GYIK az eladók számára

Az online értékbecslő eszközök a kezdeti tájékozódáshoz gyors értékelést kínálnak statisztikai összehasonlító értékek és helyzeti tényezők alapján. Ezek az algoritmusok azonban csak egy durva keretet biztosítanak. Gyakran 10-30%-os eltérések vannak a valós értéktől. Különleges helyszínek és exkluzív ingatlanok esetében a tényleges érték több mint 50%-kal is eltérhet. A piacorientált értékbecsléshez elengedhetetlen egy tapasztalt ingatlanügynök vagy szakértő által végzett részletes ingatlanelemzés, mivel csak így lehet értékelni az egyedi jellemzőket, az ingatlan különleges jellegét, a megőrzés állapotát, a magas színvonalú korszerűsítéseket vagy a telekkönyvi jogi részleteket.

Egy szakszerű értékbecslés vagy egy megalapozott piaci értékelemzés figyelembe veszi a terület jelenlegi versenyhelyzetét is. Ennek során meg kell vizsgálni, hogy jelenleg milyen árakon kínálnak hasonló ingatlanokat, és milyen ügyleteket kötöttek. Az ingatlanügynök piaci szakértelme döntő előnyt jelenthet az eladó számára. A cél egy olyan ajánlati ár meghatározása, amely egyrészt teljes mértékben kihasználja az ingatlanban rejlő lehetőségeket, másrészt pedig lehetővé teszi az azonnali értékesítést felesleges árcsökkentés nélkül.

Egy ingatlan piaci értéke nem egy statikus érték, hanem a különböző értékbefolyásoló tényezők összetett elemzésének eredménye. Ezek nagyjából három kategóriába sorolhatók, amelyek minden szakmai értékbecslési eljárásban (vagyonérték, tőkésített jövedelemérték vagy összehasonlító értékelési eljárás) súlyozottan szerepelnek.

A meghatározó tényezők a következők

• Elhelyezkedés: Ez a legfontosabb tényező. Különbséget kell tenni a makrohelyzet (régió, város, infrastruktúra, a környék gazdasági ereje) és a mikrohelyzet (közvetlen szomszédság, zajszennyezés, kilátás, kitettség az égboltra) között.
• Állapot és anyag: Ide tartozik az építés éve, az energiahatékonyság (szigetelés, fűtéstechnika, nyílászárók), a karbantartási elmaradás és a felhasznált építőanyagok minősége. Az elmúlt 10-15 évben elvégzett korszerűsítések növelik az ingatlan értékét.
• Tulajdonságok: Az olyantulajdonságok , mint a beépített konyhák, a kiváló minőségű padlóburkolatok, az intelligens házrendszerek, a liftek vagy a fürdőszobák száma és kialakítása beleszámítanak az értékbecslésbe.
• Az ingatlan és a jogi keret: Ide tartozik a telek mérete, az alapterület-arány (GFZ), a telekkönyvben szereplő építési terhek, valamint az esetleges műemlékvédelmi előírások vagy útjogok.

Az aktuális piaci környezet is meghatározó szerepet játszik: a kereslet és a kínálat viszonya, valamint az aktuális kamatszint nagymértékben befolyásolja a piacon végül ténylegesen realizálható árat.

Ha el szeretné adni ingatlanát Münchenben, fontos döntés előtt áll: magáneladás vagy ingatlanügynök? Mindkét módnak vannak előnyei és hátrányai. A döntő tényező az Ön rendelkezésre álló ideje, szaktudása és az ingatlanértékesítésben szerzett tapasztalata.

A magánértékesítés elsőre vonzónak tűnhet, mivel nincs ingatlanközvetítői jutalék. Ez azonban jelentős mennyiségű munkával jár: meg kell határoznia a megfelelő eladási árat, össze kell állítania a dokumentumokat, jó minőségű fényképeket és expozékat kell készítenie, fel kell dolgoznia az érdeklődőket és koordinálnia kell a megtekintéseket. Az ártárgyalások és a jogi kérdések is teljes mértékben az Ön felelőssége, és itt könnyen lehet költséges hibákat elkövetni.

