Zapraszamy do kontaktu z nami w przypadku jakichkolwiek pytań dotyczących zakupu nieruchomości.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Kierownik działu sprzedaży nieruchomości
Metoda kapitalizacji dochodu w Monachium - wycena nieruchomości dla inwestorów i sprzedających
Wycena nieruchomości jest jednym z najbardziej decydujących kroków przy sprzedaży, kupnie lub inwestowaniu w nieruchomość - zwłaszcza jeśli jest ona wynajmowana i służy jako inwestycja. W końcu nie liczy się wartość emocjonalna, ale obiektywnie określona wartość rynkowa, która często wpływa na decyzje warte miliony. Metoda skapitalizowanych zysków odgrywa w tym kontekście kluczową rolę: nie wycenia nieruchomości według kosztów budowy lub cen porównawczych, ale według ich wyników ekonomicznych - tj. według oczekiwanego dochodu z najmu. Jako jedna z wiodących firm zajmujących się nieruchomościami w Monachium z ponad 30-letnim doświadczeniem w wycenie i sprzedaży inwestycji mieszkaniowych i kapitałowych, Mr. Lodge wie, co naprawdę ma znaczenie, jeśli chodzi o wycenę. Regularnie pomagamy właścicielom nieruchomości, inwestorom i deweloperom w wycenie ich nieruchomości zgodnie z rynkiem. Dowiedz się tutaj, co kryje się za podejściem kapitalizacji dochodu - i dlaczego, szczególnie w złożonym regionie metropolitalnym, takim jak Monachium, solidna znajomość rynku jest kluczem do prawidłowej wyceny.
Spis treści:
1 Co to jest metoda skapitalizowanych zysków?
Metoda kapitalizacji dochodu jest jedną z trzech oficjalnie uznanych metod określania wartości nieruchomości w Niemczech. Jest ona stosowana głównie w przypadku nieruchomości zorientowanych na zysk, tj. nieruchomości generujących dochód poprzez wynajem lub leasing. W przeciwieństwie do innych metod, metoda skapitalizowanych zysków nie uwzględnia przede wszystkim wartości aktywów nieruchomości, ale raczej oczekiwany przyszły dochód z nieruchomości. Mówiąc prościej, wartość nieruchomości jest pochodną jej dochodu.
W praktyce metoda kapitalizacji dochodu jest stosowana w szczególności w przypadku nieruchomości na wynajem (np. bloków mieszkalnych) i nieruchomości komercyjnych, w przypadku których wartość nieruchomości jest w dużej mierze określana przez dochód z wynajmu. Procedura ta jest uregulowana w sekcjach 27-34 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (ImmoWertV) i stanowi główną podstawę do określenia wartości rynkowej takich nieruchomości inwestycyjnych.
"Dokładna wycena jest podstawą udanej sprzedaży. Szczególnie w przypadku nieruchomości inwestycyjnych w dynamicznie rozwijającym się mieście, takim jak Monachium, metoda kapitalizacji dochodu jest często kluczem do określenia realistycznej wartości rynkowej i osiągnięcia uczciwej ceny rynkowej" - wyjaśnia Norbert Verbücheln, Dyrektor Zarządzający Mr.
2 Jak działa metoda skapitalizowanych zysków?
Przy określaniu wartości metodą skapitalizowanych zysków, dwa składniki zajmują centralne miejsce: wartość gruntu i wartość dochodu z budynku. Po zsumowaniu obu składników otrzymujemy skapitalizowaną wartość dochodową, czyli prognozowaną wartość rynkową nieruchomości.
- Wartość gruntu: Wartość gruntu odpowiada wartości niezabudowanej nieruchomości. Jest ona zwykle określana na podstawie standardowych wartości gruntów, które wskazują cenę za metr kwadratowy gruntu w porównywalnej lokalizacji.
- Wartość dochodu zbudynku: Wartość dochodu z budynku reprezentuje wartość przypisaną do struktury budynku z dochodu nieruchomości. Aby to obliczyć, roczny dochód brutto (roczny dochód z wynajmu) jest korygowany o bieżące koszty zarządzania (np. konserwacja, administracja), co daje dochód netto nieruchomości. Następnie odliczany jest tak zwany zwrot z wartości gruntu - jest to kwota, która mogłaby zostać zrealizowana, gdyby odsetki zostały zapłacone od wartości gruntu. Pozostaje dochód netto z budynku, który jest mnożony przez mnożnik (w zależności od pozostałego okresu użytkowania i standardowej rynkowej stopy procentowej nieruchomości). Wynikiem tej kapitalizacji jest wartość dochodowa budynku.
