Часті запитання для продавців

Для початкової орієнтації онлайн-інструменти оцінки пропонують швидку оцінку на основі статистичних порівняльних значень і факторів місцезнаходження. Однак ці алгоритми дають лише приблизний результат. Часто спостерігаються відхилення від реальної вартості на 10-30%. У випадку з особливими локаціями та ексклюзивними об'єктами нерухомості фактична вартість може відхилятися більш ніж на 50%. Детальний аналіз нерухомості досвідченим агентом з нерухомості або експертом має важливе значення для ринкової оцінки, оскільки це єдиний спосіб оцінити індивідуальні особливості, особливий характер об'єкта, стан його збереження, якісну модернізацію або юридичні деталі в земельному кадастрі.

Професійна оцінка або обґрунтований аналіз ринкової вартості також враховує поточну конкурентну ситуацію в регіоні. Це передбачає перевірку того, які подібні об'єкти нерухомості пропонуються в даний час, за якими цінами і які угоди були фактично укладені. Знання ринку агентом з нерухомості може бути вирішальною перевагою для продавця. Метою є визначення ціни пропозиції, яка, з одного боку, повністю використовує потенціал об'єкта нерухомості, а з іншого - забезпечує швидкий маркетинг без зайвого зниження ціни.

Ринкова вартість нерухомості - це не статична цифра, а результат комплексного аналізу різних факторів, що впливають на вартість. Їх можна умовно розділити на три категорії, які зважуються в кожній професійній процедурі оцінки (вартість активів, вартість капіталізованого прибутку або процедура порівняльної вартості).

Вирішальними факторами є

• Місцезнаходження: це найважливіший фактор. Розрізняють макролокацію (регіон, місто, інфраструктура, економічна потужність прилеглої території) та мікролокацію (безпосереднє сусідство, шумове забруднення, вид з вікна, вплив на небо).
• Стан та суть: Сюди входить рік побудови, енергоефективність (ізоляція, опалювальна техніка, вікна), відставання в технічному обслуговуванні та якість будівельних матеріалів, що використовувалися. Модернізаційні роботи, проведені за останні 10-15 років, збільшують вартість нерухомості.
• Особливості: Такіособливості , як вбудовані кухні, високоякісні підлогові покриття, системи "розумного будинку", ліфти або кількість і дизайн ванних кімнат, враховуються при оцінці.
• Власність і правова база: Сюди входять розмір ділянки, коефіцієнт загальної площі (GFZ), обтяження будівлі в земельному кадастрі, а також можливі вимоги щодо охорони пам'яток архітектури або права на проїзд.

Поточна ринкова ситуація також відіграє вирішальну роль: співвідношення між попитом і пропозицією та поточний рівень процентних ставок мають значний вплив на ціну, яка в кінцевому підсумку може бути реалізована на ринку.

Якщо ви хочете продати свою нерухомість у Мюнхені, перед вами постає важливе рішення: приватний продаж чи через агенцію нерухомості? Обидва способи мають свої переваги та недоліки. Вирішальними факторами є ваш вільний час, ваші знання та досвід у сфері продажу нерухомості.

Приватний продаж може здатися привабливим на перший погляд, оскільки не вимагає комісійних від ріелтора. Однак це пов'язано зі значним обсягом роботи: ви повинні визначити правильну ціну продажу, зібрати документи, створити якісні фотографії та експозиції, обробити запити та скоординувати перегляди. Переговори про ціну та юридичні питання - це також повністю ваша відповідальність, і тут легко припуститися помилок, які можуть дорого коштувати.

Досвідчений агент з нерухомості професійно виконує всі ці завдання. Вони знають місцевий ринок досконально, мають у своєму розпорядженні перевірених потенційних покупців і, як правило, досягають значно вищих цін продажу завдяки обґрунтованій оцінці та цілеспрямованому маркетингу. Крім того, вони ведуть переговори про ціну об'єктивно і без емоційної прив'язаності. Це явна перевага, коли мова йде про максимізацію доходу від продажу.

Саме тому, що продаж нерухомості часто є одним з найбільших фінансових рішень у житті, багато власників обирають підтримку агента з нерухомості, щоб заощадити час, уникнути ризиків і досягти оптимальної ціни.

Агент з нерухомості пропонує набагато більше, ніж просто брокерські послуги. Як ваш стратегічний партнер, він буде супроводжувати вас протягом усього процесу продажу. Завдяки своєму знанню ринку, він може точно визначити реалістичну ціну продажу і часто досягає на 10-15% більшої виручки, ніж приватні продавці.

