Forduljon hozzánk bizalommal, ha bármilyen kérdése van az ingatlanvásárlással kapcsolatban.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Ingatlanértékesítési vezető
Jövedelembevonási megközelítés München - ingatlanértékelés befektetők és eladók számára
Az ingatlanértékelés az egyik legmeghatározóbb lépés egy ingatlan eladásakor, vásárlásakor vagy befektetéskor - különösen, ha az ingatlan bérbe van adva és befektetésként szolgál. Hiszen nem az érzelmi érték számít, hanem az objektíven megállapított piaci érték, amely gyakran milliós nagyságrendű döntéseket befolyásol. Ebben az összefüggésben központi szerepet játszik a tőkésített jövedelemérték módszer: az ingatlanokat nem az építési költségek vagy az összehasonlító árak, hanem a gazdasági teljesítményük - azaz a várható bérleti díjbevétel- alapján értékeli . München egyik vezető ingatlancégeként, amely több mint 30 éves tapasztalattal rendelkezik a lakóingatlanok és tőkebefektetések értékelése és értékesítése terén, Mr. Lodge tudja, hogy mi számít igazán, amikor értékbecslésről van szó. Rendszeresen segítünk tulajdonosoknak, befektetőknek és projektfejlesztőknek ingatlanjaik piackonform értékelésében. Itt megtudhatja, mi áll a jövedelemtőkésítési megközelítés mögött - és hogy különösen egy olyan összetett nagyvárosi régióban, mint München, miért a megalapozott piaci ismeret a helyes értékelés kulcsa.
Tartalomjegyzék:
- Mi az a jövedelemtőkésítési értékmódszer?
- Hogyan működik a tőkésített jövedelemérték módszer?
- A tőkésített jövedelemérték módszer Münchenben
- Tőkésített jövedelemérték, eszközérték vagy összehasonlító érték - mikor melyik módszert kell alkalmazni?
- Mr. Lodge - Az Ön szakértője az ingatlanértékelésben Münchenben
- GYIK
1 Mi az a tőkésített jövedelemérték módszer?
A jövedelemtőkésítési módszer egyike a Németországban az ingatlanok értékének meghatározására szolgáló három hivatalosan elismert módszernek. Elsősorban hozamorientált ingatlanok esetében alkalmazzák , azaz olyan ingatlanok esetében, amelyek bérbeadás vagy lízing révén jövedelmet termelnek. A többi módszerrel ellentétben a jövedelemarányos értéken alapuló módszer elsősorban nem az ingatlan eszközértékét, hanem az ingatlanból várható jövőbeni bevételeket veszi figyelembe. Egyszerűen fogalmazva, az ingatlan értéke a jövedelméből származik.
A gyakorlatban a jövedelemaktiválási módszert különösen a bérbe adott ingatlanok (pl. lakóházak) és kereskedelmi ingatlanok esetében alkalmazzák, ahol az ingatlan értékét nagyrészt a bérleti díjbevétel határozza meg. A módszert az ingatlanértékelési rendelet (ImmoWertV) 27-34. §-ai szabályozzák, és központi alapot képez az ilyen befektetési célú ingatlanok piaci értékének meghatározásához.
"A pontos értékbecslés a sikeres értékesítés alapja. Különösen egy olyan virágzó városban, mint München, a befektetési célú ingatlanok esetében a jövedelemtőkésítési módszer gyakran a reális piaci érték meghatározásának és a tisztességes piaci ár elérésének kulcsa" - magyarázza Norbert Verbücheln, a Mr. Lodge ügyvezető igazgatója.
2 Hogyan működik az aktivált nyereség módszer?
A tőkésített jövedelemérték módszerrel történő értékmeghatározás során két összetevő áll a középpontban: a földterület értéke és az épület jövedelemértéke. Ha mindkettőt összeadjuk, az eredmény a tőkésített jövedelemérték, azaz az ingatlan várható piaci értéke lesz.
- Földérték: A földérték a beépítetlen ingatlan értékének felel meg. Ezt általában a szabványos földértékek alapján határozzák meg, amelyek egy hasonló helyen lévő földterület négyzetméterenkénti árát jelzik.
