Eiendomsvurdering München - Din guide til verdivurdering av eiendom

1 Hva er substansverdimetoden?

---

Formuesverdimetoden er en metode for å fastsette verdien av en eiendom, der eiendommens formuesverdi bestemmes. "I motsetning til sammenlignings- eller avkastningsverdimetoden, som er basert på markedsprisene på sammenlignbare eiendommer eller leieinntekter, fokuserer substansverdimetoden på de faktiske komponentene i eiendommen: verdien av tomten (tomteverdien) og verdien av bygningen basert på produksjonskostnadene", forklarer Mr. Lodge Managing Director Norbert Verbücheln. Denne prosedyren er regulert i Tyskland av eiendomsverdivurderingsforordningen (ImmoWertV), og sikrer at verdivurderingen utføres i henhold til enhetlige standarder.

Noen eiere lurer på om det også tas hensyn til eiendommens beliggenhet i denne prosessen. Ja, dette er tilfelle. Beliggenheten flyter direkte inn i beregningen av tomteverdien via den standardiserte tom teverdien. I tillegg brukes markedsjusteringsfaktoren (også kjent som substansverdifaktoren) til å justere den beregnede verdien til de salgsprisene som faktisk kan realiseres i den aktuelle regionen. På denne måten bidrar både kvaliteten på beliggenheten og de aktuelle markedsforholdene til resultatet av substansverdimetoden.

2 Slik fungerer substansverdimetoden

---

I substansverdimetoden beregnes verdien av en eiendom fra bunnen av i flere trinn. Profesjonelle - erfarne eiendomsmeglere som Mr. Lodge - utfører vanligvis følgende trinn:

1. Fastsette tomteverdien: Først beregnes tomteverdien av eiendommen. Dette innebærer å multiplisere tomtearealet med den offisielle standard tomteverdien per kvadratmeter på stedet. Standard tomteverdi fastsettes av den lokale ekspertkomiteen på grunnlag av reelle salgsdata og publiseres årlig.
2. Beregn produksjonskostnadene for bygningen: Det neste trinnet er å estimere de normale produksjonskostnadene for bygningen - det vil si de kostnadene som en sammenlignbar nybygging av eiendommen ville hatt på verdsettelsestidspunktet. Byggekvalitet, innredning og størrelse inngår i beregningen. Takstmenn bruker ofte standardiserte tabeller (f.eks. NHK 2010) og tilpasser dem til dagens byggeprisnivå.
3. Bygningens substansverdi og aldersavskrivning: Den foreløpige substansverdien beregnes ut fra produksjonskostnadene. Fra denne verdien trekkes verdireduksjoner, for eksempel gjennom aldersavskrivninger (alder og slitasje på bygningen). Et eldre hus får derfor en rabatt sammenlignet med en ny bygning av samme type.
4. Foreløpig formuesverdi: Ved å legge den justerte bygningsverdien til tomteverdien får man eiendommens foreløpige formuesverdi (også kjent som substansverdi). Denne gjenspeiler den nåværende gjenanskaffelseskostnaden for bygningen pluss verdien av tomten.
5. Markedsjustering: Til slutt multipliseres den foreløpige formuesverdien med en markedsjusteringsfaktor for å komme frem til den endelige formuesverdien (markedsverdien). Denne faktoren er avledet fra kjøpsprisdata og justerer de beregnede kostnadene til markedsrealitetene. Hvis for eksempel de faktiske salgsprisene i München er betydelig høyere enn de beregnede formuesverdiene, vil faktoren være større enn 1 (og omvendt).

Merk: Erfarne eiendomsmeglere kombinerer ofte flere verdsettelsesmetoder for å finne den optimale prisantydningen. Selv om substansverdimetoden er hovedmetoden, ser de parallelt på sammenlignbare salg og leieavkastning for å validere resultatet. På denne måten sikrer de at den fastsatte verdien også er realiserbar på markedet.

3 Når brukes substansverdimetoden?

---

Unike, selveide eneboliger uten sammenlignbare eiendommer verdsettes ofte ved hjelp av substansverdimetoden, ettersom det kan mangle data for markedssammenligning. Formuesverdimetoden brukes først og fremst i tilfeller der det ikke finnes noen eller bare noen få sammenlignbare salgssaker. Typiske scenarioer er

• Eneboliger og villaer som bebos av eieren: Særlig individuelle eiendommer der det ikke finnes noen standardeiendom å sammenligne med.
• Spesielle bygninger : For eksempel fredede eiendommer, kirker eller skoler - det vil si bygninger som ikke er ment for profitt eller har en unik utforming.
• Landlig eller perifer beliggenhet : I regioner (eller tidligere også visse forsteder i München) med få salg av sammenlignbare eiendommer, er det mer sannsynlig at den materielle verdien vil bli brukt, ettersom den komparative metoden er vanskelig på grunn av manglende data.
• Spesielle eiendommer: For eksempel jernbanestasjonsbygninger, spesielle næringseiendommer eller uvanlige arkitekttegnede hus, der markedsprisene varierer sterkt.

"Spesielt for unike eiendommer i München, der det ikke finnes noen direkte sammenlignbare eiendommer, bruker vi substansverdimetoden for å fastsette en realistisk markedsverdi", sier Norbert Verbücheln.

