се коригира съответно. Тези корекции изискват много опит. Те гарантират, че оценката остава реалистична дори при малки разлики.</p
-
Има ли някакви особености на процедурата за сравнителна стойност в Мюнхен?
Да - в Мюнхен има голямо търсене и ограничено предлагане, което води до цени над средните. Освен това разликите в местоположението в рамките на града играят важна роля. Ето защо сравненията и корекциите трябва да се правят с особена прецизност. Процесът работи много добре тук, но изисква познаване на регионалния пазар.</p
-
Как процесът ми помага при стартирането на продажбите?
Това осигурява обективна основа за офертната цена. Това ви предпазва от твърде ниска или твърде висока начална цена - и двете могат да навредят на продажбата. Реалистичната начална цена увеличава шансовете за бърза продажба. Тя също така създава увереност сред потенциалните купувачи.</p
