Întrebări frecvente pentru vânzători

Pentru o orientare inițială, instrumentele de evaluare online oferă o evaluare rapidă bazată pe valori statistice comparative și factori de localizare. Cu toate acestea, acești algoritmi oferă doar un cadru aproximativ. Există adesea abateri de la valoarea reală de 10-30%. În cazul locațiilor speciale și al proprietăților exclusiviste, valoarea reală poate devia cu mai mult de 50%. O analiză detaliată a proprietății de către un agent imobiliar cu experiență sau de către un expert este esențială pentru o evaluare orientată către piață, deoarece aceasta este singura modalitate de a aprecia caracteristicile individuale, natura specială a unei proprietăți, starea de conservare, modernizările de înaltă calitate sau detaliile juridice din registrul funciar.

O evaluare profesională sau o analiză bine fundamentată a valorii de piață ia în considerare și situația concurențială actuală din zonă. Aceasta implică verificarea proprietăților similare care sunt oferite în prezent la ce prețuri și a tranzacțiilor care au fost efectiv încheiate. Expertiza de piață a unui agent imobiliar poate fi un avantaj decisiv pentru vânzător. Scopul este de a defini un preț de ofertă care, pe de o parte, să valorifice pe deplin potențialul proprietății și, pe de altă parte, să permită o comercializare rapidă fără reduceri inutile de preț.

Valoarea de piață a unei proprietăți nu este o cifră statică, ci rezultatul unei analize complexe a diverșilor factori care influențează valoarea. Aceștia pot fi împărțiți aproximativ în trei categorii, care sunt ponderate în fiecare procedură de evaluare profesională (valoarea activelor, valoarea câștigurilor capitalizate sau procedura valorii comparative).

Factorii decisivi includ

• Locația: acesta este cel mai important factor. Se face distincție între macrolocație (regiune, oraș, infrastructură, puterea economică a zonei înconjurătoare) și microlocație (vecinătate imediată, poluare fonică, vedere, expunere la cer).
• Starea și substanța: Aceasta include anul construcției, eficiența energetică (izolare, tehnologie de încălzire, ferestre), restanțele la întreținere și calitatea materialelor de construcție utilizate. Lucrările de modernizare efectuate în ultimii 10-15 ani cresc valoarea proprietății.
• Caracteristici: caracteristici precum bucătării echipate, pardoseli de înaltă calitate, sisteme smart home, ascensoare sau numărul și designul băilor sunt incluse în evaluare.
• Proprietatea și cadrul juridic: Acest aspect include dimensiunea parcelei, raportul suprafeței utile (GFZ), obligațiile de construire din registrul funciar, precum și eventualele cerințe de protecție a monumentelor sau drepturile de trecere.

Mediul actual al pieței joacă, de asemenea, un rol decisiv: relația dintre cerere și ofertă și nivelul actual al ratei dobânzii au o influență masivă asupra prețului care poate fi efectiv realizat în final pe piață.

Dacă doriți să vă vindeți proprietatea în München, vă confruntați cu o decizie importantă: vânzare privată sau agent imobiliar? Ambele modalități au avantaje și dezavantaje. Factorii decisivi sunt timpul dvs. disponibil, expertiza și experiența dvs. în vânzarea de proprietăți.

O vânzare privată poate părea atractivă la început, deoarece nu există comision de agent imobiliar. Cu toate acestea, ea implică un volum considerabil de muncă: trebuie să stabiliți prețul de vânzare corect, să compilați documente, să creați fotografii și expuneri de înaltă calitate, să procesați cererile de informații și să coordonați vizionările. Negocierile de preț și aspectele juridice sunt, de asemenea, în întregime responsabilitatea dumneavoastră și este ușor să faceți greșeli costisitoare în acest sens.

