Neváhejte se na nás obrátit s jakýmikoliv dotazy ohledně nákupu nemovitostí.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Vedoucí oddělení prodeje nemovitostí
Oceňování nemovitostí Mnichov - Váš průvodce oceňováním nemovitostí
Prodej, dědictví, rozvod, prohlášení o majetku nebo financování. Zejména v prostředí s vysokými cenami, jako je Mnichov, může nepřesné ocenění rychle vést k finančním ztrátám nebo zdlouhavým prodejním procesům. Metoda majetkové hodnoty je jednou z nejdůležitějších metod ocenění - zejména u individuálně řešených domů, vil nebo zvláštních nemovitostí, pro které neexistují přímé srovnávací hodnoty. Mr. Lodge, který působí v Mnichově jako realitní makléř již více než 30 let, je jedním z nejzkušenějších hráčů na mnichovském trhu s nemovitostmi. Díky hluboké znalosti trhu, fundovanému poradenství a přesné metodice oceňování poskytujeme majitelům podporu od prvotního ocenění až po úspěšný prodej. V tomto článku vysvětlíme, čím se vyznačuje metoda oceňování majetku, kdy se používá - a proč je profesionální podpora klíčová.
Obsah:
1 Co je metoda hodnoty aktiv?
Metoda majetkové hodnoty je postup pro stanovení hodnoty majetku, při kterém se určuje majetková hodnota nemovitosti. "Na rozdíl od metod srovnávací nebo výnosové hodnoty, které vycházejí z tržních cen srovnatelných nemovitostí nebo z příjmů z pronájmu, se metoda hodnoty aktiv zaměřuje na skutečné součásti nemovitosti: hodnotu pozemku (land value) a hodnotu budovy na základě výrobních nákladů," vysvětluje jednatel společnosti Mr. Lodge Norbert Verbücheln. Tento postup je v Německu upraven vyhláškou o oceňování majetku (ImmoWertV) a zajišťuje, aby se oceňování provádělo podle jednotných standardů.
Někteří majitelé se ptají, zda se při tomto procesu zohledňuje také poloha nemovitosti. Ano, je tomu tak. Lokalita vstupuje přímo do výpočtu hodnoty pozemku prostřednictvím standardní hodnoty pozemku. Kromě toho se k úpravě vypočtené hodnoty na prodejní ceny, které lze v daném regionu skutečně realizovat, používá faktor tržní úpravy ( známý také jako faktor hodnoty majetku). Tímto způsobem se na výsledku metody hodnoty aktiv podílí jak kvalita lokality, tak aktuální tržní podmínky.
2 Jak funguje metoda hodnoty aktiv
Při metodě hodnoty majetku se hodnota nemovitosti vypočítává od začátku v několika krocích. Profesionálové - zkušení realitní makléři, jako je Mr. Lodge - obvykle provádějí následující kroky:
- Určete hodnotu pozemku: Nejprve se vypočítá hodnota pozemku. To spočívá v tom, že se plocha pozemku vynásobí oficiální standardní hodnotou pozemku za metr čtvereční v dané lokalitě. Standardní hodnotu pozemku určuje místní odborná komise z údajů o skutečných prodejích a každoročně ji zveřejňuje.
- Vypočítejte výrobní náklady budovy: Dalším krokem je odhad obvyklých výrobních nákladů stavby - tj. nákladů, které by v době ocenění vznikly při srovnatelné novostavbě nemovitosti. Do výpočtu se zahrne kvalita stavby, vybavení a velikost. Oceňovatelé často používají standardizované tabulky (např. NHK 2010) a upravují je podle aktuální úrovně cen stavebních prací.
- Hodnota stavebního majetku a amortizace podle stáří: Předběžná hodnota stavebního majetku se vypočítá z výrobních nákladů. Od této hodnoty se odečítá snížení hodnoty, například v důsledku věkového znehodnocení (stáří a opotřebení budovy). Starší dům je tedy ve srovnání s novou budovou stejného typu diskontován.
- Předběžná hodnota aktiv: Přičtením upravené hodnoty aktiv budovy k hodnotě pozemku získáte předběžnou hodnotu aktiv nemovitosti (známou také jako čistá hodnota aktiv). Ta odráží současnou reprodukční cenu budovy plus hodnotu pozemku.
- Tržní úprava: Nakonec se předběžná hodnota aktiv vynásobí koeficientem tržní úpravy, čímž se získá konečná hodnota aktiv (tržní hodnota). Tento faktor je odvozen z údajů o kupních cenách a upravuje vypočtené náklady na tržní realitu. Pokud jsou například skutečné prodejní ceny v Mnichově výrazně vyšší než vypočtené hodnoty aktiv, bude faktor větší než 1 (a naopak).