Egy tapasztalt ingatlanközvetítő mindezeket a feladatokat professzionálisan vállalja. Ők pontosan ismerik a helyi piacot, ellenőrzött potenciális vevők állnak rendelkezésükre, és általában jelentősen magasabb eladási árakat érnek el a megalapozott értékbecsléseknek és a célzott marketingnek köszönhetően. Emellett objektíven és érzelmi kötődés nélkül folytatják az ártárgyalásokat. Ez egyértelmű előnyt jelent az értékesítési bevétel maximalizálásában.

Éppen azért, mert egy ingatlan eladása gyakran az egyik legnagyobb pénzügyi döntés az életben, sok tulajdonos választja az ingatlanügynök segítségét, hogy időt takarítson meg, elkerülje a kockázatokat és elérje az optimális árat.

Az ingatlanügynök sokkal többet nyújt, mint a közvetítés. Stratégiai partnerként végigkíséri Önt a teljes értékesítési folyamaton. Piacismeretüknek köszönhetően pontosan meg tudják határozni a reális eladási árat, és gyakran 10-15%-kal magasabb bevételt érnek el, mint a magáneladók.

Már az első lépéstől kezdve minden feladatot átvállal: professzionális expozé készítése, az összes dokumentum beszerzése, online marketing a jól ismert portálokon és a megtekintések megszervezése. A potenciális vevők hitelképességét is ellenőrzi, így biztosítva a jogszabálynak megfelelő és stresszmentes értékesítési folyamatot.

Még olyan különleges helyzetekben is, mint az örökösök közösségei, válások vagy bonyolult tulajdonosi struktúrák, az ingatlanügynök semleges közvetítő, aki tapasztalattal és érzékenységgel győz meg. Így nemcsak a legjobb árat érheti el, hanem elkerülheti a jogi buktatókat és a felesleges késedelmeket is.

Ha tehát Münchenben szeretné eladni lakását vagy házát, és fontosnak tartja a szakszerűséget, a jogbiztonságot és a lehető legjobb eladási árat, akkor egy tapasztalt ingatlanügynök a legjobb választás.

Az eladáshoz szükséges idő nagyban függ a helyszíntől, az árképzéstől és a piaci helyzettől. Egy keresett helyen egy jól beárazott vagy helyesen beárazott lakás néhány héten belül találhat vevőt. Kevésbé keresett környékeken azonban, ha a kért ár túl magas, az energetikai értékek rosszak, az általános állapot kedvezőtlen, a házi díjak túl magasak stb., az értékesítési folyamat több hónapig vagy tovább is eltarthat. Az ingatlan értékesítésre való előkészítésekor nagyon fontos, hogy minden értékesítési dokumentumot rendelkezésre bocsássanak.

Az ingatlanfotók és az expozé elkészítése után az első hirdetés és a közjegyzői okiratba foglalás között átlagosan három-hat hónap telik el. Ez magában foglalja a megtekintéseket, az ártárgyalásokat, a vevő pénzügyi ellenőrzését és az adásvételi szerződés előkészítését. Emellett figyelembe kell venni, hogy a közjegyzői időpontot követően általában további négy-hat hét telik el a vételár esedékességéig. Összességében tehát feltételezhető, hogy körülbelül négy-nyolc hónapot vesz igénybe az adásvétel véglegesítése.

Mielőtt elkezdenénk a tényleges értékesítést, először szükségünk van az aláírt közvetítői szerződésre, beleértve az elállási és adatvédelmi nyilatkozatot, valamint az Ön azonosító adatait. Ezután az ingatlanra vonatkozóan a következő dokumentumokra van szükségünk: aktuális telekkönyvi kivonat, épületleírás, helyszínrajz, energiateljesítményre vonatkozó tanúsítvány, alaprajzok és az épületre vonatkozó biztosítási dokumentumok. Társasházak esetében a tulajdonosi gyűlések utolsó három érvényes jegyzőkönyvére, az üzleti tervre, az utolsó éves elszámolásra és a megosztási nyilatkozatra a kiegészítésekkel együtt szintén szükség van. Bérbe adott ingatlan esetén a bérleti szerződésre és a bérlők elérhetőségére is szükségünk van.

