Valoarea orientativă a terenurilor este indicatorul principal care influențează în mod decisiv piața imobiliară din München și din alte orașe. O valoare orientativă ridicată a terenurilor determină prețuri ridicate prețuri imobiliare. Prin urmare, acesta joacă un rol esențial în evaluarea imobiliară și stabilirea prețurilor.

Valoarea de referință a terenului indică valoarea medie a terenului pe metru pătrat. Aceasta precizează valoarea pentru o anumită amplasare, zona de referință a terenului, și pentru o perioadă de timp stabilită. Ea servește drept bază pentru evaluarea terenurilor și a imobilelor.

Responsabile de stabilirea acestei valori sunt comisiile locale de evaluare. Pentru a stabili valoarea de referință a terenului în cadrul unei zone de referință, acestea se bazează pe registrul oficial al prețurilor de achiziție. Acest registru conține prețurile reale de achiziție ale terenurilor și imobilelor din regiunea respectivă. Pentru a determina valoarea de referință a terenului, se calculează valorile medii pe baza acestor prețuri.

La calcul se iau în considerare factori suplimentari, printre care amplasamentul, gradul de viabilizare, posibilitățile de construire, precum și forma și dimensiunea terenului. Este irelevant dacă terenul este construit sau nu, deoarece acesta este tratat ca și cum ar fi neconstruit.

Odată stabilită valoarea de referință a terenului, aceasta servește drept orientare pentru valoarea de piață a terenurilor neînclădite. Comisia de evaluare analizează piața imobiliară și o descrie pe baza valorilor de referință ale terenurilor, a analizelor de piață și a rapoartelor de evaluare a valorii de piață.

Zona de referință a valorii funciare este definită ca zona specifică pentru care se aplică valoarea de referință a terenului din München. Valorile de referință ale terenului sunt stabilite pentru zone, străzi sau tronsoane specifice, în care există destinații de utilizare și raporturi de valoare similare.

În cazul vânzării unui teren sau a unui imobil, valorile orientative ale terenurilor oferă indicii importante cu privire la prețul de vânzare posibil, în special atunci când nu există date comparative pentru evaluarea terenului. De aceea, este esențial ca proprietarii de terenuri să cunoască valoarea orientativă a terenului.

Dispozițiile Codului de construcții (BauGB) constituie baza juridică pentru stabilirea valorii terenurilor. Acest proces este de competența comisiei de experți din München. Aceste comisii sunt alcătuite din experți imobiliari. Sunt organisme autonome și independente, a căror sarcină principală este asigurarea transparenței pe piața funciară și imobiliară.

Comisia de evaluare actuală pentru zona urbană a orașului München este alcătuită din 34 de membri, printre care se numără experți numiți public și jurați, precum și reprezentanți din domeniile imobiliar, construcții, bancar, precum și din autoritățile financiare și de construcții. Membrii sunt numiți pentru un mandat de câte patru ani și își desfășoară activitatea în mod voluntar.

Prin centralizarea prețurilor de achiziție a terenurilor pe metru pătrat se calculează o valoare medie, care este înregistrată în tabele sau hărți ale zonelor cu valori orientative ale terenurilor. Valoarea orientativă servește ca punct de plecare pentru calcularea valorii terenului. Formula de calcul este următoarea:

Valoarea terenului = valoarea de referință a terenului × suprafața în m²

Valoarea de referință a terenului din München servește aici doar ca orientare, deoarece în determinarea acesteia sunt luate în considerare nu numai prețurile reale de vânzare, ci și estimări. Pentru stabilirea valorii de referință a terenului se utilizează un teren reprezentativ din zona respectivă.

Valoarea se bazează pe prețul mediu pe metru pătrat al terenurilor vândute recent în zona respectivă. În acest context, se presupune că terenul este neamenajat, pentru a se determina o valoare pură a terenului. O comisie de experți ia în considerare, în zona sa de competență, copiile tuturor contractelor de vânzare-cumpărare imobiliare încheiate.

Acestea sunt apoi compilate în așa-numitele colecții de prețuri de vânzare. Datele astfel obținute privind prețurile de vânzare dintr-o anumită zonă servesc, de obicei, ca bază pentru stabilirea valorilor de referință ale terenurilor.

În general, prețurile terenurilor din München au înregistrat o scădere semnificativă începând cu 1 ianuarie 2022. Scăderea se situează, în mare parte, între 20 și 30%.

Mai jos găsiți valori orientative exemplificative (situația la iulie 2026; sursă: Comisia de evaluare a valorilor terenurilor din zona capitalei landului München). 

Valorile orientative au doar caracter informativ și pot varia semnificativ chiar și în cadrul aceleiași străzi. 

Valorile orientative exacte pentru fiecare număr de casă pot fi obținute de pe site-ul web al Comisiei de evaluare a orașului München, https://bodenrichtwerte-muenchen.de/.

În cadrul unei locații definite și chiar de la o stradă la alta, valorile standard ale terenurilor pot varia considerabil. Orice persoană care dorește să obțină valori standard precise ale terenurilor trebuie să contacteze comisia de experți a orașului München. Orașul München pune la dispoziție datele sale pentru valorile standard ale terenurilor contra cost.

