FAQ for sælgere

Til en første orientering tilbyder onlinevurderingsværktøjer en hurtig vurdering baseret på statistiske sammenligningsværdier og lokaliseringsfaktorer. Men disse algoritmer giver kun en grov ramme. Der er ofte afvigelser fra den reelle værdi på 10-30 %. I tilfælde af særlige beliggenheder og eksklusive ejendomme kan den faktiske værdi afvige med mere end 50 %. En detaljeret ejendomsanalyse foretaget af en erfaren ejendomsmægler eller en ekspert er afgørende for en markedsdrevet værdiansættelse, da det er den eneste måde, hvorpå man kan vurdere individuelle egenskaber, en ejendoms særlige karakter, dens bevaringstilstand, moderniseringer af høj kvalitet eller juridiske detaljer i tingbogen.

En professionel vurdering eller en velbegrundet markedsværdianalyse tager også højde for den aktuelle konkurrencesituation i området. Det indebærer, at man tjekker, hvilke lignende ejendomme der i øjeblikket udbydes til hvilke priser, og hvilke handler der rent faktisk er blevet indgået. Ejendomsmæglerens markedsekspertise kan være en afgørende fordel for sælgeren. Målet er at definere en udbudspris, der på den ene side udnytter ejendommens potentiale fuldt ud og på den anden side muliggør en hurtig markedsføring uden unødvendige prisnedsættelser.

Markedsværdien af en ejendom er ikke et statisk tal, men resultatet af en kompleks analyse af forskellige værdipåvirkende faktorer. Disse kan groft inddeles i tre kategorier, som vægtes i enhver professionel værdiansættelsesprocedure (aktivværdi, kapitaliseret indtjeningsværdi eller komparativ værdiprocedure).

De afgørende faktorer omfatter

• Beliggenhed: Dette er den vigtigste faktor. Der skelnes mellem makrolokalisering (region, by, infrastruktur, økonomisk styrke i det omkringliggende område) og mikrolokalisering (det umiddelbare nabolag, støjforurening, udsigt, eksponering for himlen).
• Tilstand og substans: Dette omfatter byggeår, energieffektivitet (isolering, opvarmningsteknologi, vinduer), vedligeholdelsesefterslæb og kvaliteten af de anvendte byggematerialer. Moderniseringsarbejde udført inden for de sidste 10-15 år øger ejendommens værdi.
• Udstyr: Udstyr som f.eks. køkkener, gulvbelægninger af høj kvalitet, smart home-systemer, elevatorer eller antallet og udformningen af badeværelser indgår i værdiansættelsen.
• Ejendommen og de juridiske rammer: Dette omfatter grundens størrelse, bebyggelsesprocenten (GFZ), bygningshæftelser i matrikelregistret samt eventuelle krav om monumentbeskyttelse eller vejrettigheder.

Det aktuelle markedsmiljø spiller også en afgørende rolle: Forholdet mellem udbud og efterspørgsel og det aktuelle renteniveau har en massiv indflydelse på den pris, der rent faktisk kan realiseres på markedet i sidste ende.

Hvis du vil sælge din bolig i München, står du over for en vigtig beslutning: privat salg eller ejendomsmægler? Begge måder har fordele og ulemper. De afgørende faktorer er den tid, du har til rådighed, din ekspertise og din erfaring med at sælge ejendomme.

Et privat salg kan i første omgang virke attraktivt, da der ikke er nogen ejendomsmæglerprovision. Men det indebærer en betydelig mængde arbejde: Du skal fastsætte den rigtige salgspris, samle dokumenter, lave fotos og fremvisninger af høj kvalitet, behandle forespørgsler og koordinere fremvisninger. Prisforhandlinger og juridiske spørgsmål er også helt og holdent dit ansvar, og det er let at begå dyre fejl her.

En erfaren ejendomsmægler påtager sig alle disse opgaver professionelt. De kender det lokale marked ud og ind, har undersøgt potentielle købere og opnår som regel betydeligt højere salgspriser takket være solide vurderinger og målrettet markedsføring. Desuden fører de prisforhandlinger objektivt og uden følelsesmæssige bindinger. Det er en klar fordel, når det gælder om at maksimere salgsprovenuet.

Netop fordi salget af en ejendom ofte er en af de største økonomiske beslutninger i livet, vælger mange ejere at få hjælp af en ejendomsmægler for at spare tid, undgå risici og opnå den optimale pris.

