Du er velkommen til at kontakte os, hvis du har spørgsmål om køb af ejendom.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Chef for ejendomssalg
Ejendomsvurdering München - Din guide til ejendomsvurdering
Salg, arv, skilsmisse, opgørelse af aktiver eller finansiering. Især i et højprismiljø som München kan en upræcis værdiansættelse hurtigt føre til økonomiske tab eller langvarige salgsprocesser. Aktivværdimetoden er en af de vigtigste vurderingsmetoder - især for individuelt designede huse, villaer eller særlige ejendomme, som der ikke findes direkte sammenlignelige værdier for. Mr. Lodge, der har været ejendomsmægler i München i over 30 år, er en af de mest erfarne aktører på Münchens ejendomsmarked. Med indgående markedskendskab, god rådgivning og præcise vurderingsmetoder støtter vi ejere fra den første vurdering til det vellykkede salg. I denne artikel forklarer vi, hvad der kendetegner aktivværdimetoden, hvornår den bruges - og hvorfor professionel støtte er afgørende.
Indholdsfortegnelse:
1 Hvad er aktivværdimetoden?
Aktivværdimetoden er en procedure til at bestemme værdien af en ejendom, hvor aktivværdien af en ejendom bestemmes. "I modsætning til sammenlignings- eller indkomstværdimetoden, som er baseret på markedspriserne på sammenlignelige ejendomme eller lejeindtægter, fokuserer aktivværdimetoden på de faktiske komponenter i ejendommen: værdien af jorden (grundværdien) og værdien af bygningen baseret på produktionsomkostningerne," forklarer Mr. Lodge Managing Director Norbert Verbücheln. Denne procedure er reguleret i Tyskland af ejendomsvurderingsforordningen (ImmoWertV) og sikrer, at vurderingerne udføres i henhold til ensartede standarder.
Nogle ejere undrer sig over, om der også tages hensyn til ejendommens beliggenhed i denne proces. Ja, det er tilfældet. Beliggenheden indgår direkte i beregningen af jordværdien via standardjordværdien. Derudover bruges markedsjusteringsfaktoren (også kendt som aktivværdifaktoren) til at justere den beregnede værdi til de salgspriser, der faktisk kan realiseres i den respektive region. På denne måde bidrager både kvaliteten af beliggenheden og de aktuelle markedsforhold til resultatet af aktivværdimetoden.
2 Sådan fungerer aktivværdimetoden
I aktivværdimetoden beregnes værdien af en ejendom helt fra bunden i flere trin. Professionelle - erfarne ejendomsmæglere som Mr. Lodge - udfører typisk følgende trin:
- Bestem grundværdien: Først beregnes ejendommens grundværdi. Det indebærer, at grundarealet ganges med den officielle standardgrundværdi pr. kvadratmeter på dette sted. Standardgrundværdien bestemmes af det lokale ekspertudvalg ud fra reelle salgsdata og offentliggøres hvert år.
- Beregn bygningens produktionsomkostninger: Det næste skridt er at estimere bygningens normale produktionsomkostninger - dvs. de omkostninger, som et sammenligneligt nybyggeri af ejendommen ville have på vurderingstidspunktet. Bygningens kvalitet, udstyr og størrelse indgår i beregningen. Valuarer bruger ofte standardiserede tabeller (f.eks. NHK 2010) og tilpasser dem til det aktuelle byggeprisniveau.
- Værdi af bygningsaktiverog aldersafskrivning: Den foreløbige værdi af bygningsaktiver beregnes ud fra produktionsomkostningerne. Værdiforringelser trækkes fra denne værdi, f.eks. gennem aldersafskrivning (bygningens alder og slitage). Et ældre hus får derfor en rabat i forhold til en ny bygning af samme type.
- Foreløbig aktivværdi: Ved at lægge den justerede bygningsaktivværdi til grundværdien får man ejendommens foreløbige aktivværdi (også kendt som nettoaktivværdien). Den afspejler de aktuelle genanskaffelsesomkostninger for bygningen plus værdien af jorden.
- Markedsjustering: Endelig ganges den foreløbige aktivværdi med en markedsjusteringsfaktor for at nå frem til den endelige aktivværdi (markedsværdi). Denne faktor udledes af købsprisdata og justerer de beregnede omkostninger til markedsrealiteten. Hvis de faktiske salgspriser i München f.eks. er betydeligt højere end de beregnede aktivværdier, vil faktoren være større end 1 (og omvendt).