- Épület jövedelemértéke: Az épület jövedelemértéke az ingatlan jövedelméből az épületszövetnek tulajdonítható értéket jelenti. Ennek kiszámításához az éves bruttó jövedelmet (éves bérleti díjbevétel) kiigazítják a folyamatos kezelési költségekkel (pl. karbantartás, adminisztráció), ami az ingatlan nettó jövedelmét eredményezi. Ezt követően levonják az úgynevezett földérték hozamát - ez az az összeg, amely akkor realizálódna, ha a földértékre kamatot fizetnének. Marad az épületből származó nettó jövedelem, amelyet megszorozunk egy szorzóval (a hátralévő hasznos élettartam és a szokásos piaci ingatlan kamatláb függvényében). Ennek a tőkésítésnek az eredménye az épület jövedelemértéke.
Az ingatlan kamatláb központi szerepet játszik ebben az eljárásban: az ingatlanbefektetések szokásos piaci kamatlábát tükrözi, és a szakértői bizottság a vételár/bérleti díj arányok alapján állapítja meg. Az alacsony ingatlan kamatláb (pl. a nagyon keresett helyeken) magasabb tőkésített jövedelemértéket eredményez, míg a magasabb kamatláb csökkenti a tőkésített jövedelemértéket - mivel a vevő kevesebbet akar fizetni ugyanazért a bérleti díjért, ha a piac magas hozamelvárásokat támaszt. A tőkésített jövedelemérték módszer eredménye ennek megfelelően érzékenyen reagál a bérleti díjak vagy a kamatlábak változására : a növekvő bérleti díj növeli a tőkésített jövedelemértéket, míg a növekvő kamatlábak (magasabb ingatlan kamatok) csökkenthetik a számított értéket.
Tipp: Egy jól karbantartott ingatlan és a piacnak megfelelő bérleti díjak jelentősen növelhetik a tőkésített jövedelemértéket. A korszerűsítés, az üresedés elkerülése és a gazdálkodás optimalizálása növelheti az éves nettó jövedelmet - és így az épület jövedelemértékét is, ami végső soron magasabb eladási árat eredményez.
3. a jövedelemtőkésítési megközelítés Münchenben
A müncheni lakóingatlanok vételárai magasak az elérhető bérleti díjakhoz képest . Ez a múltban rendkívül alacsony hozamokat eredményezett: A müncheni lakóházak átlagos ingatlan kamatlába 2022-ben például egyes esetekben mindössze 1,4% körüli volt. Az ilyen alacsony kamatláb a bérleti díjhoz viszonyított óriási vételárakat tükrözi (30 feletti hozamtényező). A befektetők számára ez azt jelentette, hogy a müncheni befektetési ingatlanok hosszú ideig viszonylag alacsony folyó hozamot termeltek.
A piac azonban jelenleg változáson megy keresztül. Az emelkedő kamatlábak és az enyhe árkorrekciók hatására a kulcsszámok valamelyest normalizálódtak: Az átlagos müncheni ingatlanhozam 2024 őszén 2,7 % körül volt. A többlakásos ingatlanok a magasabb bérleti díjak és a mérsékelten alacsonyabb vételárak miatt ismét valamivel jobb hozamkilátásokat kínálnak. Konkrétan ez azt jelenti, hogy magasabb ingatlan kamatláb mellett a számított szorzó alacsonyabb, ami általában alacsonyabb (reálisabb) jövedelemértékekhez vezet - a piaci érték megközelíti azt, amit a befektetők magasabb kamatlábak mellett hajlandóak fizetni. Ennek ellenére München továbbra is egy olyan piac marad a befektetők számára, ahol a kezdeti hozamok viszonylag alacsonyak, de a teljesítmény stabil.
"München különleges piac. A magas árak ellenére az itteni tőkebefektetések hosszú távú biztonságot nyújtanak" - mondja Norbert Verbücheln. " A müncheni és környékbeli árak és piaci folyamatok terén szerzett szakértelmünk segít a tulajdonosoknak és a befektetőknek abban, hogy megismerjék ingatlanjuk reális piaci értékét, és megalapozott döntéseket hozhassanak."
4. Tőkésített jövedelemérték, eszközérték vagy összehasonlító érték - mikor melyik módszert kell alkalmazni?
Münchenben nem minden ingatlant értékelnek a tőkésített jövedelemérték módszerrel. Németországban három elismert módszer létezik: az összehasonlító érték módszer, az eszközérték módszer és a tőkésített nyereségérték módszer. Mindegyik módszernek megvannak az alkalmazási területei:
- A összehasonlító értékmódszer hasonló ingatlanok eladási árait hasonlítja össze, és gyakran alkalmazzák saját tulajdonú lakások vagy bérbe nem adott családi házak esetében, feltéve, hogy elegendő összehasonlító adat áll rendelkezésre.
