Kontakta oss gärna om du har några frågor om att köpa fastighet.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Chef för fastighetsförsäljning
Inkomstkapitaliseringsmetoden München - fastighetsvärdering för investerare och säljare
Fastighetsvärderingen är ett av de mest avgörande stegen när man säljer, köper eller investerar i en fastighet - särskilt om den hyrs ut och fungerar som en investering. När allt kommer omkring är det inte det känslomässiga värdet som räknas, utan det objektivt fastställda marknadsvärdet, som ofta påverkar beslut som är värda miljoner. I detta sammanhang spelar metoden med kapitaliserat intäktsvärde en central roll: den värderar inte fastigheter utifrån byggkostnader eller jämförelsepriser, utan utifrån deras ekonomiska prestanda - dvs. utifrån de förväntade hyresintäkterna. Som ett av de ledande fastighetsbolagen i München med över 30 års erfarenhet av värdering och försäljning av bostads- och kapitalinvesteringar vet Mr. Lodge vad som verkligen är viktigt när det gäller värdering. Vi hjälper regelbundet fastighetsägare, investerare och projektutvecklare att värdera sina fastigheter på ett marknadsmässigt sätt. Här får du veta vad som ligger bakom inkomstkapitaliseringsmetoden - och varför god marknadskännedom är nyckeln till en korrekt värdering, särskilt i en komplex storstadsregion som München.
Innehållsförteckning:
- Vad är resultatbaserad värderingsmetod?
- Hur fungerar den kapitaliserade intäktsmetoden?
- Den kapitaliserade vinstvärdesmetoden i München
- Kapitaliserat intäktsvärde, tillgångsvärde eller jämförelsevärde - när ska man använda vilken metod?
- Mr. Lodge - din expert på fastighetsvärdering i München
- FRÅGOR OCH SVAR
1 Vad är kapitalavkastningsmetoden?
Intäktskapitaliseringsmetoden är en av tre officiellt erkända metoder för att fastställa värdet på fastigheter i Tyskland. Den används främst för avkastningsorienterade fastigheter, det vill säga fastigheter som genererar intäkter genom uthyrning eller leasing. Till skillnad från andra metoder tar den kapitaliserade avkastningsvärdesmetoden inte i första hand hänsyn till fastighetens tillgångsvärde, utan snarare till de förväntade framtida intäkterna från fastigheten. Enkelt uttryckt härleds värdet på en fastighet från dess intäkter.
I praktiken används intäktskapitaliseringsmetoden framför allt för hyresfastigheter (t.ex. flerfamiljshus) och kommersiella fastigheter där fastighetsvärdet till stor del bestäms av hyresintäkterna. Förfarandet regleras i §§ 27-34 i fastighetsvärderingsförordningen (ImmoWertV) och utgör en central grund för att fastställa marknadsvärdet för sådana förvaltningsfastigheter.
"En korrekt värdering är grunden för en framgångsrik försäljning. Särskilt för förvaltningsfastigheter i en blomstrande stad som München är metoden med inkomstkapitalisering ofta nyckeln till att fastställa ett realistiskt marknadsvärde och uppnå ett rimligt marknadspris", förklarar Norbert Verbücheln, Managing Director på Mr. Lodge.
2 Hur fungerar kapitalvinstmetoden?
När värdet fastställs med hjälp av den kapitaliserade avkastningsvärdesmetoden står två komponenter i centrum: markvärdet och byggnadens avkastningsvärde. Om båda läggs samman blir resultatet det kapitaliserade avkastningsvärdet, dvs. fastighetens prognostiserade marknadsvärde.
- Markvärde: Markvärdet motsvarar värdet på den obebyggda fastigheten. Det bestäms vanligen utifrån schablonmässiga markvärden, som anger kvadratmeterpriset för mark på jämförbar plats.
- Byggnadens avkastningsvärde: Byggnadens avkastningsvärde representerar det värde som kan hänföras till byggnadsväven från fastighetens inkomster. För att beräkna detta justeras den årliga bruttointäkten (hyresintäkter per år) för löpande förvaltningskostnader (t.ex. underhåll, administration), vilket resulterar i fastighetens nettointäkt. Därefter dras den så kallade avkastningen på markvärdet av - det är det belopp som skulle kunna realiseras om ränta betalades på markvärdet. Kvar blir nettointäkten från byggnaden, som multipliceras med en multiplikator (beroende på återstående nyttjandeperiod och marknadsmässig fastighetsränta). Resultatet av denna kapitalisering är byggnadens avkastningsvärde.
Fastighetsräntan spelar en central roll i detta förfarande: den återspeglar den normala marknadsräntan för fastighetsinvesteringar och härleds av expertkommittén på grundval av förhållandet mellan inköpspris och hyra. En låg fastighetsränta (t.ex. i mycket eftertraktade lägen) leder till högre kapitaliserade intäktsvärden, medan en högre ränta sänker det kapitaliserade intäktsvärdet - eftersom en köpare skulle vilja betala mindre för samma hyresintäkter om marknaden hade höga avkastningsförväntningar. Resultatet av avkastningsvärdesmetoden reagerar på motsvarande sätt känsligt på förändringar i hyror eller räntor: stigande hyresintäkter ökar avkastningsvärdet, medan stigande räntor (högre fastighetsränta) kan minska det beräknade värdet.