Fotóosztályunk ezután a helyszínen professzionális fényképeket és videókat készít. Szükség esetén belsőépítészeti részlegünket is bevonjuk, hogy még barátságosabbá tegyük az ingatlant.
Ha bármilyen kérdése van a javításokkal, felújításokkal és korszerűsítésekkel kapcsolatban, műszaki szolgálatunk szívesen segít Önnek.

A teljes ingatlan dokumentáció előfeltétele a vevő bankjának gyors finanszírozási kötelezettségvállalásának. A legfontosabb dokumentumok közé tartozik az aktuális (max. három hónapos) telekkönyvi kivonat, a kataszteri térkép és a jogszabályban előírt energetikai tanúsítvány, alaprajzok, aktuális, igazolt lakóterület-számítás, épületbiztosítás. Házak esetében az építési terveket és az elmúlt években elvégzett korszerűsítési munkák igazolását is be kell nyújtani az állapot átlátható dokumentálása érdekében.

Társasház eladásakor a megosztási nyilatkozat, a megosztási terv, a tulajdonosi gyűlés utolsó három jegyzőkönyve és az aktuális gazdasági terv is szükséges. Ezeknek a dokumentumoknak a korai szakaszban történő összeállítása megelőzi az értékesítési folyamat késedelmét, és bizalmat kelt a potenciális vevők körében.

A közvetítői jutalék esetében az ingatlantulajdonos vállalja, hogy meghatározott ideig nem bíz meg egy másik közvetítőt az ingatlana forgalmazásával. Cserébe az ingatlanközvetítő köteles intenzíven és célzottan - például célzott marketingintézkedésekkel, magas színvonalú expozé készítésével és megtekintések szervezésével - előmozdítani az értékesítési erőfeszítéseket.

Ez a kizárólagosság megóvja az ingatlant attól, hogy a piacon való többszöri megjelenés miatt "kiégjen", ami gyakran árcsökkenéshez vezethet.

A minősített kizárólagos megbízás különösen fontos: itt a felek abban is megállapodnak, hogy a tulajdonos saját értékesítési törekvései korlátozottak, mivel a tulajdonosnak minden közvetlen érdeklődőt az ingatlanügynökhöz kell irányítania. Ez az ingatlanügynöknek siker esetén jutalékot biztosít, az eladónak pedig egy kézből történő szakmai kezelést.

Ilyen megállapodás nélkül (ún. egyszerű megbízás esetén) az ingatlanközvetítő számára gyakran kisebb az ösztönzés az előlegfizetésre, mivel az eladás megkötését harmadik fél nem biztosítja.

A tisztaság és a rendezettség, valamint a kellemes beltéri klíma fontos az Ön ingatlanának optimális bemutatásához. Ingatlantanácsadóink az Önnel vagy bérlőivel egyeztetve megtekintési időpontokat szerveznek a leendő vevőkkel.

Amikor a vásárlási döntés megszületik, a leendő vevőtől saját tőke igazolását vagy egy pénzintézettől származó finanszírozási igazolást kérünk. Ezután az adásvételi szerződés tervezetének minden részletét meg lehet beszélni, és mindkét fél aláírja a foglalási visszaigazolást a közjegyző költségfelelősségére vonatkozó hozzájáruló nyilatkozattal.

A közjegyző ezután részletes listát kap tőlünk mindarról, amit az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell, beleértve a bútorozott ingatlanok esetén a leltárjegyzéket is. Sokéves jó üzleti kapcsolataink alapján ezután a vevőknek és az eladóknak megfelelő közjegyzői irodát ajánlunk, vagy kiválasztjuk a vevő vagy az eladó által kért közjegyzői irodát, és közjegyzői időpontot egyeztetünk.

A közjegyzői időpont előtt aztán van idő az összes szükséges dokumentum beszerzésére, ahová ingatlan-tanácsadóink minden esetben elkísérik Önt.

