Obrnite se na nas s kakršnim koli vprašanjem o nakupu nepremičnine.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Vodja prodaje nepremičnin
Vrednotenje nepremičnin München - Vaš vodnik po vrednotenju nepremičnin
Prodaja, dedovanje, razveza zakonske zveze, izjava o premoženju ali financiranje. Zlasti v okolju z visokimi cenami, kot je München, lahko nenatančna cenitev hitro privede do finančnih izgub ali dolgotrajnih prodajnih postopkov. Metoda vrednosti premoženja je ena od najpomembnejših metod vrednotenja - zlasti za individualno zasnovane hiše, vile ali posebne nepremičnine, za katere ni neposrednih primerjalnih vrednosti. Mr. Lodge, nepremičninski agent v Münchnu že več kot 30 let, je eden najbolj izkušenih akterjev na trgu nepremičnin v Münchnu. S poglobljenim poznavanjem trga, dobrimi nasveti in natančno metodologijo vrednotenja lastnikom nudi podporo od začetne cenitve do uspešne prodaje. V tem članku pojasnjujemo, kaj je značilno za metodo vrednosti premoženja, kdaj se uporablja - in zakaj je strokovna podpora ključnega pomena.
Vsebina:
1 Kaj je metoda vrednosti sredstev?
Metoda vrednosti premoženja je postopek za določanje vrednosti nepremičnin, pri katerem se določi vrednost premoženja nepremičnine. "V nasprotju s primerjalno ali dohodkovno metodo vrednosti, ki temelji na tržnih cenah primerljivih nepremičnin ali prihodkih od najemnin, se metoda vrednosti sredstev osredotoča na dejanske sestavine nepremičnine: vrednost zemljišča (land value) in vrednost stavbe na podlagi proizvodnih stroškov," pojasnjuje direktor podjetja Mr. Lodge Norbert Verbücheln. Ta postopek je v Nemčiji urejen z uredbo o vrednotenju nepremičnin (ImmoWertV) in zagotavlja, da se vrednotenje izvaja v skladu z enotnimi standardi.
Nekateri lastniki se sprašujejo, ali se v tem postopku upošteva tudi lokacija nepremičnine. Da, tako je. Lokacija se neposredno vključi v izračun vrednosti zemljišča prek standardne vrednosti zemljišča. Poleg tega se za prilagoditev izračunane vrednosti prodajnim cenam, ki jih je mogoče dejansko realizirati v zadevni regiji, uporablja faktor tržne prilagoditve ( znan tudi kot faktor vrednosti premoženja). Na ta način tako kakovost lokacije kot trenutni tržni pogoji prispevajo k rezultatu metode vrednosti premoženja.
2 Kako deluje metoda vrednosti sredstev
Pri metodi vrednosti premoženja se vrednost nepremičnine izračuna od začetka v več korakih. Strokovnjaki - izkušeni nepremičninski posredniki, kot je Mr. Lodge - običajno opravijo naslednje korake:
- Določite vrednost zemljišča: Najprej se izračuna vrednost zemljišča. Pri tem se površina parcele pomnoži z uradno standardno vrednostjo zemljišča na kvadratni meter na tej lokaciji. Standardno vrednost zemljišča določi lokalna strokovna komisija na podlagi podatkov o dejanski prodaji in jo vsako leto objavi.
- Izračunajte proizvodne stroške stavbe: Naslednji korak je ocena običajnih proizvodnih stroškov stavbe, tj. stroškov, ki bi jih imela primerljiva novogradnja nepremičnine v času vrednotenja. V izračun so vključeni kakovost gradnje, oprema in velikost. Ocenjevalci vrednosti pogosto uporabljajo standardizirane tabele (npr. NHK 2010) in jih prilagodijo trenutni ravni gradbenih cen.
- Vrednost stavbnega premoženja in amortizacija zaradi starosti: Predhodna vrednost stavbnega premoženja se izračuna na podlagi proizvodnih stroškov. Od te vrednosti se odštejejo zmanjšanja vrednosti, na primer zaradi starostne amortizacije (starost in obraba stavbe). Starejša hiša je zato diskontirana v primerjavi z novo stavbo iste vrste.
- Začasna vrednost premoženja: S prištetjem prilagojene vrednosti premoženja stavbe k vrednosti zemljišča dobite začasno vrednost premoženja nepremičnine (znano tudi kot neto vrednost premoženja). Ta odraža trenutne nadomestitvene stroške stavbe in vrednost zemljišča.
- Tržna prilagoditev: Na koncu se začasna vrednost premoženja pomnoži s faktorjem tržne prilagoditve, da se dobi končna vrednost premoženja (tržna vrednost). Ta faktor je izpeljan iz podatkov o nakupnih cenah in prilagodi izračunane stroške dejanskemu stanju na trgu. Če so na primer dejanske prodajne cene v Münchnu precej višje od izračunanih vrednosti sredstev, bo faktor večji od 1 (in obratno).
