Často kladené otázky pre predajcov

Na úvodnú orientáciu ponúkajú online nástroje na oceňovanie rýchle posúdenie na základe štatistických porovnávacích hodnôt a faktorov umiestnenia. Tieto algoritmy však poskytujú len hrubý rámec. Často sa vyskytujú odchýlky od skutočnej hodnoty vo výške 10 - 30 %. V prípade špeciálnych lokalít a exkluzívnych nehnuteľností sa skutočná hodnota môže odchýliť o viac ako 50 %. Pre trhovo orientované ocenenie je nevyhnutná podrobná analýza nehnuteľnosti skúseným realitným maklérom alebo znalcom, pretože len tak je možné oceniť jednotlivé vlastnosti, osobitný charakter nehnuteľnosti, stav zachovania, kvalitné modernizácie alebo právne údaje v katastri nehnuteľností.

Odborné ocenenie alebo fundovaná analýza trhovej hodnoty zohľadňuje aj aktuálnu konkurenčnú situáciu v danej oblasti. Ide o preverenie, ktoré podobné nehnuteľnosti sa v súčasnosti ponúkajú, za aké ceny a ktoré obchody boli skutočne uzatvorené. Odbornosť realitného makléra v oblasti trhu môže byť pre predávajúceho rozhodujúcou výhodou. Cieľom je určiť ponukovú cenu, ktorá na jednej strane plne využije potenciál nehnuteľnosti a na druhej strane umožní rýchle uvedenie na trh bez zbytočného znižovania ceny.

Trhová hodnota nehnuteľnosti nie je statický údaj, ale výsledok komplexnej analýzy rôznych faktorov ovplyvňujúcich hodnotu. Tie možno zhruba rozdeliť do troch kategórií, ktoré majú váhu v každom odbornom postupe oceňovania (postup oceňovania majetku, postup oceňovania kapitalizovaného zisku alebo postup oceňovania porovnávacou hodnotou).

Medzi rozhodujúce faktory patria

• Lokalita: Ide o najdôležitejší faktor. Rozlišuje sa medzi makrolokalitou (región, mesto, infraštruktúra, hospodárska sila okolia) a mikrolokalitou (bezprostredné susedstvo, hlukové zaťaženie, výhľad, výhľad na oblohu).
• Stav a podstata: Patrí sem rok výstavby, energetická účinnosť (izolácia, vykurovacia technika, okná), zaostávanie v údržbe a kvalita použitých stavebných materiálov. Modernizácia vykonaná v posledných 10 až 15 rokoch zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti.
• Vlastnosti: Do ocenenia sa započítavajú takévlastnosti , ako sú vybavené kuchyne, vysokokvalitné podlahové krytiny, systémy inteligentnej domácnosti, výťahy alebo počet a dizajn kúpeľní.
• Nehnuteľnosť a právny rámec: K nim patrí veľkosť pozemku, pomer podlahovej plochy (GFZ), vecné bremená v katastri nehnuteľností, ako aj prípadné požiadavky na pamiatkovú ochranu alebo právo prechodu.

Rozhodujúcu úlohu zohráva aj aktuálne trhové prostredie : vzťah medzi ponukou a dopytom a aktuálna úroveň úrokových sadzieb majú obrovský vplyv na cenu, ktorú možno na trhu nakoniec skutočne realizovať.

Ak chcete predať svoju nehnuteľnosť v Mníchove, stojíte pred dôležitým rozhodnutím: súkromný predaj alebo realitná kancelária? Oba spôsoby majú výhody aj nevýhody. Rozhodujúcimi faktormi sú váš čas, ktorý máte k dispozícii, vaše odborné znalosti a skúsenosti s predajom nehnuteľností.

Súkromný predaj sa môže na prvý pohľad zdať atraktívny, pretože pri ňom neplatíte províziu realitnej kancelárie. Vyžaduje si však značné množstvo práce: musíte určiť správnu predajnú cenu, zostaviť dokumenty, vytvoriť kvalitné fotografie a expozície, spracovať otázky a koordinovať obhliadky. Vyjednávanie o cene a právne otázky sú tiež plne vo vašej kompetencii a ľahko sa tu môžete dopustiť nákladných chýb.

