Wycena nieruchomości Monachium - Twój przewodnik po wycenie nieruchomości

1 Czym jest metoda wartości aktywów?

---

Metoda wartości majątkowej to procedura określania wartości nieruchomości, w której określa się wartość majątkową nieruchomości. "W przeciwieństwie do metod wartości porównawczej lub dochodowej, które opierają się na cenach rynkowych porównywalnych nieruchomości lub dochodach z najmu, metoda wartości aktywów koncentruje się na rzeczywistych składnikach nieruchomości: wartości gruntu (wartość gruntu) i wartości budynku w oparciu o koszty produkcji" - wyjaśnia dyrektor zarządzający Mr. Lodge Norbert Verbücheln. Procedura ta jest regulowana w Niemczech przez rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (ImmoWertV) i zapewnia, że wyceny są przeprowadzane zgodnie z jednolitymi standardami.

Niektórzy właściciele zastanawiają się, czy lokalizacja nieruchomości jest również brana pod uwagę w tym procesie. Tak, tak właśnie jest. Lokalizacja wpływa bezpośrednio na obliczenie wartości gruntu poprzez standardową wartość gruntu. Ponadto współczynnik korekty rynkowej (znany również jako współczynnik wartości aktywów) służy do dostosowania obliczonej wartości do cen sprzedaży, które mogą być faktycznie zrealizowane w danym regionie. W ten sposób zarówno jakość lokalizacji, jak i obecne warunki rynkowe przyczyniają się do wyniku metody wartości aktywów.

2 Jak działa metoda wartości aktywów

---

W metodzie wartości aktywów wartość nieruchomości jest obliczana od podstaw w kilku krokach. Profesjonaliści - doświadczeni agenci nieruchomości, tacy jak Mr. Lodge - zazwyczaj wykonują następujące kroki:

1. Określenie wartości gruntu: Najpierw obliczana jest wartość gruntu nieruchomości. Obejmuje to pomnożenie powierzchni działki przez oficjalną standardową wartość gruntu za metr kwadratowy w tej lokalizacji. Standardowa wartość gruntu jest określana przez lokalny komitet ekspertów na podstawie rzeczywistych danych dotyczących sprzedaży i publikowana corocznie.
2. Obliczenie kosztów produkcji budynku: Kolejnym krokiem jest oszacowanie normalnych kosztów produkcji budynku - tj. kosztów, które poniosłaby porównywalna nowa budowa nieruchomości w momencie wyceny. Jakość konstrukcji, wyposażenie i rozmiar są uwzględnione w obliczeniach. Rzeczoznawcy często korzystają ze standardowych tabel (np. NHK 2010) i dostosowują je do aktualnego poziomu cen budowlanych.
3. Wartość aktywów budowlanych i amortyzacja wiekowa: Wstępna wartość aktywów budowlanych jest obliczana na podstawie kosztów produkcji. Zmniejszenia wartości są odejmowane od tej wartości, na przykład poprzez amortyzację wiekową (wiek i zużycie budynku). Starszy dom jest zatem dyskontowany w porównaniu z nowym budynkiem tego samego typu.
4. Tymczasowa wartość aktywów: Dodając skorygowaną wartość aktywów budynku do wartości gruntu, uzyskuje się tymczasową wartość aktywów nieruchomości (znaną również jako wartość aktywów netto). Odzwierciedla ona aktualny koszt odtworzenia budynku powiększony o wartość gruntu.
5. Korektarynkowa: Wreszcie, tymczasowa wartość aktywów jest mnożona przez współczynnik korekty rynkowej, aby uzyskać ostateczną wartość aktywów (wartość rynkową). Współczynnik ten pochodzi z danych dotyczących cen zakupu i dostosowuje obliczone koszty do rzeczywistości rynkowej. Na przykład, jeśli rzeczywiste ceny sprzedaży w Monachium są znacznie wyższe niż obliczone wartości aktywów, współczynnik będzie większy niż 1 (i odwrotnie).

