FAQ para vendedores

Para uma orientação inicial, as ferramentas de avaliação em linha oferecem uma avaliação rápida baseada em valores comparativos estatísticos e factores de localização. No entanto, estes algoritmos apenas fornecem um quadro aproximado. Muitas vezes, há desvios de 10-30% em relação ao valor real. No caso de localizações especiais e propriedades exclusivas, o valor real pode desviar-se em mais de 50%. Uma análise detalhada do imóvel por um agente imobiliário experiente ou um perito é essencial para uma avaliação orientada para o mercado, uma vez que é a única forma de apreciar as caraterísticas individuais, a natureza especial de um imóvel, o seu estado de conservação, as modernizações de alta qualidade ou os detalhes legais no registo predial.

Uma avaliação profissional ou uma análise de valor de mercado bem fundamentada também tem em conta a situação atual da concorrência na zona. Isto implica verificar quais os imóveis semelhantes que estão atualmente a ser oferecidos a que preços e quais os negócios que foram efetivamente concluídos. A experiência de mercado de um agente imobiliário pode ser uma vantagem decisiva para o vendedor. O objetivo é definir um preço de oferta que, por um lado, utilize plenamente o potencial do imóvel e, por outro, permita uma comercialização rápida sem reduções de preço desnecessárias.

O valor de mercado de um imóvel não é um número estático, mas o resultado de uma análise complexa de vários factores que influenciam o valor. Estes podem ser divididos, grosso modo, em três categorias, que são ponderadas em todos os procedimentos de avaliação profissional (valor patrimonial, valor dos ganhos capitalizados ou procedimento de valor comparativo).

Os factores decisivos são

• Localização: É o fator mais importante. É feita uma distinção entre a macro-localização (região, cidade, infra-estruturas, poder económico da área circundante) e a micro-localização (vizinhança imediata, poluição sonora, vista, exposição ao céu).
• Estado e substância: Inclui o ano de construção, a eficiência energética (isolamento, tecnologia de aquecimento, janelas), o atraso na manutenção e a qualidade dos materiais de construção utilizados. As obras de modernização efectuadas nos últimos 10 a 15 anos aumentam o valor do imóvel.
• Caraterísticas: Caraterísticas como cozinhas equipadas, revestimentos de alta qualidade, sistemas domésticos inteligentes, elevadores ou o número e o design das casas de banho são incluídos na avaliação.
• O imóvel e o enquadramento legal: Estes incluem o tamanho do terreno, o rácio de área útil (GFZ), os ónus de construção no registo predial, bem como possíveis requisitos de proteção de monumentos ou direitos de passagem.

O ambiente atual do mercado também desempenha um papel decisivo: a relação entre a oferta e a procura e o nível atual das taxas de juro têm uma enorme influência no preço que pode ser efetivamente realizado no mercado.

Se pretende vender o seu imóvel em Munique, tem de tomar uma decisão importante: venda privada ou agente imobiliário? Ambas as formas têm vantagens e desvantagens. Os factores decisivos são o seu tempo disponível, os seus conhecimentos e a sua experiência na venda de imóveis.

Uma venda privada pode parecer atractiva à primeira vista, uma vez que não há comissão do agente imobiliário. No entanto, implica uma quantidade considerável de trabalho: tem de determinar o preço de venda correto, compilar documentos, criar fotografias e exposições de alta qualidade, processar os pedidos de informação e coordenar as visitas. As negociações de preços e as questões jurídicas são também da sua inteira responsabilidade e é fácil cometer erros dispendiosos neste domínio.

Um agente imobiliário experiente encarrega-se de todas estas tarefas com profissionalismo. Conhece o mercado local por dentro e por fora, tem à sua disposição potenciais compradores controlados e, geralmente, consegue preços de venda significativamente mais elevados graças a avaliações bem fundamentadas e a um marketing direcionado. Além disso, conduzem as negociações de preços de forma objetiva e sem apego emocional. Esta é uma vantagem clara quando se trata de maximizar os lucros da venda.

Precisamente porque a venda de um imóvel é muitas vezes uma das maiores decisões financeiras da vida, muitos proprietários optam pelo apoio de um agente imobiliário para poupar tempo, evitar riscos e conseguir o melhor preço.

Um agente imobiliário oferece muito mais do que uma simples mediação. Como seu parceiro estratégico, ele guiá-lo-á ao longo de todo o processo de venda. Graças ao seu conhecimento do mercado, pode determinar com exatidão o preço de venda realista e, muitas vezes, obter receitas 10-15% mais elevadas do que os vendedores privados.