Tips: En väl underhållen fastighet och marknadsmässiga hyror kan öka det kapitaliserade avkastningsvärdet betydligt. Modernisering, undvikande av vakanser och optimering av förvaltningen kan öka den årliga nettointäkten - och därmed också fastighetens avkastningsvärde, vilket i slutändan resulterar i ett högre försäljningspris.
3. Intäktsvärdemetoden i München
Köpeskillingarna för bostadsfastigheter i München är höga i förhållande till de uppnåeliga hyrorna. Tidigare har detta lett till extremt låga avkastningar: Den genomsnittliga fastighetsräntan för flerbostadshus i München 2022 var till exempel endast cirka 1,4% i vissa fall. En så låg ränta återspeglar enorma inköpspriser i förhållande till hyresintäkterna (avkastningsfaktor på över 30). För investerare innebar detta att förvaltningsfastigheter i München under lång tid genererade jämförelsevis låga löpande avkastningar.
Marknaden genomgår dock för närvarande en förändring. Med stigande räntor och små priskorrigeringar har nyckeltalen normaliserats något: Hösten 2024 låg den genomsnittliga direktavkastningen i München på cirka 2,7 %. Flerfamiljshus erbjuder något bättre avkastningsutsikter, återigen på grund av högre hyror och något lägre inköpspriser. Konkret innebär det att med en högre fastighetsränta blir den beräknade multiplikatorn lägre, vilket tenderar att leda till lägre (mer realistiska) avkastningsvärden - marknadsvärdet närmar sig det som investerare är beredda att betala med högre räntor. München är dock fortfarande en marknad för investerare med relativt låg initial avkastning men med stabil utveckling.
"München är en speciell marknad. Trots höga priser erbjuder kapitalinvesteringar här långsiktig säkerhet", säger Norbert Verbücheln. "Vår expertis inom pris- och marknadsutveckling i München med omnejd hjälper ägare och investerare att känna till det realistiska marknadsvärdet på sin fastighet och fatta välgrundade beslut."
4. Kapitaliserat intäktsvärde, tillgångsvärde eller jämförelsevärde - när ska vilken metod användas?
Inte alla fastigheter i München värderas enligt metoden för kapitaliserat avkastningsvärde. Det finns tre erkända metoder i Tyskland: jämförelsevärdemetoden, tillgångsvärdemetoden och den kapitaliserade avkastningsvärdemetoden. Varje metod har sina specifika tillämpningsområden:
- Jämförelsevärdesmetoden jämför försäljningspriser för liknande fastigheter och används ofta för ägarlägenheter eller icke uthyrda småhus, förutsatt att det finns tillräckligt med jämförelsedata.
- Tillgångsvärdesmetoden fastställer värdet med hjälp av tillgångsvärdet (markvärde + byggkostnader minus avskrivningar) och används främst för egnahem eller unika fastigheter där inkomster och jämförelsepriser inte spelar någon större roll.
- Som beskrivits ovan är intäktskapitaliseringsmetoden att föredra för förvaltningsfastigheter, dvs. uthyrda bostads- och kommersiella fastigheter, eftersom intäktskomponenten är huvudfokus här.
Erfarna fastighetsvärderare som Mr. Lodge väljer lämplig metod beroende på fastigheten - eller kombinerar flera metoder för att fastställa det realistiska marknadsvärdet. Särskilt i komplexa fall (t.ex. blandade fastigheter) kan en kombination av jämförelse- och inkomstmetoder vara användbar för att få en sammanhängande helhetsbild. Det är viktigt att den valda metoden gör rättvisa åt fastighetens egenskaper och tar hänsyn till aktuella marknadsdata.
Notera: I München var inkomstfaktorerna (förhållandet mellan köpeskilling och årshyra) extremt höga under flera år. År 2022 nådde multipeln av bruttoavkastningen sitt högsta värde, sedan dess har den sjunkit något - under de tre första kvartalen 2024 låg den genomsnittliga avkastningsfaktorn på cirka 31, vilket kan jämföras med 2015. Samtidigt steg fastighetsräntan igen från historiskt låga 1,4 % till cirka 2,7 %. För ägarna innebär det att avkastningsvärderingen just nu förändras: Högre räntor innebär att de beräknade värdena är något lägre än 2022, samtidigt som stigande hyror mildrar effekten. Löpande marknadsbevakning är därför nödvändig, särskilt i München.
5 Mr. Lodge - Din expert på fastighetsvärdering i München
Att värdera en fastighet är komplicerat - särskilt i München, där marknadskunskap är guld värd. Som en av Münchens ledande fastighetsmäklare med över 30 års erfarenhet känner Mr. Lodge till den lokala marknaden utan och innan. Våra fastighetsmäklare är experter på värderingar och fastighetsförsäljning och har omfattande kunskaper om den regionala marknaden. Detta kunskapsförsprång är avgörande för att kunna värdera fastigheterna marknadsanpassat och sälja dem framgångsrikt.