Un agent imobiliar cu experiență își asumă toate aceste sarcini cu profesionalism. Aceștia cunosc piața locală pe de rost, au la dispoziție potențiali cumpărători verificați și, de obicei, obțin prețuri de vânzare mult mai mari datorită evaluărilor solide și marketingului direcționat. În plus, ei conduc negocierile de preț în mod obiectiv și fără atașament emoțional. Acesta este un avantaj clar atunci când vine vorba de maximizarea încasărilor din vânzări.

Tocmai pentru că vânzarea unei proprietăți este adesea una dintre cele mai importante decizii financiare din viață, mulți proprietari optează pentru sprijinul unui agent imobiliar pentru a economisi timp, a evita riscurile și a obține prețul optim.

Un agent imobiliar oferă mult mai mult decât un simplu serviciu de brokeraj. În calitate de partener strategic, acesta vă va ghida pe parcursul întregului proces de vânzare. Datorită cunoștințelor lor despre piață, pot determina cu exactitate prețul de vânzare realist și obțin adesea încasări cu 10-15% mai mari decât vânzătorii privați.

El își asumă toate sarcinile încă de la primul pas: crearea de expuneri profesionale, obținerea tuturor documentelor, marketingul online pe portaluri cunoscute și organizarea de vizionări. De asemenea, el verifică solvabilitatea potențialilor cumpărători și asigură astfel un proces de vânzare în conformitate cu legea și fără stres.

Chiar și în situații speciale, cum ar fi comunități de moștenitori, divorțuri sau structuri de proprietate complexe, agentul imobiliar este un intermediar neutru care convinge prin experiență și sensibilitate. În acest fel, nu numai că obțineți cel mai bun preț, dar evitați și capcanele juridice și întârzierile inutile.

Prin urmare, dacă doriți să vă vindeți apartamentul sau casa în München și apreciați profesionalismul, securitatea juridică și cel mai bun preț de vânzare posibil, un agent imobiliar cu experiență este cea mai bună alegere.

Timpul necesar vânzării depinde în mare măsură de locație, preț și situația pieței. Într-o locație căutată, un apartament bine cotat sau cu un preț corect poate găsi un cumpărător în câteva săptămâni. Cu toate acestea, în cartierele mai puțin căutate, dacă prețul cerut este prea mare, valorile energetice sunt slabe, starea generală este nefavorabilă, taxele de casă sunt prea mari etc., procesul de vânzare poate dura câteva luni sau mai mult. Atunci când pregătiți o proprietate pentru vânzare, este foarte important să furnizați toate documentele de vânzare.

După ce fotografiile și expunerea proprietății au fost pregătite, timpul mediu dintre primul anunț și autentificarea la notar este de aproximativ trei până la șase luni. Aceasta include vizionările, negocierea prețului, verificarea financiară a cumpărătorului și pregătirea contractului de cumpărare. În plus, trebuie luat în considerare faptul că, după numirea notarului, durează, de obicei, încă patru până la șase săptămâni până când prețul de cumpărare este datorat. În concluzie, se poate presupune că va dura între patru și opt luni pentru finalizarea vânzării.

Înainte de a începe vânzarea efectivă, avem nevoie mai întâi de contractul de intermediere semnat, inclusiv de declarația de anulare și de protecție a datelor, precum și de datele dumneavoastră de identificare. Apoi avem nevoie de următoarele documente pentru proprietate: extrasul actual din cartea funciară, descrierea clădirii, planul de situație, certificatul de performanță energetică, planurile etajelor și documentele de asigurare pentru clădire. În cazul condominiilor, sunt necesare, de asemenea, ultimele trei procese-verbale valabile ale adunărilor proprietarilor, planul de afaceri, ultima declarație anuală de conturi și declarația de divizare, inclusiv actele adiționale. În cazul unei proprietăți închiriate, avem nevoie și de contractul de închiriere și de datele de contact ale chiriașilor.

Departamentul nostru de fotografie va realiza apoi fotografii și înregistrări video profesionale la fața locului. Dacă este necesar, departamentul nostru de design interior va fi de asemenea solicitat pentru a face proprietatea și mai primitoare.
Dacă aveți întrebări cu privire la reparații, renovări și modernizări, serviciul nostru tehnic va fi bucuros să vă ajute.

