Як і ким розраховується стандартна вартість землі для Мюнхена?

Положення Будівельного кодексу (BauGB) становлять правову основу для визначення вартості земельних ділянок. Цей процес знаходиться у компетенції експертної комісії в Мюнхені. До складу цих комісій входять експерти з нерухомості. Це самостійні та незалежні органи, головним завданням яких є забезпечення прозорості на ринку земельних ділянок та нерухомості.

Нинішня експертна комісія для території міста Мюнхена складається з 34 членів, серед яких — офіційно призначені та приведені до присяги експерти, а також представники сфер нерухомості, будівництва, банківської справи, а також фінансових та будівельних органів. Члени комісії призначаються на чотирирічний термін і працюють на громадських засадах.

На основі узагальнених даних про ціни купівлі земельних ділянок за квадратний метр розраховується середнє значення, яке заноситься до таблиць або на карти зон орієнтовних цін на землю. Орієнтовна ціна слугує відправною точкою для розрахунку вартості земельної ділянки. Формула розрахунку така:

Вартість землі = орієнтовна вартість землі × площа в м²

Орієнтовна вартість землі в Мюнхені слугує тут лише орієнтиром, оскільки при її визначенні враховуються не лише фактичні ціни продажу, а й оціночні дані. Для визначення орієнтовної вартості землі використовується репрезентативна земельна ділянка у відповідній зоні.

Ця вартість базується на середній ціні за квадратний метр, розрахованій на основі нещодавно проданих земельних ділянок у цій зоні. При цьому вартість земельної ділянки приймається як вартість незабудованої ділянки, щоб визначити чисту вартість землі. Експертна комісія враховує у межах своєї компетенції копії всіх укладених договорів купівлі-продажу нерухомості.

Потім їх об’єднують у так звані збірники цін купівлі. Отримані таким чином дані про ціни продажу в певному районі зазвичай слугують основою для визначення орієнтовних цін на землю.

Розробка стандартної вартості землі в різних районах Мюнхена

---

Розробка стандартної вартості землі в різних районах Мюнхена

Загалом ціни на земельні ділянки в Мюнхені з 1 січня 2022 року значно знизилися. Падіння становить переважно 20–30 %.

Нижче наведено орієнтовні показники (станом на липень 2026 року; джерело: Експертна комісія з оцінки вартості земельних ділянок у межах столиці землі Мюнхена). 

Ці орієнтовні значення носять лише рекомендаційний характер і можуть суттєво відрізнятися навіть у межах однієї вулиці. 

Орієнтовні значення для конкретних номерів будинків можна отримати на веб-сайті Експертної комісії міста Мюнхена, https://bodenrichtwerte-muenchen.de/.

У межах певної місцевості і навіть на різних вулицях стандартна вартість землі може суттєво відрізнятися. Той, хто бажає отримати точну нормативну вартість землі, повинен звернутися до експертної комісії міста Мюнхена. Місто Мюнхен надає свої дані для визначення нормативної вартості землі на платній основі.

 

Яка різниця між нормативною вартістю землі, фактичною вартістю землі та ринковою вартістю?

Нормативна вартість землі, фактична вартість землі та ринкова вартість - це три різні поняття в оцінці майна та землі:

Стандартна вартість землі

Нормативна вартість землі - це середнє значення, яке визначається на основі цін продажу нерухомості в певній зоні нормативної вартості землі. Вона слугує орієнтиром вартості землі в цій зоні і відображає середню вартість квадратного метра.

Стандартна вартість землі для Мюнхена є орієнтовною величиною і не враховує специфічних характеристик конкретного об'єкта нерухомості.

Актуальна вартість землі

Фактична вартість землі - це вартість конкретної земельної ділянки. Ця вартість враховує індивідуальні фактори нерухомості, такі як місце розташування, розмір, планування, стан забудови та інші специфічні характеристики.

Фактична вартість землі може відрізнятися від стандартної вартості землі, оскільки враховує унікальні характеристики та умови об'єкта нерухомості, що розглядається.

Ринкова вартість

Ринкова вартість - це ціна, яка може бути отримана за весь об'єкт нерухомості ( включаючи будівлі та споруди на ньому) в ході звичайного ведення бізнесу на момент оцінки.