Uwaga: Doświadczeni agenci nieruchomości często łączą kilka metod wyceny w celu znalezienia optymalnej ceny wywoławczej. Nawet jeśli metoda wartości aktywów jest główną metodą, profesjonaliści równolegle sprawdzają porównywalne wyniki sprzedaży i wynajmu, aby zweryfikować wynik. W ten sposób zapewniają, że ustalona wartość jest również możliwa do zrealizowania na rynku.

3 Kiedy stosowana jest metoda wartości aktywów?

---

Unikalne domy jednorodzinne zajmowane przez właścicieli bez porównywalnych nieruchomości są często wyceniane przy użyciu metody wartości aktywów, ponieważ może brakować danych porównawczych z rynku. Metoda wartości aktywów jest stosowana głównie w przypadkach, gdy nie ma porównywalnych przypadków sprzedaży lub jest ich tylko kilka. Typowe scenariusze to

• Domy jednorodzinne i wille zajmowane przez właścicieli: Szczególnie indywidualne nieruchomości, w przypadku których nie istnieje standardowa nieruchomość do porównania.
• Budynki specjalne: Na przykład nieruchomości zabytkowe, kościoły lub szkoły - tj. budynki nieprzeznaczone do celów zarobkowych lub o unikalnym projekcie.
• Lokalizacje wiejskie lub peryferyjne : W regionach (a wcześniej także na niektórych przedmieściach Monachium), w których sprzedaż porównywalnych nieruchomości jest niewielka, bardziej prawdopodobne jest zastosowanie wartości materialnej, ponieważ metoda wartości porównawczej jest trudna ze względu na brak danych.
• Nieruchomości specjalne: Na przykład budynki dworców kolejowych, specjalne nieruchomości komercyjne lub nietypowe domy zaprojektowane przez architektów, których ceny rynkowe znacznie się różnią.

"Szczególnie w przypadku wyjątkowych nieruchomości w Monachium, dla których nie ma bezpośrednich nieruchomości porównawczych, stosujemy metodę wartości aktywów w celu określenia realistycznej wartości rynkowej" - mówi Norbert Verbücheln.

Dla właścicieli oznacza to, że jeśli nieruchomość jest bardzo indywidualna lub nie ma prawie żadnych niedawnych sprzedaży podobnych nieruchomości w okolicy, metoda wartości aktywów jest często wybierana. W innych przypadkach - np. typowych mieszkań własnościowych w Monachium - częściej stosuje się metodę wartości porównawczej, ponieważ dostępnych jest wystarczająco dużo porównywalnych cen.

4. zalety i wady metody wartości aktywów

---

Jak każda metoda, metoda wartości aktywów ma swoje mocne i słabe strony. Oto krótki przegląd:

Zalety:

• Obiektywna : Oparta na zrozumiałych parametrach (koszty budowy, wartość nieruchomości), a w mniejszym stopniu na trudnych do uchwycenia oczekiwaniach rynkowych.
• Niezależność od wynajmu : Idealne dla nieruchomości, które nie są wynajmowane lub nie generują żadnych dochodów (ponieważ podejście kapitalizacji dochodu nie miałoby tutaj zastosowania).
• Unikalność może być mapowana: Zapewnia podstawę wyceny dla nieruchomości, które są tak unikalne, że brakuje cen porównawczych - w tym przypadku metoda wartości aktywów zapewnia przede wszystkim opcję wyceny.

Wady:

• Bliskość rynku jest różna: Bez korekty, obliczona wartość aktywów może odbiegać od rzeczywistej ceny rynkowej. W bardzo poszukiwanych miastach, takich jak Monachium, ceny rynkowe są często wyższe niż czysta wartość aktywów.
• Złożoność: Uważana za najbardziej wymagającą ze standardowych metod. Wiele parametrów (wskaźnik kosztów budowy, współczynniki amortyzacji, czynniki rynkowe) musi być prawidłowo uwzględnionych - błędy mają bezpośredni wpływ na wynik.
• Wymagania dotyczące danych: Wymaga szczegółowej dokumentacji (plany budynku, opis urządzeń i wyposażenia itp.) oraz aktualnych informacji rynkowych i kosztowych. Trudne do przeprowadzenia przez nieprofesjonalistów bez profesjonalnego wsparcia.

