Не соромтеся звертатися до нас з будь-якими питаннями щодо купівлі нерухомості.
Тел.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Керівник відділу продажу нерухомості
Оцінка нерухомості Мюнхен - Ваш путівник по оцінці нерухомості
Продаж, спадщина, розлучення, декларація про майно або фінансування. Особливо в умовах високих цін, як у Мюнхені, неточна оцінка може швидко призвести до фінансових втрат або тривалого процесу продажу. Метод вартості активів є одним з найважливіших методів оцінки - особливо для індивідуально спроектованих будинків, вілл або спеціальних об'єктів нерухомості, для яких не існує прямих порівняльних цін. Mr. Lodge, агент з нерухомості в Мюнхені понад 30 років, є одним з найдосвідченіших гравців на ринку нерухомості Мюнхена. Завдяки глибокому знанню ринку, ґрунтовним порадам і точній методології оцінки ми підтримуємо власників від початкової оцінки до успішного продажу. У цій статті ми пояснюємо, що характеризує метод оцінки вартості активів, коли він використовується і чому професійна підтримка має вирішальне значення.
Зміст:
1 Що таке метод оцінки вартості активів?
Метод вартості активів - це процедура визначення вартості майна, в якій визначається вартість активів об'єкта нерухомості. "На відміну від порівняльного або дохідного методів, які базуються на ринкових цінах на подібні об'єкти нерухомості або доходах від оренди, метод вартості активів фокусується на фактичних складових нерухомості: вартості землі (вартість землі) та вартості будівлі на основі виробничих витрат ", - пояснює Mr. Lodge, керуючий директор компанії "Лодж" Норберт Вербюхельн (Norbert Verbücheln). Ця процедура регулюється в Німеччині Постановою про оцінку майна (ImmoWertV) і гарантує, що оцінка проводиться за єдиними стандартами.
Деякі власники цікавляться, чи враховується в цьому процесі місце розташування нерухомості. Так, це так. Місцезнаходження безпосередньо впливає на розрахунок вартості землі через стандартну вартість землі. Крім того, коефіцієнт ринкового коригування (також відомий як коефіцієнт вартості активів) використовується для приведення розрахованої вартості у відповідність до цін продажу, які фактично можуть бути реалізовані у відповідному регіоні. Таким чином, на результат методу вартості активів впливають як якість місця розташування, так і поточні ринкові умови.
2 Як працює метод вартості активів
У методі вартості активів вартість нерухомості розраховується з нуля в кілька етапів. Професіонали - досвідчені агенти з нерухомості, такі як Mr. Lodge, - зазвичай виконують наступні кроки:
- Визначення вартості землі: Спочатку розраховується вартість землі, на якій знаходиться об'єкт нерухомості. Це передбачає множення площі ділянки на офіційну стандартну вартість квадратного метра землі в даній місцевості. Стандартна вартість землі визначається місцевим експертним комітетом на основі даних про реальні продажі та публікується щорічно.
- Розрахуйте виробничі витрати на будівництво: Наступним кроком є оцінка звичайних витрат на будівництво будівлі - тобто витрат, які понесе порівнянна нова будівля на момент оцінки. У розрахунок включаються якість будівництва, фурнітура та розмір. Оцінювачі часто використовують стандартизовані таблиці (наприклад, NHK 2010) і коригують їх до поточного рівня цін на будівництво.
- Вартість будівельних активів і вікова амортизація: попередня вартість будівельних активів розраховується на основі виробничих витрат. Зменшення вартості віднімається від цієї вартості, наприклад, через вікову амортизацію (вік і знос будівлі). Таким чином, старіший будинок дисконтується порівняно з новою будівлею того ж типу.
- Попередня вартість активів: Додавши скориговану вартість будівельних активів до вартості землі, ви отримаєте попередню вартість активів нерухомості (також відому як вартість чистих активів). Вона відображає поточну вартість заміщення будівлі плюс вартість землі.
- Ринкове коригування: Нарешті, попередня вартість активів множиться на коефіцієнт ринкового коригування, щоб отримати остаточну вартість активів (ринкову вартість). Цей коефіцієнт виводиться на основі даних про ціну придбання і приводить розраховані витрати у відповідність до ринкової реальності. Наприклад, якщо фактичні ціни продажу в Мюнхені значно вищі за розраховану вартість активів, коефіцієнт буде більшим за 1 (і навпаки).