Він бере на себе всі завдання з самого першого кроку: створення професійних експозицій, отримання всіх документів, онлайн-маркетинг на відомих порталах та організацію переглядів. Він також перевіряє кредитоспроможність потенційних покупців і таким чином забезпечує юридично грамотний і безконфліктний процес продажу.

Навіть в особливих ситуаціях, таких як спільноти спадкоємців, розлучення або складні структури власності, агент з нерухомості є нейтральним посередником, який переконує досвідом і делікатністю. Таким чином, ви не тільки отримуєте найкращу ціну, але й уникаєте юридичних пасток і непотрібних затримок.

Отже, якщо ви хочете продати квартиру або будинок у Мюнхені і цінуєте професіоналізм, юридичну безпеку та найкращу можливу ціну продажу, досвідчений агент з нерухомості - найкращий вибір.

Час, необхідний для продажу, значною мірою залежить від місця розташування, ціни та ситуації на ринку. У затребуваному районі квартира з хорошою або правильною ціною може знайти покупця протягом декількох тижнів. Однак у менш популярних районах, якщо ціна занадто висока, енергоефективність низька, загальний стан несприятливий, плата за утримання будинку занадто висока тощо, процес продажу може тривати кілька місяців або довше. При підготовці нерухомості до продажу дуже важливо надати всі документи на продаж.

Після того, як фотографії нерухомості та експозиція підготовлені, середній час між першим оголошенням і нотаріальним оформленням становить близько трьох-шести місяців. Це включає в себе перегляди, переговори про ціну, фінансову перевірку покупця і підготовку договору купівлі-продажу. Крім того, слід враховувати, що після нотаріального оформлення зазвичай проходить ще від чотирьох до шести тижнів, поки не буде сплачена ціна покупки. Таким чином, можна припустити, що на завершення угоди купівлі-продажу може знадобитися від чотирьох до восьми місяців.

Перш ніж ми зможемо розпочати процес продажу, нам потрібен підписаний брокерський договір, включаючи декларацію про розірвання договору та захист даних, а також ваші ідентифікаційні дані. Потім ми вимагаємо наступні документи на нерухомість: актуальний витяг із земельного кадастру, опис будівлі, план ділянки, сертифікат енергоефективності, поверхові плани та страхові документи на будівлю. У випадку ОСББ також потрібні три останні дійсні протоколи зборів власників, бізнес-план, останній річний звіт і заява про поділ з додатками. У випадку з орендованою нерухомістю нам також потрібен договір оренди та контактні дані орендарів.

Після цього наш відділ фотографії зробить професійні фотографії та відеозйомку на місці. За необхідності ми також можемо залучити наш відділ дизайну інтер'єру, щоб зробити об'єкт ще більш затишним.
Якщо у вас виникнуть питання щодо ремонту, реконструкції та модернізації, наша технічна служба буде рада допомогти вам.

Повна документація на нерухомість є необхідною умовою для швидкого отримання фінансування від банку покупця. Найважливішими документами є актуальний витяг з поземельної книги (максимум тримісячної давності), кадастрова карта і необхідний за законом сертифікат енергоефективності, поверхові плани, актуальний, підтверджений розрахунок житлової площі, будівельна страховка. У випадку з будинками необхідно також подати будівельні плани та докази модернізації, проведеної в останні роки, щоб прозоро задокументувати стан об'єкта.

При продажу кондомініуму також потрібні декларація про поділ, план поділу, останні три протоколи зборів власників і поточний економічний план. Складання цих документів на ранній стадії запобігає затримкам у процесі продажу та створює довіру серед потенційних покупців.

У випадку брокерського доручення власник нерухомості зобов'язується протягом певного періоду часу не доручати іншому брокеру продавати свою нерухомість. Натомість агент з нерухомості зобов'язується інтенсивно та цілеспрямовано просувати об'єкт на ринку - наприклад, за допомогою цілеспрямованих маркетингових заходів, створення якісної експозиції та організації переглядів.

Ексклюзивність захищає об'єкт нерухомості від "перегорання" через багаторазове розміщення на ринку, що часто може призвести до падіння ціни.