Ön, mint eladó számára a vételár kifizetésének biztosítása, ugyanakkor a felelősség kizárása a legfontosabb cél az adásvételi szerződésben. Mivel az ingatlanokat általában "ahogyan látják" értékesítik, a szerződésnek tartalmaznia kell a tárgyi hibákért való felelősség átfogó kizárását.

Ez megvédi Önt attól, hogy később felelősségre vonják olyan hibákért, amelyekről Ön nem tudott. Ez alól az egyetlen kivétel az olyan lényeges hibák csalárd eltitkolása, amelyekről Ön tudott.

Fontos annak biztosítása is, hogy a fizetési megállapodások megfeleljenek a jogszabályoknak. A közjegyző az úgynevezett esedékességi értesítéssel biztosítja, hogy a vételárat nem kell megfizetni mindaddig, amíg minden követelmény (pl. a vevő számára az elsőbbségi átruházási értesítés bejegyzése) nem teljesül.

Gondoskodjon arról, hogy a gazdasági átadás-átvétel - azaz az az időpont, amelytől kezdve a vevő az ingatlan hasznát élvezi, de a terheket (ingatlanadó, üzemeltetési költségek) is viseli - csak a vételár teljes beérkezését követően történjen meg.

Meglévő ingatlan eladásakor az adásvételi szerződésben általában a tárgyi hibákért való felelősség átfogó kizárásáról állapodnak meg ("úgy vásárolták, ahogyan látták"). Ez azt jelenti, hogy az eladó nem felel azokért a hibákért, amelyek az átadás után jelentkeznek, vagy amelyeket a vevő a szemle során észrevehetett volna. Ez a felelősségmentesség azonban nem vonatkozik azokra a hibákra, amelyekre az eladó kifejezett garanciát vállalt, vagy amelyeket csalárd módon eltitkolt a vevő elől.

Az úgynevezett csalárd módon elhallgatott hibák esetében a felelősség jelentősen megnövekszik . Ezek olyan jelentős hibák (pl. rejtett penész, szerkezeti problémák vagy hiányzó építési engedélyek), amelyekről az eladó tudott, de szándékosan nem közölték a vevővel. Ilyen esetben a vevő csökkentheti a vételárat, kártérítést követelhet, vagy szélsőséges esetben akár az adásvételi szerződés felbontását is kikényszerítheti, mivel a csalárd szándék miatti felelősség kizárása jogilag érvénytelen.

Az adásvételi szerződés közjegyzői hitelesítésének költségeit általában a vevők fizetik. Ők viselik továbbá az elsőbbségi átruházási hirdetmény és az átruházás telekkönyvbe való bejegyzésének, valamint a hatósági engedélyeknek a költségeit is.

Az eladók viselik a telekkönyvi törlés költségeit, ha szükséges.

A jelenlegi németországi jutalékrendelet kimondja, hogy a vevők és az eladók jutalékának azonosnak kell lennie a lakások és a családi házak esetében, ha az ingatlanügynök mindkét fél számára eljár, és a vevők fogyasztók.

Más típusú ingatlanok (lakóházak, telkek, kereskedelmi egységek) esetében, vagy ha az ingatlanügynök kizárólag az eladónak dolgozik (ún. "tiszta belső jutalék"), vagy ha a vevők nem fogyasztók, a jutalék pontos szerkezetét továbbra sem írja elő a törvény, ezért az a piacon szabadon megállapítható.

Az ingatlan magáneladásakor elsősorban a spekulációs adót kell figyelembe venni, ha a törvényben előírt tartási határidőket túllépik.

Elvileg a tőkenyereség jövedelemadó-köteles, ha a vásárlás és az eladás közötti időszak tíz évnél rövidebb. Kivétel a saját tulajdonú ingatlanok esetében érvényesül: ha az eladás évében és az azt megelőző két naptári évben Ön maga lakott az ingatlanban, akkor a tízéves időszakon belül nem keletkezik adókötelezettség.

Célszerű adótanácsadóval konzultálni, nehogy hibát kövessen el az eladáskor. A "három ingatlanra vonatkozó korlát" akkor is releváns lehet, ha 5 éven belül háromnál több ingatlant ad el. Ezt az adóhivatal kereskedelmi célú ingatlankereskedésnek minősítheti, aminek adójogi következményei lehetnek.