For eiere betyr dette at hvis eiendommen din er svært individuell eller det knapt finnes noen nylige salg av lignende eiendommer i nabolaget, er substansverdimetoden ofte den metoden som velges. I andre tilfeller - for eksempel typiske eierleiligheter i München - brukes ofte sammenligningsverdimetoden, ettersom det finnes tilstrekkelig med sammenlignbare priser.

4. Fordeler og ulemper med substansverdimetoden

---

Som alle andre metoder har også substansverdimetoden sine styrker og svakheter. Her er en kort oversikt:

Fordeler:

• Objektiverbar: Basert på forståelige parametere (byggekostnader, tomteverdi) og i mindre grad på markedsforventninger som er vanskelige å forstå.
• Uavhengig av utleie: Ideelt for eiendommer som ikke er utleid eller ikke genererer inntekter (ettersom inntektskapitaliseringsmetoden ikke vil være anvendelig her).
• Unikhet kan kartlegges: Gir et verdsettelsesgrunnlag for eiendommer som er så unike at det mangler sammenlignbare priser - det er her substansverdimetoden gir et verdsettelsesalternativ i første omgang.

Ulemper:

• Markedsnærhet varierer: Uten justering kan den beregnede formuesverdien avvike fra den faktiske markedsprisen. I svært ettertraktede byer som München er markedsprisene ofte høyere enn den rene formuesverdien.
• Kompleksitet: Regnes som den mest krevende av de standardiserte metodene. Mange parametere (byggekostnadsindeks, avskrivningsfaktorer, markedsfaktorer) må tas hensyn til på riktig måte - feil har direkte innvirkning på resultatet.
• Datakrav: Krever detaljert dokumentasjon (bygningsplaner, beskrivelse av inventar osv.) og oppdatert markeds- og kostnadsinformasjon. Vanskelig for ikke-profesjonelle å gjennomføre uten profesjonell støtte.

Tips: Et feilaktig prisoverslag kan få store konsekvenser. Satt for høyt? Da skremmer du bort potensielle kjøpere, og salget blir forsinket fordi velinformerte kjøpere vil se seg om etter gunstigere alternativer. Setter du prisen for lavt? Da kan du gi bort penger. En grundig verdivurdering på forhånd forebygger begge scenarier og sikrer et raskt salg til best mulig pris.

5. Særtrekk ved formuesverdiprosedyren i München

---

München er et av de dyreste eiendomsmarkedene i Tyskland. Dette har innvirkning på hvordan resultatene fra eiendomsverdimetoden skal tolkes. Tomter i München har ekstremt høye standard tomteverdier - på noen av de beste stedene i byen vil disse ligge på 10 000 euro per kvadratmeter og mer i 2024. Det betyr at tomteverdien alene utgjør en svært stor andel av den totale verdien av en eiendom.

I tillegg har etterspørselen i München vært svært høy i en årrekke. Kjøperne er ofte villige til å betale priser som er betydelig høyere enn de rene bygge- og tomtekostnadene. I praksis betyr dette at markedsjusteringsfaktorene i München ofte er >1 for å heve den beregnede eiendomsverdien til de reelle markedsprisene. I visse perioder har disse faktorene til og med steget kraftig på grunn av den sterke pris- og markedsutviklingen, noe som har resultert i høyere eiendomsverdier (f.eks. de siste ti årene frem til 2022). Selv om markedet for tiden er i endring, er München fortsatt en førsteklasses beliggenhet.

"I en by som München, med svært høye tomteverdier og dynamisk etterspørsel, må verdivurderingsprosessen tilpasses markedsforholdene svært nøye", understreker Norbert Verbücheln. "Vår regionale markedskunnskap er her en avgjørende fordel - vi kjenner de aktuelle kjøpsprisene og trendene og kan justere den beregnede verdien deretter."
Et annet aspekt: Takstkomiteene i München publiserer jevnlig rapporter og data (standard tomteverdier, eiendomsverdifaktorer osv.) som brukes til verdivurderinger i München. Disse lokale datakildene bør absolutt brukes for å få nøyaktige resultater. Standardverdier fra andre regioner er ofte ikke egnet for München. Her lønner det seg å få støtte fra lokale eksperter som har tilgang til relevante markedsdata og kan tolke dem korrekt.

6. Konklusjon: Profesjonell verdivurdering med Mr. Lodge

---

En velbegrunnet verdivurdering av eiendom er grunnlaget for ethvert vellykket salg. Spesielt i München, der tilbud og etterspørsel har stor innflytelse på prisene, bør eiere stole på ekspertkunnskap. Mr. Lodge har jobbet som eiendomsmegler i München i over 30 år og har mange års erfaring med eiendomsmarkedet i München. Takket være vår omfattende regionale markedskunnskap og ekspertise innen pris- og markedsutvikling i München og omegn kan vi tilby deg en realistisk og pålitelig verdivurdering.

Vi gir deg gjerne personlige råd om substansverdimetoden og alternative verdsettelsesmetoder for å finne den best mulige prisen for eiendommen din. På forespørsel vil Mr. Lodge gi deg en gratis første verdivurdering av eiendommen din. Deretter samarbeider vi med deg for å utvikle en optimal salgsstrategi - fra verdivurderingen til presentasjonen og kontraktsforhandlingene.