Vanlige spørsmål for selgere

For en første orientering tilbyr nettbaserte verdsettingsverktøy en rask vurdering basert på statistiske sammenligningsverdier og lokaliseringsfaktorer. Disse algoritmene gir imidlertid bare et grovt rammeverk. Det er ofte avvik fra den reelle verdien på 10-30 %. Når det gjelder spesielle beliggenheter og eksklusive eiendommer, kan den faktiske verdien avvike med mer enn 50 %. En detaljert eiendomsanalyse utført av en erfaren eiendomsmegler eller ekspert er avgjørende for en markedsbasert verdivurdering, da dette er den eneste måten å verdsette individuelle egenskaper, eiendommens spesielle karakter, bevaringstilstand, moderniseringer av høy kvalitet eller juridiske detaljer i matrikkelen på.

En profesjonell verdivurdering eller en velbegrunnet markedsverdianalyse tar også hensyn til den aktuelle konkurransesituasjonen i området. Dette innebærer at man sjekker hvilke lignende eiendommer som for tiden tilbys til hvilke priser, og hvilke avtaler som faktisk er inngått. Eiendomsmeglerens markedskompetanse kan være en avgjørende fordel for selgeren. Målet er å fastsette en tilbudspris som på den ene siden utnytter eiendommens potensial fullt ut, og som på den andre siden muliggjør rask markedsføring uten unødvendige prisavslag.

Markedsverdien på en eiendom er ikke et statisk tall, men resultatet av en kompleks analyse av ulike verdipåvirkende faktorer. Disse kan grovt sett deles inn i tre kategorier, som vektlegges i alle profesjonelle verdsettelsesprosedyrer (substansverdi, kapitalisert inntjeningsverdi eller komparativ verdiprosedyre).

De avgjørende faktorene omfatter

• Beliggenhet: Dette er den viktigste faktoren. Det skilles mellom makrolokalisering (region, by, infrastruktur, økonomisk styrke i området rundt) og mikrolokalisering (nærmiljø, støyforurensning, utsikt, eksponering mot himmelen).
• Tilstand og substans: Dette omfatter byggeår, energieffektivitet (isolasjon, oppvarmingsteknologi, vinduer), vedlikeholdsetterslep og kvaliteten på byggematerialene som er brukt. Moderniseringer som er utført i løpet av de siste 10-15 årene, øker boligens verdi.
• Funksjoner: Funksjoner som kjøkken, gulvbelegg av høy kvalitet, smarthussystemer, heiser eller antall og utforming av bad er inkludert i verdivurderingen.
• Eiendommen og det juridiske rammeverket: Dette inkluderer tomtens størrelse, arealandel (GFZ), bygningsheftelser i grunnboken samt eventuelle krav til monumentbeskyttelse eller veirett.

Det aktuelle markedsklimaet spiller også en avgjørende rolle: Forholdet mellom tilbud og etterspørsel og det aktuelle rentenivået har stor innvirkning på den prisen som faktisk kan realiseres på markedet til slutt.

Hvis du ønsker å selge boligen din i München, står du overfor et viktig valg: privat salg eller eiendomsmegler? Begge måtene har fordeler og ulemper. De avgjørende faktorene er tiden du har til rådighet, kompetansen din og erfaringen din med å selge eiendom.

Et privat salg kan virke attraktivt i første omgang, ettersom det ikke er noen meglerprovisjon. Men det innebærer en betydelig arbeidsinnsats: Du må fastsette riktig salgspris, sette sammen dokumenter, lage bilder og eksponater av høy kvalitet, behandle forespørsler og koordinere visninger. Prisforhandlinger og juridiske spørsmål er også helt og holdent ditt ansvar, og her er det lett å gjøre kostbare feil.

En erfaren eiendomsmegler tar seg av alle disse oppgavene på en profesjonell måte. De kjenner det lokale markedet ut og inn, har kontrollerte potensielle kjøpere til rådighet og oppnår som regel betydelig høyere salgspriser takket være velbegrunnede verdivurderinger og målrettet markedsføring. I tillegg gjennomfører de prisforhandlingene objektivt og uten følelsesmessige bindinger. Dette er en klar fordel når det gjelder å maksimere salgssummen.

Nettopp fordi salg av eiendom ofte er en av de største økonomiske beslutningene i livet, velger mange eiere å få hjelp av en eiendomsmegler for å spare tid, unngå risiko og oppnå den optimale prisen.

