Často kladené otázky pre kupujúcich

Nie, na určenie hodnoty nehnuteľnosti sa podieľa viacero faktorov, ako napríklad prenajímateľnosť nehnuteľnosti alebo aktuálna cena prenájmu, rozhodujúcu úlohu zohráva aj stav nehnuteľnosti a otázka rekonštrukcie. Zaostávanie v renovácii znižuje hodnotu nehnuteľnosti. Preto je potrebné príslušné poradenstvo a profesionálne posúdenie hodnoty. Ak sa zohľadnia aj tieto rozdiely v kvalite, novostavba môže byť približne o 10 % drahšia ako existujúca nehnuteľnosť, pretože kupujúci získavajú aj veľkú voľnosť pri navrhovaní. Na druhej strane, staré budovy zapísané na zozname môžu byť niekedy drahšie ako novostavby. Tie ponúkajú daňové výhody, ale môžu podliehať podmienkam, ktoré stanovia úrady.

Presná výška vlastného kapitálu, ktorý treba vložiť, závisí od majetku a príjmu potenciálneho kupujúceho, ako aj od lokality nehnuteľnosti. Spravidla sa vyžaduje 20 % až 30 % kúpnej ceny vo forme vlastného kapitálu na pokrytie 8 - 10 % vedľajších nákladov spojených s nadobudnutím nehnuteľnosti. Nižšie podiely vlastného kapitálu sú možné v závislosti od príjmu a iných aktív kupujúceho, ale zvyčajne znamenajú úrokovú prirážku. Bankové úvery závisia od bonity dlžníka a jeho zábezpeky. Ak je pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti nižší ako 60 %, náklady na financovanie sú najvýhodnejšie.

Pojem "nájom" sa vzťahuje na právo rovnocenné s nehnuteľnosťou, ktoré sa vytvára v samostatnom "katastri nehnuteľností".

Pozemok môže byť prenajatý ako "nájom" na dobu určitú od 60 do 99 rokov za mesačné pozemkové nájomné. Vlastníctvo nehnuteľnosti však počas tohto obdobia zostáva nájomcovi. Nájomcovia majú vo všeobecnosti právo stavať na pozemku a využívať ho počas trvania zmluvy. Počas tohto obdobia môžu nájomcovia nehnuteľnosť predať, ale na to je potrebný súhlas nájomcov.

Po skončení nájomnej zmluvy sa nehnuteľnosť vráti nájomcom alebo sa predĺži. V prípade obytných nehnuteľností sa nájomcom často vypláca náhrada za materiálnu hodnotu budov (často označovaná ako spoločná hodnota). V nájomnej zmluve sa stanovuje, čo musia nájomcovia ešte zaplatiť na konci obdobia.

Pozemok a práva rovnocenné s pozemkom (napr. dedičné práva k budove) sú vymedzenou časťou zemského povrchu (§ 905 BGB) a sú zapísané v katastri nehnuteľností. Pozemková kniha je úradný, podmienečne verejný register nehnuteľností, v ktorom sa zaznamenáva napríklad vlastnícka štruktúra a všetky práva spojené s nehnuteľnosťou, ako aj všetky vecné bremená na nej. Podľa § 3 GBO má každý pozemok svoje miesto v katastri nehnuteľností (strana katastra nehnuteľností). Viac informácií o mníchovskom katastri nehnuteľností nájdete tu.

Vyhlásenie o rozdelení upravuje § 8 nemeckého zákona o kondomíniu (WEG). Vyhlásenie o rozdelení sa vyhotovuje pre rozdelenú nehnuteľnosť a sú v ňom stanovené všetky podstatné práva a povinnosti spoluvlastníkov.

Pôvodní vlastníci nehnuteľnosti môžu budovu rozdeliť na spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnosti tak, že každý podiel je spojený s osobitným vlastníctvom konkrétneho bytu alebo nebytových priestorov.

Upravuje sa aj to, ktoré časti budovy sú v samostatnom vlastníctve alebo sa používajú ako spoločný majetok. Okrem toho možno k určitým jednotkám priradiť osobitné užívacie práva (napr. k záhradným plochám) a vydať pravidlá spoločenstva. Vyhlásenie o rozdelení musí byť notársky overené. Pred vytvorením katastrálnych listov musí plán rozdelenia budovy skontrolovať príslušný povoľovací orgán (§ 7 WEG) a potvrdiť uzavretý charakter nehnuteľnosti.