Documentația completă a proprietății este o condiție prealabilă pentru un angajament rapid de finanțare din partea băncii cumpărătorului. Printre cele mai importante documente se numără un extras actual de carte funciară (cu o vechime de maximum trei luni), harta cadastrală și certificatul de performanță energetică prevăzut de lege, planuri, un calcul actual și confirmat al suprafeței locuibile, asigurarea clădirii. În cazul caselor, trebuie prezentate, de asemenea, planurile de construcție și dovada lucrărilor de modernizare efectuate în ultimii ani, pentru a documenta starea în mod transparent.

În cazul vânzării unui condominiu, sunt necesare, de asemenea, declarația de divizare, planul de compartimentare, ultimele trei procese-verbale ale adunării proprietarilor și planul economic actual. Compilarea acestor documente într-un stadiu incipient previne întârzierile în procesul de vânzare și creează încredere în rândul potențialilor cumpărători.

În cazul unui comision de broker, proprietarul proprietății se angajează să nu comande unui alt broker comercializarea proprietății sale pentru o perioadă determinată de timp. În schimb, agentul imobiliar este obligat să accelereze eforturile de vânzare în mod intensiv și direcționat - de exemplu, prin măsuri de marketing specifice, crearea unei expoziții de înaltă calitate și organizarea de vizionări.

Această exclusivitate protejează proprietatea împotriva "arderii" prin plasări multiple pe piață, care pot duce adesea la o scădere a prețului.

Mandatul de exclusivitate calificată este deosebit de relevant: în acest caz, părțile convin, de asemenea, că eforturile proprii de vânzare ale proprietarului sunt limitate în sensul că proprietarul trebuie să trimită toate părțile direct interesate la agentul imobiliar. Acest lucru garantează agentului imobiliar un comision în caz de succes, iar vânzătorului un tratament profesional din partea unei singure surse.

Fără un astfel de acord (în cazul unui așa-numit mandat simplu), agentul imobiliar este adesea mai puțin stimulat să efectueze plăți în avans, deoarece încheierea vânzării nu este garantată de terți.

Curățenia și ordinea, precum și un climat interior plăcut sunt importante pentru o prezentare optimă a proprietății dumneavoastră. Consultanții noștri imobiliari organizează întâlniri de vizionare cu potențialii cumpărători în colaborare cu dumneavoastră sau cu chiriașii dumneavoastră.

Atunci când se ia o decizie de cumpărare, solicităm potențialului cumpărător o dovadă a capitalului propriu sau o confirmare de finanțare de la o instituție financiară. Apoi pot fi discutate toate detaliile pentru proiectul de contract de vânzare-cumpărare și ambele părți semnează o confirmare de rezervare cu declarația de consimțământ privind răspunderea notarului pentru costuri.

Notarul primește apoi de la noi o listă detaliată cu tot ceea ce trebuie inclus în contractul de cumpărare, inclusiv lista de inventar pentru proprietățile mobilate. Pe baza multor ani de bune relații de afaceri, sugerăm apoi cumpărătorilor și vânzătorilor un birou notarial adecvat sau selectăm un birou notarial solicitat de cumpărător sau vânzător și organizăm o întâlnire notarială.

Există apoi timp pentru a obține toate documentele necesare înainte de întâlnirea cu notarul, la care consultanții noștri imobiliari vă vor însoți întotdeauna.

Pentru dumneavoastră, în calitate de vânzător, cel mai important obiectiv al contractului de vânzare-cumpărare este asigurarea plății prețului de cumpărare și, în același timp, excluderea răspunderii. Deoarece proprietățile sunt de obicei vândute "așa cum se văd", contractul trebuie să conțină o excludere completă a răspunderii pentru defectele materiale.

