Összehasonlító értékmódszer München: Ingatlanértékelés világosan elmagyarázva

1 Mi az összehasonlító érték módszer?

---

Az összehasonlító érték módszer egyike a három szabványosított ingatlanértékelési módszernek (az eszközérték és a jövedelemérték módszer mellett), és egy ingatlan piaci értékének kiszámítására szolgál. Az Ön házának vagy lakásának értékét a tényleges összehasonlító árak - azaz az összehasonlítható helyen lévő hasonló ingatlanok esetében elért vételárak - alapján határozzák meg. Mivel ez a módszer tényleges eladásokon alapul, gyakran nagyon jól tükrözi a regionális piaci helyzetet. Fontos azonban, hogy elegendő összehasonlítható ingatlan álljon rendelkezésre. Elegendő összehasonlító adat hiányában más értékelési módszereket , például az eszközérték-módszert vagy a tőkésített jövedelemérték-módszert kell alkalmazni.

Norbert Verbücheln, Mr. Lodge ügyvezető igazgatója hangsúlyozza: "Különösen egy olyan metropoliszban, mint München, az összehasonlító értékmódszer szilárd alapot nyújt a reális ingatlanárakhoz - mivel itt elegendő összehasonlítható értékesítés áll rendelkezésre."

2 Miért fontos az összehasonlító értékmódszer Münchenben?

---

Münchenben évente számos lakás és ház cserél gazdát, így a vételárakról átfogó adatbázis áll rendelkezésre. Az olyan nagyvárosokban, mint München, ezért nagy az esélye annak, hogy a tipikus lakóingatlanokra (saját tulajdonú lakások, sorházak, telkek stb.) vonatkozóan elegendő összehasonlító adat áll rendelkezésre. Ilyen körülmények között az összehasonlító értékmódszer különösen megbízható eredményeket ad, és reálisan tükrözi az aktuális piaci fejleményeket.

Egy olyan nyüzsgő városban, mint München, az elhelyezkedésben vagy a felszereltségben mutatkozó kisebb különbségek is nagy hatással lehetnek az árra. A pontos értékbecslés ezért fontos, hogy elkerülhető legyen az érték alatti eladás vagy a vevők elriasztása túl magas árral. Rövid távolság a metróhoz, csendes lakónegyed vagy trendi környék - mindez közvetlenül tükröződik az összehasonlító értékben. Egy tapasztalt müncheni ingatlanügynök, mint Mr. Lodge, pontosan ismeri ezeket a helyi árnyalatokat, és figyelembe tudja venni őket az érték meghatározásakor.

Tipp: A piac Münchenben is változik. Az aktuális kamatlábak, a gazdasági fejlemények és a kereslet-kínálat tendenciái hatással vannak az ingatlanárakra. Győződjön meg róla, hogy az értékbecslés során mindig az aktuális összehasonlító értékeket használja. A három évvel ezelőtti árak ma már nem biztos, hogy érvényesek, ha a piac megváltozott.

3. eljárás: Hogyan működik az összehasonlító értékmódszer?

---

Hogyan határozza meg Mr. Lodge az Ön ingatlanának összehasonlító értékét? Az értékbecslés általában a következő eljárást követi:

1. Ingatlanfelmérés: Először is az értékelendő ingatlant alaposan megvizsgálják. Minden lényeges jellemzőt rögzítenek: Elhelyezkedés, lakóterület, szobák száma, építési év, állapot, berendezési tárgyak és felszerelések, esetleges felújítási igények stb. A fényképek és jegyzetek segítenek a teljes kép kialakításában.
2. Összehasonlító adatok beszerzése: A szakértő ezután összehasonlítható eladási eseteket kutat fel. Ennek forrásai lehetnek például a helyi szakértői bizottság vételárgyűjteménye, az aktuális ingatlanajánlatok, piaci adatbázisok vagy saját múltbeli eladási esetek. Fontos, hogy olyan ingatlanokat keressen, amelyek elhelyezkedés, méret, állapot és típus tekintetében a lehető legjobban hasonlítanak az Ön ingatlanához.
3. Elemzés és kiigazítás: A megtaláltösszehasonlító ingatlanokat összehasonlítjuk az Ön ingatlanával. Nincs két teljesen egyforma ingatlan, ezért az értékbecslő kiigazításokat végez: Ha az összehasonlító ingatlan nagyobb erkéllyel vagy frissen felújított fürdőszobával rendelkezik, akkor az Ön ingatlanát valamivel alacsonyabbra értékeli (árengedmény). Ha viszont az Ön lakása jobb elhelyezkedésű vagy felszereltségű, mint az összehasonlítható ingatlan, akkor az átlagos összehasonlító árhoz felárat adnak hozzá. Ezeket a felárakat és árengedményeket jellemzőnként alkalmazzák, és arányosnak kell maradniuk (általában egy egyedi kiigazítás nem haladhatja meg a kb. 30 %-ot).
4. Ideiglenes összehasonlító érték: Az összehasonlítható ingatlanok átlagos árszintjéből és az elvégzett kiigazításokbólideiglenes értéket származtatnak. Ezt általában négyzetméterenkénti árként adják meg, majd extrapolálják az Ön ingatlanának területére. Példa: Ha az összehasonlítható lakások átlagosan 8000 eurót értek el négyzetméterenként, akkor 70 négyzetméter lakóterületre 560 000 eurós alapértéket kell alkalmazni.
5. Piaci kiigazítás: Végül a Mr. Lodge-nál ellenőrizzük, hogy az így kiszámított értéket nem kell-e még az aktuális piaci helyzethez igazítani. Ha például a felhasznált eladások valamivel régebbiek, vagy ha a piac a közelmúltban jelentősen megváltozott, akkor piaci kiigazítási tényezőt alkalmazunk. Ez a tényező (>1 vagy <1) felfelé vagy lefelé korrigálja az értéket, például a közelmúltban Münchenben bekövetkezett áremelkedések vagy árcsökkenések figyelembevétele érdekében. Ez adja a végleges piaci értéket.