- Az eszközérték módszer az értéket az eszközérték (telekérték + építési költségek mínusz értékcsökkenés) alapján határozza meg, és főként a saját tulajdonú házak vagy egyedi ingatlanok esetében alkalmazzák, ahol a jövedelem és az összehasonlító árak nem játszanak jelentős szerepet.
- A fentiekben leírtak szerint a befektetési ingatlanok, azaz a bérbe adott lakó- és kereskedelmi ingatlanok esetében a jövedelemtőkésítési módszer az előnyben részesített módszer, mivel itt a jövedelemkomponens áll a középpontban.
Az olyan tapasztalt ingatlanértékelők, mint Mr. Lodge, az ingatlantól függően választják ki a megfelelő módszert - vagy több módszert kombinálnak a reális piaci érték meghatározásához . Különösen összetett esetekben (pl. vegyes ingatlanok) hasznos lehet az összehasonlító és a jövedelemalapú megközelítések kombinációja, hogy koherens összképet kapjunk. Fontos, hogy a választott módszer igazságot szolgáltasson az ingatlan jellemzőinek, és figyelembe vegye az aktuális piaci adatokat.
Megjegyzés: Münchenben a jövedelmi tényezők (a vételár és az éves bérleti díj aránya ) évekig rendkívül magasak voltak. A bruttó hozamszorzó 2022-ben érte el csúcsértékét, azóta kissé csökkent - 2024 első három negyedévében az átlagos hozamtényező 31 körül volt, ami 2015-höz hasonló. Ezzel egyidejűleg az ingatlan kamatlába ismét emelkedett, a történelmi mélypontról, 1,4 % -ról 2,7 % körüli értékre. A tulajdonosok számára ez azt jelenti, hogy a jövedelemtőkésítési értékelések jelenleg változnak: A magasabb kamatlábak miatt a számított értékek valamivel alacsonyabbak, mint 2022-ben, miközben a növekvő bérleti díjak enyhítik a hatást. A piac folyamatos megfigyelése ezért elengedhetetlen, különösen Münchenben.
5 Mr. Lodge - Az Ön szakértője az ingatlanértékeléshez Münchenben
Az ingatlanok értékelése összetett dolog - különösen Münchenben, ahol a piaci ismeretek aranyat érnek. Mint München egyik vezető ingatlanügynöke több mint 30 éves tapasztalattal, Mr. Lodge pontosan ismeri a helyi piacot. Ingatlanközvetítőink az értékbecslés és az ingatlanértékesítés szakértői , és széleskörű ismeretekkel rendelkeznek a regionális piacról. Ez a tudáselőny kulcsfontosságú az ingatlanok piacképes értékeléséhez és sikeres értékesítéséhez.
"A Mr. Lodge-nál sokéves tapasztalatot ötvözünk a Münchenre és környékére vonatkozó alapos piaci ismeretekkel" - hangsúlyozzaNorbert Verbücheln. " A tőkebefektetések és ingatlanbefektetések szakértőiként tudjuk, mi a fontos a befektetők számára. Figyelemmel kísérjük az árak és a piac alakulását, így ügyfeleink számára az optimális piaci értéket tudjuk meghatározni és megvalósítani."
Mr. Lodge-nál a modern szabványoknak megfelelő, professzionális ingatlanértékelést kap - első konzultációként ingyenesen és kötelezettség nélkül. Szolgáltatásunk nem csak a tőkésített jövedelemérték, az összehasonlító vagy az eszközérték módszer szerinti számítást, hanem az eredmények aktuális piacra történő egyedi besorolását is tartalmazza. Ily módon biztosítjuk, hogy egyetlen szempont sem maradjon figyelmen kívül: a helyszín minőségétől kezdve a keresleten és kínálaton át a potenciális vevők elvárásáig. Végső soron számunkra az számít, hogy a piacnak megfelelő eladási árat érjünk el.
-
Hogyan befolyásolja az üresedés az aktivált jövedelem értékét?