Az ingatlan átruházási adó általában a vevőt terheli, így Önnek mint eladónak a nyereség esetleges jövedelemadóján kívül nem kell további átruházási adót fizetnie. Célszerű tehát a nettó bevétel pontos kiszámítása érdekében már a korai szakaszban ellenőrizni a személyes adózási helyzetét.

Az ingatlan átadása mindig a hatályos higiéniai előírásoknak megfelelően történik, és minden kulcsot és tulajdoni dokumentumot át kell adni. Az összes mérőórát, mint pl. villany, víz, gáz stb. fel kell sorolni egy közös jegyzőkönyvben. Az érintett felek kérésére időközi mérőórák leolvasásában lehet megállapodni, amelyet általában a vevőnek kell fizetnie, az eladónak pedig bele kell egyeznie, vagy az ingatlankezelő cég időarányosan elszámolhat. A jegyzőkönyvet mindkét félnek alá kell írnia, majd tájékoztatni kell az energiaszolgáltatókat.

Előzetesen elkészítjük Önnek az átadás-átvételi jegyzőkönyvet, hogy minden zökkenőmentesen menjen. Az átadást Önnel együtt is elvégezhetjük.

A Mr. Lodge-nál átlátható jutalékstruktúrát kap, és minden lépésünkről tájékoztatjuk Önt.

A jelenlegi németországi jutalékszabályok előírják, hogy a lakások és családi házak vevőinek és eladóinak azonos összegű jutalékot kell fizetniük, ha az ingatlanügynök mindkét fél nevében eljár, és a vevők fogyasztók. Ezekben az esetekben Mr. Lodge jutaléka általában 2,5% plusz 19% ÁFA (= 2,975% ÁFA-val együtt).
Más típusú ingatlanok (lakóházak, telkek, kereskedelmi egységek) esetében, vagy ha az ingatlanügynök kizárólag az eladó nevében jár el (ún. "tiszta belső jutalék", azaz nincs közvetítői szerződés a vevőkkel), vagy ha a vevők nem fogyasztók, a jutalékot továbbra sem írja elő a törvény, ezért az a piacon szabadon megállapodható.

Tapasztalt lakberendezési tanácsadóink és belsőépítészünk kérésre és megegyezés szerint gondoskodik az eladásra szánt ingatlan tökéletes bemutatásáról. A bútorozatlan ingatlanokat ideiglenesen bútorokkal és kiegészítőkkel egészíthetjük ki, vagy a meglévő bútorzatot átrendezéssel optimalizálhatjuk. Megtervezzük a falszíneket és a világítási hangsúlyokat, és dekorálunk a tökéletes fényképes bemutatás érdekében.

Ha egy ingatlan már korosodik, a célzott felújítási és korszerűsítési intézkedések hozzájárulnak az ingatlan értékének növeléséhez. A Mr. Lodge sok munkát saját szakmunkásaival és szakembereivel végez. Emellett csapatunk kiválasztott és megbízható szakcégeket bíz meg, szervez és koordinál. A költségek rövid áttekintését itt találja .

Az ingatlan optimális bemutatásához és sikeres marketingjéhez elengedhetetlenek a kiváló minőségű fényképek és videók. Az eladó ingatlanokról készült fényképeket és videókat ezért a Mr. Lodge szakemberei a legmodernebb professzionális fotó- és videófelszerelésekkel készítik. Emiatt az eladók fotói és videói nem használhatók fel.

A felvételek a Mr. Lodge szolgáltatási csomagjának részét képezik, és értékesítési ügyfeleink számára ingyenesek. További információk itt találhatók .

Ha az ingatlan még lakott, a személyes tárgyakat el kell távolítani, és az ingatlant a lehető legsemlegesebben kell bemutatni. Kérjük, vegye figyelembe azt is, hogy ingatlanának hívogatóan kell kinéznie. Ha üres ingatlanról van szó, javasoljuk, hogy azt home staging segítségével tegye láthatóvá. Lakberendező csapatunk szívesen segít Önnek ebben. További információkat itt talál .