Не се колебайте да се свържете с нас с всякакви въпроси относно закупуването на имот.
Тел.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Ръководител на отдел "Продажби на имоти
Оценка на имоти Мюнхен - Вашето ръководство за оценка на имоти
Продажба, наследство, развод, декларация за имущество или финансиране. Особено в среда с високи цени като Мюнхен, неточната оценка може бързо да доведе до финансови загуби или продължителни процеси на продажба. Методът на стойността на активите е един от най-важните методи за оценка - особено за индивидуално проектирани къщи, вили или специални имоти, за които няма преки сравнителни стойности. Mr. Lodge, агент по недвижими имоти в Мюнхен от повече от 30 години, е един от най-опитните участници на пазара на недвижими имоти в Мюнхен. Със задълбочени познания за пазара, разумни съвети и прецизна методология за оценяване ние подкрепяме собствениците от първоначалната оценка до успешната продажба. В тази статия обясняваме какво характеризира метода на стойността на активите, кога се използва - и защо професионалната подкрепа е от решаващо значение.
Съдържание:
- Какво представлява методът на стойността на активите?
- Как работи методът на стойността на активите
- Кога се използва методът на стойността на активите?
- Предимства и недостатъци на метода на стойността на активите
- Особености на метода на стойността на активите в Мюнхен
- Заключение: Професионална оценка с Mr. Lodge
- ЧЕСТО ЗАДАВАНИ ВЪПРОСИ
1 Какво представлява методът на стойността на активите?
Методът на стойността на активите е процедура за определяне на стойността на имота, при която се определя стойността на активите на даден имот. "За разлика от методите на сравнителната или приходната стойност, които се основават на пазарните цени на сравними имоти или на приходите от наем, методът на стойността на активите се фокусира върху действителните компоненти на имота: стойността на земята (land value) и стойността на сградата на базата на производствените разходи ", обяснява управляващият директор на Mr. Lodge Норберт Вербюхелн. Тази процедура е регламентирана в Германия с Наредбата за оценка на недвижимите имоти (ImmoWertV) и гарантира, че оценките се извършват в съответствие с единни стандарти.
Някои собственици се питат дали местоположението на имота също се взема предвид в този процес. Да, това е така. Местоположението се включва директно в изчисляването на стойността на земята чрез стандартната стойност на земята. Освен това се използва коефициентът за пазарна корекция ( известен също като коефициент за стойност на активите), за да се коригира изчислената стойност спрямо продажните цени, които действително могат да бъдат реализирани в съответния регион. По този начин както качеството на местоположението, така и текущите пазарни условия допринасят за резултата от метода на стойността на активите.
2 Как работи методът на стойността на активите
При метода на стойността на активите стойността на даден имот се изчислява от нулата на няколко етапа. Професионалистите - опитни агенти на недвижими имоти като Mr. Lodge - обикновено извършват следните стъпки:
- Определяне на стойността на земята: Първо се изчислява стойността на земята на имота. Това включва умножаване на площта на парцела по официалната стандартна стойност на земята на квадратен метър в тази местност. Стандартната стойност на земята се определя от местната експертна комисия въз основа на данни за реални продажби и се публикува ежегодно.
- Изчисляване на производствените разходи на сградата: Следващата стъпка е да се изчислят обичайните производствени разходи на сградата - т.е. разходите, които би направила съпоставима новопостроена сграда към момента на оценката. В изчислението се включват качеството на строителството, оборудването и размерът. Оценителите често използват стандартизирани таблици (напр. NHK 2010) и ги адаптират към текущото ниво на строителните цени.
- Стойност на сградния актив и амортизация по възраст: Предварителната стойност на сградния актив се изчислява от производствените разходи. От тази стойност се приспада намалението на стойността, например чрез амортизация по възраст (възраст и износване на сградата). Следователно по-стара къща се обезценява в сравнение с нова сграда от същия тип.
- Временна стойност на активите: Като добавите коригираната стойност на активите на сградата към стойността на земята, получавате временната стойност на активите на имота (известна също като нетна стойност на активите). Тя отразява текущата възстановителна стойност на сградата плюс стойността на земята.