En eiendomsmegler tilbyr mye mer enn bare megling. Som din strategiske partner vil de veilede deg gjennom hele salgsprosessen. Takket være sin kunnskap om markedet kan de fastsette en realistisk salgspris og ofte oppnå 10-15 % høyere inntekter enn private selgere.

Han tar på seg alle oppgaver fra første stund: utarbeider profesjonelle salgsoppstillinger, innhenter alle dokumenter, markedsfører på kjente portaler på nettet og organiserer visninger. Han sjekker også kredittverdigheten til potensielle kjøpere og sørger dermed for en lovmessig og stressfri salgsprosess.

Selv i spesielle situasjoner, som arvefellesskap, skilsmisser eller komplekse eierstrukturer, er eiendomsmegleren en nøytral mellommann som overbeviser med erfaring og sensitivitet. På denne måten oppnår du ikke bare den beste prisen, men unngår også juridiske fallgruver og unødvendige forsinkelser.

Så hvis du ønsker å selge leiligheten eller huset ditt i München og setter pris på profesjonalitet, rettssikkerhet og best mulig salgspris, er en erfaren eiendomsmegler det beste valget.

Hvor lang tid det tar å selge, avhenger i stor grad av beliggenhet, prising og markedssituasjon. I et ettertraktet område kan en godt eller riktig priset leilighet finne en kjøper i løpet av få uker. I mindre ettertraktede nabolag kan salgsprosessen derimot ta flere måneder eller lenger hvis prisantydningen er for høy, energiverdien er dårlig, den generelle tilstanden er ugunstig, boligavgiftene er for høye osv. Når du forbereder en eiendom for salg, er det svært viktig å fremskaffe alle salgsdokumenter.

Etter at bilder og salgsoppgave er utarbeidet, tar det i gjennomsnitt tre til seks måneder fra første annonsering til notarialforretning. Dette inkluderer visninger, prisforhandlinger, kjøpers økonomiske sjekk og utarbeidelse av kjøpekontrakten. I tillegg må man ta høyde for at det etter notarialforretningen vanligvis tar ytterligere fire til seks uker før kjøpesummen forfaller til betaling. Alt i alt kan man derfor regne med at det vil ta mellom fire og åtte måneder før salget er gjennomført.

Før vi kan begynne med selve salget, trenger vi først den signerte megleravtalen, inkludert avbestillings- og personvernerklæringen samt identifikasjonsdataene dine. Deretter trenger vi følgende dokumenter for eiendommen: gjeldende utdrag fra grunnboken, bygningsbeskrivelse, situasjonsplan, energiattest, plantegninger og forsikringsdokumenter for bygningen. For sameier kreves også de tre siste gyldige referatene fra eiermøtene, forretningsplanen, den siste årsoppgaven og delingserklæringen med tillegg. Hvis det dreier seg om en utleid eiendom, trenger vi også leiekontrakten og leietakernes kontaktopplysninger.

Vår fotoavdeling tar deretter profesjonelle bilder og videoer på stedet. Ved behov kan også vår innredningsavdeling tilkalles for å gjøre boligen enda mer innbydende.
Hvis du har spørsmål om reparasjoner, oppussing og modernisering, hjelper vår tekniske service deg gjerne.

Fullstendig eiendomsdokumentasjon er en forutsetning for et raskt finansieringstilsagn fra kjøperens bank. De viktigste dokumentene er et aktuelt utdrag fra grunnboken (maks. tre måneder gammelt), matrikkelkartet og den lovpålagte energiattesten, plantegninger, en aktuell, bekreftet beregning av boarealet, bygningsforsikring. For hus må det i tillegg legges ved byggeplaner og bevis på moderniseringsarbeider som er utført de siste årene, for å dokumentere tilstanden på en oversiktlig måte.

Ved salg av et sameie kreves det også delingserklæring, delingsplan, de tre siste referatene fra eiermøtet og gjeldende økonomiplan. Ved å samle disse dokumentene på et tidlig tidspunkt unngår man forsinkelser i salgsprosessen og skaper tillit hos potensielle kjøpere.

Ved meglerprovisjon forplikter eieren av eiendommen seg til ikke å gi en annen megler i oppdrag å markedsføre eiendommen i en bestemt tidsperiode. Til gjengjeld forplikter megleren seg til å drive salgsarbeidet intensivt og målrettet - for eksempel gjennom målrettede markedsføringstiltak, utarbeidelse av en høykvalitetseksposisjon og organisering av visninger.

Denne eksklusiviteten beskytter eiendommen mot å bli "utbrent" av flere plasseringer på markedet, noe som ofte kan føre til et prisfall.

