Оцінка нерухомості в Мюнхені: як визначити вартість вашої житлової нерухомості

Реалістична оцінка заздалегідь є ключем до успішного продажу. Норберт Вербюхельн, керуючий директор компанії Mr. Lodge, також підкреслює важливість правильної ціни: "Правильна ціна повинна бути знайдена з першої спроби без необхідності знижувати її пізніше. Продавці часто лише згодом усвідомлюють, що бажана ціна не може бути досягнута на ринку". Завдяки обґрунтованій оцінці нерухомості з самого початку, ви можете уникнути таких подальших коригувань. Ви створюєте довіру серед потенційних покупців і збільшуєте шанси на швидке досягнення справедливої ринкової ціни.

Порада:
Багато власників недооцінюють вплив дрібних деталей на вартість нерухомості. Умови освітлення, захист від шуму, енергоефективність або стан місць загального користування можуть мати безпосередній вплив на рішення про покупку. Індивідуальна оцінка, проведена досвідченими експертами, враховує саме ці тонкощі.

Розсудливість і довіра - це само собою зрозумілі речі в компанії Mr. Lodge

Ми знаємо, що власники нерухомості надають особливого значення конфіденційності. З компанією Mr. Lodge ваші дані та інформація в надійних руках:

• Ніякого розголошення інформації: Ваші дані не будуть передані третім особам.
• Захист даних: ми суворо дотримуємося вимог законодавства і виходимо за його межі.
• Індивідуальні угоди: За запитом ми можемо укласти додаткові угоди про конфіденційність.

Мюнхен - одне з найбільш затребуваних місць для купівлі нерухомості в Німеччині. З населенням близько 1,6 мільйона, місто надзвичайно популярне як місце для роботи та проживання. Протягом багатьох років попит на житло значно перевищував пропозицію - класичний ринок продавця, на якому нерухомість, як правило, швидко знаходить покупців. Цей дисбаланс тривалий час спричиняв зростання цін на житло. Наприклад, ціни за квадратний метр у кондомініумах Мюнхена з 2012 року зросли майже втричі (з приблизно 3400 євро до приблизно 9200 євро за м² на початку 2022 року). З середніми цінами продажу від 7 000 до 13 000 євро за квадратний метр, залежно від місця розташування, Мюнхен зараз є одним з найдорожчих ринків у Німеччині.

Однак останнім часом відбулися й зміни: Наприкінці 2022 року було досягнуто тимчасового піку, а в 2023 році ціни знову дещо знизилися. Однак протягом 2024 року з'явилися ознаки розвороту тенденції - різні ринкові джерела повідомляли про незначне зростання цін, а офіційні дані підтверджують стабілізацію наприкінці 2024 року. До весни 2025 року ринок нерухомості в Мюнхені вже демонструє ознаки відновлення: інтерес покупців знову зростає, відбувається більше продажів, а ціни стабільні або незначно зростають. Такий розвиток подій підкреслює той факт, що Мюнхен залишається надійною та перспективною адресою для придбання нерухомості, незважаючи на короткострокові корективи.
Тим не менш, продавці повинні залишатися обережними: Величезний попит спокушає декого називати місячні ціни, які мають мало спільного з реальністю. Часто вимагають завищені ціни, які не відповідають реальній ринковій вартості нерухомості. Важливо також пам'ятати про перспективу покупця: Що потенційний покупець може собі дозволити в даний час в Мюнхені? Яке фінансування можливе? Тільки ціна, що відповідає ринковій, приведе до успіху - особливо в такому високоціновому середовищі, як Мюнхен.

Що визначає, скільки коштує ваша нерухомість? Остаточна ціна продажу визначається різними критеріями. У деталях ці фактори відіграють певну роль:

• Місцезнаходження: Стара приказка агентів з нерухомості "місцезнаходження, місцезнаходження, місцезнаходження" діє і в Мюнхені. Макролокація (район, мікрорайон) і мікролокація (безпосереднє оточення, розташування вулиці) мають значний вплив на вартість. Тихий житловий район з гарною інфраструктурою, високою рекреаційною цінністю та популярністю (наприклад, Schwabing, Glockenbachviertel) підвищує ціну, тоді як нерухомість на галасливій центральній вулиці або в периферійному районі може мати нижчу ціну. Вартість землі (нормативна вартість землі) також відіграє тут певну роль - велика ділянка в найкращому місці є особливо цінною для будинку.
• Розмір і планування: Житлова площа і кількість кімнат є очевидними факторами вартості. Добре продумане планування також має велике значення: Невелика кількість суміжних кімнат, велика вітальня, світлі кімнати і, можливо, додатковий кабінет для домашнього офісу підвищують привабливість.
• Рік побудови і стан: вік і стан ремонту об'єкта нерухомості мають значний вплив на ціну продажу. Сучасні, нещодавно відремонтовані об'єкти нерухомості мають вищу ціну за квадратний метр, ніж старі будівлі без ремонту та з відставанням у ремонті. Багато житлових будинків у Мюнхені були побудовані в 1960-70-х роках, що робить модернізацію (наприклад, заміна вікон, труб, системи опалення, енергоефективна реконструкція відповідно до стандарту EnEv) ще більш важливою. Енергетичний статус (теплоізоляція, енергетичні показники в сертифікаті) також стає все більш важливим.
• Обладнання та додаткові послуги: Високоякісне обладнання також може підвищити вартість. До них відносяться, наприклад, висококласна вбудована кухня, вишукане підлогове покриття, сучасна ванна кімната, балкон або тераса, ліфт у будинку, підземний паркінг, садова ділянка або безперешкодний вид з вікна. Такі особливості відрізняють вашу нерухомість від стандартної і дозволяють отримати цінову премію порівняно з аналогічними об'єктами без цих доповнень.
• Використання (орендована чи вільна): Те, чи є нерухомість вільною або продається з орендарями, має великий вплив на досяжну ціну. Багато покупців у Мюнхені шукають житлову площу для власного користування і готові платити більше за вільну квартиру. З іншого боку, орендована квартира, швидше за все, зацікавить інвесторів і часто оцінюється як капітальна інвестиція зі знижкою. Як правило, ціни за квадратний метр і порівняльні показники зазвичай стосуються вільних об'єктів нерухомості, тоді як при оренді важливим є дохід (див. метод капіталізації доходу), а коло потенційних покупців обмежене.
• Ситуація на ринку: Нев останню чергу на вартість впливають зовнішні обставини. Процентні ставки, економічна ситуація та сезонність впливають на попит. У періоди сприятливих відсоткових ставок та економічного зростання можна досягти вищих цін, ніж у фазах високих відсоткових ставок та невизначеності. Поточні тенденції (наприклад, попит на додаткові робочі місця в домашніх офісах, вартість балконів після коронавірусу) також відіграють певну роль. Коротше кажучи, час продажу може вплинути на ціну.

Всі ці фактори означають, що дві квартири однакової площі в Мюнхені можуть мати абсолютно різні ціни. Загальна оцінка на кшталт "Х євро за квадратний метр" є недостатньою. Саме тут вступає в гру цінність індивідуальної оцінки нерухомості, яка враховує всі особливості вашого об'єкта.

Оцінювачі та агенти з нерухомості використовують стандартизовані процедури для визначення ринкової вартості нерухомості. У Німеччині загальновизнаними є три методи оцінки: метод порівняльної вартості, метод капіталізованого доходу та метод вартості активів. Залежно від типу нерухомості та способу її використання використовується один з цих методів або їх комбінація:

• Метод порівняльної вартості: У цьому випадку вартість визначається на основі фактично реалізованих цін купівлі подібних об'єктів нерухомості. Іншими словами, збираються ціни продажу подібних об'єктів нерухомості (той самий район, схоже розташування, розмір, оснащення), і ціна вашої нерухомості визначається на основі цих порівняльних показників. Цей метод в основному використовується для квартир, що займаються власниками, і будинків з терасами, де є достатня кількість порівняльних даних. Стандартна вартість землі для об'єктів нерухомості також базується на порівняльних цінах.
• Метод капіталізації доходу: Цей метод використовується, якщо нерухомість призначена для здачі в оренду або як інвестиція (наприклад, багатоквартирні будинки, орендовані квартири). Вартість визначається на основі річного доходу, що генерується об'єктом нерухомості. Вартість будівлі розраховується на основі чистого доходу від оренди (за вирахуванням витрат на управління) та мультиплікатора (ставки капіталізації), до якого додається вартість землі. Простіше кажучи, вартість капіталізованого доходу відображає те, що інвестор платить за нерухомість з метою отримання певного прибутку.
• Метод матеріальної вартості: Цей метод часто використовується для односімейних будинків або особливих об'єктів нерухомості, на які майже не існує порівнянних цін. Вартість активу базується на витратах на будівництво: скільки б коштувало побудувати будівлю з нуля сьогодні? Використовуються стандартні будівельні витрати на квадратний метр (відповідно до року будівництва та типу будівлі), а потім віднімається зменшення вартості через вік та знос. До визначеної таким чином вартості будівлі додається вартість землі, на якій вона розташована. Нарешті, зазвичай проводиться ринкове коригування для того, щоб отримати вартість, яка може бути реально реалізована на ринку, виходячи з чисто розрахованої вартості активу.

На практиці оцінка часто проводиться з використанням комбінації цих методів, щоб отримати максимально точний результат. Як досвідчені експерти з нерухомості, ми в Mr. Lodge знаємо, який метод підходить для вашого типу нерухомості.