- Пазарна корекция: Накрая временната стойност на активите се умножава по коефициент за пазарна корекция, за да се получи окончателната стойност на активите (пазарна стойност). Този коефициент се извлича от данните за покупните цени и коригира изчислените разходи спрямо пазарната действителност. Например, ако действителните продажни цени в Мюнхен са значително по-високи от изчислените стойности на активите, факторът ще бъде по-голям от 1 (и обратно).
Забележка: Опитните агенти по недвижими имоти често комбинират няколко метода за оценка, за да намерят оптималната офертна цена. Дори ако методът на стойността на активите е основният метод, професионалистите разглеждат паралелно сравними продажби и доходност от наеми, за да потвърдят резултата. По този начин те гарантират, че определената стойност е реализируема и на пазара.
3 Кога се използва методът на стойността на активите?
Уникални еднофамилни къщи, обитавани от собственика, без сравними имоти, често се оценяват по метода на стойността на активите, тъй като може да липсват данни за пазарно сравнение. Методът на стойността на активите се използва предимно в случаите, когато няма или има само няколко случая на сравними продажби. Типични сценарии са
- Самостоятелни къщи и вили, обитавани от собственика: Особено индивидуални имоти, при които не съществува стандартен имот за сравнение.
- Специални сгради: Например имоти, включени в списъка на ЮНЕСКО, църкви или училища - т.е. сгради, които не са предназначени за печалба или имат уникален дизайн.
- Селски или периферни райони: В региони (или по-рано също в някои предградия на Мюнхен) с малко продажби на сравними имоти е по-вероятно да се използва материалната стойност, тъй като методът на сравнителната стойност е труден поради липса на данни.
- Специални имоти: Например сгради на железопътни гари, специални търговски имоти или необичайни къщи с архитектурен дизайн, при които пазарните цени варират значително.
"Особено за уникални имоти в Мюнхен, за които няма преки сравнителни имоти, използваме метода на имуществената стойност, за да определим реалистична пазарна стойност", казва Норберт Вербюхелн.
За собствениците това означава, че ако вашият имот е много индивидуален или почти няма скорошни продажби на подобни имоти в съседство, методът на стойността на активите често е предпочитаният метод. В други случаи - напр. типични апартаменти, обитавани от собственици в Мюнхен - по-често се използва методът на сравнителната стойност, тъй като има достатъчно сравними цени.
4. предимства и недостатъци на метода на стойността на активите
Както всеки метод, методът на стойността на активите има своите силни и слаби страни. Ето кратък преглед:
Предимства:
- Обективен: Основава се на разбираеми параметри (разходи за строителство, стойност на земята) и по-малко на пазарни очаквания, които са трудни за разбиране.
- Независим от отдаването под наем: Идеален за имоти, които не се отдават под наем или не генерират приходи (тъй като подходът за капитализиране на приходите не би бил приложим тук).
- Уникалността може да бъде картографирана: Осигурява база за оценка на имоти, които са толкова уникални, че липсват сравнителни цени - именно тук методът на стойността на активите предоставя възможност за оценка на първо място.
Недостатъци:
- Пазарна близост: Без корекция изчислената стойност на активите може да се отклонява от действителната пазарна цена. В силно търсени градове като Мюнхен пазарните цени често са по-високи от чистата стойност на активите.
- Сложност: Смята се за най-сложния от стандартизираните методи. Много параметри (индекс на разходите за строителство, амортизационни фактори, пазарни фактори) трябва да бъдат правилно отчетени - грешките оказват пряко влияние върху резултата.
- Изисквания за данни: Изисква подробна документация (планове на сградата, описание на съоръженията и оборудването и т.н.) и актуална информация за пазара и разходите. Трудно за непрофесионалисти без професионална помощ.
Съвет: Неправилната оценка на цената може да има сериозни последици. Твърде висока цена? Тогава ще отблъснете потенциалните купувачи и продажбата ще се забави, защото информираните купувачи ще потърсят по-изгодни алтернативи. Определите твърде ниска цена? Тогава може да се окаже, че давате пари наготово. Внимателната предварителна оценка предотвратява и двата сценария и гарантира бърза продажба на най-добрата възможна цена.