Det kvalifiserte eksklusive mandatet er særlig relevant: Her er partene også enige om at eierens egne salgsanstrengelser begrenses ved at eieren må henvise alle direkte interessenter til megleren. Dette sikrer megleren provisjon ved suksess og selgeren profesjonell håndtering fra én og samme kilde.

Uten en slik avtale (ved såkalt enkelt mandat) er det ofte mindre insentiv for megleren til å betale forskudd, ettersom gjennomføringen av salget ikke er sikret av tredjeparter.

Renhold og ryddighet samt et behagelig inneklima er viktig for en optimal presentasjon av eiendommen din. Våre eiendomskonsulenter organiserer visningsavtaler med potensielle kjøpere i samråd med deg eller dine leietakere.

Når en kjøpsbeslutning er tatt, krever vi bevis på egenkapital eller en finansieringsbekreftelse fra en finansinstitusjon fra den potensielle kjøperen. Deretter kan alle detaljene i utkastet til kjøpekontrakt diskuteres, og begge parter undertegner en reservasjonsbekreftelse med samtykkeerklæring om notarens ansvar for kostnader.

Notaren mottar deretter en detaljert liste fra oss over alt som skal være med i kjøpekontrakten, inkludert inventarlisten for møblerte eiendommer. Basert på mange års gode forretningsforbindelser foreslår vi deretter et egnet notarialkontor til kjøpere og selgere, eller vi velger et notarialkontor som kjøper eller selger ønsker, og avtaler en notartime.

Da er det tid til å skaffe alle nødvendige dokumenter før notarialbesøket, som våre eiendomskonsulenter alltid vil følge deg til.

For deg som selger er det viktigste målet med kjøpekontrakten å sikre betaling av kjøpesummen, samtidig som du fraskriver deg ansvar. Ettersom eiendommer vanligvis selges "som besiktiget", bør kontrakten inneholde en omfattende ansvarsfraskrivelse for vesentlige feil og mangler.

Dette beskytter deg mot å bli holdt ansvarlig på et senere tidspunkt for mangler som du ikke var klar over. Det eneste unntaket fra dette er uredelig fortielse av vesentlige mangler som du var klar over.

Det er også viktig å sørge for at betalingsordningene er i samsvar med loven. Notaren sørger for at kjøpesummen ikke må betales før alle krav (f.eks. at kjøperen har fått prioritet ved overdragelsen) er oppfylt ved hjelp av den såkalte forfallsmeldingen.

Sørg for at den økonomiske overdragelsen - dvs. det tidspunktet da kjøperen drar nytte av eiendommen, men også bærer byrdene (eiendomsskatt, driftskostnader) - først finner sted etter at kjøpesummen er mottatt i sin helhet.

Ved salg av en eksisterende bolig avtales det vanligvis et omfattende ansvarsfraskrivelse for vesentlige mangler i kjøpekontrakten ("kjøpt som besiktiget"). Dette innebærer at selgeren ikke er ansvarlig for mangler som oppstår etter overtakelsen, eller som kjøperen kunne ha oppdaget under besiktigelsen. Dette ansvarsfritaket gjelder imidlertid ikke for mangler som selgeren har gitt en eksplisitt garanti for, eller som han har holdt skjult for kjøperen på en uredelig måte.

Ansvaret øker betraktelig når det gjelder såkalte svikaktig skjulte mangler. Dette er vesentlige mangler (f.eks. skjult mugg, strukturelle problemer eller manglende byggetillatelser) som selgeren kjente til, men som bevisst ikke ble opplyst til kjøperen. I slike tilfeller kan kjøperen redusere kjøpesummen, kreve erstatning eller, i ekstreme tilfeller, til og med tvinge frem en heving av kjøpekontrakten, ettersom en ansvarsfraskrivelse på grunn av svikaktig hensikt er juridisk ugyldig.

Kostnadene for notarialbekreftelsen av kjøpekontrakten, dvs. notarius publicus, betales vanligvis av kjøperen. De bærer også kostnadene for innføring av prioritetsmeddelelsen og overdragelsen i grunnboken og for offentlige godkjenninger.

Selger bærer kostnadene for eventuelle annulleringer i grunnboken.

De gjeldende provisjonsbestemmelsene i Tyskland fastsetter at provisjonen for kjøpere og selgere skal være den samme for leiligheter og eneboliger dersom eiendomsmegleren opptrer for begge parter og kjøperne er forbrukere.

For andre typer eiendom (boligblokker, tomter, næringsbygg) eller hvis eiendomsmegleren utelukkende arbeider for selgeren (såkalt "ren internprovisjon"), eller hvis kjøperne ikke er forbrukere, er den nøyaktige provisjonsstrukturen fortsatt ikke lovbestemt, og kan derfor avtales fritt på markedet.

