Eiendomsvurdering München: Slik fastsetter du verdien på boligen din

En realistisk verdivurdering på forhånd er nøkkelen til et vellykket salg. Norbert Verbücheln, administrerende direktør i Mr. Lodge, understreker også viktigheten av riktig prisantydning: "Man bør finne riktig pris ved første forsøk uten å måtte redusere den senere. Selgere innser ofte først i ettertid at den ønskede prisen ikke kan oppnås på markedet." Med en velbegrunnet verdivurdering av eiendommen helt fra starten av kan du unngå slike korreksjoner i etterkant. Du skaper tillit blant potensielle kjøpere og øker sjansene for å oppnå en rimelig markedspris raskt.

Tips:
Mange eiere undervurderer betydningen av små detaljer for eiendommens verdi. Lysforhold, støyskjerming, energieffektivitet eller tilstanden til fellesarealer kan ha direkte innvirkning på kjøpsbeslutningen. En individuell verdivurdering utført av erfarne eksperter tar hensyn til nettopp disse detaljene.

Diskresjon og tillit er en selvfølge hos Mr. Lodge

Vi vet at eiendomsbesittere legger stor vekt på konfidensialitet. Hos Mr. Lodge er dine data og din informasjon i trygge hender:

• Ingen utlevering av informasjon: Opplysningene dine blir ikke gitt videre til tredjeparter.
• Personvern: Vi følger lovkravene til punkt og prikke og strekker oss lenger enn det som er nødvendig.
• Individuelle avtaler: Vi kan ordne ytterligere konfidensialitetsavtaler på forespørsel.

München er et av de mest ettertraktede stedene i Tyskland. Med rundt 1,6 millioner innbyggere er byen ekstremt populær som arbeids- og bosted. I årevis har etterspørselen vært betydelig større enn tilbudet av boliger - et klassisk selgers marked, der boligene som regel raskt finner kjøpere. Denne ubalansen har lenge drevet opp kjøpsprisene. For eksempel har kvadratmeterprisene på leiligheter i München nesten tredoblet seg siden 2012 (fra ca. 3 400 euro til ca. 9 200 euro per m² i begynnelsen av 2022). Med gjennomsnittlige salgspriser på rundt 7 000 til 13 000 euro per kvadratmeter, avhengig av beliggenhet, er München nå et av de dyreste markedene i Tyskland.

Men det har også skjedd endringer den siste tiden: En midlertidig topp ble nådd i slutten av 2022, og i 2023 falt prisene igjen noe for første gang. I løpet av 2024 var det imidlertid tegn til at trenden snudde - ulike markedskilder rapporterte om en svak prisøkning, og offisielle tall bekrefter en stabilisering i slutten av 2024. Våren 2025 viser eiendomsmarkedet i München allerede tegn til bedring: Kjøpernes interesse er på vei opp igjen, det selges flere boliger, og prisene er stabile til svakt stigende. Denne utviklingen understreker at München fortsatt er en solid og fremtidsrettet adresse for eiendom til tross for kortsiktige korreksjoner.
Likevel må selgerne fortsatt være forsiktige: Den enorme etterspørselen frister noen til å rope opp månepriser som har lite med virkeligheten å gjøre. Det kreves ofte overpris som ikke samsvarer med eiendommens faktiske markedsverdi. Det er også viktig å ha kjøperens perspektiv i bakhodet: Hva har en potensiell kjøper råd til i München i dag? Hvilken finansiering er mulig? Bare en pris som er i tråd med markedet, vil føre til suksess - spesielt i et høyprismiljø som München.

Hva avgjør hvor mye eiendommen din er verdt? Den endelige salgsprisen bestemmes av en rekke kriterier. I detalj spiller disse faktorene en rolle:

• Beliggenhet: Det gamle meglerspråket "beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet" gjelder også i München. Makro- (bydel, nabolag) og mikro- (umiddelbare omgivelser, beliggenhet i gata) har en betydelig innflytelse på verdien. Et rolig boligområde med god infrastruktur, høy rekreasjonsverdi og et ettertraktet nabolag (f.eks. Schwabing, Glockenbachviertel) øker prisen, mens en eiendom i en støyende hovedgate eller i et perifert område kan oppnå lavere priser. Tomteverdien (standard tomteverdi) spiller også en rolle her - en stor tomt med god beliggenhet er spesielt verdifull for hus.
• Størrelse og planløsning: Boareal og antall rom er åpenbare verdifaktorer. En godt gjennomtenkt planløsning er også viktig: Få sammenhengende rom, et stort oppholdsrom, lyse rom og eventuelt et ekstra arbeidsrom for hjemmekontor øker attraktiviteten.
• Byggeår og tilstand: Boligens alder og renoveringsstatus har stor innvirkning på salgsprisen. Moderne, nyrenoverte eiendommer oppnår høyere kvadratmeterpriser enn gamle, urenoverte bygninger med et etterslep av reparasjoner. Mange av boligbygningene i München er fra 1960- og 70-tallet, noe som gjør modernisering (f.eks. vinduer, rør, varmesystem, energieffektiv oppussing i henhold til EnEv) desto viktigere. Energistatusen (varmeisolasjon, energiverdier i sertifikatet) kommer også stadig mer i fokus.
• Utstyr og ekstrautstyr: Utstyr av høy kvalitet kan også øke verdien. Det kan for eksempel være et eksklusivt kjøkken, fine gulvbelegg, et moderne bad, balkong eller terrasse, heis i bygningen, underjordisk parkeringsplass, hageområde eller uhindret utsikt. Slike funksjoner skiller boligen din fra standarden og gir en prispremie i forhold til sammenlignbare boliger uten dette ekstrautstyret.
• Utnyttelse (leid eller ledig): Hvorvidt eiendommen er ledig eller selges med leietakere, har stor innvirkning på den oppnåelige prisen. Mange kjøpere i München er på jakt etter boligareal til eget bruk og er villige til å betale mer for en ledig leilighet. En utleid leilighet er derimot mer attraktiv for investorer, og blir ofte verdsatt som en kapitalinvestering med rabatt. Kvadratmeterpriser og sammenligningsverdier refererer som regel til ledige boliger - ved utleie er det inntekten som teller (se inntektskapitaliseringsmetoden), og den potensielle kjøpergruppen er begrenset.
• Markedssituasjon: Sist, men ikke minst, er det ytre forhold som bestemmer verdien. Renter, den økonomiske situasjonen og sesongvariasjoner påvirker etterspørselen. I tider med gunstige renter og økonomisk vekst kan man oppnå høyere priser enn i faser med høye renter og usikkerhet. Aktuelle trender (f.eks. etterspørsel etter ekstra kontorplass for hjemmekontor, verdien av balkonger etter korona) spiller også en rolle. Kort sagt kan tidspunktet for salget ha innvirkning på prisen.

Alle disse faktorene gjør at to leiligheter av samme størrelse i München kan oppnå helt forskjellige priser. Et generelt estimat i stil med "X € per kvadratmeter" kommer til kort. Det er her verdien av en individuell verdivurdering, som tar hensyn til alle eiendommens spesielle egenskaper, kommer inn i bildet.

Takstmenn og eiendomsmeglere bruker standardiserte metoder for å fastsette markedsverdien av en eiendom. Tre verdsettelsesmetoder er generelt anerkjent i Tyskland: sammenligningsverdimetoden, den kapitaliserte inntjeningsverdimetoden og substansverdimetoden. Avhengig av type eiendom og bruksområde brukes én eller en kombinasjon av disse metodene:

• Sammenligningsverdimetoden: Her utledes verdien av de faktisk realiserte kjøpesummene for sammenlignbare eiendommer. Med andre ord innhentes salgspriser for lignende eiendommer (samme nabolag, lignende beliggenhet, størrelse, utstyr), og prisen på din eiendom avledes fra disse sammenlignbare verdiene. Denne metoden brukes hovedsakelig for eierleiligheter og rekkehus der det finnes tilstrekkelig med sammenlignbare data. Standard tomteverdier for eiendommer er også basert på sammenlignbare priser.
• Inntektskapitaliseringsmetoden: Denne metoden brukes hvis eiendommen er beregnet for utleie eller som en investering (f.eks. boligblokker, utleieleiligheter). Verdien beregnes ut fra de årlige inntektene eiendommen genererer. Verdien av bygningen beregnes ut fra netto leieinntekter (fratrukket forvaltningskostnader) og en multiplikator (kapitaliseringsrente), og til dette legges tomteverdien. Enkelt sagt gjenspeiler den kapitaliserte inntjeningsverdien hva en investor betaler for eiendommen for å oppnå en viss avkastning.
• Materialverdimetoden: Denne metoden brukes ofte for eneboliger eller spesielle eiendommer som det knapt finnes sammenlignbare priser på. Eiendomsverdien er basert på byggekostnadene: Hva ville det kostet å bygge bygningen fra bunnen av i dag? Man bruker standard byggekostnader per kvadratmeter (etter byggeår og bygningstype) og trekker deretter fra verdireduksjoner for alder og slitasje. Tomteverdien på eiendommen legges til bygningsverdien som er fastsatt på denne måten. Til slutt foretas det vanligvis en markedsjustering for å finne frem til den verdien som faktisk kan realiseres i markedet ut fra den rent beregnede formuesverdien.

I praksis utføres en verdivurdering ofte ved hjelp av en blanding av disse metodene for å få et mest mulig nøyaktig resultat. Som erfarne eiendomseksperter vet vi i Mr. Lodge hvilken metode som passer best for din eiendomstype.

