부동산 평가 뮌헨 - 부동산 평가 가이드

1 자산 가치 방식이란 무엇인가요?

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자산가치법은 부동산의 가치를 결정하는 절차로, 부동산의 자산 가치를 결정하는 방법입니다. "비교 대상 부동산의 시장 가격이나 임대 수입을 기준으로 하는 비교가치법이나 소득가치법과 달리 자산가치법은 부동산의 실제 구성 요소인 토지의 가치(지가)와 생산 원가를 기준으로 한 건물의 가치에 초점을 맞춘다"고 Mr. Lodge 상무이사 노버트 베르뷔첼른은 설명합니다. 이 절차는 독일에서 부동산 평가 조례(ImmoWertV)에 의해 규제되며, 통일된 기준에 따라 평가가 이루어지도록 보장합니다.

일부 소유주는 이 과정에서 부동산의 위치도 고려되는지 궁금해합니다. 네, 그렇습니다. 위치는 표준지 가격을 통해 토지 가치 계산에 직접 반영됩니다. 또한 시장 조정 계수 (자산 가치 계수라고도 함)를 사용하여 계산된 가치를 해당 지역에서 실제로 실현될 수 있는 판매 가격으로 조정합니다. 이러한 방식으로 입지의 질과 현재 시장 상황이 모두 자산 가치 방식의 결과에 영향을 미칩니다.

2 자산 가치 방법의 작동 방식

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자산 가치 방식에서는 여러 단계를 거쳐 부동산의 가치를 처음부터 계산합니다. Mr. Lodge와 같은 숙련된 부동산 중개인과 같은 전문가는 일반적으로 다음 단계를 수행합니다:

1. 토지 가치를 결정합니다: 먼저, 부동산의 토지 가치를 계산합니다. 여기에는 부지 면적에 해당 지역의 평방미터당 공식 표준 토지가격을 곱하는 작업이 포함됩니다. 표준 토지가치는 현지 전문가 위원회에서 실제 판매 데이터를 바탕으로 결정하며 매년 발표됩니다.
2. 건물의 생산 비용을 계산합니다: 다음 단계는 건물의 정상적인 생산 비용, 즉 평가 시점에 비슷한 건물을 새로 지을 때 발생하는 비용을 추정하는 것입니다. 건축 품질, 설비 및 크기가 계산에 포함됩니다. 평가사는 종종 표준화된 표(예: NHK 2010)를 사용하여 현재 건설 가격 수준에 맞게 조정합니다.
3. 건물 자산 가치 및 내용연수 감가상각: 예비 건물 자산 가치는 생산 비용에서 계산됩니다. 이 가치에서 감가상각(건물의 노후 및 마모 등)을 통해 가치 감소분이 차감됩니다. 따라서 오래된 주택은 같은 유형의 새 건물에 비해 할인됩니다.
4. 잠정 자산 가치: 조정된 건물 자산 가치에 토지 가치를 더하면 부동산의 잠정 자산 가치(순자산 가치라고도 함)를 얻을 수 있습니다. 여기에는 건물의 현재 교체 비용과 토지의 가치가 반영됩니다.
5. 시장 조정: 마지막으로 잠정 자산 가치에 시장 조정 계수를 곱하여 최종 자산 가치(시장 가치)를 산출합니다. 이 계수는 구매 가격 데이터에서 파생되며 계산된 비용을 시장 현실에 맞게 조정합니다. 예를 들어 뮌헨의 실제 판매 가격이 계산된 자산 가치보다 훨씬 높으면 이 계수는 1보다 커집니다(그 반대도 마찬가지).

참고: 숙련된 부동산 중개인은 최적의 판매 가격을 찾기 위해 여러 가지 평가 방법을 조합하는 경우가 많습니다. 자산 가치 평가법이 주된 방법이라 하더라도 전문가들은 결과를 검증하기 위해 유사한 매매 및 임대 수익률도 함께 살펴봅니다. 이러한 방식으로 결정된 가치가 시장에서도 실현 가능한지 확인합니다.

3 자산 가치 방식은 언제 사용되나요?

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비교 가능한 매물이 없는 소유주가 거주하는 단독주택은 시장 비교 데이터가 부족할 수 있으므로 자산가치법을 사용하여 평가하는 경우가 많습니다. 자산 가치 방법은 주로 비교 가능한 매물이 없거나 소수에 불과한 경우에 사용됩니다. 일반적인 시나리오는 다음과 같습니다.

• 소유주가 거주하는 단독주택 및 빌라: 특히 비교할 수 있는 표준 매물이 없는 개별 매물입니다.
• 특수 건물: 예를 들어 상장된 부동산, 교회 또는 학교 등 영리 목적이 아니거나 독특한 디자인의 건물입니다.
• 지방 또는 주변 지역: 비교 대상 부동산의 매물이 거의 없는 지역(또는 이전에는 특정 뮌헨 교외 지역)에서는 데이터 부족으로 인해 비교 가치 방식이 어렵기 때문에 유형 가치를 사용할 가능성이 높습니다.
• 특수 부동산: 예를 들어 철도역 건물, 특수 상업용 부동산 또는 특이한 건축가가 설계한 주택 등 시장 가격이 매우 다양한 부동산이 여기에 해당합니다.

"특히 직접적인 비교 대상이 없는 뮌헨의 독특한 부동산의 경우 자산 가치 방법을 사용하여 현실적인 시장 가치를 결정합니다."라고 Norbert Verbücheln은 말합니다.

소유주 입장에서는 부동산이 매우 개별적이거나 인근에 유사한 부동산의 최근 매물이 거의 없는 경우 자산가치법을 선택하는 경우가 많습니다. 뮌헨의 일반적인 소유주 소유 아파트와 같은 다른 경우에는 비교 가능한 가격이 충분하기 때문에 비교 가치 방법을 더 자주 사용합니다.

