Ta gjerne kontakt med oss hvis du har spørsmål om kjøp av eiendom.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Leder for eiendomssalg
Eiendomsvurdering München - Din guide til verdivurdering av eiendom
Salg, arv, skilsmisse, formuesoppgjør eller finansiering. Spesielt i et høyprismiljø som München kan en upresis verdivurdering raskt føre til økonomiske tap eller langvarige salgsprosesser. Formuesverdimetoden er en av de viktigste verdsettelsesmetodene - spesielt for individuelt utformede hus, villaer eller spesielle eiendommer som det ikke finnes direkte sammenlignbare verdier for. Mr. Lodge, som har vært eiendomsmegler i München i over 30 år, er en av de mest erfarne aktørene på eiendomsmarkedet i München. Med inngående markedskunnskap, gode råd og presise verdsettelsesmetoder bistår vi eiere fra den første verdivurderingen til et vellykket salg. I denne artikkelen forklarer vi hva som kjennetegner substansverdimetoden, når den brukes - og hvorfor profesjonell støtte er avgjørende.
Innholdsfortegnelse:
1 Hva er substansverdimetoden?
Formuesverdimetoden er en metode for å fastsette verdien av en eiendom, der eiendommens formuesverdi bestemmes. "I motsetning til sammenlignings- eller avkastningsverdimetoden, som er basert på markedsprisene på sammenlignbare eiendommer eller leieinntekter, fokuserer substansverdimetoden på de faktiske komponentene i eiendommen: verdien av tomten (tomteverdien) og verdien av bygningen basert på produksjonskostnadene", forklarer Mr. Lodge Managing Director Norbert Verbücheln. Denne prosedyren er regulert i Tyskland av eiendomsverdivurderingsforordningen (ImmoWertV), og sikrer at verdivurderingen utføres i henhold til enhetlige standarder.
Noen eiere lurer på om det også tas hensyn til eiendommens beliggenhet i denne prosessen. Ja, dette er tilfelle. Beliggenheten flyter direkte inn i beregningen av tomteverdien via den standardiserte tom teverdien. I tillegg brukes markedsjusteringsfaktoren (også kjent som substansverdifaktoren) til å justere den beregnede verdien til de salgsprisene som faktisk kan realiseres i den aktuelle regionen. På denne måten bidrar både kvaliteten på beliggenheten og de aktuelle markedsforholdene til resultatet av substansverdimetoden.
2 Slik fungerer substansverdimetoden
I substansverdimetoden beregnes verdien av en eiendom fra bunnen av i flere trinn. Profesjonelle - erfarne eiendomsmeglere som Mr. Lodge - utfører vanligvis følgende trinn:
- Fastsette tomteverdien: Først beregnes tomteverdien av eiendommen. Dette innebærer å multiplisere tomtearealet med den offisielle standard tomteverdien per kvadratmeter på stedet. Standard tomteverdi fastsettes av den lokale ekspertkomiteen på grunnlag av reelle salgsdata og publiseres årlig.
- Beregn produksjonskostnadene for bygningen: Det neste trinnet er å estimere de normale produksjonskostnadene for bygningen - det vil si de kostnadene som en sammenlignbar nybygging av eiendommen ville hatt på verdsettelsestidspunktet. Byggekvalitet, innredning og størrelse inngår i beregningen. Takstmenn bruker ofte standardiserte tabeller (f.eks. NHK 2010) og tilpasser dem til dagens byggeprisnivå.
- Bygningens substansverdi og aldersavskrivning: Den foreløpige substansverdien beregnes ut fra produksjonskostnadene. Fra denne verdien trekkes verdireduksjoner, for eksempel gjennom aldersavskrivninger (alder og slitasje på bygningen). Et eldre hus får derfor en rabatt sammenlignet med en ny bygning av samme type.
- Foreløpig formuesverdi: Ved å legge den justerte bygningsverdien til tomteverdien får man eiendommens foreløpige formuesverdi (også kjent som substansverdi). Denne gjenspeiler den nåværende gjenanskaffelseskostnaden for bygningen pluss verdien av tomten.
- Markedsjustering: Til slutt multipliseres den foreløpige formuesverdien med en markedsjusteringsfaktor for å komme frem til den endelige formuesverdien (markedsverdien). Denne faktoren er avledet fra kjøpsprisdata og justerer de beregnede kostnadene til markedsrealitetene. Hvis for eksempel de faktiske salgsprisene i München er betydelig høyere enn de beregnede formuesverdiene, vil faktoren være større enn 1 (og omvendt).