Skúsený realitný maklér sa všetkých týchto úloh ujme profesionálne. Poznajú miestny trh do hĺbky, majú k dispozícii preverených potenciálnych kupcov a vďaka fundovaným odhadom a cielenému marketingu zvyčajne dosahujú výrazne vyššie predajné ceny. Okrem toho vedú rokovania o cene objektívne a bez citovej väzby. To je jednoznačná výhoda, pokiaľ ide o maximalizáciu výnosov z predaja.

Práve preto, že predaj nehnuteľnosti je často jedným z najväčších finančných rozhodnutí v živote, mnohí majitelia sa rozhodnú pre podporu realitnej kancelárie, aby ušetrili čas, vyhli sa rizikám a dosiahli optimálnu cenu.

Realitný maklér ponúka oveľa viac ako len sprostredkovanie. Ako váš strategický partner vás prevedie celým procesom predaja. Vďaka svojim znalostiam trhu dokážu presne určiť realistickú predajnú cenu a často dosiahnu o 10 - 15 % vyšší výnos ako súkromní predajcovia.

Preberá všetky úlohy od prvého kroku: vytvorenie profesionálnej expozície, získanie všetkých dokumentov, online marketing na známych portáloch a organizovanie obhliadok. Preveruje aj bonitu potenciálnych kupujúcich, a tak zabezpečuje právne vyhovujúci a bezstresový proces predaja.

Aj v osobitných situáciách, ako sú spoločenstvá dedičov, rozvody alebo zložité vlastnícke štruktúry, je realitný maklér neutrálnym sprostredkovateľom, ktorý presvedčí svojimi skúsenosťami a citlivosťou. Takto dosiahnete nielen najlepšiu cenu, ale vyhnete sa aj právnym nástrahám a zbytočným prieťahom.

Ak teda chcete predať svoj byt alebo dom v Mníchove a ceníte si profesionalitu, právnu istotu a najlepšiu možnú predajnú cenu, skúsený realitný maklér je tou najlepšou voľbou.

Čas potrebný na predaj do veľkej miery závisí od lokality, ceny a situácie na trhu. Vo vyhľadávanej lokalite si dobre alebo správne ocenený byt môže nájsť kupujúceho v priebehu niekoľkých týždňov. Avšak v menej vyhľadávaných štvrtiach, ak je požadovaná cena príliš vysoká, energetické hodnoty sú nízke, celkový stav je nepriaznivý, poplatky za dom sú príliš vysoké atď. môže proces predaja trvať niekoľko mesiacov alebo dlhšie. Pri príprave nehnuteľnosti na predaj je veľmi dôležité zabezpečiť všetky dokumenty o predaji.

Po príprave fotografií a expozície nehnuteľnosti je priemerný čas medzi prvým inzerátom a notárskou zápisnicou približne tri až šesť mesiacov. Táto doba zahŕňa obhliadky, rokovania o cene, finančnú kontrolu kupujúceho a prípravu kúpnej zmluvy. Okrem toho treba vziať do úvahy, že po stretnutí u notára zvyčajne trvá ďalších štyri až šesť týždňov, kým je splatná kúpna cena. Celkovo možno teda predpokladať, že dokončenie predaja bude trvať približne štyri až osem mesiacov.

Predtým, ako začneme so samotným predajom, potrebujeme najprv podpísanú sprostredkovateľskú zmluvu vrátane vyhlásenia o zrušení a ochrane údajov, ako aj vaše identifikačné údaje. Ďalej potrebujeme tieto dokumenty k nehnuteľnosti: aktuálny výpis z katastra nehnuteľností, popis budovy, situačný plán, certifikát energetickej hospodárnosti, pôdorysy a doklady o poistení budovy. V prípade bytových domov sú potrebné aj posledné tri platné zápisnice zo schôdzí vlastníkov, podnikateľský plán, posledné ročné vyúčtovanie a vyhlásenie o rozdelení vrátane dodatkov. V prípade prenajatej nehnuteľnosti potrebujeme aj nájomnú zmluvu a kontaktné údaje nájomcov.

