
Zapraszamy do kontaktu z nami w przypadku jakichkolwiek pytań dotyczących zakupu nieruchomości.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Kierownik działu sprzedaży nieruchomości
Dowiedz się na tej stronie, jak zmieniają się ceny nieruchomości w Monachium, które dzielnice są obecnie najbardziej poszukiwane w Monachium, jak Mr. Lodge określa wartości nieruchomości w obecnej sytuacji rynkowej, jakie czynsze i ceny zakupu można osiągnąć i dlaczego możemy zapewnić Ci kompetentne wsparcie w tym przedsięwzięciu.
W ostatnich latach Monachium bardzo się rozwinęło. Jako trzecia co do wielkości metropolia w Niemczech, miasto liczące ponad 1,6 miliona mieszkańców cieszy się dużym zainteresowaniem jako miejsce pracy i zamieszkania.
Latem 2025 r. rynek nieruchomości w Monachium jest w znacznie lepszej kondycji niż pod koniec 2024 r. Po spadku cen zakupu do około 7 800 EUR/m² w czwartym kwartale 2024 r., obecna średnia cena powróciła do poziomu około 8 400-8 500 EUR/m². Oznacza to, że rynek osiągnął dno i wykazuje zauważalną stabilizację z lekkim trendem wzrostowym. Zwiększony popyt, większa liczba transakcji sprzedaży i ciągła atrakcyjność Monachium oznaczają, że stolica Bawarii po raz kolejny udowadnia swoją siłę jako jeden z najbardziej solidnych i przyszłościowych adresów nieruchomości w Niemczech.
Każdy, kto sprzedaje nieruchomość w Monachium, potrzebuje doświadczonego profesjonalisty, który określi uczciwą cenę rynkową. Po tym, jak ceny metra kwadratowego rosły tylko przez długi czas, dostosowanie ceny po fazie spadku cen wymaga teraz szczególnej ostrożności.
Doświadczeni doradcy ds. nieruchomości w Mr. Lodge opracują rozsądną, indywidualną strategię sprzedaży. Określając właściwą cenę nieruchomości, biorą również pod uwagę, na co obecnie stać nabywców w Monachium i w jakiej grupie docelowej oferowana nieruchomość ma największe szanse na sprzedaż.
Ceny nieruchomości w Monachium od lat utrzymują się na rekordowym poziomie. Jeśli spojrzeć na ceny zakupu kondominiów, rosną one od 2012 roku.
W tamtym czasie jeden metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej mógł zmienić właściciela za 3428 euro - na początku 2022 r. średnia cena wynosiła 9187 euro. Odpowiada to prawie trzykrotnemu wzrostowi ceny sprzedaży.
Ten gwałtowny wzrost cen osiągnął tymczasowy szczyt pod koniec 2022 roku. Od tego czasu ceny za metr kwadratowy w Monachium początkowo spadły. Jednak odwrócenie trendu stało się widoczne w 2024 roku: Różne źródła - w tym Immoscout24, Immobilienzeitung, Sprengnetter - odnotowały niewielki wzrost o 0,1% do 0,4% w 2. kwartale 2024 roku. IVD pisze o sytuacji rynkowej: "Rosnąca liczba zapytań wskazuje na stopniowe ożywienie rynku". Oficjalne dane na koniec 2024 r. pokazują obecnie niewielki wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim, co potwierdza stabilizację rynku.
Rozwój cen wywoławczych mieszkań własnościowych w Monachium od 2012 r. do 1. kwartału 2025 r. (w euro za metr kwadratowy)
Rys. 1: Średnie ceny wywoławcze mieszkań własnościowych w Monachium (euro za m²). Ceny gwałtownie wzrosły od 2012 r. - z około 4000 EUR/m² w 2012 r. do około 9500 EUR/m² w szczytowym momencie w 2022 r.
Wykres ilustruje długoterminowy trend wzrostowy i ostatnie zmiany. W latach 2012-2019 średnie ceny wywoławcze mieszkań w Monachium rosły dwucyfrowo każdego roku. W pierwszym kwartale 2013 r. cena za metr kwadratowy wynosiła już około 5 027 euro (+15% rok do roku). Do 2015 r. ceny podwoiły się w porównaniu do 2010 r. (+85% do ~ 5 750 EUR/m²). Wzrost był kontynuowany w kolejnych latach i osiągnął tymczasowy szczyt na poziomie ~9 500 EUR/m² na początku 2022 roku. Od tego czasu nastąpiła korekta cen w wyniku wyższych stóp procentowych: ceny wywoławcze spadły do około 7 550-7 700 EUR/m² do końca 2023 roku. Obecnie widać jednak oznaki ponownej stabilizacji - w pierwszym kwartale 2025 r. średnia cena wyniesie około 8 200-8 300 euro za mkw. Oznacza to, że pomimo spadku, ceny nadal utrzymują się znacznie powyżej poziomu z 2012 roku.