Ринкова вартість враховує всі обставини, що впливають на вартість, такі як стан і використання будівлі, ринкова ситуація, права та обтяження на нерухомість та інші подібні фактори.

Чому стандартна вартість землі в Мюнхені є важливою?

Орієнтир для прийняття інвестиційних рішень

На нестабільному ринку нерухомості покупці земельних ділянок шукають надійні орієнтири для прийняття інвестиційних рішень. Незважаючи на невизначеність ринку, орієнтовна вартість землі є важливим орієнтиром, оскільки вона відображає як актуальні ринкові тенденції, так і історичні дані про продажі та оціночні показники.

Середні показники для незабудованих земельних ділянок

Орієнтовна вартість землі в Мюнхені надає середні показники, які конкретно адаптовані до відповідного місця розташування та стосуються незабудованих земельних ділянок. Це дозволяє отримати загальний огляд вартості земельних ділянок у певному регіоні. При цьому не має значення, забудована ділянка чи ні. Вважається, ніби вона незабудована.

Актуальність орієнтовних цін на землю

Експертні комісії оприлюднюють оновлені орієнтовні ціни на землю кожні два роки. Таким чином, орієнтовні ціни на землю в Мюнхені можуть відображати загальну тенденцію. Однак вони можуть відставати від поточних цін продажу, залежно від того, скільки часу минуло з моменту їх оприлюднення.

Різноманітні сфери застосування

Орієнтовні вартості землі слугують не лише орієнтиром для нефахівців, а й становлять основу для експертних висновків. Крім того, вони мають значення у податкових питаннях, зокрема щодо податку на спадщину та дарування.

Таким чином, орієнтовна вартість землі безпосередньо впливає на оподаткування нерухомості в Німеччині. Загалом орієнтовна вартість землі є важливою, оскільки вона забезпечує всебічну та актуальну оцінку вартості земельних ділянок у певному регіоні.

Це має вирішальне значення для прийняття інвестиційних рішень, вирішення податкових питань та загальної оцінки нерухомості.

Середні ціни на квадратний метр нерухомості в Мюнхені залежно від якості розташування

Річний звіт експертної комісії містить перелік середніх цін за квадратний метр, досягнутих під час продажу земельних ділянок у попередньому році. Дані подаються за різними житловими районами Мюнхена.

Крім того, проводиться розмежування за типом можливої забудови, наприклад, односімейний будинок, двосімейний або рядний будинок, або багатоповерхова забудова. Віднесення земельної ділянки, що оцінюється, до відповідного житлового району можна визначити за картою житлових районів експертної комісії.

Однак орієнтовна вартість землі є лише одним із критеріїв при розрахунку вартості нерухомості. Крім того, вона завжди має певний часовий лаг, оскільки експертні комісії збираються лише раз на рік.

У чому різниця між нормативною та ринковою вартістю землі?

Нормативна вартість землі та ринкова вартість нерухомості - це два різні параметри оцінки. У той час як нормативна вартість землі вказує на середню вартість землі в конкретному місці, ринкова вартість відображає поточну ринкову вартість об'єкта нерухомості в конкретний момент часу. Методи, що використовуються для визначення цих значень, відрізняються. Нерідко вони можуть суттєво відрізнятися.

Майбутні тенденції для стандартної вартості землі в Мюнхені

Майбутні тенденції для стандартної вартості землі в Мюнхені

Орієнтовна вартість землі в Мюнхені є важливим показником стану ринку нерухомості в цьому місті. Вона відображає середню вартість землі за квадратний метр у певному районі та визначається експертною комісією кожні два роки.

У різних районах Мюнхена орієнтовні ціни на землю відрізняються між собою і в деяких випадках варіюються досить суттєво. Останнім часом орієнтовні ціни на землю в Мюнхені демонструють тенденцію до незначного зниження. Це пов’язано із загальною економічною невизначеністю та інфляцією.

Орієнтовні ціни на землю загалом є важливим орієнтиром для покупців та продавців земельних ділянок. Їх також можна використовувати для визначення ринкової вартості нерухомості.