
Zapraszamy do kontaktu z nami w przypadku jakichkolwiek pytań dotyczących zakupu nieruchomości.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Kierownik działu sprzedaży nieruchomości
Dowiedz się na tej stronie, jak zmieniają się ceny nieruchomości w Monachium, które dzielnice są obecnie najbardziej poszukiwane w Monachium, jak Mr. Lodge określa wartości nieruchomości w obecnej sytuacji rynkowej, jakie czynsze i ceny zakupu można osiągnąć i dlaczego możemy zapewnić Ci kompetentne wsparcie w tym przedsięwzięciu.
W ostatnich latach Monachium bardzo się rozwinęło. Jako trzecia co do wielkości metropolia w Niemczech, miasto liczące ponad 1,6 miliona mieszkańców cieszy się dużym zainteresowaniem jako miejsce pracy i zamieszkania.
Wiosną 2025 r. rynek nieruchomości w Monachium był w zauważalnie lepszej kondycji niż rok wcześniej. Większe zainteresowanie, większa sprzedaż i stabilne lub nieznacznie rosnące ceny oznaczają koniec dołka na rynku zakupu nieruchomości mieszkalnych. Spadek cen o około 10-20% w ciągu ostatnich dwóch lat i nieco niższe stopy procentowe stwarzają nowe możliwości dla potencjalnych nabywców. Rynek nieruchomości w Monachium demonstruje swoją siłę jako jeden z najlepszych adresów dla solidnych i przyszłościowych inwestycji w nieruchomości mieszkalne.
Każdy, kto sprzedaje nieruchomość w Monachium, potrzebuje doświadczonego profesjonalisty, który określi uczciwą cenę rynkową. Po tym, jak ceny metra kwadratowego rosły tylko przez długi czas, dostosowanie ceny po fazie spadku cen wymaga teraz szczególnej ostrożności.
Doświadczeni doradcy ds. nieruchomości w Mr. Lodge opracują rozsądną, indywidualną strategię sprzedaży. Określając właściwą cenę nieruchomości, biorą również pod uwagę, na co obecnie stać nabywców w Monachium i w jakiej grupie docelowej oferowana nieruchomość ma największe szanse na sprzedaż.
Ceny nieruchomości w Monachium od lat utrzymują się na rekordowym poziomie. Jeśli spojrzeć na ceny zakupu kondominiów, rosną one od 2012 roku.
W tamtym czasie jeden metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej mógł zmienić właściciela za 3428 euro - na początku 2022 r. średnia cena wynosiła 9187 euro. Odpowiada to prawie trzykrotnemu wzrostowi ceny sprzedaży.
Ten gwałtowny wzrost cen osiągnął tymczasowy szczyt pod koniec 2022 roku. Od tego czasu ceny za metr kwadratowy w Monachium początkowo spadły. Jednak odwrócenie trendu stało się widoczne w 2024 roku: Różne źródła - w tym Immoscout24, Immobilienzeitung, Sprengnetter - odnotowały niewielki wzrost o 0,1% do 0,4% w 2. kwartale 2024 roku. IVD pisze o sytuacji rynkowej: "Rosnąca liczba zapytań wskazuje na stopniowe ożywienie rynku". Oficjalne dane na koniec 2024 r. pokazują obecnie niewielki wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim, co potwierdza stabilizację rynku.
Rozwój cen wywoławczych mieszkań własnościowych w Monachium od 2012 r. do 1. kwartału 2025 r. (w euro za metr kwadratowy)
Rys. 1: Średnie ceny wywoławcze mieszkań własnościowych w Monachium (euro za m²). Ceny gwałtownie wzrosły od 2012 r. - z około 4000 EUR/m² w 2012 r. do około 9500 EUR/m² w szczytowym momencie w 2022 r.