Ceny za metr kwadratowy w Monachium są często wykorzystywane przez kupujących i właścicieli jako wartość referencyjna do wyceny nieruchomości. Jednak średnie wartości z dzielnic Monachium nie mogą być wykorzystane do określenia z całą pewnością, ile faktycznie kosztuje konkretna nieruchomość. Wymaga to doświadczenia wieloletniego eksperta rynkowego, takiego jak Mr. Lodge, ponieważ mieszkania i domy są bardzo indywidualne i należy wziąć pod uwagę szereg czynników decydujących o wartości.
Niemniej jednak w Monachium można zidentyfikować trendy, które wpływają na cenę za metr kwadratowy. Pomimo fazy obniżek cen w ostatnich latach, Monachium pozostaje jedną z najdroższych lokalizacji nieruchomości w Niemczech. Aktualne dane rynkowe wskazują na średnie ceny zakupu na poziomie 9.191 EUR/m² dla kondominiów i 8.866 EUR/m² dla domów - znacznie powyżej średniej krajowej.
Dla potencjalnych nabywców, średnia cena za metr kwadratowy istniejących nieruchomości w Monachium 2025 wynosi około €7,500 do €8,200 za m². W poszukiwanych dzielnicach, takich jak Altstadt, Maxvorstadt i Schwabing, ceny pozostaną stabilne na poziomie ponad 10 000 EUR / m² do 21 500 EUR, podczas gdy w dzielnicach peryferyjnych, takich jak Trudering, Aubing lub Pasing, ceny metra kwadratowego mogą wynosić od ~ 7 000 do 8 200 EUR. Oznacza to, że obecne ceny wywoławcze są mniej więcej na tym samym poziomie co w ubiegłym roku, z niewielkimi wahaniami w górę w najlepszych lokalizacjach.
Dla kupujących spadek cen w ostatnich latach - wywołany wyższymi stopami procentowymi i niższym popytem - z pewnością stwarza możliwości. Każdy, kto kupuje w 2025 r., znajdzie nieco korzystniejsze oferty niż dwa lata temu, ponieważ ceny są o około 10-20% niższe od poprzedniego szczytu, w zależności od segmentu i lokalizacji. Niemniej jednak rynek pozostanie wysoce konkurencyjny, zwłaszcza w przypadku dobrze zlokalizowanych nieruchomości. Jednak ci, którzy mogą zapewnić sobie solidne finansowanie, znajdą interesujące opcje wejścia na monachijski rynek nieruchomości w 2025 roku.
Właściciele nieruchomości w Monachium mogą nadal korzystać z wysokich cen za metr kwadratowy w 2025 roku. Średnie ceny w centralnych lokaliz acjach pozostaną stabilne na poziomie ponad 10 000 euro za metr kwadratowy, dzięki czemu wartości sprzedaży w najlepszych lokalizacjach będą bardzo atrakcyjne. W dzielnicach takich jak Moosach czy Laim, ceny pozostaną na wysokim poziomie od ~7 000 do ~8 000 euro za metr kwadratowy, w zależności od jakości i mikrolokalizacji nieruchomości - a czasami mogą być znacznie wyższe, jeśli jest to na przykład wysokiej jakości odnowione mieszkanie.
Dla właścicieli rok 2025 to dobry czas na rozważenie możliwości sprzedaży, ponieważ ceny ponownie ustabilizowały się po spadku. Wskazana jest dokładna analiza rynku, aby wykorzystać najlepsze możliwości sprzedaży i znaleźć odpowiedni moment. Mr. Lodge osiągnął średnią cenę 10 005 euro za m² za sprzedaż kondominium w okresie od maja 2023 r. do kwietnia 2024 r., znacznie powyżej średnich wartości rynkowych w Monachium.
Każdy, kto chce sprzedać dom lub mieszkanie w Monachium, skorzysta na rozwoju cen nieruchomości w Monachium. Najpopularniejsze dzielnice znajdują się głównie wokół centrum miasta i monachijskiego Altstadt. Znajdują się tam wszelkiego rodzaju kluby nocne i oferty kulinarne na każdy gust.
