Референтната стойност на земята е основният показател, който оказва решаващо влияние върху пазара на недвижими имоти в Мюнхен и други градове. Високата референтна стойност на земята води до високи цени на недвижимите имоти. Поради това той играе съществена роля при оценката на недвижимите имоти и определянето на цените.

С помощта на ориентировъчната стойност на земята се посочва средната стойност на земята на квадратен метър. Тя отразява стойността за конкретно местоположение – зоната на ориентировъчната стойност на земята – и за определен период от време. Тя служи като основа при определянето на стойността на парцели и недвижими имоти.

Отговорни за определянето му са местните експертни комисии. За да определят референтната стойност на земята в рамките на дадена зона, те се позовават на официалната база данни за покупни цени. Тази база данни съдържа действителните покупни цени на парцели и недвижими имоти в съответния регион. За да се определи референтната стойност на земята, от тези цени се изчисляват средните стойности.

При изчислението се вземат предвид допълнителни фактори, сред които местоположението, степента на инфраструктурно обслужване, възможностите за застрояване, както и формата и големината на парцела. Няма значение дали парцелът е застроен или не, тъй като той се третира като незастроен.

След като ре ферентната стойност на земята бъде определена, тя служи като ориентир за пазарната стойност на незастроените парцели. Експертната комисия анализира пазара на недвижими имоти и го описва въз основа на референтните стойности на земята, пазарните анализи и експертните оценки на пазарната стойност.

Зоната на референтната стойност на земята се дефинира като конкретната територия, за която важи референтната стойност на земята в Мюнхен. Референтните стойности на земята се определят за конкретни територии, улици или участъци, в които са налице сходни начини на ползване и съотношения на стойностите.

При продажба на парцел или недвижим имот референтните стойности на земята предоставят важни указания за възможната продажна цена, особено когато липсват сравнителни данни за оценката на парцела. Ето защо за собствениците на парцели е от съществено значение да познават референтната стойност на земята.

Разпоредбите на Закона за строителството (BauGB) съставляват правната основа за определяне на стойността на имотите. Този процес е в компетенцията на експертната комисия в Мюнхен. Тези комисии се състоят от експерти по недвижими имоти. Това са самостоятелни и независими органи, чиято основна задача е да осигуряват прозрачност на пазара на имоти.

Настоящата експертна комисия за територията на град Мюнхен се състои от 34 членове, сред които са публично назначени и заклети експерти, както и представители от секторите на недвижимите имоти, строителството, банковото дело, финансовите и строителните власти. Членовете се назначават за мандат от по четири години и работят на доброволни начала.

Чрез обобщаване на цените на покупка на парцелите на квадратен метър се изчислява средна стойност, която се вписва в таблици или карти на зоните с ориентировъчни стойности на земята. Като отправна точка за изчисляване на стойността на земята на даден парцел служи ориентировъчната стойност. Формулата за изчисление е:

Стойност на земята = ориентировъчна стойност на земята × площ в м²

Ориентировъчната стойност на земята в Мюнхен служи тук само като ориентир, тъй като при нейното определяне се вземат предвид не само действителните продажни цени, но и оценки. За определяне на ориентировъчната стойност на земята се използва представителен парцел в съответната зона.

Стойността се основава на средната цена на квадратен метър от наскоро продадени имоти в тази зона. При това стойността на имота се приема като незастроен, за да се определи чистата стойност на земята. Експертна комисия взема предвид копията на всички сключени договори за покупко-продажба на недвижими имоти в своята компетентна област.

Те се събират в т.нар. сборници с покупни цени. Получените по този начин данни за продажните цени в даден район обикновено служат като основа за определяне на референтните стойности на земята.

Като цяло цените на имотите в Мюнхен отбелязват силен спад от 1 януари 2022 г. насам. Спадът е предимно в рамките на 20–30 %.

По-долу ще намерите примерни ориентировъчни стойности (към юли 2026 г.; източник: Експертна комисия за оценка на стойността на имотите в района на столицата на провинцията Мюнхен). 

Ориентировъчните стойности са само за справка и могат да варират значително дори в рамките на една и съща улица. 

Ориентировъчни стойности за конкретни номера на къщи можете да получите от уебсайта на Експертната комисия на град Мюнхен, https://bodenrichtwerte-muenchen.de/.

В рамките на определено място и дори между отделните улици стандартните стойности на земята могат да варират значително. Всеки, който желае да получи точни стандартни стойности на земята, трябва да се обърне към експертната комисия на град Мюнхен. Град Мюнхен предоставя своите данни за стандартните стойности на земята срещу заплащане.