En ejendomsmægler tilbyder meget mere end bare mæglerarbejde. Som din strategiske partner guider de dig gennem hele salgsprocessen. Takket være deres viden om markedet kan de nøjagtigt bestemme den realistiske salgspris og ofte opnå 10-15% højere indtægter end private sælgere.

Han påtager sig alle opgaver fra det allerførste skridt: udfærdigelse af professionelle salgsopstillinger, fremskaffelse af alle dokumenter, online markedsføring på kendte portaler og organisering af fremvisninger. Han kontrollerer også potentielle køberes kreditværdighed og sikrer dermed en lovmedholdelig og stressfri salgsproces.

Selv i særlige situationer, som f.eks. arvefællesskaber, skilsmisser eller komplekse ejerstrukturer, er ejendomsmægleren en neutral mellemmand, der overbeviser med erfaring og følsomhed. På den måde opnår du ikke kun den bedste pris, men undgår også juridiske faldgruber og unødvendige forsinkelser.

Så hvis du vil sælge din lejlighed eller dit hus i München og sætter pris på professionalisme, retssikkerhed og den bedst mulige salgspris, er en erfaren ejendomsmægler det bedste valg.

Den tid, det tager at sælge, afhænger i høj grad af beliggenhed, prisfastsættelse og markedssituation. På et eftertragtet sted kan en godt eller korrekt prissat lejlighed finde en køber i løbet af få uger. Men i mindre eftertragtede kvarterer kan salgsprocessen tage flere måneder eller længere, hvis udbudsprisen er for høj, energiværdierne er dårlige, den generelle tilstand er ugunstig, boligafgiften er for høj osv. Når man forbereder en ejendom til salg, er det meget vigtigt at fremlægge alle salgsdokumenter.

Når billederne af ejendommen og salgsopstillingen er udarbejdet, går der i gennemsnit tre til seks måneder fra den første annonce til notarialbekræftelsen. Dette inkluderer fremvisninger, prisforhandlinger, købers økonomiske tjek og udarbejdelse af købskontrakten. Derudover skal man tage højde for, at der efter notarbesøget normalt går yderligere fire til seks uger, før købesummen skal betales. Alt i alt kan man derfor regne med, at det vil tage omkring fire til otte måneder, før salget er afsluttet.

Før vi kan gå i gang med selve salget, skal vi først have den underskrevne mægleraftale inklusive annullerings- og databeskyttelseserklæring samt dine identifikationsdata. Derefter skal vi bruge følgende dokumenter for ejendommen: Aktuelt uddrag af matrikelregistret, bygningsbeskrivelse, situationsplan, energicertifikat, plantegninger og forsikringsdokumenter for bygningen. I tilfælde af ejerlejligheder kræves også de sidste tre gyldige referater af ejermøderne, forretningsplanen, den sidste årsopgørelse og opdelingserklæringen inklusive tillæg. Hvis der er tale om en udlejningsejendom, skal vi også bruge lejekontrakten og lejernes kontaktoplysninger.

Vores fotoafdeling tager derefter professionelle fotos og videoer på stedet. Hvis det er nødvendigt, kan vores indretningsafdeling også tilkaldes for at gøre ejendommen endnu mere indbydende.
Hvis du har spørgsmål om reparationer, renoveringer og moderniseringer, hjælper vores tekniske service dig gerne.

Komplet ejendomsdokumentation er en forudsætning for et hurtigt finansieringstilsagn fra købers bank. De vigtigste dokumenter er en aktuel udskrift fra matriklen (maks. tre måneder gammel), matrikelkortet og den lovpligtige energiattest, plantegninger, en aktuel, bekræftet boligarealberegning, bygningsforsikring. For huse skal der også indsendes byggeplaner og bevis for moderniseringsarbejde, der er udført inden for de seneste år, for at dokumentere tilstanden på en gennemsigtig måde.

Ved salg af en ejerlejlighed kræves der også en opdelingserklæring, en opdelingsplan, de sidste tre referater af ejermødet og den aktuelle økonomiske plan. Ved at samle disse dokumenter på et tidligt tidspunkt undgår man forsinkelser i salgsprocessen og skaber tillid hos potentielle købere.

Ved mæglerprovision forpligter ejendomsejeren sig til ikke at give en anden mægler i opdrag at markedsføre sin ejendom i en bestemt periode. Til gengæld er ejendomsmægleren forpligtet til at drive salgsindsatsen intensivt og målrettet - f.eks. gennem målrettede markedsføringstiltag, udarbejdelse af et højkvalitetsexposé og afholdelse af fremvisninger.

Denne eksklusivitet beskytter ejendommen mod at blive "udbrændt" af flere placeringer på markedet, hvilket ofte kan føre til et prisfald.