5. особености на процедурата за определяне на стойността на активите в Мюнхен
Мюнхен е един от най-скъпите пазари на имоти в Германия. Това оказва влияние върху начина, по който трябва да се интерпретират резултатите от метода на стойността на имота. Земята в Мюнхен се характеризира с изключително високи стандартни стойности на земята - в някои топ локации в града те ще бъдат 10 000 евро на квадратен метър и повече през 2024 г. Това означава, че стойността на земята сама по себе си съставлява много голям дял от общата стойност на имота.
Освен това търсенето в Мюнхен от години е много високо. Купувачите често са готови да платят цени, които са значително по-високи от чистите разходи за строителство и земя. На практика това означава, че коефициентите на пазарна корекция в Мюнхен често са >1, за да се повиши изчислената стойност на активите до реалните пазарни цени. В определени периоди тези коефициенти дори рязко се повишават поради бурното развитие на цените и пазара, което води до по-високи стойности на имотите (напр. през последните десет години до 2022 г.). Въпреки че в момента пазарът е в процес на промяна, Мюнхен остава първокласно място.
"В град като Мюнхен с много висока стойност на земята и динамично търсене процесът на оценяване на имотите трябва да бъде адаптиран изключително внимателно към пазарните условия", подчертава Норберт Вербюхелн. "Тук нашето познаване на регионалния пазар е решаващо предимство - ние познаваме текущите покупни цени и тенденции и можем да коригираме изчислената стойност по съответния начин."
Друг аспект: Мюнхенските оценителски комисии редовно публикуват доклади и данни (стандартни стойности на земята, коефициенти на стойността на имота и т.н.), които се използват за оценки в Мюнхен. Тези местни източници на данни определено трябва да се използват, за да се получат точни резултати. Стандартните стойности от други региони често не са подходящи за Мюнхен. Именно тук се отплаща подкрепата на местни експерти, които имат достъп до съответните пазарни данни и могат да ги интерпретират правилно.
6. заключение: Професионална оценка с Mr. Lodge
Добре обоснованата оценка на имота е в основата на всяка успешна продажба. Особено в Мюнхен, където търсенето и предлагането оказват силно влияние върху цените, собствениците трябва да разчитат на експертни познания. Mr. Lodge работи като агент по недвижими имоти в Мюнхен повече от 30 години и има дългогодишен опит на пазара на недвижими имоти в Мюнхен. Благодарение на цялостните ни познания за регионалния пазар и експертния опит в областта на цените и развитието на пазара в Мюнхен и околностите, ние можем да ви предложим реалистична и надеждна оценка.
Ще се радваме да ви консултираме лично относно метода на стойността на активите и алтернативните методи за оценка, за да определим най-добрата възможна цена за вашия имот. При поискване Mr. Lodge ще ви предостави безплатна първоначална оценка на вашия имот. След това ще работим заедно с вас, за да разработим оптимална стратегия за продажба - от оценката до представянето и преговорите за сключване на договор.
-
Защо изчислената стойност на активите може да се отклонява от действителната пазарна цена?
Стойността на активите се основава на съотношенията на разходите и стойността на земята, а не директно на текущите офертни цени. В град като Мюнхен, където търсенето често превишава предлагането, действителните пазарни цени често са по-високи от изчислената стойност на активите. Поради тази причина се използва т.нар. коефициент за пазарна корекция, за да се адаптира стойността на активите към реалната ситуация на пазара на недвижими имоти в Мюнхен. Без тази корекция резултатът често би бил твърде нисък. Нашият регионален опит гарантира, че корекцията е точна.</p
-
Мога ли сам да извърша процедурата за определяне на стойността на активите или да използвам онлайн калкулатор?
Теоритично стойността на активите може да се изчисли приблизително, но на практика методът на стойността на активите е много сложен. Необходими са точни познания за разходите за строителство, стандартните стойности на земята и текущата пазарна ситуация. Без подходящи експертни познания и данни лесно може да се стигне до грешки. Затова ние от Mr. Lodge ви съветваме винаги да се консултирате със сертифициран експерт или опитен агент по недвижими имоти за определяне на стойността на активите, за да избегнете неправилни оценки.