Poznámka: Zkušení realitní makléři často kombinují několik metod ocenění, aby našli optimální nabídkovou cenu. I když je metoda hodnoty aktiv hlavní metodou, profesionálové se souběžně zabývají srovnatelnými prodeji a výnosy z pronájmu, aby výsledek ověřili. Tímto způsobem zajišťují, že stanovená hodnota je realizovatelná i na trhu.
3 Kdy se používá metoda hodnoty aktiv?
Unikátní rodinné domy obývané vlastníky bez srovnatelných nemovitostí se často oceňují metodou hodnoty aktiv, protože mohou chybět údaje pro srovnání s trhem. Metoda hodnoty majetku se používá především v případech, kdy neexistují žádné srovnatelné prodejní případy nebo jich je jen několik. Typickými scénáři jsou např.
- Rodinné domy a vily obývané vlastníky: Zejména individuální nemovitosti, kde neexistuje žádná standardní nemovitost pro srovnání.
- Zvláštní budovy: Například památkově chráněné nemovitosti, kostely nebo školy - tj. budovy, které nejsou určeny k výdělečné činnosti nebo mají jedinečný design.
- Venkovské nebo okrajové lokality: V regionech (nebo dříve také na některých předměstích Mnichova) s malým počtem prodejů srovnatelných nemovitostí se spíše použije věcná hodnota, protože metoda srovnávací hodnoty je obtížná z důvodu nedostatku údajů.
- Zvláštní nemovitosti: Například nádražní budovy, zvláštní komerční nemovitosti nebo neobvyklé domy navržené architekty, kde se tržní ceny značně liší.
"Zejména u jedinečných nemovitostí v Mnichově, pro které neexistují přímé srovnávací nemovitosti, používáme metodu majetkové hodnoty, abychom určili reálnou tržní hodnotu," říká Norbert Verbücheln.
Pro majitele to znamená, že pokud je vaše nemovitost velmi individuální nebo v okolí nejsou v poslední době téměř žádné prodeje podobných nemovitostí, je metoda majetkové hodnoty často metodou volby. V jiných případech - např. u typických vlastnických bytů v Mnichově - se častěji používá metoda srovnávací hodnoty, protože je k dispozici dostatek srovnatelných cen.
4. výhody a nevýhody metody hodnoty aktiv
Jako každá metoda má i metoda hodnoty aktiv své silné a slabé stránky. Zde je jejich stručný přehled:
Výhody:
- Objektivnost: Vychází ze srozumitelných parametrů (stavební náklady, hodnota nemovitosti) a méně z obtížně uchopitelných tržních očekávání.
- Nezávislost na pronájmu: Ideální pro nemovitosti, které se nepronajímají nebo negenerují žádný příjem (protože metoda kapitalizace příjmů by zde nebyla použitelná).
- Jedinečnost lze zmapovat: V případě nemovitostí, které jsou natolik jedinečné, že chybí srovnatelné ceny, poskytuje metoda hodnoty aktiv možnost ocenění.
Nevýhody:
- Blízkost trhu se liší: Bez úpravy se vypočtená hodnota majetku může odchylovat od skutečné tržní ceny. Ve velmi vyhledávaných městech, jako je Mnichov, jsou tržní ceny často vyšší než čistá hodnota aktiv.
- Složitost: Je považována za nejnáročnější ze standardizovaných metod. Je třeba správně zohlednit mnoho parametrů (index stavebních nákladů, faktory odpisů, tržní faktory) - chyby mají přímý dopad na výsledek.
- Požadavky na údaje: Vyžaduje podrobnou dokumentaci (plány budov, popis zařízení a vybavení atd.) a aktuální informace o trhu a nákladech. Pro neprofesionály obtížně proveditelné bez odborné podpory.
Tip: Nesprávný odhad ceny může mít závažné důsledky. Příliš vysoká cena? Pak odradíte potenciální kupce a prodej se zpozdí, protože informovaní kupci budou hledat výhodnější alternativy. Stanovíte příliš nízkou cenu? Pak se může stát, že se vzdáte peněz. Pečlivé ocenění předem zabrání oběma scénářům a zajistí rychlý prodej za nejlepší možnou cenu.