Примітка: Досвідчені агенти з нерухомості часто комбінують кілька методів оцінки, щоб знайти оптимальну ціну продажу. Навіть якщо метод вартості активу є основним, професіонали паралельно вивчають порівнянну прибутковість від продажу та оренди, щоб підтвердити результат. Таким чином, вони гарантують, що визначена вартість також може бути реалізована на ринку.
3 Коли використовується метод вартості активів?
Унікальні односімейні будинки, в яких проживає власник, без порівнянних об'єктів, часто оцінюються за методом вартості активів, оскільки ринкових порівняльних даних може не вистачати. Метод вартості активів переважно використовується у випадках, коли немає жодного або лише кілька порівнянних випадків продажу. Типовими сценаріями є
- Окремі будинки та вілли, в яких проживає власник: Особливо індивідуальні об'єкти нерухомості, для яких не існує стандартних об'єктів для порівняння.
- Особливі будівлі: наприклад , об'єкти нерухомості, занесені до реєстру, церкви або школи - тобто будівлі, не призначені для отримання прибутку або з унікальним дизайном.
- Сільські або периферійні райони: у регіонах (або раніше також у деяких передмістях Мюнхена) з невеликою кількістю продажів порівнянних об'єктів частіше використовується матеріальна вартість, оскільки метод порівняльної вартості є складним через брак даних.
- Особливі об'єкти нерухомості: наприклад , будівлі залізничних вокзалів, спеціальні комерційні об'єкти або незвичайні будинки, спроектовані архітекторами, ринкові ціни на які сильно різняться.
"Особливо для унікальних об'єктів нерухомості в Мюнхені, для яких немає прямих порівняльних об'єктів, ми використовуємо метод вартості активів, щоб визначити реалістичну ринкову вартість", - говорить Норберт Вербюхельн.
Для власників це означає, що якщо ваша нерухомість дуже індивідуальна або в цьому районі майже не було нещодавніх продажів подібних об'єктів, метод вартості активів часто є методом вибору. В інших випадках - наприклад, для типових квартир у Мюнхені, які займають власники - метод порівняльної вартості використовується частіше, оскільки існує достатня кількість порівнянних цін.
4. переваги та недоліки методу вартості активів
Як і кожен метод, метод вартості активів має свої сильні та слабкі сторони. Ось їх короткий огляд:
Переваги:
- Об'єктивний: базується на зрозумілих параметрах (витрати на будівництво, вартість землі) і меншою мірою на ринкових очікуваннях, які важко зрозуміти.
- Не залежить від здачі в оренду: ідеально підходить для об'єктів нерухомості, які не здаються в оренду або не приносять жодного доходу (оскільки підхід капіталізації доходу в цьому випадку не може бути застосований).
- Унікальність можна відобразити на карті: Забезпечує основу для оцінки нерухомості, яка є настільки унікальною, що відсутні порівняльні ціни - саме в цьому випадку метод вартості активів є найкращим варіантом оцінки.
Недоліки:
- Близькість ринку варіюється: без коригування розрахована вартість активу може відхилятися від фактичної ринкової ціни. У таких популярних містах, як Мюнхен, ринкові ціни часто вищі, ніж чиста вартість активу.
- Складність: вважається найскладнішим із стандартизованих методів. Багато параметрів (індекс вартості будівництва, коефіцієнти амортизації, ринкові фактори) повинні бути правильно враховані - помилки мають прямий вплив на результат.
- Вимоги до даних: Потрібна детальна документація (будівельні плани, опис арматури тощо), а також актуальна ринкова та вартісна інформація. Непрофесіоналам складно виконати без професійної підтримки.
Порада: Неправильний розрахунок ціни може мати серйозні наслідки. Занадто висока ціна? Тоді ви відлякаєте потенційних покупців, і продаж затягнеться, оскільки поінформовані покупці шукатимуть більш вигідні альтернативи. Занадто низька? Тоді ви, можливо, віддаєте гроші. Ретельна оцінка заздалегідь запобігає обом сценаріям і забезпечує швидкий продаж за найкращою можливою ціною.