Naše fotografické oddelenie potom na mieste vyhotoví profesionálne fotografie a videá. V prípade potreby bude prizvané aj naše oddelenie interiérového dizajnu, aby sa nehnuteľnosť stala ešte útulnejšou.
Ak máte akékoľvek otázky týkajúce sa opráv, rekonštrukcií a modernizácií, naše technické oddelenie vám ochotne pomôže.

Kompletná dokumentácia nehnuteľnosti je predpokladom rýchleho získania finančných prostriedkov od banky kupujúceho. Medzi najdôležitejšie dokumenty patrí aktuálny výpis z katastra nehnuteľností (max. tri mesiace starý), katastrálna mapa a zákonom požadovaný energetický certifikát, pôdorysy, aktuálny, potvrdený výpočet obytnej plochy, poistenie budovy. V prípade rodinných domov je potrebné predložiť aj stavebné plány a doklad o modernizácii vykonanej v posledných rokoch, aby sa transparentne zdokumentoval stav.

Pri predaji bytového domu sa vyžaduje aj vyhlásenie o rozdelení, plán rozdelenia, posledné tri zápisnice zo schôdze vlastníkov a aktuálny hospodársky plán. Zostavenie týchto dokumentov v počiatočnej fáze zabraňuje zdržaniu procesu predaja a vytvára dôveru potenciálnych kupujúcich.

V prípade sprostredkovateľskej provízie sa vlastník nehnuteľnosti zaväzuje, že počas stanoveného obdobia nepoverí iného sprostredkovateľa predajom svojej nehnuteľnosti. Na oplátku je realitný maklér povinný intenzívne a cielene presadzovať predaj - napríklad prostredníctvom cielených marketingových opatrení, vytvorením kvalitnej expozície a organizovaním obhliadok.

Táto exkluzivita chráni nehnuteľnosť pred "vyhorením" v dôsledku viacnásobného umiestnenia na trhu, čo môže často viesť k poklesu ceny.

Kvalifikovaný exkluzívny mandát je obzvlášť dôležitý: v tomto prípade sa strany dohodli, že vlastné úsilie vlastníka o predaj je obmedzené v tom zmysle, že vlastník musí všetkých priamych záujemcov odkázať na realitnú kanceláriu. To zaručuje realitnej kancelárii províziu v prípade úspechu a predávajúcemu profesionálne jednanie z jedného zdroja.

Bez takejto dohody (v prípade tzv. jednoduchého mandátu) je často motivácia realitnej kancelárie k zálohovým platbám menšia, keďže uzavretie predaja nie je zabezpečené tretími stranami.

Čistota a poriadok, ako aj príjemná vnútorná klíma sú dôležité pre optimálnu prezentáciu vášho majetku. Naši realitní poradcovia organizujú stretnutia s potenciálnymi kupujúcimi po dohode s vami alebo vašimi nájomníkmi.

Po prijatí rozhodnutia o kúpe požadujeme od potenciálneho kupujúceho doklad o vlastnom imaní alebo potvrdenie o financovaní od finančnej inštitúcie. Potom je možné prerokovať všetky podrobnosti návrhu kúpnej zmluvy a obe strany podpíšu potvrdenie o rezervácii s vyhlásením o súhlase so zodpovednosťou notára za náklady.

Notár potom od nás dostane podrobný zoznam všetkého, čo by mala kúpna zmluva obsahovať, vrátane zoznamu inventára v prípade zariadených nehnuteľností. Na základe dlhoročných dobrých obchodných vzťahov potom kupujúcim a predávajúcim navrhneme vhodnú notársku kanceláriu alebo vyberieme notársku kanceláriu, ktorú si vyžiada kupujúci alebo predávajúci, a dohodneme stretnutie s notárom.

Pred stretnutím s notárom, na ktoré vás vždy sprevádzajú naši realitní poradcovia, je potom čas na získanie všetkých potrebných dokumentov.

