Întrebări frecvente pentru cumpărători

Nu, există mai mulți factori implicați în determinarea valorii unei proprietăți, cum ar fi capacitatea de închiriere a proprietății sau prețul actual de închiriere, starea proprietății și problema renovării joacă, de asemenea, un rol decisiv. Restanțele în materie de renovare reduc valoarea proprietății. Prin urmare, sunt necesare consultanță relevantă și o evaluare profesională a valorii. Dacă se iau în considerare și aceste diferențe de calitate, o construcție nouă poate fi cu aproximativ 10% mai scumpă decât o proprietate existentă, deoarece cumpărătorii dobândesc și o mare libertate de proiectare. Pe de altă parte, clădirile vechi listate pot fi uneori mai scumpe decât proprietățile nou construite. Acestea oferă avantaje fiscale, dar pot fi supuse unor condiții impuse de autorități.

Valoarea exactă a capitalului propriu care trebuie adus depinde de activele și veniturile potențialului cumpărător, precum și de localizarea proprietății. De regulă, între 20% și 30% din prețul de achiziție este necesar ca capital propriu pentru a acoperi 8-10% din costurile incidentale de achiziție. Sunt posibile rate mai mici ale capitalului propriu în funcție de venitul cumpărătorului și de alte active, dar acestea implică, de obicei, o primă de dobândă. Creditarea bancară depinde de solvabilitatea împrumutatului și de garanțiile acestuia. Dacă raportul împrumut/valoare este sub 60%, costurile de finanțare sunt cele mai favorabile.

Termenul "leasehold" se referă la un drept echivalent proprietății reale care este creat într-un "registru funciar leasehold" separat.

O proprietate poate fi închiriată ca "drept de proprietate imobiliară" pentru o perioadă fixă de 60 până la 99 de ani în schimbul unei chirii lunare pentru teren. Cu toate acestea, în această perioadă, dreptul de proprietate rămâne în posesia titularului contractului de închiriere. Titularii contractului de leasing au, în general, dreptul de a construi și de a utiliza proprietatea pe durata contractului. Proprietatea închiriată poate fi vândută de către titularii contractului de închiriere în această perioadă, dar acest lucru necesită acordul titularilor contractului de închiriere.

La sfârșitul contractului de închiriere, proprietatea revine locatarilor sau este extinsă. În cazul parcelelor cu construcții rezidențiale, se plătește adesea o compensație locatarilor pentru valoarea materială a clădirilor (denumită adesea valoare comună). Contractul de închiriere stipulează ce trebuie să plătească locatarii la sfârșitul termenului.

Terenurile și drepturile echivalente cu terenurile (de exemplu, drepturile de construire moștenite) sunt o parte delimitată a suprafeței pământului (secțiunea 905 din BGB) și sunt înregistrate în registrul funciar. Registrul funciar este un registru oficial, public condiționat, al proprietăților în care sunt înregistrate, de exemplu, structura proprietății și orice drepturi asociate proprietății, precum și orice sarcini asupra acesteia. În conformitate cu § 3 GBO, fiecare parcelă de teren are propriul său loc în registrul funciar (pagina registrului funciar). Citiți mai multe despre Registrul funciar din München aici.

Secțiunea 8 din Legea germană privind condominiile (WEG) reglementează declarația de divizare. Pentru o proprietate divizată se întocmește o declarație de divizare, în care sunt stabilite toate drepturile și obligațiile esențiale ale coproprietarilor.

Proprietarii inițiali ai unei proprietăți pot diviza o clădire în cote de coproprietate în proprietate, astfel încât fiecare cotă să fie asociată cu proprietatea specială a unui anumit apartament sau a unor camere nerezidențiale.

De asemenea, se reglementează care părți ale clădirii sunt deținute separat sau utilizate ca proprietate comună. În plus, anumitor unități li se pot atribui drepturi speciale de utilizare (de exemplu, pentru zonele de grădină) și se pot emite reguli comunitare. Declarația de divizare trebuie să fie autentificată la notar. Înainte de întocmirea foilor de carte funciară, planul de compartimentare a clădirii trebuie verificat de autoritatea de autorizare competentă (§ 7 WEG) și trebuie confirmat caracterul închis al proprietății.