5. особливості процедури оцінки активів у мюнхені
Мюнхен є одним з найдорожчих ринків нерухомості в Німеччині. Це впливає на те, як слід інтерпретувати результати методу вартості нерухомості. Вартість землі в Мюнхені надзвичайно висока - у деяких найкращих місцях міста вона становитиме 10 000 євро за квадратний метр і більше у 2024 році. Це означає, що лише вартість землі становить дуже велику частку від загальної вартості нерухомості.
Крім того, попит у Мюнхені вже багато років залишається дуже високим. Покупці часто готові платити ціни, які значно перевищують чисту вартість будівництва та землі. На практиці це означає, що коефіцієнти ринкового коригування в Мюнхені часто перевищують 1, щоб підняти розраховану вартість активів до реальних ринкових цін. У певні періоди ці коефіцієнти навіть різко зростали через бурхливе зростання цін і розвиток ринку, що призводило до підвищення вартості нерухомості (наприклад, в останні десять років до 2022 року). Незважаючи на те, що ринок наразі перебуває в русі, Мюнхен залишається преміум-локацією.
"У такому місті, як Мюнхен, з дуже високою вартістю землі та динамічним попитом, процес оцінки нерухомості повинен бути надзвичайно ретельно адаптований до ринкових умов", - підкреслює Норберт Вербюхельн. "Наше знання регіонального ринку є тут вирішальною перевагою - ми знаємо поточні закупівельні ціни та тенденції і можемо відповідно скоригувати розраховану вартість".
Ще один аспект: Мюнхенські комітети з оцінки регулярно публікують звіти та дані (стандартні показники вартості землі, коефіцієнти вартості нерухомості тощо), які використовуються для оцінки в Мюнхені. Для отримання точних результатів слід обов'язково використовувати ці місцеві джерела даних. Стандартні значення з інших регіонів часто не підходять для Мюнхена. Саме тут дуже важлива підтримка місцевих експертів, які мають доступ до відповідних ринкових даних і можуть правильно їх інтерпретувати.
6. висновок: Професійна оцінка з Mr. Lodge
Обґрунтована оцінка нерухомості є основою для кожного успішного продажу. Особливо в Мюнхені, де попит і пропозиція мають сильний вплив на ціни, власники повинні покладатися на експертні знання. Mr. Lodge працює агентом з нерухомості в Мюнхені вже понад 30 років і має багаторічний досвід роботи на ринку нерухомості Мюнхена. Завдяки нашому всебічному знанню регіонального ринку та досвіду в галузі цін і розвитку ринку в Мюнхені та його околицях, ми можемо запропонувати вам реалістичну та надійну оцінку.
Ми будемо раді проконсультувати Вас особисто щодо методу оцінки вартості активів та альтернативних методів оцінки, щоб визначити найкращу можливу ціну для Вашої нерухомості. За запитом, Mr. Lodge надасть вам безкоштовну первинну оцінку вашого майна. Потім ми разом з вами розробимо оптимальну стратегію продажу - від оцінки до презентації та переговорів про укладення договору.
-
Чому розрахункова вартість активу може відрізнятися від фактичної ринкової ціни?
Вартість активу базується на співвідношенні витрат і вартості землі, а не безпосередньо на поточних цінах пропозиції. У такому місті, як Мюнхен, де попит часто перевищує пропозицію, фактичні ринкові ціни часто вищі за розраховану вартість активу. З цієї причини для приведення вартості активу у відповідність до реальної ситуації на ринку нерухомості Мюнхена використовується так званий коефіцієнт ринкового коригування. Без цієї поправки результат часто був би занадто низьким. Наш регіональний досвід гарантує, що коригування буде точним.</p
-
Чи можу я провести процедуру оцінки вартості активів самостійно або скористатися онлайн-калькулятором?
Теоретично вартість активів можна приблизно розрахувати, але на практиці метод вартості активів дуже складний. Вам потрібні точні знання про витрати на будівництво, стандартну вартість землі та поточну ринкову ситуацію. Без відповідного досвіду та даних можна легко припуститися помилок. Тому ми, Mr. Lodge, радимо вам завжди консультуватися з сертифікованим експертом або досвідченим агентом з нерухомості для визначення вартості активу, щоб уникнути неправильних оцінок.
-
Звідки беруться дані для оцінки за методом вартості активів?