Norbert Verbücheln kifejti: "Tapasztalt ingatlanügynökeink az adatokat és a piaci ismereteket ötvözik: így pontosan tudjuk, hogy az összehasonlító értékelési eljárás során milyen fel - vagy leárazások indokoltak a piaci érték pontos meghatározása érdekében ." A piaci értéket pontosan meghatározzuk .

4. az összehasonlító érték fontos tényezői

---

Egy ingatlan mely jellemzői befolyásolják különösen az összehasonlító értéket? Íme néhány a legfontosabb értékbecslési tényezők közül , amelyekre az értékbecslők figyelmet fordítanak:

• Elhelyezkedés: Amakro- és mikrohelyzet meghatározó. Münchenben ez a következőket jelenti: Mennyire vonzó a környék (pl. Schwabing vs. periférikus elhelyezkedés)? Milyen az infrastruktúra - tömegközlekedési kapcsolatok, bevásárlási lehetőségek, iskolák? Az olyan mikrohelyzeti szempontokat, mint a zaj (főútvonal? metró a közelben?) vagy a kilátás és a környezet szintén figyelembe veszik.
• Lakótér és elrendezés: A lakás/házmérete és elrendezése. A négyzetméterenkénti ár nagyon kicsi vagy nagyon nagy ingatlanok esetében változhat - a kb. 30 és 100 m² közötti közepes méretűek gyakran a legkeresettebbek.
• Építési év és állapot: Egy új építésű vagy teljesen felújított régi épület magasabb árat fog elérni, mint egy felújítási hátralékkal rendelkező ingatlan. Az építési év és a szerkezeti állapot (tető, ablakok, vízvezeték, energetikai felújítás) fontos kritériumok.
• Tulajdonságok: Amagas színvonalú felszereltség (pl. parketta, padlófűtés, márkás beépített konyha) és a különleges extrák, mint az erkély, terasz, kert vagy mélygarázs-hely növelik az értéket. A standard felszereltség vagy az egyszerű minőség alacsonyabb összehasonlító értéket eredményez.
• Jogi keretfeltételek: Az ingatlanok esetében olyan dolgok játszanak szerepet, mint a fejlesztési lehetőségek vagy az ingatlan-nyilvántartásban szereplő esetleges terhek (pl. útjogok, örökös építési jogok). A társasházak esetében a közösségi költségek és a különadók befolyásolják az értéket. Ha az ingatlant bérbe adják, a bérleti díj és a bérleti szerződés feltételei (pl. határidők) is számítanak.

Természetesen vannak egyéb tényezők is (a szokásos telekértékektől kezdve az aktuális piaci keresletig). Ezért nincs két egyforma értékesítés. Az összehasonlító értékelési eljárás művészete abban áll, hogy mindezeket a szempontokat megfelelően figyelembe vegye a méltányos ár megállapítása érdekében.

Megjegyzés: Az összehasonlító érték meghatározása első pillantásra egyszerűnek tűnhet (m²-enkénti ár × terület), de a művészet a részletekben rejlik. Az apró különbségeket - egy további parkolóhely, egy felszerelt konyha, a közös tulajdon állapota - mind figyelembe kell venni. Ez az a pont, ahol egy olyan szakértő tapasztalata, mint Mr. Lodge, aki tudja, hogy egy adott tulajdonság euróban kifejezve mennyit ér, kifizetődő.