Wykres ilustruje długoterminowy trend wzrostowy i ostatnie zmiany. W latach 2012-2019 średnie ceny wywoławcze mieszkań w Monachium rosły dwucyfrowo każdego roku. W pierwszym kwartale 2013 r. cena za metr kwadratowy wynosiła już około 5 027 euro (+15% rok do roku). Do 2015 r. ceny podwoiły się w porównaniu do 2010 r. (+85% do ~ 5 750 EUR/m²). Wzrost był kontynuowany w kolejnych latach i osiągnął tymczasowy szczyt na poziomie ~9 500 EUR/m² na początku 2022 roku. Od tego czasu nastąpiła korekta cen w wyniku wyższych stóp procentowych: ceny wywoławcze spadły do około 7 550-7 700 EUR/m² do końca 2023 roku. Obecnie widać jednak oznaki ponownej stabilizacji - w pierwszym kwartale 2025 r. średnia cena wyniesie około 8 200-8 300 euro za mkw. Oznacza to, że pomimo spadku, ceny nadal utrzymują się znacznie powyżej poziomu z 2012 roku.
Ceny za metr kwadratowy w Monachium są często wykorzystywane przez kupujących i właścicieli jako wartość referencyjna do wyceny nieruchomości. Jednak średnie wartości z dzielnic Monachium nie mogą być wykorzystane do określenia z całą pewnością, ile faktycznie kosztuje konkretna nieruchomość. Wymaga to doświadczenia wieloletniego eksperta rynkowego, takiego jak Mr. Lodge, ponieważ mieszkania i domy są bardzo indywidualne i należy wziąć pod uwagę szereg czynników decydujących o wartości.
Niemniej jednak w Monachium można zidentyfikować trendy, które wpływają na ceny za metr kwadratowy. Pomimo fazy obniżek cen w ostatnich latach, Monachium pozostaje jedną z najdroższych lokalizacji nieruchomości w Niemczech. Aktualne dane rynkowe wskazują na średnie ceny zakupu na poziomie około 9.000 EUR/m² w przypadku kondominiów i około 8.400 EUR/m² w przypadku domów - znacznie powyżej średniej krajowej.
Dla potencjalnych nabywców średnia cena za metr kwadratowy istniejących nieruchomości w Monachium 2025 wynosi około 7500-8200 euro za m². W poszukiwanych dzielnicach, takich jak Altstadt, Maxvorstadt i Schwabing, ceny utrzymają się na stabilnym poziomie ponad 10 000 € / m², podczas gdy w dzielnicach peryferyjnych, takich jak Trudering, Aubing i Pasing, ceny metra kwadratowego mogą wynosić od ~ 7 000 do 8 000 €. Oznacza to, że obecne ceny wywoławcze są mniej więcej na tym samym poziomie co w ubiegłym roku, z niewielkimi wahaniami w górę w najlepszych lokalizacjach.
Dla kupujących spadek cen w ostatnich latach - wywołany wyższymi stopami procentowymi i niższym popytem - z pewnością stwarza możliwości. Każdy, kto kupuje w 2025 r., znajdzie nieco korzystniejsze oferty niż dwa lata temu, ponieważ ceny są o około 10-20% niższe od poprzedniego szczytu, w zależności od segmentu i lokalizacji. Niemniej jednak rynek pozostanie wysoce konkurencyjny, zwłaszcza w przypadku dobrze zlokalizowanych nieruchomości. Jednak ci, którzy mogą zapewnić sobie solidne finansowanie, znajdą interesujące opcje wejścia na monachijski rynek nieruchomości w 2025 roku.
Właściciele nieruchomości w Monachium mogą nadal korzystać z wysokich cen za metr kwadratowy w 2025 roku. Średnie ceny w centralnych lokaliz acjach pozostaną stabilne na poziomie ponad 10 000 euro za metr kwadratowy, dzięki czemu wartości sprzedaży w najlepszych lokalizacjach będą bardzo atrakcyjne. W dzielnicach takich jak Moosach czy Laim, ceny pozostaną na wysokim poziomie od ~7 000 do ~8 000 euro za metr kwadratowy, w zależności od jakości i mikrolokalizacji nieruchomości - a czasami mogą być znacznie wyższe, jeśli jest to na przykład wysokiej jakości odnowione mieszkanie.