Opomba: Izkušeni nepremičninski posredniki pogosto kombinirajo več metod vrednotenja, da bi našli optimalno izklicno ceno. Tudi če je metoda vrednosti premoženja glavna metoda, strokovnjaki za potrditev rezultata vzporedno preučujejo primerljive prodaje in donosnost najemnin. Na ta način zagotovijo, da je določena vrednost uresničljiva tudi na trgu.
3 Kdaj se uporablja metoda vrednosti sredstev?
Edinstvene enodružinske hiše, v katerih bivajo lastniki in nimajo primerljivih nepremičnin, se pogosto vrednotijo z metodo vrednosti sredstev, saj lahko manjkajo podatki za tržno primerjavo. Metoda vrednosti sredstev se uporablja predvsem v primerih, ko ni primerljivih prodajnih primerov ali pa jih je le nekaj. Tipični scenariji so
- Samostojne hiše in vile, ki jih uporabljajo lastniki: Zlasti posamezne nepremičnine, kjer ni standardne nepremičnine za primerjavo.
- Posebne stavbe: Na primer spomeniško zaščitene nepremičnine, cerkve ali šole - tj. stavbe, ki niso namenjene pridobivanju dobička ali imajo edinstveno zasnovo.
- Podeželske ali obrobne lokacije: V regijah (ali prej tudi v nekaterih münchenskih predmestjih) z malo prodanimi primerljivimi nepremičninami se bolj verjetno uporablja materialna vrednost, saj je metoda primerjalne vrednosti težavna zaradi pomanjkanja podatkov.
- Posebne nepremičnine: Na primer stavbe železniških postaj, posebne poslovne nepremičnine ali nenavadne arhitekturno zasnovane hiše, pri katerih se tržne cene zelo razlikujejo.
"Predvsem za edinstvene nepremičnine v Münchnu, za katere ni neposrednih primerjalnih nepremičnin, uporabljamo metodo premoženjske vrednosti za določitev realne tržne vrednosti," pravi Norbert Verbücheln.
Za lastnike to pomeni, da če je vaša nepremičnina zelo individualna ali če v soseski v zadnjem času skoraj ni bilo prodaj podobnih nepremičnin, je metoda vrednosti premoženja pogosto izbrana metoda. V drugih primerih - npr. pri tipičnih lastniških stanovanjih v Münchnu - se pogosteje uporablja metoda primerjalne vrednosti, saj je na voljo dovolj primerljivih cen.
4. prednosti in slabosti metode vrednosti sredstev
Kot vsaka metoda ima tudi metoda vrednosti sredstev svoje prednosti in slabosti. Tukaj je kratek pregled:
Prednosti:
- Objektivnost: temelji na razumljivih parametrih (stroški gradnje, vrednost zemljišča) in manj na tržnih pričakovanjih, ki jih je težko razumeti.
- Neodvisna od oddajanja v najem: idealna za nepremičnine, ki se ne oddajajo ali ne ustvarjajo dohodka (ker se tu ne bi uporabljal pristop kapitalizacije dohodka).
- Edinstvenost je mogoče opredeliti: V tem primeru je metoda vrednosti premoženja prva možnost vrednotenja.
Slabosti:
- Bližina trga se razlikuje: Brez prilagoditve lahko izračunana vrednost premoženja odstopa od dejanske tržne cene. V zelo iskanih mestih, kot je München, so tržne cene pogosto višje od čiste vrednosti premoženja.
- Zapletenost: velja za najzahtevnejšo od standardiziranih metod. Pravilno je treba upoštevati številne parametre (indeks gradbenih stroškov, amortizacijske faktorje, tržne dejavnike) - napake neposredno vplivajo na rezultat.
- Zahteve po podatkih: Potrebna je podrobna dokumentacija (načrti stavbe, opis napeljav in opreme itd.) ter najnovejše informacije o trgu in stroških. Neprofesionalci ga težko izvedejo brez strokovne podpore.
Nasvet: Nepravilna ocena cene ima lahko velike posledice. Je cena previsoka? Potem boste prestrašili potencialne kupce in prodaja se bo zavlekla, ker bodo obveščeni kupci poiskali ugodnejše alternative. Določite prenizko? Potem boste morda podarili denar. Skrbno predhodno vrednotenje prepreči oba scenarija in zagotovi hitro prodajo po najboljši možni ceni.
5. posebnosti metode vrednosti sredstev v Münchnu
München je eden najdražjih nepremičninskih trgov v Nemčiji. To vpliva na to, kako je treba razlagati rezultate metode vrednosti nepremičnin. Zemljišča v Münchnu imajo izjemno visoke standardne vrednosti zemljišč - na nekaterih najboljših lokacijah v mestu bodo te leta 2024 znašale 10 .000 EUR na kvadratni meter in več. To pomeni, da samo vrednost zemljišča predstavlja zelo velik delež celotne vrednosti nepremičnine.