Кваліфікований ексклюзивний мандат є особливо актуальним: тут сторони також погоджуються, що власні зусилля власника з продажу обмежуються тим, що власник зобов'язаний направляти всіх прямих зацікавлених осіб до агента з нерухомості. Це гарантує агенту з нерухомості комісійні у разі успіху, а продавцю - професійне обслуговування з одних рук.

Без такої угоди (у випадку так званого простого доручення) у агента з нерухомості часто менше стимулів здійснювати авансові платежі, оскільки укладення угоди не гарантоване третіми особами.

Чистота та охайність, а також приємний мікроклімат у приміщенні є важливими для оптимальної презентації вашої нерухомості. Наші консультанти з нерухомості організують зустрічі з потенційними покупцями за погодженням з вами або вашими орендарями.

Коли рішення про купівлю прийнято, ми вимагаємо від потенційного покупця підтвердження наявності власного капіталу або підтвердження фінансування від фінансової установи. Після цього можна обговорити всі деталі проекту договору купівлі-продажу, і обидві сторони підписують підтвердження застереження із заявою про згоду на відповідальність нотаріуса за витрати.

Після цього нотаріус отримує від нас детальний перелік всього, що має бути включено до договору купівлі-продажу, включаючи інвентаризаційний список для мебльованих об'єктів нерухомості. Ґрунтуючись на багаторічних добрих ділових відносинах, ми пропонуємо покупцям і продавцям відповідну нотаріальну контору або вибираємо нотаріальну контору за запитом покупця або продавця і організовуємо зустріч з нотаріусом.

Після цього є час для отримання всіх необхідних документів до нотаріальної зустрічі, на яку вас завжди супроводжують наші консультанти з питань нерухомості.

Для вас, як продавця, найважливішою метою договору купівлі-продажу є забезпечення сплати покупцем покупної ціни і водночас виключення відповідальності. Оскільки нерухомість зазвичай продається "як є", договір повинен містити повне виключення відповідальності за матеріальні дефекти.

Це захистить вас від відповідальності за дефекти, про які ви не знали. Єдиним винятком є шахрайське приховування істотних недоліків, про які ви знали.

Важливо також переконатися, що умови оплати відповідають законодавству. Нотаріус гарантує, що купівельна ціна не буде сплачена доти, доки не будуть виконані всі вимоги (наприклад, внесення повідомлення про першочергову передачу для покупця) за допомогою так званого повідомлення про настання терміну платежу.

Переконайтеся, що економічна передача - тобто момент, з якого покупець отримує вигоду від власності, але також несе тягар (податок на нерухомість, експлуатаційні витрати) - відбувається тільки після того, як покупна ціна буде отримана в повному обсязі.

При продажу вже існуючої нерухомості в договорі купівлі-продажу зазвичай узгоджується повне виключення відповідальності за суттєві дефекти ("придбано, як видно"). Це означає, що продавець не несе відповідальності за дефекти, які виникли після передачі або які покупець міг помітити під час огляду. Однак це звільнення від відповідальності не поширюється на дефекти, щодо яких продавець дав пряму гарантію або які він обманним шляхом приховав від покупця.

Відповідальність значно підвищується у випадку так званих шахрайськи прихованих дефектів. Це істотні дефекти (наприклад, прихована цвіль, структурні проблеми або відсутність дозволів на будівництво), які були відомі продавцю, але навмисно не були повідомлені покупцеві. У такому випадку покупець може зменшити ціну покупки, вимагати компенсації або, в крайньому випадку, навіть вимагати розірвання договору купівлі-продажу, оскільки виключення відповідальності за шахрайські наміри є юридично недійсним.

Витрати на нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, тобто послуги нотаріуса, зазвичай оплачує покупець. Вони також несуть витрати на внесення до поземельної книги запису про першочергову передачу та про передачу, а також на отримання офіційних дозволів.

Продавці несуть витрати на скасування записів у поземельній книзі, якщо це необхідно.

Чинне законодавство про комісійні в Німеччині передбачає, що комісійні для покупців і продавців повинні бути однаковими для квартир і односімейних будинків, якщо агент з нерухомості діє від імені обох сторін, а покупці є споживачами.

Для інших типів нерухомості (багатоквартирні будинки, земельні ділянки, комерційні об'єкти) або якщо агент з нерухомості працює виключно на продавця (так звана "чиста внутрішня комісія"), або якщо покупці не є споживачами, точна структура комісійної винагороди досі не встановлена законом і тому може вільно узгоджуватися на ринку.

При приватному продажі нерухомості податок на спекуляцію необхідно враховувати, перш за все, у разі перевищення встановленого законом строку володіння.