Valoarea standard a terenului, valoarea reală a terenului și valoarea de piață sunt trei concepte diferite în evaluarea proprietății și a terenului:

Valoarea standard a terenului

Valoarea standard a terenului este o valoare medie care se determină pe baza prețurilor de vânzare ale proprietăților dintr-o anumită zonă de valoare standard a terenului. Aceasta servește drept ghid pentru valoarea terenurilor din această zonă și reflectă valoarea medie pe metru pătrat.

Valoarea standard a terenului pentru München este o valoare orientativă și nu ia în considerare caracteristicile specifice ale unei proprietăți individuale.

Valoarea reală a terenului

Valoarea reală a terenului se referă la valoarea unei anumite parcele de teren. Această valoare ia în considerare factorii individuali ai proprietății, cum ar fi locația, dimensiunea, aspectul, starea de dezvoltare și alte caracteristici specifice.

Valoarea reală a terenului poate fi diferită de valoarea standard a terenului, deoarece ia în considerare caracteristicile și condițiile unice ale proprietății în cauză.

Valoarea de piață

Valoarea de piață este prețul care ar putea fi realizat pentru întreaga proprietate (inclusiv clădirile și instalațiile de pe aceasta) în cursul normal al afacerilor la momentul evaluării.

Valoarea de piață ia în considerare toate circumstanțele care influențează valoarea, cum ar fi starea și utilizarea clădirii, situația pieței, drepturile și sarcinile asupra proprietății și factori similari.

Ghid de orientare pentru deciziile de investiții

Pe o piață imobiliară volatilă, cei care caută terenuri au nevoie de repere fiabile pentru deciziile lor de investiții. Valoarea orientativă a terenului oferă, în ciuda incertitudinilor pieței, un ghid important, deoarece reflectă atât tendințele actuale ale pieței, cât și datele istorice privind vânzările și estimările.

Valori medii pentru terenurile neamenajate

Valoarea de referință a terenurilor din München furnizează valori medii adaptate specific la fiecare locație în parte și care se referă la terenuri neînconstruite. Acest lucru permite obținerea unei imagini de ansamblu asupra valorii terenurilor dintr-o anumită regiune. În acest context, nu contează dacă un teren este construit sau nu. Se consideră că acesta este neamenajat.

Actualitatea valorilor orientative ale terenurilor

Comisiile de experți publică valorile orientative actualizate ale terenurilor la fiecare doi ani. Astfel, valorile orientative ale terenurilor din München pot reflecta o tendință. Cu toate acestea, ele pot rămâne în urma prețurilor actuale de vânzare, în funcție de cât de mult timp a trecut de la publicarea lor.

Domenii de aplicare variate

Valorile orientative ale terenurilor nu servesc doar ca ghid pentru nespecialiști, ci constituie și baza pentru expertize. În plus, acestea sunt relevante în chestiuni fiscale, în special pentru impozitul pe moștenire și donație.

Valoarea orientativă a terenurilor influențează astfel în mod direct impozitarea terenurilor în Germania. În ansamblu, valoarea orientativă a terenurilor este importantă, deoarece oferă o evaluare cuprinzătoare și actuală a valorii terenurilor dintr-o anumită regiune.

Acest lucru este decisiv pentru deciziile de investiții, chestiunile fiscale și evaluarea generală a imobilelor.

Raportul anual al comisiei de evaluare conține o listă a prețurilor medii pe metru pătrat înregistrate la vânzările de terenuri din anul precedent. Prezentarea se face în funcție de diferite zone rezidențiale din München.

De asemenea, se face distincție între tipurile de construcții posibile, cum ar fi case unifamiliale, case duble sau în șir sau clădiri cu mai multe etaje. Clasificarea terenului care urmează să fie evaluat poate fi consultată pe harta zonelor rezidențiale a comisiei de experți.

Valoarea de referință a terenului reprezintă însă doar unul dintre criteriile utilizate la calcularea valorii imobiliare. De asemenea, aceasta este întotdeauna supusă unei anumite întârzieri, întrucât comisiile de evaluare se reunesc doar o dată pe an.

Valoarea standard a terenului și valoarea de piață a unei proprietăți sunt doi parametri de evaluare diferiți. În timp ce valoarea standard a terenului indică o valoare medie a terenului într-o anumită locație, valoarea de piață reprezintă valoarea de piață curentă a unei proprietăți la un moment dat. Metodele utilizate pentru a determina aceste valori diferă. Nu este neobișnuit ca acestea să difere considerabil.

Valoarea de referință a terenurilor din München este un indicator important pentru piața imobiliară din München. Aceasta indică valoarea medie a terenului pe metru pătrat într-o anumită zonă și este stabilită la fiecare doi ani de către comisia de evaluatori.

În cadrul diferitelor zone din München, valorile orientative ale terenurilor sunt diferite și variază uneori în mod semnificativ. În ultima perioadă, valorile orientative ale terenurilor din München au înregistrat o ușoară tendință de scădere. Acest lucru se datorează incertitudinii economice generale și inflației.

În general, valorile orientative ale terenurilor constituie un ghid important pentru cumpărătorii și vânzătorii de terenuri. Acestea pot fi utilizate și pentru determinarea valorii de piață a unui imobil.