Acest lucru vă protejează de a fi tras la răspundere la o dată ulterioară pentru defecte de care nu ați fost conștient. Singura excepție este ascunderea frauduloasă a defectelor materiale de care erați conștient.

De asemenea, este important să vă asigurați că modalitățile de plată sunt conforme cu legislația. Notarul se asigură că prețul de cumpărare nu trebuie plătit până când nu au fost îndeplinite toate cerințele (de exemplu, înscrierea notificării de prioritate a transferului pentru cumpărător) prin intermediul așa-numitei notificări de scadență.

Asigurați-vă că transferul economic - adică momentul de la care cumpărătorul beneficiază de proprietate, dar suportă și sarcinile (impozitul pe proprietate, costurile de exploatare) - are loc numai după ce prețul de cumpărare a fost încasat integral.

La vânzarea unei proprietăți existente, în contractul de vânzare-cumpărare se convine, de obicei, o excludere completă a răspunderii pentru defectele materiale ("cumpărat așa cum a fost văzut"). Aceasta înseamnă că vânzătorul nu este răspunzător pentru defectele care apar după predare sau pe care cumpărătorul le-ar fi putut observa în timpul inspecției. Cu toate acestea, această exonerare de răspundere nu se aplică defectelor pentru care vânzătorul a oferit o garanție explicită sau pe care le-a ascuns în mod fraudulos cumpărătorului.

Răspunderea crește masiv în cazul așa-numitelor defecte ascunse în mod fraudulos. Acestea sunt defecte semnificative (de exemplu, mucegai ascuns, probleme structurale sau lipsa autorizațiilor de construcție) care erau cunoscute de vânzător, dar nu au fost dezvăluite în mod deliberat cumpărătorului. Într-un astfel de caz, cumpărătorul poate reduce prețul de cumpărare, poate solicita despăgubiri sau, în cazuri extreme, poate chiar forța anularea contractului de cumpărare, deoarece o excludere a răspunderii pentru intenție frauduloasă este nulă din punct de vedere juridic.

Costurile de autentificare a contractului de vânzare-cumpărare, și anume notarul, sunt de obicei plătite de cumpărători. Aceștia suportă, de asemenea, costurile de înscriere în cartea funciară a avizului de prioritate a transmiterii și a transmiterii, precum și costurile pentru autorizațiile oficiale.

Vânzătorii suportă costurile de anulare în registrul funciar, dacă este necesar.

Reglementările actuale privind comisioanele din Germania prevăd că comisionul pentru cumpărători și vânzători trebuie să fie același pentru apartamente și case unifamiliale dacă agentul imobiliar acționează pentru ambele părți și cumpărătorii sunt consumatori.

Pentru alte tipuri de proprietăți (blocuri de apartamente, terenuri, unități comerciale) sau dacă agentul imobiliar lucrează exclusiv pentru vânzător (așa-numitul "comision intern pur") sau dacă cumpărătorii nu sunt consumatori, structura exactă a comisionului nu este încă prevăzută de lege și, prin urmare, poate fi convenită liber pe piață.

Atunci când se vinde o proprietate privată, impozitul pe speculații trebuie luat în considerare în primul rând dacă se depășesc perioadele legale de deținere.

În principiu, câștigul de capital este supus impozitului pe venit dacă perioada dintre cumpărare și vânzare este mai mică de zece ani. Se aplică o excepție în cazul ocupării de către proprietar: dacă ați locuit în proprietate în anul vânzării și în cei doi ani calendaristici anteriori, obligația fiscală nu se aplică în perioada de zece ani.

Este recomandabil să consultați un consilier fiscal pentru a evita să faceți o greșeală atunci când vindeți. "Limita de trei proprietăți" poate fi, de asemenea, relevantă dacă vindeți mai mult de trei proprietăți în decurs de 5 ani. Aceasta ar putea fi clasificată drept tranzacționare de proprietăți comerciale de către biroul fiscal, cu consecințe fiscale.