Merk: Erfarne eiendomsmeglere kombinerer ofte flere verdsettelsesmetoder for å finne den optimale prisantydningen. Selv om substansverdimetoden er hovedmetoden, ser de parallelt på sammenlignbare salg og leieavkastning for å validere resultatet. På denne måten sikrer de at den fastsatte verdien også er realiserbar på markedet.
3 Når brukes substansverdimetoden?
Unike, selveide eneboliger uten sammenlignbare eiendommer verdsettes ofte ved hjelp av substansverdimetoden, ettersom det kan mangle data for markedssammenligning. Formuesverdimetoden brukes først og fremst i tilfeller der det ikke finnes noen eller bare noen få sammenlignbare salgssaker. Typiske scenarioer er
- Eneboliger og villaer som bebos av eieren: Særlig individuelle eiendommer der det ikke finnes noen standardeiendom å sammenligne med.
- Spesielle bygninger : For eksempel fredede eiendommer, kirker eller skoler - det vil si bygninger som ikke er ment for profitt eller har en unik utforming.
- Landlig eller perifer beliggenhet : I regioner (eller tidligere også visse forsteder i München) med få salg av sammenlignbare eiendommer, er det mer sannsynlig at den materielle verdien vil bli brukt, ettersom den komparative metoden er vanskelig på grunn av manglende data.
- Spesielle eiendommer: For eksempel jernbanestasjonsbygninger, spesielle næringseiendommer eller uvanlige arkitekttegnede hus, der markedsprisene varierer sterkt.
"Spesielt for unike eiendommer i München, der det ikke finnes noen direkte sammenlignbare eiendommer, bruker vi substansverdimetoden for å fastsette en realistisk markedsverdi", sier Norbert Verbücheln.
For eiere betyr dette at hvis eiendommen din er svært individuell eller det knapt finnes noen nylige salg av lignende eiendommer i nabolaget, er substansverdimetoden ofte den metoden som velges. I andre tilfeller - for eksempel typiske eierleiligheter i München - brukes ofte sammenligningsverdimetoden, ettersom det finnes tilstrekkelig med sammenlignbare priser.
4. Fordeler og ulemper med substansverdimetoden
Som alle andre metoder har også substansverdimetoden sine styrker og svakheter. Her er en kort oversikt:
Fordeler:
- Objektiverbar: Basert på forståelige parametere (byggekostnader, tomteverdi) og i mindre grad på markedsforventninger som er vanskelige å forstå.
- Uavhengig av utleie: Ideelt for eiendommer som ikke er utleid eller ikke genererer inntekter (ettersom inntektskapitaliseringsmetoden ikke vil være anvendelig her).
- Unikhet kan kartlegges: Gir et verdsettelsesgrunnlag for eiendommer som er så unike at det mangler sammenlignbare priser - det er her substansverdimetoden gir et verdsettelsesalternativ i første omgang.
Ulemper:
- Markedsnærhet varierer: Uten justering kan den beregnede formuesverdien avvike fra den faktiske markedsprisen. I svært ettertraktede byer som München er markedsprisene ofte høyere enn den rene formuesverdien.
- Kompleksitet: Regnes som den mest krevende av de standardiserte metodene. Mange parametere (byggekostnadsindeks, avskrivningsfaktorer, markedsfaktorer) må tas hensyn til på riktig måte - feil har direkte innvirkning på resultatet.
- Datakrav: Krever detaljert dokumentasjon (bygningsplaner, beskrivelse av inventar osv.) og oppdatert markeds- og kostnadsinformasjon. Vanskelig for ikke-profesjonelle å gjennomføre uten profesjonell støtte.
Tips: Et feilaktig prisoverslag kan få store konsekvenser. Satt for høyt? Da skremmer du bort potensielle kjøpere, og salget blir forsinket fordi velinformerte kjøpere vil se seg om etter gunstigere alternativer. Setter du prisen for lavt? Da kan du gi bort penger. En grundig verdivurdering på forhånd forebygger begge scenarier og sikrer et raskt salg til best mulig pris.