Notársku kúpnu zmluvu pre vás pripravíme v spolupráci s notárskym úradom. Pomáhame predávajúcim aj kupujúcim, aby sa všetky zmluvné náležitosti dohodli k spokojnosti oboch strán. Na stretnutie s notárom vás samozrejme budeme sprevádzať. Budeme vám k dispozícii aj po notárskom overení kúpnej zmluvy a - ak si to budete priať - vykonáme odovzdanie bytu alebo domu.

Každá kúpa pozemku alebo nehnuteľnosti v Nemecku sa zdaňuje daňou z prevodu nehnuteľnosti. Jej výška sa v jednotlivých spolkových krajinách líši a v súčasnosti v Bavorsku predstavuje 3,5 % z kúpnej ceny. Za notárske overenie kúpnej zmluvy a prípadný zápis vecného bremena do katastra nehnuteľností sa platia notárske poplatky vo výške približne 1,0 % až 1,5 % z kúpnej ceny.

Okrem toho je potrebné vypočítať províziu realitnej kancelárie, prípadné spracovateľské poplatky pre banku pri financovaní nehnuteľnosti alebo úroky zo záväzkov.

Podľa platných predpisov o provízii v Nemecku musí byť provízia pre kupujúcich a predávajúcich bytov a rodinných domov rovnaká, ak realitná kancelária koná pre obe strany a kupujúci sú spotrebitelia. V prípade iných typov nehnuteľností (bytové domy, pozemky, obchodné jednotky) alebo ak realitná kancelária pracuje výlučne pre predávajúceho (tzv. "čistá interná provízia"), alebo ak kupujúci nie sú spotrebiteľmi, presná štruktúra provízie stále nie je zákonom predpísaná, a preto sa môže voľne dohodnúť na trhu.

Všetky naše nehnuteľnosti si môžete kedykoľvek vopred pozrieť online. Pri každej nehnuteľnosti nájdete kvalitné fotografie a videá nehnuteľnosti, okolia a ďalšie podrobné informácie. Ak si chcete nehnuteľnosť pozrieť, oznámte to príslušnému poradcovi. Ak je byt stále prenajatý, stretnutie sa dohodne so súčasným nájomcom. Ak je byt už voľný, zvyčajne sa dajú dohodnúť flexibilné termíny.

Príslušné percento provízie, ktoré majú kupujúci zaplatiť, nájdete v našich expozíciách. Tá sa vypočítava z notársky overenej kúpnej ceny pri uzavretí notárskej kúpnej zmluvy.

Podľa platných predpisov o provízii v Nemecku musia kupujúci a predávajúci bytov a rodinných domov zaplatiť rovnakú výšku provízie, ak realitná kancelária koná za obe strany a kupujúci sú spotrebitelia. V týchto prípadoch je provízia Mr. Lodge zvyčajne 2,5 % plus 19 % DPH (= 2,975 % s DPH).
V prípade iných typov nehnuteľností (bytové domy, pozemky, obchodné jednotky) alebo ak realitná kancelária koná výlučne pre predávajúceho (tzv. čistá interná provízia, t. j. bez sprostredkovateľskej zmluvy s kupujúcimi), alebo ak kupujúci nie sú spotrebiteľmi, provízia stále nie je zákonom predpísaná, a preto sa môže na trhu dohodnúť voľne.

Ak ste na našej webovej stránke našli vhodnú ponuku, kontaktujte nás prostredníctvom tlačidla "Dotaz". Váš realitný poradca sa s vami potom čo najskôr spojí a dohodne s vami ďalšie kroky. Radi vám zorganizujeme stretnutie na obhliadku priamo na mieste. Prípadne nám môžete aj zavolať. Kancelária je otvorená od pondelka do piatku od 9.00 do 17.00 hod. Tešíme sa na vás!

Ak ste si prostredníctvom nás kúpili nehnuteľnosť, ponúkame vám možnosť prenajať ju ako zariadený byt zahraničným nájomníkom - efektívne, flexibilne a s plnou správou. Naša stratégia prenájmu zabezpečuje vysokú mieru obsadenosti a stabilný príjem z prenájmu, pričom my preberáme kompletnú správu. Vaša nehnuteľnosť sa tak stane vysoko výnosnou investíciou s minimálnym úsilím.