-
Откъде идват данните за оценката по метода на стойността на активите?
Основата на метода на стойността на активите са официални източници, като стандартните карти на стойността на земята на експертните комисии, стандартните производствени разходи (напр. NHK 2010), индексите на цените на сградите и факторите за пазарна корекция от местните прегледи на покупните цени. Освен това са необходими индивидуални данни за имота, като например година на построяване, състояние, жилищна площ и обзавеждане. Колкото по-точна е тази информация, толкова по-точна е оценката. Mr. Lodge използва обширен набор от актуални пазарни данни и ги съчетава с дългогодишен опит.
-
Колко струва оценката по метода на стойността на активите?
Разходите за оценка по метода на стойността на активите зависят от сложността и обхвата на анализа. Една обикновена оценка е по-евтина от правно обвързващата оценка на пазарната стойност. Въпреки това много агенции за недвижими имоти - включително Mr. Lodge - предлагат безплатна първоначална оценка за приблизително определяне на пазарната стойност на имота. За по-подробни оценки, например в случай на наследяване или развод, е препоръчително да се направи оценка срещу заплащане. Ние ще ви консултираме прозрачно относно необходимия обхват и очакваните разходи.</p
-
Подходящ ли е методът на стойността на активите и за имоти под наем?
Подходът на капитализиране на дохода обикновено се предпочита за имоти, отдавани под наем, тъй като взема предвид текущия доход. Въпреки това методът на стойността на активите може да бъде полезно допълнение, особено ако доходът от наем не е обичаен за пазара или имотът е силно зависим от неговото използване. В случай на комбинирани форми на използване (например жилищни и офис) двата метода също могат да се комбинират, за да се получи балансирана картина. Mr. Lodge индивидуално избира метода или комбинацията, която най-добре отразява реалистичната пазарна стойност.</p
-
Колко време отнема оценката по метода на стойността на активите?
Продължителността зависи от размера на имота и наличните данни. Една добре обоснована оценка може да бъде изготвена само за няколко дни, ако документацията е пълна. Това става по-трудно, ако липсват документи или имотът се различава значително. В Мюнхен също така трябва редовно да се проверяват стандартните стойности на земята и факторите за пазарна корекция, за да бъдат актуални. Mr. Lodge гарантира бърза, но добре обоснована оценка благодарение на ясно структуриран процес.
-
Какво се случва след оценката - какво препоръчва Mr. Lodge?
След оценката обсъждаме с вас оптималната маркетингова стратегия. Тя включва определяне на реалистична офертна цена, насочване към подходящи групи купувачи и висококачествено представяне на вашия имот. Ние ще ви преведем през целия процес на продажба - от оценката и огледите до нотариално завереното приключване. Нашата цел е безпроблемна продажба на най-добрата възможна цена, съобразена с пазара в Мюнхен. Можете да разчитате на нашия дългогодишен опит.
-
Каква е разликата между метода на стойността на активите и метода на сравнителната или капитализираната стойност на приходите?
Методът на стойността на активите определя стойността на даден имот въз основа на производствените разходи и стойността на земята - т.е. според действителната стойност на активите. Обикновено той се използва за жилищни имоти, обитавани от собственика, ако няма подходящи сравнителни данни. Методът на сравнителната стойност се основава на последните покупни цени на подобни имоти, докато методът на капитализираната стойност на приходите се основава на очаквания доход от наем. Всеки метод има своите силни страни и изборът зависи от вида на имота и пазарната ситуация. В Mr. Lodge можем да ви посъветваме кой метод е най-подходящ.
-
За кои имоти методът на стойността на активите е особено подходящ?
Методът на стойността на активите е особено подходящ за самостоятелни еднофамилни къщи, вили, специални сгради или имоти, включени в списъка - с други думи, имоти, които е трудно да бъдат сравнени с други. Методът често се използва и за силно индивидуализирано обзавеждане или необичайни строителни методи. В Мюнхен например това се отнася за просторни градски къщи или ексклузивни стари сгради на първокласни места. От друга страна, за стандартизирани жилищни сгради методът на сравнителната стойност често е по-подходящ. Нашите експерти от Mr. Lodge ще изберат подходящия за вас метод за оценка.</p