Bemærk: Erfarne ejendomsmæglere kombinerer ofte flere værdiansættelsesmetoder for at finde den optimale udbudspris. Selv om aktivværdimetoden er den vigtigste metode, ser professionelle på sammenlignelige salg og lejeindtægter parallelt for at validere resultatet. På den måde sikrer de, at den fastsatte værdi også kan realiseres på markedet.
3 Hvornår anvendes aktivværdimetoden?
Unikke ejerboliger uden sammenlignelige ejendomme værdiansættes ofte ved hjælp af aktivværdimetoden, da der kan mangle data til markedssammenligning. Aktivværdimetoden bruges primært i tilfælde, hvor der ikke er nogen eller kun få sammenlignelige salgssager. Typiske scenarier er
- Ejerbenyttede parcelhuse og villaer: Særligt individuelle ejendomme, hvor der ikke findes en standardejendom til sammenligning.
- Særlige bygninger: For eksempel fredede ejendomme, kirker eller skoler - dvs. bygninger, der ikke er beregnet til fortjeneste, eller som har et unikt design.
- Landlige eller perifere beliggenheder : I regioner (eller tidligere også visse München-forstæder) med få salg af sammenlignelige ejendomme er det mere sandsynligt, at den håndgribelige værdi anvendes, da metoden med sammenlignelig værdi er vanskelig på grund af manglende data.
- Særlige ejendomme: For eksempel banegårdsbygninger, særlige erhvervsejendomme eller usædvanlige arkitekttegnede huse, hvor markedspriserne varierer meget.
"Især for unikke ejendomme i München, hvor der ikke er nogen direkte sammenligningsejendomme, bruger vi aktivværdimetoden til at bestemme en realistisk markedsværdi," siger Norbert Verbücheln.
For ejere betyder det, at hvis din ejendom er meget individuel, eller der næsten ikke er nogen nylige salg af lignende ejendomme i nabolaget, er aktivværdimetoden ofte den metode, der vælges. I andre tilfælde - f.eks. typiske ejerlejligheder i München - bruges den komparative værd imetode oftere, da der er tilstrækkeligt med sammenlignelige priser til rådighed.
4. Fordele og ulemper ved aktivværdimetoden
Som alle andre metoder har aktivværdimetoden sine styrker og svagheder. Her er en kort oversigt:
Fordele:
- Objektiverbar: Baseret på forståelige parametre (byggeomkostninger, grundværdi) og i mindre grad på markedsforventninger, som er vanskelige at forstå.
- Uafhængig af udlejning: Ideel til ejendomme, der ikke er udlejet eller ikke genererer nogen indkomst (da indkomstkapitaliseringsmetoden ikke ville kunne anvendes her).
- Unikhed kan kortlægges: Giver et værdiansættelsesgrundlag for ejendomme, der er så unikke, at der mangler sammenlignelige priser - det er her, aktivværdimetoden giver en værdiansættelsesmulighed i første omgang.
Ulemper:
- Markedsnærhed varierer: Uden justering kan den beregnede aktivværdi afvige fra den faktiske markedspris. I meget eftertragtede byer som München er markedspriserne ofte højere end den rene aktivværdi.
- Kompleksitet: Betragtes som den mest krævende af de standardiserede metoder. Mange parametre (byggeomkostningsindeks, afskrivningsfaktorer, markedsfaktorer) skal tages korrekt i betragtning - fejl har en direkte indvirkning på resultatet.
- Datakrav: Kræver detaljeret dokumentation (bygningsplaner, beskrivelse af inventar osv.) og opdaterede markeds- og omkostningsoplysninger. Vanskeligt for ikke-professionelle at udføre uden professionel støtte.
Tip: Et forkert prisoverslag kan have store konsekvenser. Sætter du den for højt? Så skræmmer du potentielle købere væk, og salget bliver forsinket, fordi velinformerede købere vil se sig om efter mere fordelagtige alternativer. Sætter du den for lavt? Så giver du måske penge væk. En omhyggelig vurdering på forhånd forhindrer begge scenarier og sikrer et hurtigt salg til den bedst mulige pris.