Dla właścicieli rok 2025 to dobry czas na rozważenie możliwości sprzedaży, ponieważ ceny ponownie ustabilizowały się po spadku. Wskazana jest dokładna analiza rynku, aby wykorzystać najlepsze możliwości sprzedaży i znaleźć odpowiedni moment. Mr. Lodge osiągnął średnią cenę 10 005 euro za m² za sprzedaż kondominium w okresie od maja 2023 r. do kwietnia 2024 r., znacznie powyżej średnich wartości rynkowych w Monachium.
Każdy, kto chce sprzedać dom lub mieszkanie w Monachium, skorzysta na rozwoju cen nieruchomości w Monachium. Najpopularniejsze dzielnice znajdują się głównie wokół centrum miasta i monachijskiego Altstadt. Znajdują się tam wszelkiego rodzaju kluby nocne i oferty kulinarne na każdy gust.
Monachium tętni życiem i zawsze idzie z duchem czasu - jest to szczególnie widoczne w dzielnicach w pobliżu historycznego Zentrum. Niemniej jednak istnieją również inne lukratywne dzielnice w Monachium i okolicach. Nawet jeśli miejsca takie jak Germering, Unterhaching i Unterföhring nie znajdują się na szczycie skali popularności wśród studentów, rodziny lub starsi studenci lubią mieszkać w tych nieco spokojniejszych obszarach w okolicy.
Oczywiście popyt znajduje również odzwierciedlenie w cenie za metr kwadratowy: im bardziej popularna dzielnica, tym wyższa cena zakupu. Ponieważ ceny nieruchomości w Monachium utrzymują się na rekordowym poziomie od 1950 roku, a Monachium jest pod tym względem jednym z najdroższych miast w Niemczech, nieruchomości we wszystkich dzielnicach cieszą się dużym popytem.
Jeśli spojrzeć na ceny wynajmu mieszkań na początku 2025 roku, to w szczególności te pięć dzielnic znajduje się w czołówce: Altstadt, Maxvorstadt, Isarvorstadt, Schwabing (w tym Schwabing-West) i Au-Haidhausen. We wszystkich tych dzielnicach można spodziewać się zimnych czynszów netto w wysokości około 23-26 euro za metr kwadratowy mieszkań w Monachium w 2024 r., w podziale na dzielnice (w euro za metr kwadratowy)
Rys. 2: Średnie czynsze mieszkaniowe (netto) według dzielnic Monachium - 1 kwartał 2025 r. (euro za m²). W najdroższych dzielnicach czynsze wynoszą ponad 23 euro/m², podczas gdy w dzielnicach peryferyjnych jest to około 18 euro/m².
Czynsze również różnią się znacznie w zależności od lokalizacji. Mediana czynszu wywoławczego za mieszkania w mieście wynosi obecnie około 19,6 euro za m². Liderem jest centralna dzielnica Altstadt Isarvorstadt z ceną około 24,1 €/m², a za nią plasują się Isarvorstadt (~23,6 €/m²) i Au-Haidhausen (~23,0 €/m²). Na przykład Maxvorstadt i Schwabing-West również plasują się powyżej średniej (odpowiednio ~ 23 i 22,9 euro/m²). Z kolei dzielnice peryferyjne są znacznie tańsze: w Aubing czynsze są najniższe w mieście i wynoszą około 17,6 €/m². W Allach (~18,5 €/m²) i Feldmoching (~18,5 €/m²) czynsze są niewiele wyższe. Większość pozostałych dzielnic mieści się w przedziale od około 19 do 21 €/m², w zależności od dzielnicy mieszkalnej. Ogólnie rzecz biorąc, zakres czynszów - od poniżej 18 euro do ponad 24 euro za metr kwadratowy - podkreśla silną zależność kosztów mieszkaniowych od lokalizacji w Monachium.
Źródła: Raporty rynkowe i dane cenowe ze Statista, Immowelt/ImmoScout24 i IVD. Wszystkie wartości odnoszą się do danych ofertowych (średnia z ogłoszeń).