Pre vás ako predávajúceho je najdôležitejším cieľom kúpnej zmluvy zabezpečiť zaplatenie kúpnej ceny a zároveň vylúčiť zodpovednosť. Keďže nehnuteľnosti sa zvyčajne predávajú "tak, ako sú videné", zmluva by mala obsahovať komplexné vylúčenie zodpovednosti za vecné vady.

To vás chráni pred neskoršou zodpovednosťou za vady, o ktorých ste nevedeli. Jedinou výnimkou je podvodné zatajenie podstatných vád, o ktorých ste vedeli.

Je tiež dôležité zabezpečiť, aby boli platobné dojednania v súlade s právnymi predpismi. Notár zabezpečí, aby kúpna cena nemusela byť zaplatená, kým nebudú splnené všetky náležitosti (napr. zápis oznámenia o prednostnom prevode pre kupujúceho) prostredníctvom tzv. oznámenia o splatnosti.

Zabezpečte, aby sa ekonomický prevod - t. j. čas, od ktorého kupujúci má z nehnuteľnosti úžitok, ale znáša aj bremeno (daň z nehnuteľnosti, prevádzkové náklady) - uskutočnil až po prijatí celej kúpnej ceny.

Pri predaji existujúcej nehnuteľnosti sa v kúpnej zmluve zvyčajne dohodne komplexné vylúčenie zodpovednosti za vecné chyby ("kúpené tak, ako bolo videné"). To znamená, že predávajúci nezodpovedá za vady, ktoré sa vyskytnú po odovzdaní alebo ktoré si kupujúci mohol všimnúť počas obhliadky. Toto oslobodenie od zodpovednosti sa však nevzťahuje na vady, na ktoré predávajúci poskytol výslovnú záruku alebo ktoré pred kupujúcim podvodne zatajil.

Zodpovednosť sa masívne zvyšuje v prípade tzv. podvodne zatajených vád. Ide o závažné vady (napr. skrytá pleseň, problémy so statikou alebo chýbajúce stavebné povolenie), ktoré boli predávajúcemu známe, ale kupujúcemu ich zámerne neoznámil. V takomto prípade môže kupujúci znížiť kúpnu cenu, požadovať náhradu škody alebo v krajnom prípade dokonca vynútiť zrušenie kúpnej zmluvy, pretože vylúčenie zodpovednosti za podvodný úmysel je právne neplatné.

Náklady na notárske overenie kúpnej zmluvy, t. j. notára, zvyčajne hradia kupujúci. Tí znášajú aj náklady na zápis prednostného oznámenia o prevode a prevode do katastra nehnuteľností a na úradné povolenia.

Predávajúci znášajú náklady na prípadné výmazy v katastri nehnuteľností.

Podľa platných predpisov o provízii v Nemecku musí byť provízia pre kupujúcich a predávajúcich rovnaká pre byty a rodinné domy, ak realitná kancelária koná pre obe strany a kupujúci sú spotrebitelia.

V prípade iných typov nehnuteľností (bytové domy, pozemky, obchodné jednotky) alebo ak realitná kancelária pracuje výlučne pre predávajúceho (tzv. "čistá interná provízia"), alebo ak kupujúci nie sú spotrebiteľmi, presná štruktúra provízie stále nie je zákonom predpísaná, a preto sa môže voľne dohodnúť na trhu.

Pri súkromnom predaji nehnuteľnosti sa musí brať do úvahy predovšetkým daň zo špekulácie, ak sa prekročia zákonné lehoty držby.

Kapitálový zisk v zásade podlieha dani z príjmu, ak je obdobie medzi kúpou a predajom kratšie ako desať rokov. V prípade vlastníctva nehnuteľnosti platí výnimka: Ak ste v roku predaja a v dvoch predchádzajúcich kalendárnych rokoch v nehnuteľnosti sami bývali, daňová povinnosť sa v rámci desaťročného obdobia neuplatňuje.

Odporúčame poradiť sa s daňovým poradcom, aby ste pri predaji neurobili chybu. "Limit troch nehnuteľností" môže byť relevantný aj v prípade, ak v priebehu piatich rokov predáte viac ako tri nehnuteľnosti. Daňový úrad by to mohol klasifikovať ako obchodovanie s komerčnými nehnuteľnosťami s daňovými dôsledkami.