5. zvláštní rysy postupu oceňování majetku v Mnichově
Mnichov je jedním z nejdražších trhů s nemovitostmi v Německu. To má vliv na to, jak je třeba interpretovat výsledky metody hodnoty nemovitostí. Pozemky v Mnichově mají extrémně vysokou standardní hodnotu - v některých nejlepších lokalitách města bude v roce 2024 činit 10 000 eur za metr čtvereční a více. To znamená, že samotná hodnota pozemku tvoří velmi velkou část celkové hodnoty nemovitosti.
Kromě toho je poptávka v Mnichově již několik let velmi vysoká. Kupující jsou často ochotni zaplatit ceny, které jsou výrazně vyšší než čisté náklady na výstavbu a pozemek. V praxi to znamená, že tržní korekční faktory v Mnichově jsou často >1, aby se vypočtená hodnota majetku zvýšila na skutečné tržní ceny. V některých obdobích tyto faktory dokonce prudce vzrostly v důsledku prudkého cenového a tržního vývoje, což vedlo k vyšší hodnotě nemovitostí (např. v posledních deseti letech až do roku 2022). Přestože se trh v současné době mění, Mnichov zůstává prémiovou lokalitou.
"Ve městě, jako je Mnichov, s velmi vysokou hodnotou pozemků a dynamickou poptávkou je třeba proces oceňování nemovitostí mimořádně pečlivě přizpůsobit podmínkám na trhu," zdůrazňuje Norbert Verbücheln. "Naše znalost regionálního trhu je zde rozhodující výhodou - známe aktuální kupní ceny a trendy a můžeme podle toho upravit vypočtenou hodnotu."
Další aspekt: Mnichovské odborné komise pravidelně zveřejňují zprávy a údaje (standardní hodnoty pozemků, koeficienty hodnoty nemovitostí atd.), které se používají pro oceňování v Mnichově. Tyto místní zdroje dat by se rozhodně měly používat, aby bylo možné získat přesné výsledky. Standardní hodnoty z jiných regionů často nejsou pro Mnichov vhodné. Zde se vyplatí podpora místních odborníků, kteří mají přístup k příslušným tržním údajům a dokáží je správně interpretovat.
6. Závěr: Profesionální ocenění s Mr. Lodge
Základem každého úspěšného prodeje je dobře podložené ocenění nemovitosti. Zejména v Mnichově, kde nabídka a poptávka silně ovlivňují ceny, by se majitelé měli spolehnout na odborné znalosti. Mr. Lodge pracuje jako realitní makléř v Mnichově již více než 30 let a má dlouholeté zkušenosti s mnichovským realitním trhem. Díky rozsáhlým znalostem regionálního trhu a odborným znalostem vývoje cen a trhu v Mnichově a okolí vám může nabídnout realistické a spolehlivé ocenění.
Rádi vám osobně poradíme s metodou majetkové hodnoty a alternativními metodami ocenění, abychom určili nejlepší možnou cenu vaší nemovitosti. Na požádání vám Mr. Lodge poskytne bezplatné prvotní ocenění vaší nemovitosti. Poté s vámi budeme spolupracovat na vytvoření optimální strategie prodeje - od ocenění až po prezentaci a jednání o smlouvě.
-
Proč se vypočtená hodnota aktiv může lišit od skutečné tržní ceny?
Hodnota majetku vychází z poměru nákladů a hodnoty pozemků, nikoli přímo z aktuálních nabídkových cen. Ve městě, jako je Mnichov, kde poptávka často převyšuje nabídku, jsou skutečné tržní ceny často vyšší než vypočtená hodnota aktiv. Z tohoto důvodu se používá tzv. faktor tržní úpravy, který upravuje hodnotu aktiv podle reality mnichovského trhu s nemovitostmi. Bez této korekce by byl výsledek často příliš nízký. Naše regionální znalosti zajišťují, že tato úprava je přesná.</p
-
Mohu postup stanovení hodnoty majetku provést sám nebo použít online kalkulačku?
Teoreticky lze hodnotu majetku přibližně vypočítat, ale v praxi je metoda stanovení hodnoty majetku velmi složitá. Potřebujete přesné znalosti stavebních nákladů, standardní hodnoty pozemků a aktuální situace na trhu. Bez příslušných odborných znalostí a údajů může snadno dojít k chybám. My ve společnosti Mr. Lodge vám proto doporučujeme, abyste stanovení hodnoty majetku vždy konzultovali s certifikovaným znalcem nebo zkušeným realitním makléřem, abyste se vyhnuli nesprávnému ocenění.
-
Odkud pocházejí údaje pro ocenění metodou hodnoty aktiv?