Stopa procentowa nieruchomości odgrywa kluczową rolę w tej procedurze: odzwierciedla standardową rynkową stopę procentową dla inwestycji w nieruchomości i jest wyprowadzana przez komitet ekspertów na podstawie stosunku ceny zakupu do czynszu. Niska stopa procentowa nieruchomości (np. w bardzo poszukiwanych lokalizacjach) prowadzi do wyższych skapitalizowanych wartości zysków, podczas gdy wyższa stopa procentowa obniża skapitalizowaną wartość zysków - ponieważ kupujący chciałby zapłacić mniej za ten sam dochód z wynajmu, gdyby rynek miał wysokie oczekiwania co do rentowności. Wynik metody skapitalizowanej wartości zysków reaguje odpowiednio wrażliwie na zmiany czynszów lub stóp procentowych: rosnące dochody z najmu zwiększają skapitalizowaną wartość zysków, podczas gdy rosnące stopy procentowe (wyższe odsetki od nieruchomości) mogą zmniejszyć obliczoną wartość.
Wskazówka: Dobrze utrzymana nieruchomość i czynsze zgodne z rynkiem mogą znacznie zwiększyć skapitalizowaną wartość zysków. Modernizacja, unikanie pustostanów i optymalizacja zarządzania mogą zwiększyć roczny dochód netto - a tym samym wartość dochodową budynku, co ostatecznie skutkuje wyższą ceną sprzedaży.
3. metoda kapitalizacji dochodu w Monachium
Ceny zakupu nieruchomości mieszkalnych w Monachium są wysokie w stosunku do możliwych do uzyskania czynszów. W przeszłości prowadziło to do wyjątkowo niskich stóp zwrotu: Na przykład średnia stopa procentowa nieruchomości dla bloków mieszkalnych w Monachium w 2022 r. wynosiła w niektórych przypadkach tylko około 1,4%. Tak niska stopa procentowa odzwierciedla ogromne ceny zakupu w stosunku do dochodów z najmu (współczynnik rentowności ponad 30). Dla inwestorów oznaczało to, że nieruchomości inwestycyjne w Monachium przez długi czas generowały stosunkowo niskie bieżące zyski.
Obecnie jednak sytuacja na rynku ulega zmianie. Wraz z rosnącymi stopami procentowymi i niewielkimi korektami cen, kluczowe dane nieco się znormalizowały: Jesienią 2024 r. średnia rentowność nieruchomości w Monachium wynosiła około 2,7%. Domy wielorodzinne ponownie oferują nieco lepsze perspektywy rentowności ze względu na wyższe czynsze i umiarkowanie niższe ceny zakupu. Konkretnie oznacza to, że przy wyższym oprocentowaniu nieruchomości obliczony mnożnik jest niższy, co zwykle prowadzi do niższych (bardziej realistycznych) wartości dochodów - wartość rynkowa zbliża się do tego, co inwestorzy są gotowi zapłacić przy wyższych stopach procentowych. Niemniej jednak Monachium pozostaje rynkiem dla inwestorów o stosunkowo niskich początkowych stopach zwrotu, ale stabilnych wynikach.
"Monachium to szczególny rynek. Pomimo wysokich cen, inwestycje kapitałowe tutaj oferują długoterminowe bezpieczeństwo" - mówi Norbert Verbücheln. "Nasze doświadczenie w zakresie cen i rozwoju rynku w Monachium i okolicach pomaga właścicielom i inwestorom poznać realną wartość rynkową ich nieruchomości i podejmować świadome decyzje".
4. skapitalizowana wartość zysków, wartość aktywów lub wartość porównawcza - kiedy stosować którą metodę?
Nie każda nieruchomość w Monachium jest wyceniana metodą skapitalizowanych zysków. W Niemczech istnieją trzy uznane metody: metoda wartości porównawczej, metoda wartości aktywów i metoda skapitalizowanych zysków. Każda metoda ma określone obszary zastosowania:
- Metodawartości porównawczej porównuje ceny sprzedaży podobnych nieruchomości i jest często stosowana w przypadku mieszkań zajmowanych przez właściciela lub niewynajmowanych domów jednorodzinnych, pod warunkiem, że dostępne są wystarczające dane porównawcze.