Poleg tega je povpraševanje v Münchnu že vrsto let zelo visoko. Kupci so pogosto pripravljeni plačati cene, ki so bistveno višje od čistih stroškov gradnje in zemljišča. V praksi to pomeni, da so faktorji tržne prilagoditve v Münchnu pogosto >1, da se izračunana vrednost premoženja dvigne na raven dejanskih tržnih cen. V določenih obdobjih so se ti faktorji zaradi hitrega razvoja cen in trga celo močno povečali , kar je povzročilo višje vrednosti nepremičnin (npr. v zadnjih desetih letih do leta 2022). Čeprav se trg trenutno spreminja, München ostaja vrhunska lokacija.
"V mestu, kot je München, z zelo visokimi vrednostmi zemljišč in dinamičnim povpraševanjem, je treba postopek vrednotenja nepremičnin izjemno skrbno prilagoditi tržnim razmeram," poudarja Norbert Verbücheln. "Naše poznavanje regionalnega trga je pri tem odločilna prednost - poznamo trenutne nakupne cene in trende ter lahko izračunano vrednost ustrezno prilagodimo."
Še en vidik: münchenski odbori za ocenjevanje vrednosti redno objavljajo poročila in podatke (standardne vrednosti zemljišč, faktorje vrednosti nepremičnin itd.), ki se uporabljajo pri ocenjevanju vrednosti v Münchnu. Te lokalne vire podatkov je vsekakor treba uporabiti, da bi dobili natančne rezultate. Standardne vrednosti iz drugih regij pogosto niso primerne za München. Tu se izplača podpora lokalnih strokovnjakov, ki imajo dostop do ustreznih tržnih podatkov in jih lahko pravilno razlagajo.
6. Zaključek: Strokovno vrednotenje z Mr. Lodgeom
Dobro utemeljeno vrednotenje nepremičnin je osnova za vsako uspešno prodajo. Zlasti v Münchnu, kjer ponudba in povpraševanje močno vplivata na cene, se morajo lastniki zanašati na strokovno znanje. Mr. Lodge že več kot 30 let dela kot nepremičninski posrednik v Münchnu in ima dolgoletne izkušnje na trgu nepremičnin v Münchnu. Zaradi obsežnega poznavanja regionalnega trga in strokovnega znanja o razvoju cen in trga v Münchnu in okolici vam lahko ponudi realistično in zanesljivo oceno vrednosti.
Z veseljem vam bomo osebno svetovali glede metode vrednosti premoženja in alternativnih metod vrednotenja, da bi določili najboljšo možno ceno za vašo nepremičnino. Mr. Lodge vam bo na vašo zahtevo brezplačno pripravil začetno vrednotenje vaše nepremičnine. Nato bomo skupaj z vami pripravili optimalno prodajno strategijo - od vrednotenja do predstavitve in pogajanj o pogodbi.
-
Zakaj lahko izračunana vrednost premoženja odstopa od dejanske tržne cene?
Vrednost premoženja temelji na stroškovnih razmerjih in vrednostih zemljišč ter ne neposredno na trenutnih ponudbenih cenah. V mestu, kot je München, kjer povpraševanje pogosto presega ponudbo, so dejanske tržne cene pogosto višje od izračunane vrednosti premoženja. Zaradi tega se uporablja tako imenovani faktor tržne prilagoditve, s katerim se vrednost premoženja prilagodi dejanskemu stanju na münchenskem nepremičninskem trgu. Brez tega popravka bi bil rezultat pogosto prenizek. Naše regionalno strokovno znanje zagotavlja, da je prilagoditev natančna.</p
-
Ali lahko postopek določitve vrednosti premoženja izvedem sam ali uporabim spletni kalkulator?
V teoriji je vrednost premoženja mogoče približno izračunati, vendar je v praksi metoda vrednosti premoženja zelo zapletena. Potrebujete natančno poznavanje stroškov gradnje, standardnih vrednosti zemljišč in trenutnih razmer na trgu. Brez ustreznega strokovnega znanja in podatkov lahko zlahka pride do napak. V podjetju Mr. Lodge vam zato svetujemo, da se za določitev vrednosti premoženja vedno posvetujete s pooblaščenim izvedencem ali izkušenim nepremičninskim posrednikom in se tako izognete napačnim cenitvam.
-
Od kod izvirajo podatki za vrednotenje po metodi vrednosti sredstev?
