De richtprijs voor grond is de belangrijkste indicator die de vastgoedmarkt in München en andere steden in belangrijke mate beïnvloedt. Een hoge richtprijs voor grond zorgt voor hoge vastgoedprijzen. Bij de taxatie van onroerend goed en de prijsbepaling speelt deze waarde dus een essentiële rol.

De richtwaarde voor grond geeft de gemiddelde waarde van de grond per vierkante meter weer. Deze waarde geldt voor een specifieke locatie, de richtwaardezone, en een vastgestelde periode. De richtwaarde dient als uitgangspunt bij de waardebepaling van percelen en onroerend goed.

De lokale taxatiecommissies zijn verantwoordelijk voor de vaststelling ervan. Om de richtwaarde voor grond binnen een richtwaardezone vast te stellen, maken deze commissies gebruik van de officiële verzameling van aankoopprijzen. Deze verzameling bevat de daadwerkelijke aankoopprijzen van percelen en onroerend goed in de betreffende regio. Om de richtwaarde voor grond te bepalen, worden de gemiddelde waarden uit deze prijzen afgeleid.

Bij de berekening wordt rekening gehouden met aanvullende factoren, waaronder de ligging, de mate van ontsluiting, de bebouwingsmogelijkheden en de vorm en grootte van het perceel. Het doet er niet toe of het perceel bebouwd is of niet, aangezien het wordt behandeld alsof het onbebouwd is.

Zodra de richtwaarde voor grond is vastgesteld, dient deze als richtlijn voor de marktwaarde van onbebouwde percelen. De commissie van taxateurs analyseert de vastgoedmarkt en beschrijft deze aan de hand van richtwaarden voor grond, marktanalyses en marktwaarderapporten.

De grondrichtwaardezone wordt gedefinieerd als het specifieke gebied waarvoor de grondrichtwaarde van München geldt. De grondrichtwaarden worden vastgesteld voor specifieke gebieden, straten of delen daarvan waar sprake is van vergelijkbare bestemmingen en waardeverhoudingen.

Bij de verkoop van een perceel of onroerend goed bieden de richtwaarden voor grond belangrijke aanwijzingen voor de mogelijke verkoopprijs, vooral wanneer er geen vergelijkingsgegevens beschikbaar zijn voor de taxatie van het perceel. Daarom is het voor eigenaren van percelen essentieel om de richtwaarde voor grond te kennen.

De bepalingen van de Duitse bouwwet (BauGB) vormen de wettelijke basis voor de vaststelling van de waarde van onroerend goed. Dit proces valt onder de verantwoordelijkheid van de taxatiecommissie in München. Deze commissies bestaan uit vastgoeddeskundigen. Het zijn zelfstandig opererende en onafhankelijke organen, die als belangrijkste taak hebben om transparantie te creëren op de grond- en vastgoedmarkt.

De huidige taxatiecommissie voor het stadsgebied van München bestaat uit 34 leden, waaronder openbaar benoemde en beëdigde deskundigen, evenals vertegenwoordigers uit de vastgoed-, bouw- en banksector en van financiële en bouwautoriteiten. De leden worden benoemd voor een ambtstermijn van telkens vier jaar en werken op vrijwillige basis.

Door de aankoopprijzen van percelen per vierkante meter samen te voegen, wordt een gemiddelde waarde berekend die wordt opgenomen in tabellen of kaarten van de grondrichtwaardezones. De richtwaarde dient als uitgangspunt voor de berekening van de grondwaarde van een perceel. De berekeningsformule luidt:

Grondwaarde = richtwaarde van de grond x oppervlakte in m²

De richtwaarde voor grond in München dient hierbij slechts als oriëntatie, aangezien bij de vaststelling ervan niet alleen daadwerkelijke verkoopprijzen, maar ook schattingen worden meegenomen. Voor de vaststelling van de richtwaarde voor grond wordt een representatief perceel in de betreffende zone gebruikt.

De waarde is gebaseerd op de gemiddelde prijs per vierkante meter van recent verkochte percelen in deze zone. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat het perceel onbebouwd is, om een zuivere grondwaarde te bepalen. Een commissie van taxateurs houdt binnen haar bevoegdheidsgebied rekening met de kopieën van alle gesloten koopovereenkomsten voor onroerend goed.

Deze worden vervolgens gebundeld tot zogenaamde aankoopprijsverzamelingen. De aldus verkregen gegevens over de verkoopprijzen in een bepaald gebied dienen doorgaans als basis voor de vaststelling van de richtwaarden voor grond.

Over het algemeen zijn de grondprijzen in München sinds 1 januari 2022 sterk gedaald. De daling bedraagt overwegend 20-30%.

Hieronder vindt u enkele indicatieve richtwaarden (stand juli 2026; bron: Taxatiecommissie voor grondwaarden in de regio van de hoofdstad München). 

De richtwaarden dienen uitsluitend ter oriëntatie en kunnen binnen één straat aanzienlijk van elkaar afwijken. 

Richtwaarden per huisnummer kunt u vinden op de website van de taxatiecommissie van de stad München, https://bodenrichtwerte-muenchen.de/.

Binnen een bepaalde locatie en zelfs van straat tot straat kunnen de standaardgrondwaarden aanzienlijk verschillen. Iedereen die exacte standaardgrondwaarden wil opvragen, moet contact opnemen met de deskundigencommissie van de stad München. De stad München verstrekt haar gegevens voor de standaardgrondwaarden tegen een vergoeding.