В принципі, приріст капіталу підлягає оподаткуванню податком на прибуток, якщо період між купівлею та продажем становить менше десяти років. Виняток застосовується у випадку проживання власника: якщо ви самі проживали в об'єкті нерухомості в рік продажу і протягом двох попередніх календарних років, податкові зобов'язання не застосовуються протягом десятирічного періоду.

Бажано проконсультуватися з податковим консультантом, щоб уникнути помилки при продажу. "Обмеження на три об'єкти нерухомості" також може бути актуальним, якщо ви продаєте більше трьох об'єктів нерухомості протягом 5 років. Це може бути кваліфіковано податковою як торгівля комерційною нерухомістю з відповідними податковими наслідками.

Як правило, податок на передачу майна сплачує покупець, тож ви як продавець не будете нести жодних додаткових податків на передачу майна, окрім потенційного податку на прибуток. Тому рекомендується перевірити вашу особисту податкову ситуацію на ранній стадії, щоб точно розрахувати чисту виручку.

Передача майна завжди відбувається відповідно до чинних санітарних норм, і всі ключі та документи на майно повинні бути передані. Усі показники лічильників, таких як електрика, вода, газ тощо, повинні бути занесені до спільного протоколу. На прохання сторін може бути узгоджено проміжні показники лічильників, які, як правило, оплачує покупець, а продавець повинен погодитися з ними, або компанія, що управляє нерухомістю, може врегулювати питання pro rata temporis. Протокол має бути підписаний обома сторонами, після чого необхідно повідомити про це постачальників енергоресурсів.

Ми заздалегідь підготуємо для вас акт прийому-передачі, щоб гарантувати, що все пройде гладко. Ми також можемо провести передачу разом з вами.

З Mr. Lodge ви отримаєте прозору структуру комісійних, і ми будемо тримати вас в курсі кожного нашого кроку.

Чинне законодавство про комісійні в Німеччині передбачає, що покупці та продавці квартир і приватних будинків повинні сплачувати однакову суму комісійних, якщо агент з нерухомості діє від імені обох сторін, а покупці є споживачами. У цих випадках комісія Mr. Lodge зазвичай становить 2,5% плюс 19% ПДВ (= 2,975% з ПДВ).
Для інших типів нерухомості (багатоквартирні будинки, земельні ділянки, комерційні об'єкти), або якщо агент з нерухомості діє виключно в інтересах продавця (так звана "чиста внутрішня комісія", тобто без брокерського договору з покупцями), або якщо покупці не є споживачами, розмір комісійної винагороди все ще не встановлений законом і тому може вільно встановлюватися на ринку.

Наші досвідчені консультанти з меблювання та дизайнери інтер'єру забезпечать ідеальну презентацію вашої нерухомості на продаж за запитом та за домовленістю. Ми можемо тимчасово додати меблі та аксесуари до необставлених об'єктів або оптимізувати наявні меблі, переставивши їх. Ми розробляємо кольори стін, розставляємо акценти в освітленні та декоруємо для ідеальної фотопрезентації.

Коли об'єкт нерухомості з роками занепадає, цілеспрямовані заходи з реконструкції та модернізації допомагають підвищити його вартість. Mr. Lodge виконує багато робіт силами власних кваліфікованих робітників і техніків. Крім того, наша команда залучає, організовує та координує роботу обраних і надійних спеціалізованих компаній. Ви можете знайти короткий огляд витрат тут.

Високоякісні фотографії та відеозаписи мають важливе значення для оптимальної презентації та успішного маркетингу вашої нерухомості. Тому фотографії та відео об'єктів нерухомості, виставлених на продаж, робляться фахівцями компанії Mr. Lodge за допомогою новітнього професійного фото- та відеообладнання. З цієї причини фотографії та відео продавців не можуть бути використані.

Записи є частиною пакету послуг Mr. Lodge і є безкоштовними для наших клієнтів, що займаються продажами. Додаткову інформацію можна знайти тут.

Якщо ваше житло все ще зайняте, особисті речі слід прибрати, а житло представити якомога нейтральніше. Зверніть увагу, що ваша нерухомість повинна виглядати привабливо. Якщо це порожня нерухомість, ми рекомендуємо візуалізувати її за допомогою домашніх декорацій. Наша команда дизайнерів інтер'єру з радістю допоможе вам у цьому. Більше інформації тут.