Стандартната стойност на земята, действителната стойност на земята и пазарната стойност са три различни понятия при оценката на имоти и земи:

Стандартна стойност на земята

Стандартната стойност на земята е средна стойност, която се определя въз основа на продажните цени на имоти в определена зона на стандартна стойност на земята. Тя служи като ориентир за стойността на земята в тази зона и отразява средната стойност на квадратен метър.

Стандартната стойност на земята за Мюнхен е ориентировъчна стойност и не взема предвид специфичните характеристики на отделния имот.

Действителна стойност на земята

Действителната стойност на земята се отнася до стойността на конкретен парцел земя. Тази стойност отчита индивидуални фактори на имота, като местоположение, размер, разположение, състояние на застрояване и други специфични характеристики.

Действителната стойност на земята може да се различава от стандартната стойност на земята, тъй като взема предвид уникалните характеристики и условия на разглеждания имот.

Пазарна стойност

Пазарната стойност е цената, която може да бъде реализирана за целия имот ( включително сградите и съоръженията върху него) в обичайния ход на бизнеса към момента на оценката.

Пазарната стойност отчита всички обстоятелства, които оказват влияние върху стойността, като например състоянието и използването на сградата, пазарната ситуация, правата и тежестите върху имота и други подобни фактори.

Ориентир за инвестиционни решения

В условията на нестабилен пазар на недвижими имоти търсещите парцели се нуждаят от надеждни ориентири за своите инвестиционни решения. Въпреки несигурността на пазара, референтната стойност на земята предлага важен ориентир, тъй като отразява както актуалните пазарни тенденции, така и исторически данни за продажбите и оценки.

Средни стойности за незастроени парцели

Референтната стойност на земята в Мюнхен предоставя средни стойности, които са специфично съобразени с конкретното местоположение и се отнасят за незастроени парцели. Това позволява да се получи общ преглед върху стойността на парцелите в даден регион. При това няма значение дали даден парцел е застроен или не. Приема се, че той е незастроен.

Актуалност на референтните стойности на земята

Експертните комисии публикуват актуализираните си референтни стойности на земята на всеки две години. По този начин референтните стойности на земята в Мюнхен могат да отразят дадена тенденция. Въпреки това те могат да изостават от актуалните продажни цени, в зависимост от това колко време е минало от публикуването им.

Разнообразни области на приложение

Референтните стойности на земята служат не само като ориентир за лаиците, но и представляват основа за експертни оценки. Освен това те са от значение в данъчните въпроси, по-специално за данъка върху наследствата и даренията.

По този начин ориентировъчната стойност на земята оказва пряко влияние върху данъчното облагане на земята в Германия. Като цяло ориентировъчната стойност на земята е важна, тъй като предлага изчерпателна и актуална оценка на стойността на имотите в даден регион.

Това е от решаващо значение за инвестиционните решения, данъчните въпроси и общата оценка на недвижимите имоти.

Годишният доклад на експертната комисия съдържа списък със средните цени на квадратен метър, постигнати при продажбите на имоти през предходната година. Данните са представени по различни жилищни райони в Мюнхен.

Освен това се прави разграничение според вида на възможната застройка, например еднофамилна къща, двойна къща, редова къща или многоетажна сграда. Класификацията на оценяваната парцела може да бъде намерена на картата на жилищните райони на експертната комисия.

Референтната стойност на земята обаче е само един от критериите при изчисляването на стойността на недвижимите имоти. Освен това тя винаги е свързана с известно закъснение, тъй като експертните комисии заседават само веднъж годишно.

Стандартната стойност на земята и пазарната стойност на имота са два различни параметъра за оценка. Докато стандартната стойност на земята показва средната стойност на земята на определено място, пазарната стойност представлява текущата пазарна стойност на имота в определен момент. Методите, използвани за определяне на тези стойности, се различават. Не е необичайно те да се различават значително.

Референтната стойност на земята в Мюнхен е важен показател за пазара на недвижими имоти в града. Тя отразява средната стойност на земята на квадратен метър в определена локация и се определя на всеки две години от експертната комисия.

В различните райони на Мюнхен референтните стойности на земята са различни и в някои случаи варират значително. В последно време референтните стойности на земята в Мюнхен показват лека тенденция към понижение. Това се дължи на общата икономическа несигурност и инфлацията.

Референтните стойности на земята като цяло са важен ориентир за купувачите и продавачите на имоти. Те могат да се използват и при определянето на пазарната стойност на даден имот.