De standaard grondwaarde, de werkelijke grondwaarde en de marktwaarde zijn drie verschillende concepten in de waardebepaling van onroerend goed en grond:

Standaard grondwaarde

De standaard grondwaarde is een gemiddelde waarde die wordt bepaald op basis van de verkoopprijzen van eigendommen in een specifieke standaard grondwaardezone. Het dient als richtlijn voor de waarde van grond in deze zone en geeft de gemiddelde waarde per vierkante meter weer.

De standaard grondwaarde voor München is een richtwaarde en houdt geen rekening met de specifieke kenmerken van een individueel object.

Werkelijke grondwaarde

De werkelijke grondwaarde verwijst naar de waarde van een specifiek stuk grond. Deze waarde houdt rekening met individuele factoren van het onroerend goed, zoals locatie, grootte, indeling, staat van ontwikkeling en andere specifieke kenmerken.

De werkelijke grondwaarde kan verschillen van de standaard grondwaarde omdat rekening wordt gehouden met de unieke kenmerken en omstandigheden van het eigendom in kwestie.

Marktwaarde

De marktwaarde is de prijs die op het moment van taxatie voor het hele onroerend goed (inclusief de gebouwen en voorzieningen erop) in het normale zakelijke verkeer kan worden gerealiseerd.

De marktwaarde houdt rekening met alle omstandigheden die de waarde beïnvloeden, zoals de staat en het gebruik van het gebouw, de marktsituatie, rechten en lasten op het onroerend goed en soortgelijke factoren.

Richtlijn voor investeringsbeslissingen

In een volatiele vastgoedmarkt zijn kopers van grond op zoek naar betrouwbare aanknopingspunten voor hun investeringsbeslissingen. Ondanks de onzekerheden op de markt biedt de richtwaarde voor grond een belangrijk houvast, omdat deze zowel actuele markttrends als historische verkoopgegevens en schattingen weerspiegelt.

Gemiddelde waarden voor onbebouwde percelen

De richtprijs voor grond in München biedt gemiddelde waarden die specifiek zijn afgestemd op de betreffende locatie en betrekking hebben op onbebouwde percelen. Dit maakt het mogelijk om een algemeen overzicht te krijgen van de waarde van percelen in een bepaalde regio. Daarbij maakt het niet uit of een perceel bebouwd is of niet. Er wordt aangenomen dat het perceel onbebouwd is.

Actualiteit van de richtwaarden voor grond

De taxatiecommissies publiceren hun bijgewerkte richtwaarden voor grond om de twee jaar. Daardoor kunnen de richtwaarden voor grond in München weliswaar een trend weergeven, maar ze kunnen ook achterlopen op de actuele verkoopprijzen, afhankelijk van hoe lang geleden ze zijn gepubliceerd.

Veelzijdige toepassingsgebieden

Richtwaarden voor grond dienen niet alleen als oriëntatiehulp voor leken, maar vormen ook de basis voor taxatierapporten. Bovendien zijn ze relevant in fiscale aangelegenheden, met name voor de successie- en schenkingsbelasting.

De richtwaarde voor grond beïnvloedt dus rechtstreeks de belastingheffing op onroerend goed in Duitsland. Al met al is de richtwaarde voor grond belangrijk, omdat deze een uitgebreide en actuele inschatting biedt van de waarde van percelen in een bepaalde regio.

Dit is doorslaggevend voor investeringsbeslissingen, fiscale aangelegenheden en de algemene waardebepaling van onroerend goed.

Het jaarverslag van de taxatiecommissie bevat een overzicht van de gemiddelde vierkante meterprijzen die in het voorgaande jaar bij de verkoop van percelen zijn behaald. De weergave is ingedeeld naar verschillende woonwijken in München.

Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen de aard van de mogelijke bebouwing, zoals een eengezinswoning, een twee-onder-een-kapwoning, een rijtjeshuis of een meerlaagse woning. De indeling van het te taxeren perceel is te vinden op de woonwijkkaart van de taxatiecommissie.

De richtwaarde van de grond is echter slechts één criterium bij de berekening van de vastgoedwaarde. Bovendien is er altijd sprake van een zekere vertraging, aangezien de taxatiecommissies slechts één keer per jaar bijeenkomen.

De standaard grondwaarde en de marktwaarde van een eigendom zijn twee verschillende waarderingsparameters. Terwijl de standaard grondwaarde een gemiddelde waarde aangeeft voor de grond op een specifieke locatie, vertegenwoordigt de marktwaarde de huidige marktwaarde van een eigendom op een specifiek moment in de tijd. De methoden die worden gebruikt om deze waarden te bepalen verschillen. Het is niet ongebruikelijk dat ze aanzienlijk verschillen.

De richtprijs voor grond in München is een belangrijke indicator voor de vastgoedmarkt in München. Deze geeft de gemiddelde waarde van de grond per vierkante meter in een bepaalde locatie weer en wordt om de twee jaar vastgesteld door de commissie van taxateurs.

Binnen de verschillende locaties in München lopen de richtwaarden voor grondprijzen uiteen en variëren ze soms aanzienlijk. De laatste tijd vertonen de richtwaarden voor grondprijzen in München een licht dalende trend. Dit is toe te schrijven aan de algemene economische onzekerheid en de inflatie.

Grondrichtwaarden zijn over het algemeen een belangrijk houvast voor kopers en verkopers van grond. Ze kunnen ook worden gebruikt bij het bepalen van de marktwaarde van een onroerend goed.