Порада: Переконайтеся, що ваша нерухомість представлена в найкращому вигляді. Професійна підготовка будинку до продажу - тобто привабливе облаштування кімнат меблями, декором та освітленням - може значно покращити перше враження. Привабливо представлений об'єкт нерухомості виглядає більш привабливим для потенційних покупців і часто може бути проданий за вищою ціною.

В епоху діджиталізації багато веб-сайтів пропонують швидку онлайн-оцінку нерухомості. Лише кілька кліків і введення адреси, житлової площі та року побудови - і ви швидко отримаєте передбачувану ринкову вартість. Ці онлайн-інструменти можуть бути дуже корисними як початковий орієнтир - вони, як правило, базуються на методі порівняльної вартості та великих масивах даних. Однак вони не можуть замінити індивідуальну оцінку професіонала. Причина: жоден алгоритм не може розпізнати всі особливості, які визначають вартість вашої нерухомості. Такі фактори, як специфічне мікророзташування (тиха квартира в глибині будинку чи галаслива на головній дорозі?), якість сантехніки та обладнання, стан обслуговування або орієнтація кімнат часто не враховуються в моделях, що базуються виключно на даних.

Численні провайдери в Інтернеті надають оцінки, навіть не бачачи об'єкта нерухомості, але такі суто статистичні методи порівняння не є ідеальними для мюнхенського ринку. Через високий попит і щоденне зростання цін на землю автоматизовані інструменти часто не в змозі точно відобразити реальну ринкову вартість. Наприклад, особливо затребувані локації або унікальні особливості вашої нерухомості можуть бути недооцінені. І навпаки, позитивні ринкові дані можуть призвести до того, що деякі продавці матимуть нереалістично високі очікування. Саме тут у гру вступає експертне судження:
Досвідчений агент з нерухомості, такий як Mr. Lodge, особисто оглядає нерухомість, знає місцеві особливості та враховує поточні ринкові тенденції. Середні ціни за квадратний метр зі звітів або порталів дають лише приблизне уявлення про те, скільки насправді коштує конкретний об'єкт нерухомості - для цього потрібен досвід багаторічного експерта ринку, такого як Mr. Lodge. Квартири та будинки дуже індивідуальні; професійні агенти з нерухомості компанії Mr. Lodge беруть до уваги всі ці тонкощі - від кількості сонячного світла та планування до стану району.

У цьому контексті Норберт Вербюхельн зазначає, що перебільшувати в бік збільшення - не найкраща порада: "Немає сенсу встановлювати місячні ціни, які не можуть бути реалізовані на ринку. Необхідно враховувати фінансову спроможність покупця. У компанії Mr. Lodge ми завжди прагнемо знайти ціну, яка відповідає ринковій. Іншими словами, об'єктивний погляд такого експерта, як Mr. Lodge, захищає продавців від прийняття бажаного за дійсне. Реалістична оцінка гарантує, що ваша нерухомість швидко знайде відповідного покупця - і що ви все одно отримаєте справедливу ринкову ціну.

Як відомий агент з нерухомості в Мюнхені (на ринку більше 30 років), Mr. Lodge пропонує вам комплексні послуги для успішного продажу. Ми завжди починаємо з безкоштовної оцінки Вашої нерухомості. Наші досвідчені консультанти з нерухомості знають мюнхенський ринок зсередини і проводять ретельну оцінку. Це дає вам реалістичну оцінку ціни, яка враховує актуальні ринкові дані, порівняльну вартість та особливості вашої нерухомості. Звичайно, ми будемо супроводжувати вас до нотаріальної зустрічі і після неї, щоб забезпечити безперешкодний процес продажу.

Mr. Lodge підтримує продавців не тільки з ціноутворенням, але й з оптимізацією вартості вашої нерухомості. Це включає в себе професійну фотозйомку нерухомості для високоякісних експозицій та онлайн-презентацій, створення віртуальних 360° турів і навіть безкоштовну домашню постановку, якщо це необхідно. Такі заходи підвищують привабливість вашої нерухомості та генерують більший попит, що в кінцевому підсумку відображається на кращій ціні продажу. Ми також володіємо великою базою даних покупців, включаючи міжнародних клієнтів, так що ваша нерухомість може бути запропонована відповідним потенційним покупцям.

Коротше кажучи, з Mr. Lodge ви маєте надійного партнера, який надасть вам експертну підтримку від початкової консультації та оцінки до успішного завершення угоди. Ви можете скористатися нашим онлайн-калькулятором цін на нерухомість на сайті, щоб заздалегідь отримати приблизну оцінку вартості, або зв'язатися з нами безпосередньо для отримання особистої консультації. Наша команда експертів відповість на ваші запитання і разом з вами розробить ідеальну стратегію продажу вашої нерухомості в Мюнхені.