5. Særtrekk ved formuesverdiprosedyren i München
München er et av de dyreste eiendomsmarkedene i Tyskland. Dette har innvirkning på hvordan resultatene fra eiendomsverdimetoden skal tolkes. Tomter i München har ekstremt høye standard tomteverdier - på noen av de beste stedene i byen vil disse ligge på 10 000 euro per kvadratmeter og mer i 2024. Det betyr at tomteverdien alene utgjør en svært stor andel av den totale verdien av en eiendom.
I tillegg har etterspørselen i München vært svært høy i en årrekke. Kjøperne er ofte villige til å betale priser som er betydelig høyere enn de rene bygge- og tomtekostnadene. I praksis betyr dette at markedsjusteringsfaktorene i München ofte er >1 for å heve den beregnede eiendomsverdien til de reelle markedsprisene. I visse perioder har disse faktorene til og med steget kraftig på grunn av den sterke pris- og markedsutviklingen, noe som har resultert i høyere eiendomsverdier (f.eks. de siste ti årene frem til 2022). Selv om markedet for tiden er i endring, er München fortsatt en førsteklasses beliggenhet.
"I en by som München, med svært høye tomteverdier og dynamisk etterspørsel, må verdivurderingsprosessen tilpasses markedsforholdene svært nøye", understreker Norbert Verbücheln. "Vår regionale markedskunnskap er her en avgjørende fordel - vi kjenner de aktuelle kjøpsprisene og trendene og kan justere den beregnede verdien deretter."
Et annet aspekt: Takstkomiteene i München publiserer jevnlig rapporter og data (standard tomteverdier, eiendomsverdifaktorer osv.) som brukes til verdivurderinger i München. Disse lokale datakildene bør absolutt brukes for å få nøyaktige resultater. Standardverdier fra andre regioner er ofte ikke egnet for München. Her lønner det seg å få støtte fra lokale eksperter som har tilgang til relevante markedsdata og kan tolke dem korrekt.
6. Konklusjon: Profesjonell verdivurdering med Mr. Lodge
En velbegrunnet verdivurdering av eiendom er grunnlaget for ethvert vellykket salg. Spesielt i München, der tilbud og etterspørsel har stor innflytelse på prisene, bør eiere stole på ekspertkunnskap. Mr. Lodge har jobbet som eiendomsmegler i München i over 30 år og har mange års erfaring med eiendomsmarkedet i München. Takket være vår omfattende regionale markedskunnskap og ekspertise innen pris- og markedsutvikling i München og omegn kan vi tilby deg en realistisk og pålitelig verdivurdering.
Vi gir deg gjerne personlige råd om substansverdimetoden og alternative verdsettelsesmetoder for å finne den best mulige prisen for eiendommen din. På forespørsel vil Mr. Lodge gi deg en gratis første verdivurdering av eiendommen din. Deretter samarbeider vi med deg for å utvikle en optimal salgsstrategi - fra verdivurderingen til presentasjonen og kontraktsforhandlingene.
-
Hvorfor kan den beregnede formuesverdien avvike fra den faktiske markedsprisen?
Verdien er basert på kostnadsforhold og tomteverdier, ikke direkte på aktuelle tilbudspriser. I en by som München, der etterspørselen ofte er større enn tilbudet, er de faktiske markedsprisene ofte høyere enn den beregnede formuesverdien. Derfor brukes den såkalte markedsjusteringsfaktoren for å tilpasse formuesverdien til realitetene på eiendomsmarkedet i München. Uten denne korreksjonen ville resultatet ofte blitt for lavt. Vår regionale ekspertise sikrer at justeringen er presis.
-
Kan jeg utføre verdifastsettelsen selv eller bruke en kalkulator på nettet?
I teorien kan man beregne en formuesverdi i grove trekk, men i praksis er formuesverdimetoden svært kompleks. Du trenger nøyaktig kunnskap om byggekostnader, standard tomteverdier og den aktuelle markedssituasjonen. Uten riktig kompetanse og data kan det lett oppstå feil. Vi i Mr. Lodge anbefaler derfor at du alltid rådfører deg med en sertifisert ekspert eller en erfaren eiendomsmegler for å fastsette formuesverdien, slik at du unngår feilaktige verdivurderinger.
-
Hvor kommer dataene for verdsettelsen ved bruk av substansverdimetoden fra?