5. Særlige kendetegn ved aktivværdimetoden i München
München er et af de dyreste ejendomsmarkeder i Tyskland. Det har betydning for, hvordan resultaterne af ejendomsværdimetoden skal fortolkes. Grunde i München har ekstremt høje standardgrundværdier - på nogle af byens bedste beliggenheder vil de ligge på 10.000 euro pr. kvadratmeter og derover i 2024. Det betyder, at grundværdien alene udgør en meget stor del af den samlede værdi af en ejendom.
Desuden har efterspørgslen i München været meget høj i årevis. Køberne er ofte villige til at betale priser, der er betydeligt højere end de rene bygge- og jordomkostninger. I praksis betyder det, at markedsjusteringsfaktorerne i München ofte er >1 for at hæve den beregnede aktivværdi til de reelle markedspriser. I visse perioder er disse faktorer endda steget kraftigt på grund af den blomstrende pris- og markedsudvikling, hvilket har resulteret i højere ejendomsværdier (f.eks. i de sidste ti år frem til 2022). Selvom markedet i øjeblikket er i forandring, er München stadig et førsteklasses sted.
"I en by som München med meget høje grundværdier og dynamisk efterspørgsel skal ejendomsvurderingsprocessen tilpasses ekstremt omhyggeligt til markedsforholdene", understreger Norbert Verbücheln. "Her er vores regionale markedskendskab en afgørende fordel - vi kender de aktuelle købspriser og tendenser og kan justere den beregnede værdi i overensstemmelse hermed."
Et andet aspekt: Ekspertudvalgene i München offentliggør regelmæssigt rapporter og data (standardjordværdier, ejendomsværdifaktorer osv.), som bruges til vurderinger i München. Disse lokale datakilder bør absolut bruges for at opnå nøjagtige resultater. Standardværdier fra andre regioner er ofte ikke egnede til München. Det er her, det kan betale sig at få støtte fra lokale eksperter, som har adgang til de relevante markedsdata og kan fortolke dem korrekt.
6. Konklusion: Professionel vurdering med Mr. Lodge
En velbegrundet ejendomsvurdering er grundlaget for ethvert vellykket salg. Især i München, hvor udbud og efterspørgsel har stor indflydelse på priserne, bør ejere stole på ekspertviden. Mr. Lodge har arbejdet som ejendomsmægler i München i over 30 år og har mange års erfaring på Münchens ejendomsmarked. Takket være vores omfattende regionale markedskendskab og ekspertise inden for pris- og markedsudvikling i München og omegn kan vi tilbyde dig en realistisk og pålidelig vurdering.
Vi rådgiver dig gerne personligt om aktivværdimetoden og alternative vurderingsmetoder for at finde frem til den bedst mulige pris for din ejendom. Efter anmodning vil Mr. Lodge give dig en gratis første vurdering af din ejendom. Derefter arbejder vi sammen med dig om at udvikle den optimale salgsstrategi - fra værdiansættelsen til præsentationen og kontraktforhandlingerne.
-
Hvorfor kan den beregnede aktivværdi afvige fra den faktiske markedspris?
Aktivværdien er baseret på omkostningsforhold og grundværdier, ikke direkte på aktuelle udbudspriser. I en by som München, hvor efterspørgslen ofte overstiger udbuddet, er de faktiske markedspriser ofte højere end den beregnede aktivværdi. Derfor bruges den såkaldte markedsjusteringsfaktor til at justere aktivværdien til virkeligheden på Münchens ejendomsmarked. Uden denne korrektion ville resultatet ofte være for lavt. Vores regionale ekspertise sikrer, at justeringen er præcis.
-
Kan jeg selv udføre proceduren for aktivets værdi eller bruge en online-beregner?
I teorien kan aktivværdien beregnes groft, men i praksis er aktivværdimetoden meget kompleks. Man har brug for præcis viden om byggeomkostninger, standardjordværdier og den aktuelle markedssituation. Uden den rette ekspertise og de rette data kan der nemt opstå fejl. Hos Mr. Lodge råder vi dig derfor til altid at konsultere en certificeret ekspert eller en erfaren ejendomsmægler for at fastsætte aktivværdien for at undgå forkerte vurderinger.
-
Hvor kommer dataene til værdiansættelsen ved hjælp af aktivværdimetoden fra?