Wzrost kosztów finansowania oznacza, że wielu potencjalnych nabywców nieruchomości nadal ma trudności z zakupem własnego domu lub kondominium. Siła finansowa potencjalnych nabywców spada, a wraz z nią liczba zapytań o zakup, chociaż podstawowy popyt pozostaje silny. W związku z tym staranność eksperta rynkowego z wieloletnim doświadczeniem, takiego jak Mr. Lodge, jest ważna przy ustalaniu ceny sprzedaży zgodnej z rynkiem.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych jest na dobrej drodze do ożywienia. W porównaniu z 2023 r. podaż mieszkań na sprzedaż w mieście i okręgu Monachium pozostaje ograniczona. Dzięki nieco lepszym warunkom kredytowania nieruchomości i bardziej atrakcyjnym cenom zakupu spodziewamy się dalszego wzrostu zainteresowania zakupami na rynku monachijskim w 2025 roku. Umeblowane mieszkania i domy pozostaną rzadkie i drogie i nadal będą bardzo atrakcyjne jako okazja inwestycyjna. Obecna sytuacja jest zatem dobrym momentem dla wszystkich właścicieli nieruchomości, którzy chcą sprzedać swoją nieruchomość - niezależnie od tego, czy jest ona zamieszkana przez właściciela, czy wynajmowana - ponieważ nadal możliwe jest osiągnięcie solidnych zysków.
Z Mr. Lodge jako partnerem, nic nie stoi na przeszkodzie udanej sprzedaży nieruchomości. Pracujemy jako agenci nieruchomości w Monachium i okolicach od ponad 30 lat i znamy rynek od podszewki.
Jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości, działamy rutynowo i profesjonalnie. Postępujemy w następujący sposób:
Aby stworzyć ekspozycję Twojej nieruchomości, nasz wewnętrzny zespół fotografów zrobi zdjęcia i filmy Twojego mieszkania lub domu oraz podsumuje kluczowe szczegóły nieruchomości. Publikujemy to na naszej stronie głównej i na znanych portalach internetowych.
W kolejnym kroku zastanawiamy się nad grupą docelową sprzedaży: Czy bardziej prawdopodobne jest, że będzie to młoda para z dziećmi, student, którego rodzice mogą sobie pozwolić na mieszkanie dla swojego dziecka, czy też bardziej prawdopodobne jest, że będą to osoby starsze zainteresowane zakupem nieruchomości?
W zależności od grupy docelowej, nasz zespół opracuje odpowiednią strategię marketingową. Nie każdy kanał jest odpowiedni dla wszystkich zainteresowanych stron. Podczas gdy młodzi ludzie są zawsze mobilni i codziennie korzystają z platform takich jak TikTok czy Instagram, sytuacja wygląda zupełnie inaczej w przypadku osób starszych. Potencjalni nabywcy nieruchomości w pewnym wieku korzystają z portali nieruchomości lub ogłoszeń w uznanych mediach drukowanych, aby znaleźć dom lub mieszkanie swoich marzeń. Istnieją niezliczone możliwości i ważne jest, aby jak najlepiej wykorzystać ten potencjał.
Aby znaleźć idealnych potencjalnych nabywców nieruchomości, proaktywnie tworzymy mailingi w celu bezpośredniego podejścia do klienta. Media drukowane i ogłoszenia w naszych witrynach sklepowych w Monachium i Rottach-Egern są wykorzystywane jako dalsze środki komunikacji w celu przyciągnięcia uwagi. Potencjalni nabywcy są przez nas namierzani, a dodatkowe zainteresowane strony są aktywnie poszukiwane. Dla sprzedającego oznacza to, że jest on stale informowany o statusie działań marketingowych. Postęp negocjacji i kolejne kroki w procesie sprzedaży są również omawiane z Tobą jako właścicielem, a następnie wdrażane.
Następnie organizujemy spotkania z poważnie zainteresowanymi nabywcami osobiście lub w ich imieniu. Oczywiście najemcy i Ty jako właściciel nieruchomości jesteście zaangażowani w ten proces w sposób informacyjny. Zawsze pracujemy ramię w ramię.
Jesteśmy również kompetentnym punktem kontaktowym, jeśli chodzi o negocjacje i warunki sprzedaży. Wspieramy również potencjalnych nabywców w uzyskaniu kredytu hipotecznego.