4. 자산 가치 방식의 장단점

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모든 방법과 마찬가지로 자산 가치 방법에도 장단점이 있습니다. 다음은 간략한 개요입니다:

장점:

• 객관화 가능: 이해하기 쉬운 매개변수(건축비, 토지 가치)를 기반으로 하며 파악하기 어려운 시장 기대치를 덜 고려합니다.
• 임대 여부와무관: 임대하지 않거나 소득이 발생하지 않는 부동산에 이상적입니다(소득 자본화 방식은 여기에 적용할 수 없으므로).
• 고유성을 매핑할 수 있습니다: 매우 독특하여 비교 가격이 부족한 부동산에 대한 평가 기준을 제공 - 자산 가치 방식이 애초에 평가 옵션을 제공하는 곳입니다.

단점:

• 시장 근접성 변화: 조정하지 않으면 계산된 자산 가치가 실제 시장 가격과 차이가 날 수 있습니다. 뮌헨과 같이 인기가 높은 도시에서는 시장 가격이 순수 자산 가치보다 높은 경우가 많습니다.
• 복잡성: 표준화된 방법 중 가장 까다로운 것으로 간주됩니다. 많은 매개변수(건설 비용 지수, 감가상각 요인, 시장 요인)를 정확하게 고려해야 하며, 오류가 결과에 직접적인 영향을 미칩니다.
• 데이터 요구 사항: 상세한 문서(건축 계획, 비품 및 설비 설명 등)와 최신 시장 및 비용 정보가 필요합니다. 전문가의 지원 없이는 비전문가가 수행하기 어렵습니다.

팁: 잘못된 가격 견적은 큰 결과를 초래할 수 있습니다. 너무 높게 설정했나요? 그러면 잠재적 구매자가 겁을 먹고 더 유리한 대안을 찾게 되어 판매가 지연될 수 있습니다. 너무 낮게 설정했나요? 그러면 돈을 버는 셈이 됩니다. 사전에 신중한 가치 평가를 통해 두 가지 시나리오를 모두 방지하고 가능한 최상의 가격으로 신속하게 판매할 수 있습니다.

뮌헨의 자산 가치 방법의 특징 5.

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뮌헨은 독일에서 가장 비싼 부동산 시장 중 하나입니다. 이는 부동산 가치 평가 방법의 결과를 해석하는 방식에 영향을 미칩니다. 뮌헨의 토지는 표준지가가 매우 높으며, 도시의 일부 상위 지역에서는 2024년에 평방미터당 10,000유로 이상이 될 것입니다. 이는 토지 가치만으로도 부동산의 총 가치에서 매우 큰 비중을 차지한다는 것을 의미합니다.

또한 뮌헨의 수요는 수년 동안 매우 높았습니다. 구매자는 종종 순수 건축 및 토지 비용보다 훨씬 높은 가격을 지불할 준비가 되어 있습니다. 실제로 뮌헨에서는 계산된 자산 가치를 실제 시장 가격으로 끌어올리기 위해 시장 조정 계수가 1을 초과하는 경우가 많습니다. 특정 기간에는 가격 및 시장 개발 호황으로 인해 이러한 요인이 급격히 상승하여 자산 가치가 더 높아지기도 했습니다(예: 2022년까지 지난 10년간). 현재 시장이 유동적이지만 뮌헨은 여전히 프리미엄 지역으로 남아 있습니다.

"뮌헨처럼 토지 가치가 매우 높고 수요가 역동적인 도시에서는 부동산 가치 평가 프로세스를 시장 상황에 맞게 매우 신중하게 조정해야 합니다."라고 Norbert Verbücheln은 강조합니다. " 지역 시장에 대한 지식이 결정적인 장점이며, 현재 구매 가격과 동향을 파악하고 그에 따라 계산된 가치를 조정할 수 있습니다."
또 다른 측면: 뮌헨의 전문가 위원회는 뮌헨의 가치 평가에 사용되는 보고서와 데이터(표준 토지 가치, 부동산 가치 요소 등)를 정기적으로 발표합니다. 정확한 결과를 얻으려면 이러한 지역 데이터 소스를 반드시 사용해야 합니다. 다른 지역의 표준값은 뮌헨에 적합하지 않은 경우가 많습니다. 이때 관련 시장 데이터에 접근하고 이를 올바르게 해석할 수 있는 현지 전문가의 지원이 큰 도움이 됩니다.

6. 결론 : Mr Lodge와의 전문적인 평가

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정확한 부동산 가치 평가는 모든 성공적인 매각의 기초입니다. 특히 수요와 공급이 가격에 큰 영향을 미치는 뮌헨에서는 소유주가 전문가의 지식에 의존해야 합니다. Mr. Lodge는 뮌헨에서 30년 이상 부동산 중개사로 일해 왔으며 뮌헨 부동산 시장에서 다년간의 경험을 보유하고 있습니다. 뮌헨 및 주변 지역의 가격 및 시장 개발에 대한 포괄적인 지역 시장 지식과 전문성 덕분에 현실적이고 신뢰할 수 있는 가치 평가를 제공할 수 있습니다.

귀하의 부동산에 대한 최상의 가격을 결정하기 위해 자산 가치 평가 방법 및 대체 평가 방법에 대해 개인적으로 조언해 드리겠습니다. 요청 시, Mr. Lodge는 귀하의 자산에 대한 초기 평가를 무료로 제공합니다. 그런 다음 가치 평가부터 프레젠테이션 및 계약 협상에 이르기까지 최적의 판매 전략을 개발하기 위해 고객과 협력합니다.