Tips: Sørg for at boligen din blir presentert på best mulig måte. Profesjonell home staging - det vil si å arrangere rommene på en attraktiv måte med møbler, dekor og belysning - kan forbedre førsteinntrykket betraktelig. En attraktivt presentert bolig virker mer tiltalende på potensielle kjøpere og kan ofte oppnå en høyere salgspris.

I digitaliseringens tidsalder er det mange nettsteder som lokker med en rask verdivurdering på nett. Med bare noen få klikk og inntasting av adresse, boareal og byggeår får du raskt opp en antatt markedsverdi. Disse nettbaserte verktøyene kan være svært nyttige som en innledende veiledning - de er vanligvis basert på den komparative verdimetoden og store datasamlinger. De kan imidlertid ikke erstatte en individuell takst utført av en fagperson. Årsaken er at ingen algoritme kan gjenkjenne alle de spesielle egenskapene som bestemmer verdien på eiendommen din. Faktorer som den spesifikke beliggenheten (stille bakleilighet eller støyende hovedvei?), kvaliteten på innredningen, vedlikeholdstilstanden eller hvordan rommene er orientert, blir ofte ikke tatt hensyn til i rent databaserte modeller.

Det finnes mange tilbydere på Internett som gir verdivurderinger uten å ha sett boligen - men slike rent statistiske sammenligningsmetoder er ikke ideelle for markedet i München. På grunn av den høye etterspørselen og den daglige økningen i tomteprisene er automatiserte verktøy ofte ikke i stand til å gjenspeile den faktiske markedsverdien nøyaktig. For eksempel kan spesielt ettertraktede beliggenheter eller unike egenskaper ved eiendommen din bli undervurdert. Omvendt kan positive markedsdata føre til at noen selgere har urealistisk høye forventninger. Det er her ekspertvurderinger kommer inn i bildet:
En erfaren eiendomsmegler som Mr. Lodge inspiserer eiendommen personlig, kjenner de lokale egenskapene og tar hensyn til aktuelle markedstrender. Gjennomsnittspriser per kvadratmeter fra rapporter eller portaler gir bare en grov veiledning - hvor mye en bestemt eiendom virkelig er verdt, krever erfaring fra en mangeårig markedsekspert som Mr. Lodge. Leiligheter og hus er svært individuelle, og de profesjonelle eiendomsmeglerne hos Mr. Lodge tar hensyn til alle disse detaljene, fra sollys og planløsning til nabolagets tilstand.

Norbert Verbücheln påpeker i denne sammenhengen at det ikke er noe godt råd å overdrive oppover:"Det gir ingen mening å sette månepriser som ikke kan realiseres på markedet. Man må ta hensyn til kjøperens økonomiske levedyktighet. Hos Mr. Lodge har vi alltid som mål å finne en pris som er i tråd med markedet." Det objektive syn et til en ekspert som Mr. Lodge beskytter med andre ord selgere mot å la seg lede av ønsketenkning. En realistisk verdivurdering sikrer at eiendommen din raskt finner en passende kjøper - og at du likevel oppnår en rimelig markedspris.

Som en etablert eiendomsmegler i München (på markedet i over 30 år) tilbyr Mr. Lodge deg en allsidig service for et vellykket salg. Det starter alltid med en gratis verdivurdering av eiendommen din. Våre erfarne eiendomskonsulenter kjenner markedet i München ut og inn og foretar en grundig verdivurdering. Dette gir deg et realistisk prisanslag som tar hensyn til aktuelle markedsdata, sammenlignbare verdier og eiendommens spesielle egenskaper. Vi følger deg selvfølgelig helt frem til notarbesøket og videre for å sikre en smidig salgsprosess.

Mr. Lodge hjelper selgere ikke bare med prising, men også med å optimalisere verdien av eiendommen din. Dette inkluderer profesjonell eiendomsfotografering for høykvalitets utstillinger og presentasjoner på nettet, opprettelse av virtuelle 360°-turer og til og med gratis home staging om nødvendig. Slike tiltak øker boligens attraktivitet og genererer mer etterspørsel - noe som til syvende og sist gjenspeiles i en bedre salgspris. Vi har også en omfattende kjøperdatabase, inkludert internasjonale kunder, slik at eiendommen din kan tilbys til passende potensielle kjøpere.

Kort sagt: Med Mr. Lodge har du en pålitelig partner ved din side som vil gi deg ekspertstøtte fra den første konsultasjonen og verdivurderingen til et vellykket salg. Du kan bruke vår nettbaserte eiendomskalkulator på nettstedet for å få et grovt estimat av verdien på forhånd, eller du kan kontakte oss direkte for en personlig konsultasjon. Vårt team av eksperter vil svare på spørsmålene dine og samarbeide med deg for å utvikle den ideelle salgsstrategien for eiendommen din i München.