O vendedor encarrega-se de todas as tarefas desde o primeiro passo: criação de exposições profissionais, obtenção de todos os documentos, marketing online em portais conhecidos e organização de visitas. Além disso, verifica a solvabilidade dos potenciais compradores, assegurando assim um processo de venda legal e sem stress.

Mesmo em situações especiais, como comunidades de herdeiros, divórcios ou estruturas de propriedade complexas, o agente imobiliário é um intermediário neutro que convence com a sua experiência e sensibilidade. Desta forma, não só obtém o melhor preço, como também evita armadilhas legais e atrasos desnecessários.

Portanto, se pretende vender o seu apartamento ou casa em Munique e valoriza o profissionalismo, a segurança jurídica e o melhor preço de venda possível, um agente imobiliário experiente é a melhor escolha.

O tempo necessário para vender depende muito da localização, do preço e da situação do mercado. Num local muito procurado, um apartamento com um bom preço ou um preço correto pode encontrar um comprador em poucas semanas. No entanto, nos bairros menos procurados, se o preço pedido for demasiado elevado, se o valor da energia for fraco, se o estado geral for desfavorável, se os encargos com a habitação forem demasiado elevados, etc., o processo de venda pode demorar vários meses ou mais. Aquando da preparação de um imóvel para venda, é muito importante fornecer todos os documentos de venda.

Após a preparação das fotografias do imóvel e da exposição, o tempo médio entre o primeiro anúncio e o registo notarial é de cerca de três a seis meses. Este período inclui as visitas, as negociações de preços, o controlo financeiro do comprador e a preparação do contrato de compra e venda. Para além disso, deve ter-se em conta que, após a marcação notarial, são normalmente necessárias mais quatro a seis semanas até ao pagamento do preço de compra. Em suma, pode presumir-se que a venda demorará cerca de quatro a oito meses a ser concluída.

Antes de podermos iniciar a venda propriamente dita, precisamos primeiro do contrato de mediação assinado, incluindo a declaração de cancelamento e de proteção de dados, bem como os seus dados de identificação. Em seguida, precisamos dos seguintes documentos relativos ao imóvel: extrato atual do registo predial, descrição do edifício, planta do local, certificado de desempenho energético, plantas e documentos de seguro do edifício. No caso dos condomínios, são igualmente necessárias as três últimas actas válidas das assembleias de condóminos, o plano de actividades, a última declaração anual e a declaração de divisão, incluindo as adendas. No caso de um imóvel arrendado, precisamos também do contrato de arrendamento e dos dados de contacto dos inquilinos.

O nosso serviço de fotografia efectua então fotografias e vídeos profissionais no local. Se necessário, o nosso serviço de decoração de interiores também será contactado para tornar o imóvel ainda mais acolhedor.
Em caso de dúvidas sobre reparações, renovações e modernizações, o nosso serviço técnico está à sua disposição.

A documentação completa da propriedade é um pré-requisito para um rápido compromisso de financiamento do banco do comprador. Os documentos mais importantes incluem um extrato atual do registo predial (com um máximo de três meses), o mapa cadastral e o certificado de desempenho energético legalmente exigido, plantas, um cálculo atual e confirmado da área habitável, seguro de construção. No caso das casas, devem também ser apresentados os projectos de construção e a prova de obras de modernização efectuadas nos últimos anos, a fim de documentar o estado de forma transparente.

No caso da venda de um condomínio, são igualmente necessários a declaração de divisão, o plano de partilha, as três últimas actas da assembleia de condóminos e o plano económico atual. A compilação destes documentos numa fase inicial evita atrasos no processo de venda e cria confiança entre os potenciais compradores.

No caso de uma comissão de corretagem, o proprietário do imóvel compromete-se a não contratar outro corretor para comercializar o seu imóvel durante um determinado período de tempo. Em contrapartida, o agente imobiliário é obrigado a desenvolver os esforços de venda de forma intensiva e direcionada - por exemplo, através de medidas de marketing específicas, da criação de uma exposição de alta qualidade e da organização de visitas.

Esta exclusividade protege o imóvel de ser "queimado" por múltiplas colocações no mercado, o que pode muitas vezes levar a uma descida do preço.

O mandato de exclusividade qualificado é particularmente relevante: neste caso, as partes acordam igualmente que os esforços de venda do proprietário são limitados, na medida em que o proprietário deve encaminhar todos os interessados diretos para o agente imobiliário. Isto garante ao agente imobiliário uma comissão em caso de sucesso e ao vendedor um tratamento profissional de uma única fonte.