Wskazówka: Nieprawidłowe oszacowanie ceny może mieć poważne konsekwencje. Zbyt wysoka cena? Wtedy odstraszysz potencjalnych nabywców, a sprzedaż zostanie opóźniona, ponieważ poinformowani nabywcy będą szukać korzystniejszych alternatyw. Zbyt niska cena? Może to oznaczać rozdawanie pieniędzy. Staranna wycena z wyprzedzeniem zapobiega obu scenariuszom i zapewnia szybką sprzedaż po najlepszej możliwej cenie.

5. szczególne cechy metody wartości aktywów w Monachium

---

Monachium jest jednym z najdroższych rynków nieruchomości w Niemczech. Ma to wpływ na sposób interpretacji wyników metody wartości nieruchomości. Grunty w Monachium charakteryzują się niezwykle wysokimi standardowymi wartościami gruntów - w niektórych najlepszych lokalizacjach w mieście będą one wynosić 10 000 euro za metr kwadratowy i więcej w 2024 roku. Oznacza to, że sama wartość gruntu stanowi bardzo dużą część całkowitej wartości nieruchomości.

Ponadto popyt w Monachium od lat utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Kupujący są często gotowi płacić ceny, które są znacznie wyższe niż czyste koszty budowy i gruntu. W praktyce oznacza to, że współczynniki korekty rynkowej w Monachium są często >1 w celu podniesienia obliczonej wartości aktywów do rzeczywistych cen rynkowych. W niektórych okresach współczynniki te nawet gwałtownie wzrosły ze względu na dynamiczny rozwój cen i rynku, co skutkowało wyższymi wartościami nieruchomości (np. w ciągu ostatnich dziesięciu lat do 2022 r.). Chociaż rynek jest obecnie w fazie zmian, Monachium pozostaje lokalizacją premium.

"W mieście takim jak Monachium, z bardzo wysokimi wartościami gruntów i dynamicznym popytem, proces wyceny nieruchomości musi być niezwykle starannie dostosowany do warunków rynkowych" - podkreśla Norbert Verbücheln. "Nasza znajomość rynku regionalnego jest tutaj decydującą zaletą - znamy aktualne ceny zakupu i trendy i możemy odpowiednio dostosować obliczoną wartość".
Kolejny aspekt: Monachijskie komisje rzeczoznawców regularnie publikują raporty i dane (standardowe wartości gruntów, współczynniki wartości nieruchomości itp.), które są wykorzystywane do wycen w Monachium. Te lokalne źródła danych powinny być zdecydowanie wykorzystywane w celu uzyskania dokładnych wyników. Standardowe wartości z innych regionów często nie są odpowiednie dla Monachium. W tym przypadku opłaca się wsparcie lokalnych ekspertów, którzy mają dostęp do odpowiednich danych rynkowych i potrafią je poprawnie zinterpretować.

6. wniosek: Profesjonalna wycena z Mr. Lodge'em

---

Dobrze uzasadniona wycena nieruchomości jest podstawą każdej udanej sprzedaży. Szczególnie w Monachium, gdzie podaż i popyt mają silny wpływ na ceny, właściciele powinni polegać na wiedzy ekspertów. Mr. Lodge pracuje jako agent nieruchomości w Monachium od ponad 30 lat i posiada wieloletnie doświadczenie na monachijskim rynku nieruchomości. Dzięki naszej wszechstronnej znajomości rynku regionalnego i wiedzy specjalistycznej w zakresie cen i rozwoju rynku w Monachium i okolicach, możemy zaoferować realistyczną i wiarygodną wycenę.

Chętnie doradzimy osobiście w zakresie metody wartości aktywów i alternatywnych metod wyceny w celu ustalenia najlepszej możliwej ceny za nieruchomość. Na życzenie, Mr. Lodge zapewni bezpłatną wstępną wycenę nieruchomości. Następnie wspólnie z klientem opracujemy optymalną strategię sprzedaży - od wyceny po prezentację i negocjacje umowy.