Det kvalificerede eksklusive mandat er særligt relevant: Her aftaler parterne også, at ejerens egen salgsindsats begrænses ved, at ejeren skal henvise alle direkte interesserede til ejendomsmægleren. Det sikrer ejendomsmægleren en provision i tilfælde af succes og sælgeren en professionel håndtering fra en enkelt kilde.

Uden en sådan aftale (i tilfælde af et såkaldt simpelt mandat) er der ofte mindre incitament for ejendomsmægleren til at foretage forudbetalinger, da afslutningen af salget ikke er sikret af tredjeparter.

Renlighed og ryddelighed samt et behageligt indeklima er vigtigt for en optimal præsentation af din ejendom. Vores ejendomskonsulenter arrangerer fremvisninger med potentielle købere i samråd med dig eller dine lejere.

Når en købsbeslutning er truffet, kræver vi et bevis på egenkapital eller en finansieringsbekræftelse fra en finansiel institution fra den potentielle køber. Derefter kan alle detaljer i udkastet til købsaftalen drøftes, og begge parter underskriver en reservationsbekræftelse med samtykkeerklæring om notarens ansvar for omkostninger.

Notaren modtager derefter en detaljeret liste fra os over alt, hvad der skal indgå i købsaftalen, herunder inventarlisten for møblerede ejendomme. Baseret på mange års gode forretningsforbindelser foreslår vi derefter et passende notarkontor til købere og sælgere, eller vi vælger et notarkontor, som køber eller sælger har bedt om, og arrangerer en notaraftale.

Så er der tid til at skaffe alle de nødvendige dokumenter inden notarialbesøget, som vores ejendomskonsulenter altid vil ledsage dig til.

For dig som sælger er det vigtigste formål med købsaftalen at sikre betaling af købesummen og samtidig udelukke ansvar. Da ejendomme normalt sælges "som beset", bør kontrakten indeholde en omfattende ansvarsfraskrivelse for væsentlige mangler.

Det beskytter dig mod at blive holdt ansvarlig på et senere tidspunkt for mangler, som du ikke var klar over. Den eneste undtagelse fra dette er svigagtig fortielse af væsentlige mangler, som du var klar over.

Det er også vigtigt at sikre, at betalingsordningerne er i overensstemmelse med loven. Notaren sørger for, at købesummen ikke skal betales, før alle krav (f.eks. registrering af overdragelsens prioritet for køberen) er opfyldt ved hjælp af den såkaldte forfaldsdato.

Sørg for, at den økonomiske overdragelse - dvs. det tidspunkt, hvor køberen drager fordel af ejendommen, men også bærer byrderne (ejendomsskat, driftsomkostninger) - først finder sted, når købsprisen er modtaget fuldt ud.

Ved salg af en eksisterende ejendom aftales der normalt en omfattende ansvarsfraskrivelse for væsentlige mangler i købsaftalen ("købt som beset"). Det betyder, at sælgeren ikke er ansvarlig for mangler, der opstår efter overdragelsen, eller som køberen kunne have bemærket under besigtigelsen. Denne ansvarsfritagelse gælder dog ikke for mangler, som sælgeren har givet en udtrykkelig garanti for, eller som han svigagtigt har skjult for køberen.

Ansvaret øges massivt i tilfælde af såkaldte svigagtigt skjulte mangler. Det er væsentlige mangler (f.eks. skjult skimmelsvamp, strukturelle problemer eller manglende byggetilladelser), som sælgeren kendte til, men som bevidst ikke blev oplyst til køberen. I et sådant tilfælde kan køberen reducere købsprisen, kræve erstatning eller i ekstreme tilfælde endda tvinge købsaftalen til at blive ophævet, da en udelukkelse af ansvar for svigagtige hensigter er juridisk ugyldig.

Omkostningerne til notarialbekræftelsen af købsaftalen, dvs. notaren, betales normalt af køberne. De afholder også omkostningerne til indskrivning af overdragelsesmeddelelsen og overdragelsen i tingbogen og til officielle tilladelser.

Sælgerne afholder omkostningerne til aflysning i tingbogen, hvis det er nødvendigt.

Den nuværende provisionsforordning i Tyskland siger, at provisionen for købere og sælgere skal være den samme for lejligheder og parcelhuse, hvis ejendomsmægleren handler for begge parter, og køberne er forbrugere.