Daň z prevodu nehnuteľnosti spravidla znáša kupujúci, takže vám ako predávajúcemu okrem prípadnej dane z príjmu zo zisku nevznikne žiadna ďalšia daň z prevodu. Preto sa odporúča, aby ste si včas overili svoju osobnú daňovú situáciu, aby ste mohli presne vypočítať čistý výnos.

Odovzdanie nehnuteľnosti sa vždy uskutočňuje podľa platných hygienických predpisov a musia sa odovzdať všetky kľúče a doklady od nehnuteľnosti. V spoločnom protokole musia byť uvedené všetky odpočty meračov, ako je elektrina, voda, plyn atď. Na žiadosť zúčastnených strán sa môže dohodnúť priebežný odpočet meračov, ktorý zvyčajne musí zaplatiť kupujúci a predávajúci s ním musí súhlasiť, alebo ho môže správcovská spoločnosť vyrovnať pro rata temporis. Protokol musia podpísať obe strany a následne je potrebné informovať dodávateľov energií.

Aby všetko prebehlo hladko, pripravíme pre vás vopred odovzdávací protokol. Odovzdanie môžeme vykonať aj spolu s vami.

S Mr. Lodge získate transparentnú štruktúru provízií a budeme vás informovať o každom našom kroku.

Súčasné predpisy o províziách v Nemecku stanovujú, že kupujúci a predávajúci bytov a rodinných domov musia zaplatiť rovnakú výšku provízie, ak realitná kancelária koná pre obe strany a kupujúci sú spotrebitelia. V týchto prípadoch je provízia Mr. Lodge zvyčajne 2,5 % plus 19 % DPH (= 2,975 % s DPH).
V prípade iných typov nehnuteľností (bytové domy, pozemky, obchodné jednotky) alebo ak realitná kancelária pracuje výlučne pre predávajúceho (tzv. čistá interná provízia, t. j. bez sprostredkovateľskej zmluvy s kupujúcimi), alebo ak kupujúci nie sú spotrebiteľmi, provízia stále nie je zákonom predpísaná, a preto sa môže na trhu dohodnúť voľne.

Naši skúsení poradcovia pre zariaďovanie a interiéroví dizajnéri zabezpečia na požiadanie a po dohode dokonalú prezentáciu vašej nehnuteľnosti na predaj. Do nezariadených nehnuteľností môžeme dočasne doplniť nábytok a doplnky alebo optimalizovať vaše existujúce zariadenie jeho premiestnením. Navrhneme farby stien a svetelné akcenty a zariadime ich pre dokonalú prezentáciu na fotografiách.

Ak má nehnuteľnosť viac rokov, cielené rekonštrukčné a modernizačné opatrenia pomáhajú zvýšiť jej hodnotu. Mr. Lodge vykonáva mnohé práce s vlastnými kvalifikovanými pracovníkmi a technikmi. Okrem toho náš tím zadáva, organizuje a koordinuje vybrané a spoľahlivé špecializované firmy. Stručný prehľad nákladov nájdete tu.

Kvalitné fotografie a videá sú nevyhnutné na optimálnu prezentáciu a úspešný marketing vašej nehnuteľnosti. Fotografie a videá nehnuteľností na predaj preto zhotovujú špecialisti spoločnosti Mr. Lodge s použitím najmodernejšej profesionálnej foto a video techniky. Z tohto dôvodu nie je možné použiť fotografie a videá predávajúcich.

Nahrávky sú súčasťou balíka služieb Mr. Lodge a pre našich predajcov sú bezplatné. Ďalšie informácie nájdete tu.

Ak je vaša nehnuteľnosť stále obývaná, osobné veci by mali byť odstránené a nehnuteľnosť by mala byť prezentovaná čo najneutrálnejšie. Upozorňujeme tiež, že vaša nehnuteľnosť by mala pôsobiť príťažlivo. Ak ide o prázdnu nehnuteľnosť, odporúčame ju vizualizovať pomocou home staging. Náš tím interiérových dizajnérov vám s tým rád pomôže. Viac informácií nájdete tu.