- Metoda wartości aktywów określa wartość przy użyciu wartości aktywów (wartość gruntu + koszty budowy pomniejszone o amortyzację) i jest stosowana głównie w przypadku domów zajmowanych przez właściciela lub unikalnych nieruchomości, w których dochód i ceny porównawcze nie odgrywają istotnej roli.
- Jak opisano powyżej, metoda kapitalizacji dochodu jest preferowaną metodą dla nieruchomości inwestycyjnych, tj. wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych, ponieważ składnik dochodu jest tutaj głównym celem.
Doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi, tacy jak Mr. Lodge, wybierają odpowiednią metodę w zależności od nieruchomości - lub łączą kilka metod w celu określenia realistycznej wartości rynkowej. Szczególnie w złożonych przypadkach (np. nieruchomości mieszane), połączenie metod porównawczych i dochodowych może być przydatne w celu uzyskania spójnego ogólnego obrazu. Ważne jest, aby wybrana metoda odzwierciedlała charakterystykę nieruchomości i uwzględniała aktualne dane rynkowe.
Uwaga: W Monachium współczynniki dochodu (stosunek ceny zakupu do rocznego czynszu) były przez lata bardzo wysokie. W 2022 r. wielokrotność rentowności brutto osiągnęła szczytową wartość, od tego czasu nieznacznie spadła - w pierwszych trzech kwartałach 2024 r. średni współczynnik rentowności wyniósł około 31, porównywalnie do 2015 r. W tym samym czasie stopa procentowa nieruchomości ponownie wzrosła z historycznie niskiego poziomu 1,4% do około 2,7%. Dla właścicieli oznacza to, że wyceny kapitalizacji dochodu ulegają obecnie zmianie: Wyższe stopy procentowe oznaczają, że obliczone wartości są nieco niższe niż w 2022 r., podczas gdy rosnące czynsze łagodzą ten efekt. Bieżąca obserwacja rynku jest zatem niezbędna, zwłaszcza w Monachium.
5 Mr. Lodge - Twój ekspert od wyceny nieruchomości w Monachium
Wycena nieruchomości jest złożona - szczególnie w Monachium, gdzie znajomość rynku jest na wagę złota. Jako jeden z wiodących agentów nieruchomości w Monachium z ponad 30-letnim doświadczeniem, Mr. Lodge zna lokalny rynek od podszewki. Nasi agenci nieruchomości są ekspertami w wycenach i sprzedaży nieruchomości oraz posiadają rozległą wiedzę na temat rynku regionalnego. Ta przewaga wiedzy ma kluczowe znaczenie dla wyceny nieruchomości zgodnie z rynkiem i ich skutecznej sprzedaży.
"W Mr. Lodge łączymy wieloletnie doświadczenie z dogłębną znajomością rynku Monachium i okolic" - podkreśla Norbert Verbücheln. "Jako eksperci w zakresie inwestycji kapitałowych i inwestycji w nieruchomości wiemy, co jest ważne dla inwestorów. Bacznie obserwujemy ceny i rozwój rynku, dzięki czemu możemy określić i zrealizować optymalną wartość rynkową dla naszych klientów".
W Mr. Lodge otrzymują Państwo profesjonalną wycenę nieruchomości według nowoczesnych standardów - bezpłatnie i bez zobowiązań w ramach wstępnej konsultacji. Nasza usługa obejmuje nie tylko obliczenia według metody skapitalizowanych zysków, porównawczej lub wartości aktywów, ale także indywidualną klasyfikację wyników na obecnym rynku. W ten sposób zapewniamy, że żaden aspekt nie pozostanie pominięty: od jakości lokalizacji, przez podaż i popyt, po oczekiwania potencjalnych nabywców. Ostatecznie liczy się dla nas osiągnięcie ceny sprzedaży zgodnej z rynkiem.
-
Jak wakat wpływa na wartość skapitalizowanych zysków?