În colaborare cu biroul notarial, pregătim pentru dumneavoastră contractul de vânzare-cumpărare autentificat la notar. Asistăm atât vânzătorii, cât și cumpărătorii, astfel încât toate detaliile contractuale să poată fi aranjate spre satisfacția ambelor părți. Desigur, veți fi însoțit de noi la întâlnirea cu notarul. De asemenea, vom fi alături de dvs. după autentificarea la notar a contractului de vânzare-cumpărare și - dacă doriți - vom efectua predarea apartamentului sau a casei.

Fiecare achiziție de teren sau proprietate în Germania este impozitată cu o taxă de transfer imobiliar. Suma variază de la stat la stat și este în prezent de 3,5 % din prețul de cumpărare în Bavaria. Pentru autentificarea notarială a contractului de vânzare-cumpărare și eventuala înscriere în cartea funciară a unei sarcini funciare se percep taxe notariale de aproximativ 1,0 % până la 1,5 % din prețul de achiziție.

La acestea se adaugă comisionul agentului imobiliar, eventualele taxe de procesare pentru bancă în cazul finanțării unei proprietăți sau dobânda de angajament care trebuie calculată.

Reglementările actuale privind comisioanele din Germania stipulează că comisionul pentru cumpărătorii și vânzătorii de apartamente și case unifamiliale trebuie să fie același dacă agentul imobiliar acționează pentru ambele părți și cumpărătorii sunt consumatori. Pentru alte tipuri de proprietăți (blocuri de apartamente, terenuri, unități comerciale) sau dacă agentul imobiliar lucrează exclusiv pentru vânzător (așa-numitul "comision intern pur") sau dacă cumpărătorii nu sunt consumatori, structura exactă a comisionului nu este încă prevăzută de lege și, prin urmare, poate fi convenită liber pe piață.

Puteți vizualiza toate proprietățile noastre online în avans, în orice moment. Veți găsi fotografii și videoclipuri de înaltă calitate ale proprietății, ale zonei înconjurătoare și informații detaliate suplimentare pentru fiecare proprietate. Vă rugăm să anunțați consultantul imobiliar relevant dacă doriți să vedeți proprietatea. Dacă apartamentul este încă închiriat, întâlnirea va fi stabilită cu actualul chiriaș. În cazul în care apartamentul este deja liber, de obicei se pot aranja programări flexibile.

În expunerile noastre veți găsi procentul respectiv pentru comisionul care trebuie plătit de cumpărători. Acesta este calculat din prețul de cumpărare autentificat la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare autentificat.

Reglementările actuale privind comisioanele din Germania stipulează că cumpărătorii și vânzătorii de apartamente și case individuale trebuie să plătească același comision dacă agentul imobiliar acționează pentru ambele părți și cumpărătorii sunt consumatori. În aceste cazuri, comisionul Mr. Lodge este de obicei de 2,5% plus 19% TVA (= 2,975% TVA inclus).
Pentru alte tipuri de proprietăți (blocuri de apartamente, parcele de teren, unități comerciale) sau în cazul în care agentul imobiliar acționează exclusiv pentru vânzător (așa-numitul "comision intern pur", adică fără contract de intermediere cu cumpărătorii) sau în cazul în care cumpărătorii nu sunt consumatori, comisionul nu este încă prevăzut de lege și, prin urmare, poate fi convenit liber pe piață.

Dacă ați găsit o ofertă potrivită pe site-ul nostru, vă rugăm să ne contactați prin intermediul butonului "Cerere de informații". Consultantul dvs. imobiliar va lua legătura cu dvs. cât mai curând posibil pentru a discuta pașii următori. Vom fi bucuroși să organizăm o întâlnire de vizionare la fața locului. Alternativ, ne puteți da un telefon. Biroul este deschis de luni până vineri de la 9:00 la 17:00. Așteptăm cu nerăbdare să ne contactați!

Dacă v-ați achiziționat proprietatea prin intermediul nostru, vă oferim posibilitatea de a o închiria ca apartament mobilat unor chiriași internaționali - în mod eficient, flexibil și complet gestionat. Strategia noastră de închiriere asigură o rată de ocupare ridicată și venituri stabile din chirii, în timp ce noi preluăm gestionarea completă. Acest lucru transformă proprietatea dvs. într-o investiție cu randament ridicat, cu un efort minim.