Основою для методу вартості активів є офіційні джерела, такі як стандартні карти вартості землі експертних комітетів, стандартні виробничі витрати (наприклад, NHK 2010), індекси цін на будівництво та ринкові коригувальні коефіцієнти з місцевих оглядів закупівельних цін. Крім того, необхідні індивідуальні дані про нерухомість, такі як рік побудови, стан, житлова площа та обладнання. Чим точніша ця інформація, тим точніша оцінка. Mr. Lodge спирається на великий набір поточних ринкових даних і поєднує їх з багаторічним досвідом.
-
Скільки коштує оцінка за методом вартості активів?
Вартість оцінки за методом вартості активів залежить від складності та обсягу аналізу. Проста оцінка коштує дешевше, ніж юридично обов'язкова оцінка ринкової вартості. Однак багато агентів з нерухомості - в тому числі і Mr. Lodge - пропонують безкоштовну первинну оцінку, щоб приблизно визначити ринкову вартість нерухомості. Для більш детальної оцінки, наприклад, у випадку успадкування або розлучення, доцільно провести платну оцінку. Ми прозоро проконсультуємо вас щодо необхідного обсягу та очікуваних витрат.</p
-
Чи підходить метод вартості активів для орендованої нерухомості?
Підходу капіталізації доходу зазвичай надають перевагу для об'єктів нерухомості, що здаються в оренду, оскільки він враховує поточний дохід. Однак метод вартості активів може бути корисним доповненням, особливо якщо дохід від оренди не є звичайним на ринку або якщо нерухомість сильно залежить від її використання. У випадку комбінованого використання (наприклад, житлового та офісного) обидва методи також можуть бути об'єднані для отримання збалансованої картини. Mr. Lodge індивідуально підбирає метод або комбінацію, яка найкраще відображає реалістичну ринкову вартість.
-
Скільки часу займає оцінка за методом вартості активів?
Тривалість залежить від розміру об'єкта нерухомості та наявних даних. Обґрунтована оцінка може бути підготовлена всього за кілька днів, якщо документація повна. Це стає складніше, якщо документів не вистачає або об'єкт значно відрізняється від інших. У Мюнхені також необхідно регулярно перевіряти стандартну вартість землі та ринкові поправочні коефіцієнти, щоб залишатися актуальними. Mr. Lodge забезпечує швидку, але обґрунтовану оцінку завдяки чітко структурованому процесу.
-
Що відбувається після оцінки - що рекомендує Mr. Lodge?
Після оцінки ми обговорюємо з вами оптимальну маркетингову стратегію. Це включає в себе встановлення реалістичної ціни, орієнтацію на відповідні групи покупців і якісну презентацію вашої нерухомості. Ми будемо супроводжувати вас протягом усього процесу продажу - від оцінки та переглядів до нотаріального закриття угоди. Наша мета - безперешкодний продаж за найкращою можливою ціною, адаптованою до мюнхенського ринку. Ви можете покластися на наш багаторічний досвід.
-
У чому різниця між методом вартості активів та порівняльним методом або методом капіталізованого прибутку?
Метод вартості активів визначає вартість нерухомості на основі виробничих витрат і вартості землі - тобто відповідно до фактичної вартості активів. Зазвичай він використовується для житлової нерухомості, яку займає власник, якщо немає відповідних порівняльних даних. Метод порівняльної вартості базується на нещодавніх цінах купівлі подібних об'єктів нерухомості, тоді як метод капіталізованого доходу базується на очікуваному доході від оренди. Кожен метод має свої переваги, і вибір залежить від типу нерухомості та ситуації на ринку. У компанії Mr. Lodge ми можемо порадити вам, який метод є найбільш підходящим.
-
Для яких об'єктів нерухомості особливо підходить метод вартості активів?
Метод вартості активів особливо підходить для окремих односімейних будинків, вілл, спеціальних будівель або об'єктів нерухомості, зареєстрованих на біржі - іншими словами, об'єктів, які важко порівняти з іншими. Цей метод також часто використовується для дуже індивідуалізованої обстановки або незвичайних методів будівництва. У Мюнхені, наприклад, це стосується просторих таунхаусів або ексклюзивних старовинних будівель у найкращих місцях. З іншого боку, для стандартних кондомініумів часто більше підходить метод порівняльної вартості. Наші експерти в компанії Mr. Lodge підберуть для вас відповідний метод оцінки.