Sem um acordo deste tipo (no caso do chamado mandato simples), o agente imobiliário tem frequentemente menos incentivos para efetuar pagamentos antecipados, uma vez que a conclusão da venda não é garantida por terceiros.

A limpeza e a arrumação, bem como um clima interior agradável, são importantes para uma apresentação óptima do seu imóvel. Os nossos consultores imobiliários organizam visitas a potenciais compradores em concertação consigo ou com os seus inquilinos.

Quando é tomada uma decisão de compra, solicitamos ao potencial comprador uma prova de capital próprio ou uma confirmação de financiamento de uma instituição financeira. Em seguida, podem ser discutidos todos os pormenores do projeto de contrato de compra e venda e ambas as partes assinam uma confirmação de reserva com a declaração de consentimento da responsabilidade do notário pelos custos.

O notário recebe então uma lista pormenorizada de tudo o que deve ser incluído no contrato de compra e venda, incluindo a lista de inventário para imóveis mobilados. Com base em muitos anos de boas relações comerciais, sugerimos aos compradores e vendedores um cartório notarial adequado ou seleccionamos um cartório notarial solicitado pelo comprador ou vendedor e marcamos uma reunião notarial.

Há então tempo para obter todos os documentos necessários antes da marcação do notário, à qual os nossos consultores imobiliários o acompanharão sempre.

Para o vendedor, garantir o pagamento do preço de compra e, ao mesmo tempo, excluir a responsabilidade é o objetivo mais importante do contrato de compra e venda. Uma vez que os imóveis são normalmente vendidos "tal como estão", o contrato deve conter uma exclusão abrangente da responsabilidade por defeitos materiais.

Isto protege-o de ser responsabilizado posteriormente por defeitos de que não tinha conhecimento. A única exceção a esta regra é a ocultação fraudulenta de defeitos materiais de que tinha conhecimento.

É igualmente importante garantir que as modalidades de pagamento estão em conformidade com a lei. O notário garante que o preço de compra não tem de ser pago até que todos os requisitos (por exemplo, a entrada do aviso de transmissão prioritária para o comprador) tenham sido cumpridos através do chamado aviso de vencimento.

Certifique-se de que a transferência económica - ou seja, o momento a partir do qual o comprador beneficia da propriedade, mas também suporta os encargos (imposto predial, custos de funcionamento) - só tem lugar depois de o preço de compra ter sido recebido na totalidade.

Aquando da venda de um imóvel existente, é normalmente acordada no contrato de compra e venda uma exclusão abrangente da responsabilidade por defeitos materiais ("comprado como visto"). Isto significa que o vendedor não é responsável por defeitos que ocorram após a entrega ou que o comprador poderia ter detectado durante a inspeção. No entanto, esta isenção de responsabilidade não se aplica a defeitos relativamente aos quais o vendedor tenha dado uma garantia explícita ou que tenha ocultado fraudulentamente ao comprador.

A responsabilidade aumenta consideravelmente no caso dos chamados defeitos fraudulentamente ocultos. Trata-se de defeitos significativos (por exemplo, bolor oculto, problemas estruturais ou falta de licenças de construção) que eram do conhecimento do vendedor, mas que não foram deliberadamente revelados ao comprador. Neste caso, o comprador pode reduzir o preço de compra, exigir uma indemnização ou, em casos extremos, até mesmo forçar a anulação do contrato de compra e venda, uma vez que a exclusão da responsabilidade por intenção fraudulenta é juridicamente inválida.

Os custos do registo notarial do contrato de compra e venda, ou seja, do notário, são geralmente pagos pelos compradores. Estes suportam igualmente os custos da inscrição do aviso de transmissão prioritária e da transmissão no registo predial e das autorizações oficiais.

Os vendedores suportam os custos de anulação no registo predial, se necessário.

O atual regulamento sobre comissões na Alemanha estabelece que a comissão para compradores e vendedores deve ser a mesma para apartamentos e moradias isoladas, se o agente imobiliário atuar por ambas as partes e os compradores forem consumidores.

Para outros tipos de imóveis (blocos de apartamentos, lotes de terreno, unidades comerciais) ou se o agente imobiliário trabalhar exclusivamente para o vendedor (a chamada "comissão interna pura"), ou se os compradores não forem consumidores, a estrutura exacta da comissão ainda não está prescrita por lei e pode, portanto, ser livremente acordada no mercado.