Grundlaget for aktivværdimetoden er officielle kilder som f.eks. ekspertudvalgenes standardjordværdikort, standardproduktionsomkostningerne (f.eks. NHK 2010), bygningsprisindeks og markedsjusteringsfaktorer fra lokale købsprisoversigter. Derudover kræves der individuelle ejendomsdata som f.eks. byggeår, tilstand, boligareal og inventar. Jo mere præcise disse oplysninger er, jo mere nøjagtig bliver vurderingen. Mr. Lodge trækker på et omfattende sæt af aktuelle markedsdata og kombinerer dette med mange års erfaring.
<p -
Hvor meget koster en værdiansættelse efter aktivværdimetoden?
Omkostningerne ved en værdiansættelse ved hjælp af aktivværdimetoden afhænger af analysens kompleksitet og omfang. En simpel vurdering er billigere end en juridisk bindende vurdering af markedsværdien. Mange ejendomsmæglere - herunder Mr. Lodge - tilbyder dog en gratis indledende vurdering for groft at vurdere en ejendoms markedsværdi. For mere detaljerede vurderinger, f.eks. i tilfælde af arv eller skilsmisse, anbefales en honorarbaseret vurdering. Vi rådgiver dig åbent om det nødvendige omfang og de forventede omkostninger.
-
Er aktivværdimetoden også velegnet til udlejningsejendomme?
Indkomstkapitaliseringsmetoden foretrækkes normalt for udlejningsejendomme, da den tager højde for den aktuelle indkomst. Men aktivværdimetoden kan være et nyttigt supplement, især hvis lejeindtægter ikke er almindelige på markedet, eller hvis ejendommen er stærkt afhængig af sin anvendelse. I tilfælde af kombinerede anvendelsesformer (f.eks. bolig og kontor) kan begge metoder også kombineres for at få et afbalanceret billede. Mr. Lodge vælger individuelt den metode eller kombination, der bedst afspejler den realistiske markedsværdi.</p
-
Hvor lang tid tager en værdiansættelse ved hjælp af aktivværdimetoden?
Varigheden afhænger af ejendommens størrelse og de tilgængelige data. En velbegrundet værdiansættelse kan udarbejdes på få dage, hvis dokumentationen er komplet. Det bliver sværere, hvis der mangler dokumenter, eller hvis ejendommen er meget forskellig. I München skal de standardiserede jordværdier og markedsjusteringsfaktorer også kontrolleres regelmæssigt for at forblive opdaterede. Mr. Lodge sikrer en hurtig, men velbegrundet værdiansættelse takket være en klart struktureret proces.
-
Hvad sker der efter evalueringen - hvad anbefaler Mr. Lodge?
Efter vurderingen diskuterer vi den optimale markedsføringsstrategi med dig. Dette omfatter fastsættelse af en realistisk udbudspris, målretning mod passende købergrupper og en præsentation af din ejendom i høj kvalitet. Vi guider dig gennem hele salgsprocessen - fra vurderingen og fremvisningen til den notarielle afslutning. Vores mål er et gnidningsfrit salg til den bedst mulige pris, tilpasset markedet i München. Du kan stole på vores årtiers erfaring.
-
Hvad er forskellen mellem aktivværdimetoden og den komparative eller kapitaliserede indtjeningsmetode?
Aktivværdimetoden bestemmer værdien af en ejendom på grundlag af produktionsomkostningerne og grundværdien - dvs. i henhold til den faktiske aktivværdi. Den bruges typisk til ejerboliger, hvis der ikke findes egnede sammenligningsdata. Sammenligningsværdimetoden er baseret på nylige købspriser på lignende ejendomme, mens den kapitaliserede indtjeningsværdimetode er baseret på den forventede lejeindtægt. Hver metode har sine styrker, og valget afhænger af ejendomstypen og markedssituationen. Hos Mr. Lodge kan vi rådgive dig om, hvilken metode der er bedst egnet.
-
Hvilke ejendomme er aktivværdimetoden særligt velegnet til?
Aktivværdimetoden er især velegnet til fritliggende enfamiliehuse, villaer, særlige bygninger eller fredede ejendomme - med andre ord ejendomme, der er vanskelige at sammenligne med andre. Metoden bruges også ofte til meget individuelle indretninger eller usædvanlige byggemetoder. I München gælder det f.eks. for rummelige rækkehuse eller eksklusive gamle bygninger med førsteklasses beliggenhed. For standardiserede ejerlejligheder er den komparative værdimetode derimod ofte mere velegnet. Vores eksperter hos Mr. Lodge vælger den rigtige værdiansættelsesmetode for dig.</p