"På Mr. Lodge kombinerar vi många års erfarenhet med djupgående marknadskunskap för München med omnejd", betonar Norbert Verbücheln. "Som experter på kapital- och fastighetsinvesteringar vet vi vad som är viktigt för investerare. Vi håller ett vakande öga på pris- och marknadsutvecklingen och kan därför fastställa och realisera det optimala marknadsvärdet för våra kunder."
Hos Mr. Lodge får du en professionell fastighetsvärdering enligt moderna standarder - kostnadsfritt och utan förpliktelser som en första konsultation. Vår tjänst omfattar inte bara beräkningen enligt metoden för kapitaliserat avkastningsvärde, jämförelsevärde eller tillgångsvärde, utan även en individuell klassificering av resultaten på den aktuella marknaden. På så sätt säkerställer vi att ingen aspekt förblir obeaktad: från platsens kvalitet till utbud och efterfrågan till potentiella köpares förväntningar. I slutändan är det viktigaste för oss att uppnå ett försäljningspris som är i linje med marknaden.
-
Hur påverkar en vakans det kapitaliserade intjäningsvärdet?
En vakans minskar de förväntade hyresintäkterna och minskar därför direkt nettointäkten, som utgör grunden för den kapitaliserade avkastningsvärdesmetoden. Ju högre vakansgraden är, desto lägre blir fastighetens avkastningsvärde - och därmed fastighetens totala värde. Särskilt för investerare är risken för vakans en kritisk faktor i värderingen. Den som vill sälja en fastighet bör därför se till att uthyrningssituationen är så bra som möjligt. Korta, tidsbegränsade hyresavtal kan också leda till rabatter eftersom de skapar osäkerhet.</p
-
Varför är fastighetsräntan så viktig i den kapitaliserade avkastningsvärdesmetoden?
Fastighetsräntan är en marknadsbaserad siffra som anger den ränta som en köpare förväntar sig på en fastighetsinvestering. Den påverkar direkt den multiplikator med vilken nettointäkten kapitaliseras - dvs. det byggnadsvärde som slutligen beräknas. En låg räntesats leder till ett högt kapitaliserat värde, en hög räntesats sänker det. Särskilt i München märks små förändringar i fastighetsräntan eftersom värderingsnivån är mycket hög. För att göra en korrekt bedömning krävs god marknadskännedom och aktuella jämförelsedata.</p
-
Vilken roll spelar den återstående nyttjandeperioden i metoden med kapitaliserat avkastningsvärde?
Den återstående nyttjandeperioden beskriver den period under vilken byggnaden kan användas på ett ekonomiskt lönsamt sätt. Den påverkar kapitaliseringsfaktorn: ju längre återstående nyttjandeperiod, desto högre multiplikator - och därmed också det kapitaliserade avkastningsvärdet. Modernisering eller energieffektiv renovering kan förlänga denna nyttjandeperiod och öka värdet. Omvänt minskar strukturella skador eller föråldrad teknik det kapitaliserade avkastningsvärdet eftersom de förkortar den ekonomiska livslängden.</p
-
Kan inkomstkapitaliseringsmetoden även användas för fastigheter med blandad användning?
Ja, inkomstkapitaliseringsmetoden lämpar sig väl för fastigheter med blandad användning, t.ex. hus med kommersiella lokaler i bottenvåningen och lägenheter ovanför. Intäkterna beräknas separat beroende på typ av användning, eftersom kommersiella utrymmen vanligtvis har andra hyresintäkter, förvaltningskostnader och fastighetsränta än bostadsutrymmen. Det kapitaliserade avkastningsvärdet kombineras sedan från delvärdena för båda typerna av användning. Sådana fastigheter är särskilt vanliga i München - en exakt och differentierad värdering är särskilt viktig här.</p
-
Hur aktuella måste hyresintäkterna vara för att en värdering ska kunna göras?
För en realistisk beräkning av avkastningsvärdet måste hyresintäkterna vara uppdaterade. Föråldrade hyresavtal med hyror under genomsnittet kan artificiellt sänka värdet. På samma sätt kan en planerad hyreshöjning endast beaktas om den är juridiskt verkställbar. Hyresnivån i München är hög, så det är värt att kontrollera hyran före en värdering och justera den vid behov. Indexreglerade hyresavtal eller graderade avtal bör också inkluderas på ett korrekt sätt.</p
-
Vilka är fördelarna med en bedömning av en regional expert som Mr. Lodge?
En regional fastighetsexpert som Mr. Lodge känner till detaljerna på Münchenmarknaden utan och innan - från mikrolägen till aktuella trender i hyror och inköpspriser. Detta är särskilt viktigt i inkomstkapitaliseringsmetoden, eftersom bedömningen av fastighetsräntor, förvaltningskostnader och avkastningsförväntningar i hög grad beror på den lokala miljön. Dessutom flödar många års erfarenhet av faktiska transaktioner in i värderingen. Därmed får ägare och investerare inte bara ett beräknat värde utan också en välgrundad marknadsanalys med handlingsrekommendationer. Detta skapar trygghet - till exempel vid försäljning, finansiering eller investeringsbeslut.</p