Za osnovo za metodo vrednosti premoženja so uporabljeni uradni viri, kot so standardni zemljevidi vrednosti zemljišč strokovnih odborov, standardni proizvodni stroški (npr. NHK 2010), indeksi cen stavb in faktorji tržne prilagoditve iz lokalnih pregledov nakupnih cen. Poleg tega so potrebni podatki o posameznih nepremičninah, kot so leto izgradnje, stanje, stanovanjska površina ter oprema in napeljave. Natančnejši kot so ti podatki, natančnejše je vrednotenje. Mr. Lodge se opira na obsežen nabor trenutnih tržnih podatkov in jih združuje z dolgoletnimi izkušnjami.
-
Koliko stane vrednotenje po metodi vrednosti sredstev?
Stroški vrednotenja po metodi vrednosti sredstev so odvisni od zapletenosti in obsega analize. Enostavna cenitev je cenejša od cenitve tržne vrednosti, ki jo potrdi sodišče. Vendar pa številni nepremičninski posredniki - med njimi tudi Mr. Lodge - ponujajo brezplačno začetno vrednotenje za grobo oceno tržne vrednosti nepremičnine. Za podrobnejše vrednotenje, na primer v primeru dedovanja ali ločitve, je priporočljivo plačljivo vrednotenje. Pregledno vam bomo svetovali o potrebnem obsegu in pričakovanih stroških.</p
-
Ali je metoda vrednosti sredstev primerna tudi za nepremičnine, ki se oddajajo v najem?
Pristop kapitalizacije dohodka je običajno primernejši za najemne nepremičnine, saj upošteva tekoči dohodek. Vendar pa je metoda vrednosti sredstev lahko koristen dodatek, zlasti če dohodek od najemnine ni običajen na trgu ali če je nepremičnina močno odvisna od njene uporabe. V primeru kombiniranih oblik uporabe (npr. stanovanjske in pisarniške) se lahko obe metodi tudi kombinirata, da bi dobili uravnoteženo sliko. Mr. Lodge individualno izbere metodo ali kombinacijo, ki najbolje odraža realno tržno vrednost.</p
-
Kako dolgo traja vrednotenje po metodi vrednosti sredstev?
Trajanje je odvisno od velikosti nepremičnine in razpoložljivih podatkov. Če je dokumentacija popolna, je mogoče dobro utemeljeno cenitev pripraviti v nekaj dneh. Težje je, če dokumenti manjkajo ali če se nepremičnine zelo razlikujejo. V Münchnu je treba redno preverjati tudi standardne vrednosti zemljišč in faktorje tržne prilagoditve, da ostanejo posodobljeni. Mr. Lodge z jasno strukturiranim postopkom zagotavlja hitro, a dobro utemeljeno vrednotenje.
-
Kaj se zgodi po oceni - kaj priporoča Mr. Lodge?
Po opravljenem vrednotenju se z vami pogovorimo o optimalni trženjski strategiji. Ta vključuje določitev realne izklicne cene, ciljno usmerjanje na ustrezne skupine kupcev in kakovostno predstavitev vaše nepremičnine. Vodili vas bomo skozi celoten prodajni postopek - od cenitve in ogledov do notarsko overjenega zaključka. Naš cilj je nemotena prodaja po najboljši možni ceni, prilagojeni münchenskemu trgu. Lahko se zanesete na naše večdesetletne izkušnje.
-
Kakšna je razlika med metodo vrednosti sredstev in primerjalno metodo ali metodo vrednosti kapitaliziranega dobička?
Metoda vrednosti sredstev določa vrednost nepremičnine na podlagi proizvodnih stroškov in vrednosti zemljišča - tj. glede na dejansko vrednost sredstev. Običajno se uporablja za stanovanjske nepremičnine, v katerih bivajo lastniki, če ni na voljo ustreznih primerjalnih podatkov. Metoda primerjalne vrednosti temelji na nedavnih nakupnih cenah podobnih nepremičnin, medtem ko metoda vrednosti kapitaliziranih prihodkov temelji na pričakovanih prihodkih od najemnin. Vsaka metoda ima svoje prednosti, izbira pa je odvisna od vrste nepremičnine in razmer na trgu. V podjetju Mr. Lodge vam lahko svetujemo, katera metoda je najprimernejša.
-
Za katere nepremičnine je metoda vrednosti sredstev še posebej primerna?
Metoda vrednosti premoženja je še posebej primerna za samostojne enodružinske hiše, vile, posebne stavbe ali spomeniško zaščitene nepremičnine - torej nepremičnine, ki jih je težko primerjati z drugimi. Metoda se pogosto uporablja tudi za zelo individualizirano opremo ali nenavadne načine gradnje. V Münchnu to na primer velja za prostorne mestne hiše ali ekskluzivne stare stavbe na najboljših lokacijah. Po drugi strani pa je za standardizirane stanovanjske hiše pogosto primernejša metoda primerjalne vrednosti. Naši strokovnjaki v podjetju Mr. Lodge bodo za vas izbrali pravo metodo vrednotenja.</p