Az üresedés csökkenti a várható bérleti díjbevételt, és így közvetlenül csökkenti a nettó jövedelmet, amely az aktivált jövedelemérték módszer alapját képezi. Minél magasabb az üresedési ráta, annál alacsonyabb az épület jövedelemértéke - és ezáltal az ingatlan teljes értéke. Különösen a befektetők számára az üresedés kockázata kritikus tényező az értékelésben. Aki eladni kíván egy ingatlant, annak ezért gondoskodnia kell arról, hogy a bérbeadási helyzet a lehető legjobban alakuljon. A rövid, határozott idejű bérleti szerződések szintén árengedményekhez vezethetnek, mivel bizonytalanságot teremtenek.</p
-
Miért olyan fontos az ingatlan kamatlába a tőkésített jövedelemérték módszerben?
Az ingatlan kamatláb egy piaci alapú számadat, amely azt jelzi, hogy a vevő milyen kamatlábra számíthat egy ingatlanbefektetésnél. Közvetlenül befolyásolja azt a szorzót, amellyel a nettó jövedelmet tőkésítik - azaz az épület végső soron számított értékét. Az alacsony kamatláb magas tőkésített értéket eredményez, a magas kamatláb pedig csökkenti azt. Münchenben különösen az ingatlanok kamatlábának kis változásai érzékelhetőek, mivel az értékelési szint nagyon magas. A helyes értékeléshez alapos piaci ismeretekre és naprakész összehasonlító adatokra van szükség.</p
-
Milyen szerepet játszik a hátralévő hasznos élettartam az aktivált jövedelemérték módszerében?
A hátralévő hasznos élettartam azt az időszakot írja le, amely alatt az épületet gazdaságilag életképes módon lehet használni. Befolyásolja az aktiválási tényezőt: minél hosszabb a hátralévő hasznos élettartam, annál magasabb a szorzó - és így az aktivált jövedelemérték is. A korszerűsítés vagy az energiahatékony felújítás meghosszabbíthatja ezt a hasznos élettartamot és növelheti az értéket. Ezzel szemben a szerkezeti károsodás vagy az elavult technológia csökkenti az aktivált jövedelemértéket, mivel lerövidíti a gazdasági élettartamot.</p
-
Alkalmazható-e a jövedelemtőkésítési módszer vegyes használatú ingatlanok esetében is?
Igen, a jövedelemtőkésítési megközelítés jól alkalmazható vegyes használatú ingatlanok esetében, például olyan házak esetében, amelyek földszintjén üzlethelyiségek, fölötte pedig lakások találhatók. A jövedelem kiszámítása külön-külön történik a felhasználás típusa szerint, mivel a kereskedelmi helyiségek általában más bérleti díjbevétellel, kezelési költségekkel és vagyoni kamattal járnak, mint a lakóterületek. A tőkésített jövedelemértéket ezután a két használati típus részértékeiből kombinálják. Az ilyen ingatlanok különösen gyakoriak Münchenben - a pontos és differenciált értékelés itt különösen fontos.</p
-
Milyen aktuálisnak kell lennie a bérleti díjnak az értékeléshez?
A reális jövedelemérték-számításhoz a bérleti díjnak naprakésznek kell lennie. Az átlag alatti bérleti díjakkal rendelkező, elavult bérleti szerződések mesterségesen csökkenthetik az értéket. Hasonlóképpen, egy tervezett bérleti díj emelés csak akkor vehető figyelembe, ha az jogilag kikényszeríthető. Münchenben a bérleti díjak szintje magas, ezért érdemes a bérleti díjakat az értékbecslés előtt ellenőrizni és szükség esetén módosítani. Az indexhez kötött bérleti szerződéseket vagy a fokozatos megállapodásokat is helyesen kell figyelembe venni.</p
-
Milyen előnyei vannak egy olyan regionális szakértő által végzett értékelésnek, mint Mr. Lodge?
Egy olyan regionális ingatlanszakértő, mint Mr. Lodge, pontosan ismeri a müncheni piac sajátosságait - a mikro-helyszínektől kezdve a bérleti díjak és a vételárak aktuális trendjéig. Ez különösen fontos a jövedelemtőkésítési megközelítésnél, mivel az ingatlanok kamatlábainak, kezelési költségeinek és hozamelvárásainak értékelése nagyban függ a helyi környezettől. Emellett a tényleges tranzakciókkal kapcsolatos sokéves tapasztalat is beépül az értékelésbe. Ennek eredményeképpen a tulajdonosok és a befektetők nem csak egy kiszámított értéket, hanem egy megalapozott piaci elemzést is kapnak, cselekvési javaslatokkal együtt. Ez biztonságot teremt - például eladás, finanszírozás vagy befektetési döntések meghozatalakor.</p
