Vanliga frågor för köpare

Nej, det finns flera faktorer som spelar in för att bestämma värdet på en fastighet, till exempel fastighetens uthyrbarhet eller det aktuella hyrespriset, fastighetens skick och frågan om renovering spelar också en avgörande roll. Eftersläpande renoveringar minskar fastighetens värde. Relevant rådgivning och en professionell värdebedömning krävs därför. Om man även tar hänsyn till dessa kvalitetsskillnader kan en nybyggnation vara ca 10% dyrare än en befintlig fastighet, eftersom köparen också får en stor designfrihet. Klassade gamla byggnader kan å andra sidan ibland vara dyrare än nybyggda fastigheter. Dessa erbjuder skattefördelar, men kan vara föremål för villkor som ställs av myndigheterna.

Det exakta beloppet av eget kapital som ska tillskjutas beror på den potentiella köparens tillgångar och inkomst samt fastighetens läge. Som regel krävs mellan 20% och 30% av köpeskillingen i eget kapital för att täcka de 8-10% som tillkommer i förvärvskostnader. Lägre soliditet är möjlig beroende på köparens inkomst och övriga tillgångar, men innebär oftast en räntepremie. Bankernas utlåning är beroende av låntagarens kreditvärdighet och säkerhet. Om belåningsgraden är under 60% är finansieringskostnaderna som mest gynnsamma.

Begreppet "tomträtt" avser en rättighet som motsvarar fast egendom och som skapas i ett separat "tomträttsregister".

En tomt kan upplåtas med tomträtt under en bestämd tid om 60 till 99 år mot en månatlig tomträttsavgäld. Äganderätten till fastigheten ligger dock kvar hos tomträttshavaren under denna period. Tomträttshavaren har i allmänhet rätt att bygga på och använda fastigheten under avtalstiden. Tomträtten kan säljas av tomträttshavaren under denna period, men detta kräver tomträttshavarens samtycke.

Vid tomträttsavtalets upphörande återgår fastigheten till tomträttshavaren eller förlängs. När det gäller bostadsfastigheter utgår ofta ersättning till tomträttshavarna för byggnadernas materiella värde (ofta benämnt det gemensamma värdet). I tomträttsavtalet anges vad tomträttshavaren fortfarande ska betala vid avtalstidens utgång.

Mark och rättigheter som motsvarar mark (t.ex. ärftliga byggrätter) är en avgränsad del av jordens yta (§ 905 BGB) och registreras i fastighetsregistret. Fastighetsregistret är ett officiellt, villkorat offentligt register över fastigheter där bland annat ägarstrukturen och eventuella rättigheter som är kopplade till fastigheten samt eventuella belastningar på den registreras. Enligt § 3 GBO har varje tomt sin egen plats i fastighetsregistret (fastighetsregistersida). Läs mer om Münchens fastighetsregister här.

I § 8 i den tyska lagen om ägarlägenheter (WEG) regleras avstyckningsförklaringen. En delningsförklaring upprättas för en delad fastighet och alla väsentliga rättigheter och skyldigheter för delägarna fastställs i den.

Ursprungliga ägare av en fastighet kan dela upp en byggnad i andelar i fastigheten så att varje andel är förknippad med den särskilda äganderätten till en viss lägenhet eller rum som inte är bostäder.

Det är också reglerat vilka delar av byggnaden som ägs separat eller används som gemensam egendom. Dessutom kan särskilda användningsrättigheter (t.ex. till trädgårdsområden) tilldelas vissa enheter och gemensamma regler kan utfärdas. Avvittringsförklaringen måste vara notarieförklarad. Innan fastighetsregistrets blad skapas måste byggnadens delningsplan kontrolleras av den ansvariga tillståndsmyndigheten (§ 7 WEG) och fastighetens slutna natur bekräftas.

Vi förbereder det notariserade köpekontraktet åt dig i samarbete med notariekontoret. Vi hjälper både säljare och köpare så att alla avtalsdetaljer kan ordnas på ett sätt som tillfredsställer båda parter. Du kommer naturligtvis att åtföljas av oss till notariebesöket. Vi kommer också att finnas där för dig efter att köpekontraktet har skrivits under och - om du vill - genomföra överlämnandet av lägenheten eller huset.

Varje köp av mark eller fastighet i Tyskland beskattas med en fastighetsöverlåtelseskatt. Beloppet varierar från delstat till delstat och uppgår för närvarande till 3,5 % av köpeskillingen i Bayern. Notarieavgifter på cirka 1,0-1,5 % av köpeskillingen tillkommer för notarisering av köpekontraktet och eventuell registrering av en markavgift i fastighetsregistret.

Därutöver tillkommer mäklarens provision, eventuella handläggningsavgifter för banken vid finansiering av en fastighet eller dröjsmålsränta som ska beräknas.

Enligt gällande provisionsbestämmelser i Tyskland ska provisionen för köpare och säljare av lägenheter och småhus vara densamma om mäklaren agerar för båda parter och köparna är konsumenter. För andra typer av fastigheter (flerbostadshus, tomter, kommersiella enheter) eller om mäklaren uteslutande arbetar för säljaren (så kallad "ren intern provision"), eller om köparna inte är konsumenter, är den exakta strukturen på provisionen fortfarande inte föreskriven i lag och kan därför fritt avtalas på marknaden.

Du kan när som helst se alla våra fastigheter online i förväg. Du hittar högkvalitativa foton och videor av fastigheten, det omgivande området och ytterligare detaljerad information för varje fastighet. Vänligen meddela den relevanta fastighetskonsulten om du vill titta på fastigheten. Om lägenheten fortfarande är uthyrd kommer vi att boka ett möte med den nuvarande hyresgästen. Om lägenheten redan är ledig kan flexibla möten vanligtvis ordnas.

I våra utställningar hittar du respektive procentsats för den provision som köparen ska betala. Denna beräknas från den notarieförklarade köpeskillingen när ett notarieförklarat köpeavtal ingås.

Enligt gällande provisionsregler i Tyskland ska köpare och säljare av bostadsrätter och småhus betala lika mycket i provision om mäklaren agerar för båda parter och köparna är konsumenter. I dessa fall är Mr. Lodges provision vanligtvis 2,5 % plus 19 % moms (= 2,975 % inkl. moms).
För andra typer av fastigheter (flerbostadshus, tomter, kommersiella enheter), eller om mäklaren uteslutande agerar för säljaren (s.k. "ren intern provision", dvs. inget förmedlingsavtal med köparna), eller om köparna inte är konsumenter, är provisionen fortfarande inte lagstadgad och kan därför avtalas fritt på marknaden.

Om du har hittat ett lämpligt erbjudande på vår webbplats, vänligen kontakta oss via knappen "Förfrågan". Din fastighetskonsult kommer sedan att kontakta dig så snart som möjligt för att diskutera nästa steg. Vi ordnar gärna ett visningstillfälle på plats. Alternativt kan du också ringa oss. Kontoret är öppet måndag till fredag kl. 09.00-17.00. Vi ser fram emot att höra från dig!

Om du har köpt din fastighet genom oss erbjuder vi dig möjligheten att hyra ut den som en möblerad lägenhet till internationella hyresgäster - effektivt, flexibelt och fullt förvaltat. Vår uthyrningsstrategi säkerställer en hög beläggningsgrad och stabila hyresintäkter, samtidigt som vi tar över hela förvaltningen. Detta gör din fastighet till en högavkastande investering med minimal ansträngning.