Pustostany zmniejszają oczekiwany dochód z najmu, a zatem bezpośrednio zmniejszają dochód netto, który stanowi podstawę metody skapitalizowanych zysków. Im wyższy wskaźnik pustostanów, tym niższa wartość dochodu budynku - a tym samym ogólna wartość nieruchomości. W szczególności dla inwestorów ryzyko pustostanów jest krytycznym czynnikiem w wycenie. Każdy, kto chce sprzedać nieruchomość, powinien zatem upewnić się, że sytuacja w zakresie wynajmu jest jak najlepsza. Krótkie umowy najmu na czas określony mogą również prowadzić do zniżek, ponieważ powodują niepewność.
-
Dlaczego stopa procentowa nieruchomości jest tak ważna w metodzie skapitalizowanych zysków?
Stopa procentowa nieruchomości jest wartością rynkową, która wskazuje stopę procentową, jakiej kupujący oczekuje od inwestycji w nieruchomość. Ma ona bezpośredni wpływ na mnożnik, za pomocą którego kapitalizowany jest dochód netto - tj. ostatecznie obliczana jest wartość budynku. Niska stopa procentowa prowadzi do wysokiej skapitalizowanej wartości, a wysoka stopa procentowa ją obniża. W szczególności w Monachium niewielkie zmiany stopy procentowej nieruchomości są zauważalne, ponieważ poziom wyceny jest bardzo wysoki. Prawidłowa ocena wymaga solidnej wiedzy rynkowej i aktualnych danych porównawczych.
-
Jaką rolę odgrywa pozostały okres użytkowania w metodzie skapitalizowanych zysków?
Pozostały okres użytkowania opisuje okres, w którym budynek może być wykorzystywany w sposób ekonomicznie opłacalny. Ma on wpływ na współczynnik kapitalizacji: im dłuższy pozostały okres użytkowania, tym wyższy mnożnik - a zatem także skapitalizowana wartość zysków. Modernizacja lub energooszczędny remont mogą wydłużyć okres użytkowania i zwiększyć wartość. I odwrotnie, uszkodzenia strukturalne lub przestarzała technologia zmniejszają skapitalizowaną wartość zysków, ponieważ skracają okres użytkowania.
-
Czy metoda kapitalizacji dochodu może być również stosowana w przypadku nieruchomości wielofunkcyjnych?
Tak, metoda kapitalizacji dochodu jest dobrze dostosowana do nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu, np. domów z powierzchnią komercyjną na parterze i mieszkaniami powyżej. Dochód jest obliczany oddzielnie w zależności od rodzaju użytkowania, ponieważ powierzchnia komercyjna zazwyczaj ma inne dochody z najmu, koszty zarządzania i odsetki od nieruchomości niż powierzchnia mieszkalna. Skapitalizowana wartość zysków jest następnie łączona z częściowych wartości obu rodzajów użytkowania. Takie nieruchomości są szczególnie powszechne w Monachium - precyzyjna i zróżnicowana wycena jest tutaj szczególnie ważna.
-
Jak aktualny musi być dochód z wynajmu do wyceny?
W celu realistycznego obliczenia wartości dochodu, dochód z wynajmu musi być aktualny. Nieaktualne umowy najmu z czynszami poniżej średniej mogą sztucznie obniżyć wartość. Podobnie, planowana podwyżka czynszu może być brana pod uwagę tylko wtedy, gdy jest prawnie egzekwowalna. Poziom czynszu w Monachium jest wysoki, dlatego warto sprawdzić czynsz przed wyceną i w razie potrzeby go skorygować. Należy również prawidłowo uwzględnić umowy najmu indeksowane lub umowy stopniowane.</p
-
Jakie są zalety oceny dokonanej przez regionalnego eksperta, takiego jak Mr. Lodge?
Regionalny ekspert ds. nieruchomości, taki jak Mr. Lodge, zna specyfikę rynku monachijskiego od podszewki - od mikro-lokalizacji po aktualne trendy w zakresie czynszów i cen zakupu. Jest to szczególnie istotne w podejściu kapitalizacji dochodu, ponieważ ocena stóp procentowych nieruchomości, kosztów zarządzania i oczekiwań dotyczących zysków zależy w dużej mierze od lokalnego środowiska. Ponadto na wycenę wpływa wieloletnie doświadczenie z rzeczywistymi transakcjami. W rezultacie właściciele i inwestorzy otrzymują nie tylko obliczoną wartość, ale także dobrze uzasadnioną analizę rynku z zaleceniami dotyczącymi działań. Zapewnia to bezpieczeństwo - na przykład przy sprzedaży, finansowaniu lub podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.