Ved salg av bolig i privat regi må det først og fremst tas hensyn til spekulasjonsskatt dersom de lovbestemte eiertidene overskrides.

I utgangspunktet er gevinsten skattepliktig dersom perioden mellom kjøp og salg er kortere enn ti år. Et unntak gjelder ved egen bolig: Hvis du selv har bodd i boligen i salgsåret og i de to foregående kalenderårene, inntrer ikke skatteplikten innenfor tiårsperioden.

Det er lurt å rådføre seg med en skatterådgiver for å unngå å gjøre feil ved salg. "Tre-eiendomsgrensen" kan også være relevant hvis du selger mer enn tre eiendommer i løpet av fem år. Det kan bli klassifisert som handel med næringseiendom av skattekontoret, noe som kan få skattemessige konsekvenser.

Som regel er det kjøperen som betaler eiendomsskatten, slik at du som selger ikke pådrar deg ytterligere overdragelsesskatt i tillegg til den potensielle inntektsskatten på gevinsten. Det er derfor lurt å sjekke din personlige skattesituasjon på et tidlig tidspunkt for å kunne beregne nettoprovenyet nøyaktig.

Overleveringen av eiendommen skjer alltid i henhold til gjeldende hygieneforskrifter, og alle nøkler og eiendomsdokumenter må overleveres. Alle måleravlesninger som strøm, vann, gass osv. skal noteres i en felles protokoll. Hvis partene ønsker det, kan det avtales en midlertidig måleravlesning, som kjøperen vanligvis må betale og selgeren må godta, eller eiendomsforvaltningsselskapet kan avregne pro rata temporis. Protokollen må signeres av begge parter, og deretter må energileverandørene informeres.

Vi utarbeider en overtakelsesprotokoll for deg på forhånd for å sikre at alt går som smurt. Vi kan også gjennomføre overleveringen sammen med deg.

Med Mr Lodge får du en transparent provisjonsstruktur, og vi holder deg informert om hvert skritt vi tar.

De gjeldende provisjonsbestemmelsene i Tyskland fastsetter at kjøpere og selgere av leiligheter og eneboliger må betale samme provisjonsbeløp hvis eiendomsmegleren opptrer for begge parter og kjøperne er forbrukere. I disse tilfellene er Mr Lodges provisjon vanligvis 2,5 % pluss 19 % mva. (= 2,975 % inkl. mva.).
For andre typer eiendom (boligblokker, tomter, næringslokaler), eller hvis eiendomsmegleren utelukkende opptrer for selgeren (såkalt "ren internprovisjon", dvs. ingen formidlingsavtale med kjøperne), eller hvis kjøperne ikke er forbrukere, er provisjonen fortsatt ikke lovbestemt og kan derfor avtales fritt på markedet.

Våre erfarne innredningskonsulenter og interiørarkitekter sørger for en perfekt presentasjon av boligen din for salg, både på forespørsel og etter avtale. Vi kan midlertidig tilføre møbler og tilbehør til umøblerte eiendommer eller optimalisere den eksisterende møbleringen ved å flytte den. Vi designer veggfarger og belysning og dekorerer for den perfekte fotopresentasjonen.

Når en eiendom begynner å dra på årene, bidrar målrettede renoverings- og moderniseringstiltak til å øke verdien. Mr Lodge utfører mange av arbeidene med egne fagarbeidere og teknikere. I tillegg bestiller, organiserer og koordinerer teamet vårt utvalgte og pålitelige spesialistfirmaer. Du finner en kort oversikt over kostnadene her.

Bilder og videoer av høy kvalitet er avgjørende for en optimal presentasjon og vellykket markedsføring av eiendommen din. Bilder og videoer av eiendommene som er til salgs, blir derfor tatt av spesialistene hos Mr Lodge ved hjelp av det nyeste profesjonelle foto- og videoutstyret. Av denne grunn kan bilder og videoer av selgerne ikke brukes.

Opptakene er en del av Mr Lodges servicepakke og er gratis for våre salgskunder. Mer informasjon finner du her.

Hvis boligen fortsatt er bebodd, bør personlige gjenstander fjernes, og boligen bør presenteres så nøytralt som mulig. Vær også oppmerksom på at boligen skal se innbydende ut. Hvis boligen er tom, anbefaler vi at du visualiserer den ved hjelp av home staging. Vårt interiørdesignteam hjelper deg gjerne med dette. Du finner mer informasjon her.