Na koniec notarialna umowa kupna jest sporządzana przez notariusza zgodnie z naszymi specyfikacjami. Omawiamy to z Tobą jako właścicielem z wyprzedzeniem i towarzyszymy Ci podczas wizyty u notariusza, gdzie sprzedaż nieruchomości zostaje przypieczętowana podpisami wszystkich zaangażowanych stron.
Jako lokalna agencja nieruchomości jesteśmy ekspertami na rynku nieruchomości w Monachium. Dysponujemy rozległą siecią kontaktów i codziennie analizujemy rozwój sytuacji na rynku. Wiemy, jakie rodzaje nieruchomości i w jakich dzielnicach są obecnie poszukiwane i możemy zapewnić profesjonalne doradztwo przy negocjowaniu cen z potencjalnymi nabywcami.
Dzięki wieloletniemu doświadczeniu oraz wysoce profesjonalnemu i wielojęzycznemu zespołowi, mamy bogate doświadczenie - w tym z międzynarodowymi nabywcami.
Rozumiemy rynek i możemy osiągnąć optymalną cenę sprzedaży. Podejmujemy się wszystkich zadań, aby zapewnić sukces sprzedaży nieruchomości.
Oczekuje się, że ceny nieruchomości w Monachium utrzymają się na obecnym poziomie w 2025 roku. Po znacznych spadkach w ostatnich latach, dalszy spadek cen jest raczej mało prawdopodobny. Obserwatorzy rynku spodziewają się raczej, że ceny w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach mogą nieznacznie wzrosnąć, pozostając stabilne lub ulegając jedynie niewielkim wahaniom na obszarach peryferyjnych.
Umiarkowany poziom stóp procentowych wynoszący około 3% dla kredytów na nieruchomości raczej nie spowoduje gwałtownego wzrostu cen, ale może wspierać popyt, ponieważ finansowanie pozostaje stosunkowo przystępne. W poszukiwanych dzielnicach, takich jak Schwabing, Altstadt i Maxvorstadt, może to doprowadzić do niewielkiego wzrostu cen o maksymalnie 2%, podczas gdy ceny w mniej centralnych dzielnicach, takich jak Aubing lub Moosach, prawdopodobnie pozostaną w dużej mierze stabilne.
W 2025 r.nabywcy nadal będą mieli możliwość nabycia nieruchomości na korzystniejszych warunkach niż w latach boomu przed 2022 r. Należy spodziewać się umiarkowanych cen, zwłaszcza w mniej centralnych lokalizacjach lub dzielnicach peryferyjnych, co umożliwi atrakcyjne wejście na rynek. W najlepszych lokalizacjach potencjalni nabywcy powinni jednak spodziewać się nieznacznego wzrostu cen, ponieważ poszukiwane nieruchomości pozostają wysoce konkurencyjne.
Właściciele nieruchomości w Monachium mogą oczekiwać, że w 2025 r. ceny pozostaną w dużej mierze stabilne. W poszukiwanych lokalizacjach istnieje możliwość dalszej realizacji atrakcyjnych cen sprzedaży, podczas gdy ceny w dzielnicach peryferyjnych prawdopodobnie pozostaną na obecnym poziomie. Dla właścicieli w peryferyjnych lokalizacjach sensowne może być zatem rozważenie sprzedaży i zrealizowanie obecnie wciąż wysokich cen.
Podsumowanie: Rynek nieruchomości w Monachium wykazuje oznaki ożywienia na wysokim poziomie w 2025 roku. Kupujący korzystają z nieco łagodniejszych cen i większego wyboru, podczas gdy sprzedający nadal mogą uzyskać bardzo dobre ceny - zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach. Ścisłe monitorowanie trendów rynkowych i profesjonalna wycena pozostają jednak niezbędne do skutecznego działania na tym wymagającym rynku.
Te tematy mogą Cię również zainteresować:
Zapraszamy do kontaktu z nami w przypadku jakichkolwiek pytań dotyczących zakupu nieruchomości.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Kierownik działu sprzedaży nieruchomości