De regulă, impozitul pe transferul proprietății este suportat de cumpărător, astfel încât dumneavoastră, în calitate de vânzător, nu veți suporta alte impozite pe transfer în plus față de potențialul impozit pe profit. Prin urmare, este recomandabil să vă verificați situația fiscală personală într-un stadiu incipient pentru a calcula cu exactitate încasările nete.

Predarea proprietății are loc întotdeauna în conformitate cu normele de igienă în vigoare și trebuie predate toate cheile și documentele de proprietate. Toate citirile contoarelor de electricitate, apă, gaz etc. trebuie enumerate într-un protocol comun. La cererea părților implicate, se poate conveni o citire provizorie a contorului, pe care cumpărătorul trebuie de obicei să o plătească și vânzătorul trebuie să fie de acord, sau societatea de administrare a proprietății poate rezolva pro rata temporis. Protocolul trebuie semnat de ambele părți și furnizorii de energie trebuie apoi informați.

Vă pregătim în avans un protocol de predare-primire pentru a ne asigura că totul se desfășoară fără probleme. De asemenea, putem efectua predarea împreună cu dumneavoastră.

Cu Mr. Lodge, veți beneficia de o structură transparentă a comisioanelor și vă vom ține la curent cu fiecare pas pe care îl facem.

Reglementările actuale privind comisioanele din Germania stipulează că cumpărătorii și vânzătorii de apartamente și case individuale trebuie să plătească același comision dacă agentul imobiliar acționează pentru ambele părți și cumpărătorii sunt consumatori. În aceste cazuri, comisionul Mr. Lodge este de obicei de 2,5% plus 19% TVA (= 2,975% TVA inclus).
Pentru alte tipuri de proprietăți (blocuri de apartamente, parcele de teren, unități comerciale) sau în cazul în care agentul imobiliar acționează exclusiv pentru vânzător (așa-numitul "comision intern pur", adică fără contract de intermediere cu cumpărătorii) sau în cazul în care cumpărătorii nu sunt consumatori, comisionul nu este încă prevăzut de lege și, prin urmare, poate fi convenit liber pe piață.

Consultanții noștri cu experiență în amenajarea mobilierului și designerii de interior vor asigura prezentarea perfectă a proprietății dvs. de vânzare, la cerere și în funcție de aranjament. Putem adăuga temporar mobilier și accesorii la proprietățile nemobilate sau putem optimiza mobilierul existent prin repoziționarea acestuia. Proiectăm culorile pereților și accentele de iluminat și decorăm pentru o prezentare foto perfectă.

Atunci când o proprietate îmbătrânește, măsurile specifice de renovare și modernizare contribuie la creșterea valorii acesteia. Mr. Lodge realizează multe dintre lucrări cu ajutorul propriilor muncitori și tehnicieni calificați. În plus, echipa noastră comandă, organizează și coordonează companii specializate selectate și de încredere. Puteți găsi aici o scurtă prezentare generală a costurilor.

Fotografiile și înregistrările video de înaltă calitate sunt esențiale pentru prezentarea optimă și comercializarea cu succes a proprietății dumneavoastră. Prin urmare, fotografiile și înregistrările video ale proprietăților de vânzare sunt realizate de specialiștii de la Mr. Lodge folosind cele mai recente echipamente foto și video profesionale. Din acest motiv, fotografiile și înregistrările video ale vânzătorilor nu pot fi utilizate.

Înregistrările fac parte din pachetul de servicii al Mr. Lodge și sunt gratuite pentru clienții noștri de vânzări. Informații suplimentare pot fi găsite aici.

Dacă proprietatea dvs. este încă ocupată, obiectele personale trebuie îndepărtate, iar proprietatea trebuie prezentată cât mai neutru posibil. Vă rugăm să rețineți, de asemenea, că proprietatea dvs. trebuie să aibă un aspect primitor. Dacă este o proprietate goală, vă recomandăm să o vizualizați folosind home staging. Echipa noastră de design interior va fi bucuroasă să vă ajute în acest sens. Găsiți mai multe informații aici.