For andre typer ejendomme (boligblokke, grunde, erhvervsenheder), eller hvis ejendomsmægleren udelukkende arbejder for sælgeren (såkaldt "ren intern provision"), eller hvis køberne ikke er forbrugere, er den nøjagtige struktur for provisionen stadig ikke foreskrevet ved lov og kan derfor frit aftales på markedet.

Ved salg af en ejendom i privat regi skal der primært tages højde for spekulationsskat, hvis de lovbestemte bindingsperioder overskrides.

I princippet er kapitalgevinsten indkomstskattepligtig, hvis perioden mellem køb og salg er mindre end ti år. Der gælder en undtagelse i tilfælde af ejerbolig: Hvis du selv har boet i ejendommen i salgsåret og i de to foregående kalenderår, gælder skattepligten ikke inden for tiårsperioden.

Det er tilrådeligt at konsultere en skatterådgiver for at undgå at begå en fejl, når man sælger. "Tre-ejendomsgrænsen" kan også være relevant, hvis du sælger mere end tre ejendomme inden for 5 år. Det kan blive klassificeret som erhvervsmæssig ejendomshandel af skattevæsenet med skattemæssige konsekvenser.

Som regel er det køberen, der betaler overdragelsesskatten, så du som sælger ikke skal betale yderligere overdragelsesskat ud over den eventuelle indkomstskat af fortjenesten. Det er derfor tilrådeligt at tjekke din personlige skattesituation på et tidligt tidspunkt for at kunne beregne nettoprovenuet nøjagtigt.

Overdragelsen af ejendommen sker altid i henhold til de gældende hygiejnebestemmelser, og alle nøgler og ejendomsdokumenter skal overdrages. Alle måleraflæsninger som el, vand, gas osv. skal noteres i en fælles protokol. Efter anmodning fra de involverede parter kan der aftales en midlertidig måleraflæsning, som køber normalt skal betale, og som sælger skal acceptere, eller ejendomsadministrationsselskabet kan afregne pro rata temporis. Protokollen skal underskrives af begge parter, og derefter skal energileverandørerne informeres.

Vi udarbejder en overdragelsesprotokol til dig på forhånd for at sikre, at alt går glat. Vi kan også gennemføre overdragelsen sammen med dig.

Med Mr. Lodge får du en gennemsigtig provisionsstruktur, og vi holder dig informeret om hvert skridt, vi tager.

De nuværende provisionsregler i Tyskland foreskriver, at købere og sælgere af lejligheder og parcelhuse skal betale det samme provisionsbeløb, hvis ejendomsmægleren handler for begge parter, og køberne er forbrugere. I disse tilfælde er Mr. Lodges provision normalt 2,5 % plus 19 % moms (= 2,975 % inkl. moms).
For andre typer ejendomme (boligblokke, grunde, erhvervsenheder), eller hvis ejendomsmægleren udelukkende handler for sælgeren (såkaldt "ren intern provision", dvs. ingen mæglerkontrakt med køberne), eller hvis køberne ikke er forbrugere, er provisionen stadig ikke lovbestemt og kan derfor aftales frit på markedet.

Vores erfarne indretningskonsulenter og indretningsarkitekter sørger for den perfekte præsentation af din ejendom til salg på forespørgsel og efter aftale. Vi kan midlertidigt tilføje møbler og tilbehør til umøblerede ejendomme eller optimere dine eksisterende møbler ved at flytte dem. Vi designer vægfarver og belysning og indretter til den perfekte fotopræsentation.

Når en ejendom er kommet op i årene, er målrettet renovering og modernisering med til at øge dens værdi. Mr. Lodge udfører en stor del af arbejdet med egne faglærte arbejdere og teknikere. Derudover bestiller, organiserer og koordinerer vores team udvalgte og pålidelige specialfirmaer. Du kan finde en kort oversigt over omkostninger her.

Fotos og videoer af høj kvalitet er afgørende for en optimal præsentation og vellykket markedsføring af din ejendom. Fotos og videoer af de ejendomme, der er til salg, tages derfor af specialisterne hos Mr. Lodge ved hjælp af det nyeste professionelle foto- og videoudstyr. Af denne grund kan billeder og videoer af sælgerne ikke bruges.

Optagelserne er en del af Mr. Lodge's servicepakke og er gratis for vores salgskunder. Yderligere information kan findes her.

Hvis din ejendom stadig er beboet, skal personlige genstande fjernes, og ejendommen skal præsenteres så neutralt som muligt. Vær også opmærksom på, at din bolig skal se indbydende ud. Hvis det er en tom bolig, anbefaler vi at visualisere den ved hjælp af home staging. Vores indretningsteam hjælper dig gerne med dette. Find mere information her.