5 Az összehasonlító érték módszer előnyei és hátrányai

---

Mint minden értékelési módszernek, az összehasonlító értékmódszernek is vannak erősségei és gyengeségei. Íme egy áttekintés:

Előnyök:

• Mivel valós értékesítési esetek szolgálnak alapul, az eredmény nagyon gyakorlatias. Az eladók és a vevők könnyen érthetőnek találják ezt a módszert - a ténylegesen fizetett árakon alapul.
• Nagy pontosság (elegendő adat esetén): Az olyan városokban, mint München, ahol sok a szabványos ingatlan és a rendszeres tranzakciók száma, a módszer megbízható értékeket szolgáltat. Ez a módszer a lakások és családi házak értékének meghatározására szolgáló szabványos módszer, és bizonyítottan bevált.
• Az aktuális piaci trendek feltérképezhetők: A piaci kiigazítás lehetősége azt jelenti, hogy a rövid távú áralakulásokat is figyelembe lehet venni. Ha az ingatlanárak jelenleg erőteljesen emelkednek, ez tükröződik az értékelésben - és fordítva.

Hátrányok:

• Az adatoktól való függés: A módszer az összehasonlító adatok rendelkezésre állásával áll és bukik. Ha csak kevés vagy elavult értékesítési eset áll rendelkezésre, a módszer pontatlan vagy egyáltalán nem alkalmazható. Ideális esetben legalább 30-50 összehasonlítható ingatlannak kell rendelkezésre állnia az elmúlt évekből, hogy statisztikailag megbízható megállapításokat lehessen tenni.
• Korlátozott alkalmasság speciális esetekre: Szokatlan ingatlanok - például műemlék ingatlanok, luxusvillák vagy nagyon egyedi házak - esetében gyakran hiányoznak a valódi összehasonlító ingatlanok. Ez az a pont, ahol az összehasonlító értékmódszer eléri határait, és más módszerekre van szükség.
• Hivatkozás a múltra: Azösszehasonlító árak a múltat mutatják. A változékony piacokon (pl. erősen ingadozó kamatlábak vagy ingatlanpiaci fellendülés idején) az adatok elmaradnak az aktuális eseményektől. Bár a piaci korrekciós tényezőkkel korrigálni lehet ezt, még mindig fennáll annak a kockázata, hogy a tényleges eladási ár végül magasabb vagy alacsonyabb lesz, mint az összehasonlító érték. A szakértők ezért gyakran javasolják, hogy az eredményt egy második eljárással ellenőrizzék, vagy tapasztalt szakemberekkel értelmeztessék.

6. szakmai értékelés és eladás Mr. Lodge-dzsal

---

A megalapozott értékbecslés a sikeres ingatlaneladás kulcsa - különösen egy olyan igényes piacon, mint München. Mr. Lodge itt már évtizedek óta kompetens partner: mint München egyik vezető ingatlanközvetítője több mint 30 éves tapasztalattal, Mr. Lodge pontosan ismeri a piaci viszonyokat. A csapat magas színvonalú ingatlanok értékesítésére (és bérbeadására) specializálódott, és az ügyfeleknek átfogó szolgáltatást kínál egy kézből.

Mr. Lodge-nál tapasztalt szakértőktől professzionális ingatlanértékelést kap. A folyamat átlátható és ügyfélközpontú: A kezdeti online árelemzéstől a részletes helyszíni értékbecslésen át a személyes árjavaslatig lépésről lépésre végigkísérik Önt. Ingatlanügynökeink számára fontos, hogy piacorientált kikiáltási árat találjanak- más szóval olyan árat, amely tükrözi ingatlana értékét, és nem riasztja el a vevőket.

Norbert Verbücheln kifejti: "Az eladók számára a jelenlegi piaci változások miatt nagy szakértelemre van szükség - különösen az árképzés terén. A piacorientált értékbecslés és a jól átgondolt értékesítési stratégia ma fontosabb, mint valaha. Ebben szakértői csapatunk segíthet."

Az értékbecslésen kívül Mr. Lodge igény esetén a teljes értékesítési folyamatot is vállalja: a marketingtől (expozé készítése, fényképek, hirdetések), a potenciális vevők kiválasztásától és a megtekintésektől az ártárgyalásokig és a szerződéskötésig. A cég a diszkréciót, az átláthatóságot és az egyéni tanácsadást hangsúlyozza. Tulajdonosként Ön profitálhat az ingatlanügynök piaci ismereteiből, és elkerülheti az árképzési stratégiában elkövetett hibákat. Az időmegtakarítás és a biztonság további előnyök - Ön semmit sem bíz a véletlenre, hanem kipróbált módszerekre és szakértőkre támaszkodik.

Összefoglalva, az összehasonlító értékmódszer alapvető eszköz a helyes ingatlanérték meghatározásához Münchenben. Egy olyan tapasztalt partner, mint Mr. Lodge támogatásával együtt biztosíthatja, hogy ingatlanát az optimális áron kínálják és adják el. Az alapos értékbecslés tisztánlátást teremt - Ön, mint eladó és a potenciális vevők számára egyaránt. Használja ezt a tudást az Ön előnyére, és ne féljen szakmai segítséget kérni a lehető legjobb üzlet elérése érdekében.