Grunnlaget for formuesverdimetoden er offisielle kilder som ekspertutvalgenes standard tomteverdikart, standard produksjonskostnader (f.eks. NHK 2010), byggeprisindekser og markedsjusteringsfaktorer fra lokale kjøpesumsoversikter. I tillegg er det nødvendig med individuelle eiendomsdata som byggeår, tilstand, boareal og inventar. Jo mer presis denne informasjonen er, desto mer nøyaktig blir verdivurderingen. Mr. Lodge benytter seg av et omfattende sett med aktuelle markedsdata og kombinerer dette med mange års erfaring.
<p -
Hvor mye koster en verdivurdering etter substansverdimetoden?
Kostnaden for en verdivurdering etter formuesverdimetoden avhenger av kompleksiteten og omfanget av analysen. En enkel takst er billigere enn en rettskraftig markedsverdiberegning. Mange eiendomsmeglere - inkludert Mr. Lodge - tilbyr imidlertid en gratis innledende verdivurdering for å gi en grov vurdering av eiendommens markedsverdi. For mer detaljerte verdivurderinger, for eksempel i forbindelse med arv eller skilsmisse, anbefales en honorarbasert verdivurdering. Vi gir deg åpenhet om det nødvendige omfanget og de forventede kostnadene.
-
Er substansverdimetoden også egnet for utleide eiendommer?
Inntektskapitaliseringsmetoden er vanligvis å foretrekke for utleide eiendommer, ettersom den tar hensyn til løpende inntekter. Imidlertid kan substansverdimetoden være et nyttig supplement, spesielt hvis leieinntektene ikke er vanlige på markedet eller eiendommen er sterkt avhengig av bruken. Ved kombinerte bruksformer (f.eks. bolig og kontor) kan begge metodene også kombineres for å få et balansert bilde. Mr. Lodge velger individuelt den metoden eller kombinasjonen som best gjenspeiler den realistiske markedsverdien.</p
-
Hvor lang tid tar en verdivurdering etter substansverdimetoden?
Taksttiden avhenger av eiendommens størrelse og hvilke data som er tilgjengelige. En velbegrunnet verdivurdering kan utarbeides på bare noen få dager hvis dokumentasjonen er komplett. Det blir vanskeligere hvis det mangler dokumenter eller eiendommen er svært forskjellig. I München må også standard tomteverdier og markedsjusteringsfaktorer sjekkes regelmessig for å holde seg oppdatert. Mr. Lodge sørger for en rask, men likevel velbegrunnet verdivurdering takket være en tydelig strukturert prosess.
-
Hva skjer etter evalueringen - hva anbefaler Mr. Lodge?
Etter verdivurderingen diskuterer vi den optimale markedsføringsstrategien med deg. Dette inkluderer fastsettelse av en realistisk prisantydning, målretting mot passende kjøpergrupper og en presentasjon av eiendommen din av høy kvalitet. Vi veileder deg gjennom hele salgsprosessen - fra verdivurderingen og visningene til den notarialbekreftede overtakelsen. Målet vårt er et smidig salg til best mulig pris, tilpasset markedet i München. Du kan stole på vår erfaring gjennom flere tiår.
-
Hva er forskjellen mellom substansverdimetoden og den komparative eller kapitaliserte inntjeningsverdimetoden?
Eiendomsverdimetoden fastsetter verdien av en eiendom på grunnlag av produksjonskostnadene og tomteverdien - det vil si i henhold til den faktiske eiendomsverdien. Den brukes vanligvis for selveide boligeiendommer dersom det ikke finnes egnede sammenligningsdata. Sammenligningsverdimetoden baserer seg på nyere kjøpspriser for lignende eiendommer, mens metoden med kapitalisert inntjeningsverdi baserer seg på forventede leieinntekter. Hver metode har sine styrker, og valget avhenger av type eiendom og markedssituasjonen. Hos Mr. Lodge kan vi gi deg råd om hvilken metode som er best egnet.
-
Hvilke eiendommer er substansverdimetoden spesielt egnet for?
Eiendomsverdimetoden egner seg spesielt godt for frittliggende eneboliger, villaer, spesielle bygninger eller fredede eiendommer - med andre ord eiendommer som er vanskelige å sammenligne med andre. Metoden brukes også ofte for svært individuelle innredninger eller uvanlige byggemetoder. I München gjelder dette for eksempel romslige rekkehus eller eksklusive gamle bygninger med førsteklasses beliggenhet. For standardiserte sameier er derimot den komparative verdimetoden ofte mer egnet. Våre eksperter hos Mr. Lodge velger riktig verdsettelsesmetode for deg.</p