Základem pro metodu hodnoty majetku jsou oficiální zdroje, jako jsou standardní mapy hodnoty pozemků odborných komisí, standardní výrobní náklady (např. NHK 2010), indexy cen staveb a faktory tržních úprav z místních přehledů kupních cen. Kromě toho jsou vyžadovány individuální údaje o nemovitostech, jako je rok výstavby, stav, obytná plocha a vybavení. Čím přesnější jsou tyto informace, tím přesnější je ocenění. Mr. Lodge vychází z rozsáhlého souboru aktuálních tržních dat a kombinuje je s dlouholetými zkušenostmi.
-
Kolik stojí ocenění podle metody hodnoty aktiv?
Náklady na ocenění metodou hodnoty aktiv závisí na složitosti a rozsahu analýzy. Jednoduché ocenění je levnější než právně závazné ocenění tržní hodnotou. Mnoho realitních kanceláří - včetně Mr. Lodge - však nabízí bezplatné prvotní ocenění, které umožní zhruba stanovit tržní hodnotu nemovitosti. Pro podrobnější ocenění, například v případě dědictví nebo rozvodu, se doporučuje ocenění za poplatek. Transparentně vám poradíme ohledně požadovaného rozsahu a předpokládaných nákladů.</p
-
Je metoda hodnoty majetku vhodná i pro pronajímané nemovitosti?
Přístup kapitalizace příjmů se obvykle upřednostňuje u pronajímaných nemovitostí, protože zohledňuje aktuální příjmy. Metoda hodnoty majetku však může být užitečným doplňkem, zejména pokud příjmy z pronájmu nejsou na trhu obvyklé nebo pokud je nemovitost silně závislá na svém využití. V případě kombinovaných forem využití (např. obytné a kancelářské) lze obě metody rovněž kombinovat, aby bylo možné získat vyvážený obraz. Mr. Lodge individuálně vybírá metodu nebo kombinaci, která nejlépe odráží reálnou tržní hodnotu.</p
-
Jak dlouho trvá ocenění metodou hodnoty aktiv?
Doba trvání závisí na velikosti nemovitosti a dostupných datech. Pokud jsou podklady kompletní, lze fundované ocenění vypracovat během několika dnů. Obtížnější je to v případě, že dokumenty chybí nebo se nemovitost výrazně liší. V Mnichově je také nutné pravidelně kontrolovat standardní hodnoty pozemků a faktory tržních úprav, aby byly aktuální. Mr. Lodge zajišťuje rychlé a přitom fundované ocenění díky jasně strukturovanému procesu.
-
Co se děje po hodnocení - co doporučuje Mr. Lodge?
Po ocenění s vámi probereme optimální marketingovou strategii. Ta zahrnuje stanovení realistické nabídkové ceny, zacílení na vhodné skupiny kupujících a kvalitní prezentaci vaší nemovitosti. Provedeme vás celým procesem prodeje - od ocenění a prohlídek až po notářsky ověřené uzavření. Naším cílem je hladký prodej za nejlepší možnou cenu, přizpůsobenou mnichovskému trhu. Můžete se spolehnout na naše dlouholeté zkušenosti.
-
Jaký je rozdíl mezi metodou hodnoty aktiv a srovnávací metodou nebo metodou kapitalizovaného zisku?
Metoda hodnoty majetku určuje hodnotu nemovitosti na základě výrobních nákladů a hodnoty pozemku - tedy podle skutečné hodnoty majetku. Obvykle se používá u obytných nemovitostí obývaných vlastníky, pokud nejsou k dispozici vhodné srovnávací údaje. Metoda srovnávací hodnoty je založena na nedávných kupních cenách podobných nemovitostí, zatímco metoda kapitalizované výnosové hodnoty vychází z očekávaných příjmů z pronájmu. Každá metoda má své silné stránky a volba závisí na typu nemovitosti a situaci na trhu. Ve společnosti Mr. Lodge vám můžeme poradit, která metoda je nejvhodnější.
-
Pro které nemovitosti je metoda hodnoty aktiv obzvláště vhodná?
Metoda hodnoty majetku je vhodná zejména pro samostatně stojící rodinné domy, vily, zvláštní budovy nebo památkově chráněné nemovitosti - jinými slovy nemovitosti, které se obtížně porovnávají s jinými. Metoda se také často používá pro vysoce individualizované vybavení nebo neobvyklé stavební postupy. V Mnichově se to týká například prostorných městských domů nebo exkluzivních starých budov v nejlepších lokalitách. Pro standardizované kondominia je naopak často vhodnější metoda srovnávací hodnoty. Naši odborníci z kanceláře Mr. Lodge pro vás vyberou tu správnou metodu ocenění.</p
