FAQs para compradores

Não, há vários factores envolvidos na determinação do valor de um imóvel, tais como a capacidade de arrendamento do imóvel ou o preço de aluguer atual, o estado do imóvel e a questão da renovação também desempenham um papel decisivo. Os atrasos nas obras de renovação reduzem o valor do imóvel. Por conseguinte, é necessário um aconselhamento pertinente e uma avaliação profissional. Se estas diferenças de qualidade também forem tidas em conta, uma nova construção pode ser cerca de 10% mais cara do que uma propriedade existente, uma vez que os compradores adquirem também uma grande liberdade de conceção. Por outro lado, os edifícios antigos classificados podem, por vezes, ser mais caros do que as novas construções. Estes oferecem vantagens fiscais, mas podem estar sujeitos a condições impostas pelas autoridades.

O montante exato do capital próprio a contribuir depende dos activos e dos rendimentos do potencial comprador, bem como da localização da propriedade. Regra geral, são necessários entre 20% e 30% do preço de compra como capital próprio para cobrir os 8-10% de custos de aquisição acessórios. São possíveis rácios de capital mais baixos, dependendo dos rendimentos e outros activos do comprador, mas normalmente implicam um prémio de juros. Os empréstimos bancários dependem da capacidade de crédito do mutuário e das suas garantias. Se o rácio empréstimo/valor for inferior a 60%, os custos de financiamento são os mais favoráveis.

O termo "arrendamento" refere-se a um direito equivalente à propriedade real que é criado num "registo predial de arrendamento" separado.

Uma parcela de terreno pode ser arrendada como "arrendamento" por um período fixo de 60 a 99 anos em troca de uma renda mensal. No entanto, a propriedade do imóvel permanece com o arrendatário durante este período. Os arrendatários têm geralmente o direito de construir e utilizar a propriedade durante o período de vigência do contrato. O arrendamento pode ser vendido pelos arrendatários durante este período, mas para tal é necessário o consentimento dos arrendatários.

No final do contrato de arrendamento, a propriedade reverte para os arrendatários ou é prolongada. No caso de imóveis para habitação, é frequentemente paga uma indemnização aos arrendatários pelo valor material dos edifícios (frequentemente designado por valor comum). O contrato de arrendamento estipula o que os arrendatários ainda têm de pagar no final do prazo.

A terra e os direitos equivalentes à terra (por exemplo, direitos de propriedade sobre edifícios) são uma parte delimitada da superfície terrestre (artigo 905.º do BGB) e estão inscritos no registo predial. O registo predial é um registo oficial e condicionalmente público de propriedades, no qual são registados, por exemplo, a estrutura de propriedade e quaisquer direitos associados à propriedade, bem como quaisquer ónus sobre a mesma. De acordo com o § 3 GBO, cada parcela de terreno tem o seu próprio lugar no registo predial (página do registo predial). Leia mais sobre o Registo Predial de Munique aqui.

O artigo 8.º da Lei do Condomínio alemã (WEG) regula a declaração de divisão. É redigida uma declaração de divisão para uma propriedade dividida e nela são estabelecidos todos os direitos e obrigações essenciais dos co-proprietários.

Os proprietários originais de uma propriedade podem dividir um edifício em partes de copropriedade na propriedade, de modo a que cada parte esteja associada à propriedade especial de um apartamento específico ou de divisões não residenciais.

É igualmente regulamentado quais as partes do edifício que são propriedade separada ou utilizadas como propriedade comum. Além disso, podem ser atribuídos direitos especiais de utilização (por exemplo, a zonas ajardinadas) a determinadas fracções e podem ser estabelecidas regras comunitárias. A declaração de divisão deve ser reconhecida notarialmente. Antes da criação das folhas do registo predial, o plano de divisão do edifício deve ser verificado pela autoridade competente (§ 7 WEG) e a natureza fechada da propriedade deve ser confirmada.

Preparamos o contrato de compra e venda autenticado em colaboração com o notário. Apoiamos tanto os vendedores como os compradores, de modo a que todos os pormenores contratuais possam ser tratados de forma satisfatória para ambas as partes. Naturalmente, será acompanhado por nós na marcação do notário. Após a autenticação notarial do contrato de compra e venda, estaremos também ao seu lado e, se o desejar, faremos a entrega do apartamento ou da casa.

Todas as compras de terrenos ou propriedades na Alemanha são tributadas com um imposto de transmissão de bens imobiliários. O montante varia de Estado para Estado, sendo atualmente de 3,5 % do preço de compra na Baviera. Para a autenticação do contrato de compra e venda e para a eventual inscrição de uma taxa predial no registo predial, são cobrados emolumentos notariais de cerca de 1,0% a 1,5% do preço de compra.

Acresce ainda a comissão do agente imobiliário, as eventuais taxas de processamento para o banco aquando do financiamento de um imóvel ou os juros de compromisso a calcular.

O atual regulamento sobre comissões na Alemanha estipula que a comissão para compradores e vendedores de apartamentos e casas unifamiliares deve ser a mesma se o agente imobiliário atuar por ambas as partes e os compradores forem consumidores. Para outros tipos de imóveis (blocos de apartamentos, lotes de terreno, unidades comerciais) ou se o agente imobiliário trabalhar exclusivamente para o vendedor (a chamada "comissão interna pura"), ou se os compradores não forem consumidores, a estrutura exacta da comissão ainda não está prescrita por lei e pode, portanto, ser livremente acordada no mercado.

Pode ver todos os nossos imóveis online com antecedência e em qualquer altura. Encontrará fotografias e vídeos de alta qualidade do imóvel, da área circundante e informações adicionais detalhadas sobre cada imóvel. Por favor, informe o consultor imobiliário relevante se pretender ver o imóvel. Se o apartamento ainda estiver arrendado, a marcação será feita com o atual inquilino. Se o apartamento já estiver desocupado, é possível efetuar marcações flexíveis.

Encontrará a respectiva percentagem da comissão a pagar pelos compradores nas nossas exposições. Esta é calculada a partir do preço de compra registado em cartório quando é celebrado um contrato de compra e venda registado em cartório.

O atual regulamento de comissões na Alemanha estipula que os compradores e vendedores de apartamentos e moradias isoladas devem pagar o mesmo montante de comissão se o agente imobiliário atuar por ambas as partes e os compradores forem consumidores. Nestes casos, a comissão do Sr. Lodge é geralmente de 2,5% mais 19% de IVA (= 2,975% incl. IVA).
Para outros tipos de imóveis (blocos de apartamentos, lotes de terreno, unidades comerciais), ou se o agente imobiliário atuar exclusivamente para o vendedor (a chamada "comissão interna pura", ou seja, sem contrato de mediação com os compradores), ou se os compradores não forem consumidores, a comissão continua a não estar prevista na lei e pode, portanto, ser livremente acordada no mercado.

Se encontrou uma oferta adequada no nosso sítio Web, contacte-nos através do botão "Pedido de informação". O seu consultor imobiliário entrará em contacto consigo o mais rapidamente possível para discutir os próximos passos. Teremos todo o gosto em organizar uma visita ao local. Em alternativa, pode também telefonar-nos. O escritório está aberto de segunda a sexta-feira, das 9 às 17 horas. Aguardamos o seu contacto!

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