Na venda de um imóvel a título particular, a taxa de especulação deve ser tida em conta sobretudo se os prazos legais de detenção forem ultrapassados.

Em princípio, a mais-valia está sujeita ao imposto sobre o rendimento se o período entre a compra e a venda for inferior a dez anos. No caso de ocupação pelo proprietário, aplica-se uma exceção: se tiver habitado o imóvel no ano da venda e nos dois anos civis anteriores, a obrigação fiscal não se aplica no período de dez anos.

É aconselhável consultar um consultor fiscal para evitar cometer um erro aquando da venda. O "limite de três propriedades" também pode ser relevante se vender mais de três propriedades num período de 5 anos. A administração fiscal poderá classificar esta atividade como comércio de imóveis comerciais, com consequências fiscais.

Regra geral, o imposto sobre a transmissão de bens imóveis é suportado pelo comprador, pelo que o vendedor não incorrerá em qualquer outro imposto sobre a transmissão, para além do eventual imposto sobre o rendimento do lucro. Por conseguinte, é aconselhável verificar a sua situação fiscal pessoal numa fase inicial, a fim de calcular com exatidão o produto líquido.

A entrega do imóvel é sempre efectuada de acordo com as normas de higiene em vigor e todas as chaves e documentos do imóvel devem ser entregues. Todas as leituras dos contadores de eletricidade, água, gás, etc. devem ser registadas num protocolo comum. A pedido das partes envolvidas, pode ser acordada uma leitura provisória do contador, que o comprador normalmente tem de pagar e o vendedor tem de aceitar, ou a empresa de gestão de propriedades pode resolver pro rata temporis. O protocolo deve ser assinado por ambas as partes e os fornecedores de energia devem ser informados.

Preparamos-lhe antecipadamente um protocolo de entrega para que tudo corra bem. Também podemos efetuar a transferência consigo.

Com o Sr. Lodge, receberá uma estrutura de comissões transparente e mantê-lo-emos informado de cada passo que dermos.

O atual regulamento de comissões na Alemanha estipula que os compradores e vendedores de apartamentos e moradias isoladas devem pagar o mesmo montante de comissão se o agente imobiliário atuar por ambas as partes e os compradores forem consumidores. Nestes casos, a comissão do Sr. Lodge é geralmente de 2,5% mais 19% de IVA (= 2,975% com IVA).
Para outros tipos de imóveis (blocos de apartamentos, lotes de terreno, unidades comerciais), ou se o agente imobiliário atuar exclusivamente para o vendedor (a chamada "comissão interna pura", ou seja, sem contrato de mediação com os compradores), ou se os compradores não forem consumidores, a comissão continua a não estar prevista na lei e pode, portanto, ser livremente acordada no mercado.

Os nossos experientes consultores de mobiliário e decoradores de interiores asseguram a apresentação perfeita do seu imóvel para venda, a pedido ou por encomenda. Podemos acrescentar temporariamente mobiliário e acessórios a imóveis não mobilados ou otimizar o mobiliário existente, reposicionando-o. Concebemos as cores das paredes e a iluminação e decoramos para uma apresentação fotográfica perfeita.

Quando uma propriedade está a envelhecer, as medidas de renovação e modernização orientadas ajudam a aumentar o seu valor. O Sr. Lodge executa muitos dos trabalhos com os seus próprios trabalhadores e técnicos qualificados. Além disso, a nossa equipa encomenda, organiza e coordena empresas especializadas selecionadas e fiáveis. Pode encontrar uma breve descrição dos custos aqui.

Fotos e vídeos de alta qualidade são essenciais para uma apresentação óptima e uma comercialização bem sucedida do seu imóvel. As fotografias e os vídeos dos imóveis à venda são, por conseguinte, realizados pelos especialistas da Mr Lodge com o mais recente equipamento profissional de fotografia e vídeo. Por esta razão, as fotografias e os vídeos dos vendedores não podem ser utilizados.

As gravações fazem parte do pacote de serviços do Sr. Lodge e são gratuitas para os nossos clientes de vendas. Mais informações podem ser encontradas aqui.

Se o seu imóvel ainda estiver ocupado, os objectos pessoais devem ser retirados e o imóvel deve ser apresentado da forma mais neutra possível. Tenha também em atenção que o seu imóvel deve ter um aspeto convidativo. Se a propriedade estiver vazia, recomendamos que a visualize através de uma encenação. A nossa equipa de design de interiores terá todo o prazer em ajudá-lo neste processo. Para mais informações, clique aqui.