Monachium tętni życiem i zawsze idzie z duchem czasu - jest to szczególnie widoczne w dzielnicach w pobliżu historycznego Zentrum. Niemniej jednak istnieją również inne lukratywne dzielnice w Monachium i okolicach. Nawet jeśli miejsca takie jak Germering, Unterhaching i Unterföhring nie znajdują się na szczycie skali popularności wśród studentów, rodziny lub starsi studenci lubią mieszkać w tych nieco spokojniejszych obszarach w okolicy.
Oczywiście popyt znajduje również odzwierciedlenie w cenie za metr kwadratowy: im bardziej popularna dzielnica, tym wyższa cena zakupu. Ponieważ ceny nieruchomości w Monachium utrzymują się na rekordowym poziomie od 1950 r., a Monachium jest pod tym względem jednym z najdroższych miast w Niemczech, nieruchomości we wszystkich dzielnicach cieszą się dużym popytem.
Jeśli spojrzeć na ceny wynajmu mieszkań na początku 2025 r., to w szczególności te pięć dzielnic znajduje się w czołówce: Altstadt, Maxvorstadt, Isarvorstadt, Schwabing (w tym Schwabing-West) i Au-Haidhausen. We wszystkich tych dzielnicach można spodziewać się zimnych czynszów netto w wysokości od 27 do 29 euro za metr kwadratowy.
Ceny wynajmu mieszkań w Monachium w 2024 r. w podziale na dzielnice (w euro za metr kwadratowy)
Rys. 2: Średnie czynsze mieszkaniowe (netto) w podziale na dzielnice Monachium - III kw. 2025 r. (euro za m²).
Najdroższe dzielnice kosztują obecnie 27-29 euro/m², podczas gdy w dzielnicach peryferyjnych powszechne jest około 20-21 euro/m².
Czynsze różnią się również znacząco w zależności od lokalizacji. W centrum miasta czynsz wywoławczy za mieszkania wynosi obecnie około 25,4 euro za m². Liderem jest centralna dzielnica Altstadt, gdzie czynsze wywoławcze wynoszą w niektórych przypadkach 27-29 euro za m², a następnie Maxvorstadt, Au-Haidhausen i Schwabing-West w podobnych regionach cenowych (każdy około 27-29 euro/m²). Z kolei dzielnice peryferyjne są znacznie tańsze: w Aubing czynsze wynoszą około 20-21 €/m², podobnie jak w Allach i Feldmoching. Ogólnie rzecz biorąc, zakres czynszów - od poniżej 21 euro do ponad 27 euro za metr kwadratowy - pokazuje wysoką zależność kosztów mieszkaniowych od lokalizacji w Monachium.
Źródła: Raporty rynkowe i dane cenowe ze Statista, Immowelt/ImmoScout24 i IVD. Wszystkie wartości odnoszą się do danych ofertowych (średnia z ogłoszeń).
Wzrost kosztów finansowania oznacza, że wielu potencjalnych nabywców nieruchomości nadal ma trudności z zakupem własnego domu lub kondominium. Siła finansowa potencjalnych nabywców spada, a wraz z nią liczba zapytań o zakup, chociaż podstawowy popyt pozostaje silny. W związku z tym staranność eksperta rynkowego z wieloletnim doświadczeniem, takiego jak Mr. Lodge, jest ważna przy ustalaniu ceny sprzedaży zgodnej z rynkiem.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych jest na dobrej drodze do ożywienia. W porównaniu z 2023 r. podaż mieszkań na sprzedaż w mieście i okręgu Monachium pozostaje ograniczona. Dzięki nieco lepszym warunkom kredytowania nieruchomości i bardziej atrakcyjnym cenom zakupu spodziewamy się dalszego wzrostu zainteresowania zakupami na rynku monachijskim w 2025 roku. Umeblowane mieszkania i domy pozostaną rzadkie i drogie i nadal będą bardzo atrakcyjne jako okazja inwestycyjna. Obecna sytuacja jest zatem dobrym momentem dla wszystkich właścicieli nieruchomości, którzy chcą sprzedać swoją nieruchomość - niezależnie od tego, czy jest ona zamieszkana przez właściciela, czy wynajmowana - ponieważ nadal możliwe jest osiągnięcie solidnych zysków.
Z Mr. Lodge jako partnerem, nic nie stoi na przeszkodzie udanej sprzedaży nieruchomości. Pracujemy jako agenci nieruchomości w Monachium i okolicach od ponad 30 lat i znamy rynek od podszewki.
Jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości, działamy rutynowo i profesjonalnie. Postępujemy w następujący sposób:
Aby stworzyć ekspozycję Twojej nieruchomości, nasz wewnętrzny zespół fotografów zrobi zdjęcia i filmy Twojego mieszkania lub domu oraz podsumuje kluczowe szczegóły nieruchomości. Publikujemy to na naszej stronie głównej i na znanych portalach internetowych.
W kolejnym kroku zastanawiamy się nad grupą docelową sprzedaży: Czy bardziej prawdopodobne jest, że będzie to młoda para z dziećmi, student, którego rodzice mogą sobie pozwolić na mieszkanie dla swojego dziecka, czy też bardziej prawdopodobne jest, że będą to osoby starsze zainteresowane zakupem nieruchomości?
W zależności od grupy docelowej, nasz zespół opracuje odpowiednią strategię marketingową. Nie każdy kanał jest odpowiedni dla wszystkich zainteresowanych stron. Podczas gdy młodzi ludzie są zawsze mobilni i codziennie korzystają z platform takich jak TikTok czy Instagram, sytuacja wygląda zupełnie inaczej w przypadku osób starszych. Potencjalni nabywcy nieruchomości w pewnym wieku korzystają z portali nieruchomości lub ogłoszeń w uznanych mediach drukowanych, aby znaleźć dom lub mieszkanie swoich marzeń. Istnieją niezliczone możliwości i ważne jest, aby jak najlepiej wykorzystać ten potencjał.
Aby znaleźć idealnych potencjalnych nabywców nieruchomości, proaktywnie tworzymy mailingi w celu bezpośredniego podejścia do klienta. Media drukowane i ogłoszenia w naszych witrynach sklepowych w Monachium i Rottach-Egern są wykorzystywane jako dalsze środki komunikacji w celu przyciągnięcia uwagi. Potencjalni nabywcy są przez nas namierzani, a dodatkowe zainteresowane strony są aktywnie poszukiwane. Dla sprzedającego oznacza to, że jest on stale informowany o statusie działań marketingowych. Postęp negocjacji i kolejne kroki w procesie sprzedaży są również omawiane z Tobą jako właścicielem, a następnie wdrażane.
Następnie organizujemy spotkania z poważnie zainteresowanymi nabywcami osobiście lub w ich imieniu. Oczywiście najemcy i Ty jako właściciel nieruchomości jesteście zaangażowani w ten proces w sposób informacyjny. Zawsze pracujemy ramię w ramię.
Jesteśmy również kompetentnym punktem kontaktowym, jeśli chodzi o negocjacje i warunki sprzedaży. Wspieramy również potencjalnych nabywców w uzyskaniu kredytu hipotecznego.
Na koniec notarialna umowa kupna jest sporządzana przez notariusza zgodnie z naszymi specyfikacjami. Omawiamy to z Tobą jako właścicielem z wyprzedzeniem i towarzyszymy Ci podczas wizyty u notariusza, gdzie sprzedaż nieruchomości zostaje przypieczętowana podpisami wszystkich zaangażowanych stron.
Jako lokalna agencja nieruchomości jesteśmy ekspertami na rynku nieruchomości w Monachium. Dysponujemy rozległą siecią kontaktów i codziennie analizujemy rozwój sytuacji na rynku. Wiemy, jakie rodzaje nieruchomości i w jakich dzielnicach są obecnie poszukiwane i możemy zapewnić profesjonalne doradztwo przy negocjowaniu cen z potencjalnymi nabywcami.
Dzięki wieloletniemu doświadczeniu oraz wysoce profesjonalnemu i wielojęzycznemu zespołowi, mamy bogate doświadczenie - w tym z międzynarodowymi nabywcami.
Rozumiemy rynek i możemy osiągnąć optymalną cenę sprzedaży. Podejmujemy się wszystkich zadań, aby zapewnić sukces sprzedaży nieruchomości.
Oczekuje się, że ceny nieruchomości w Monachium utrzymają się na obecnym poziomie w 2025 roku. Po znacznych spadkach w ostatnich latach, dalszy spadek cen jest raczej mało prawdopodobny. Obserwatorzy rynku spodziewają się raczej, że ceny w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach mogą nieznacznie wzrosnąć, pozostając stabilne lub ulegając jedynie niewielkim wahaniom na obszarach peryferyjnych.
Umiarkowany poziom stóp procentowych wynoszący około 3% dla kredytów na nieruchomości raczej nie spowoduje gwałtownego wzrostu cen, ale może wspierać popyt, ponieważ finansowanie pozostaje stosunkowo przystępne. W poszukiwanych dzielnicach, takich jak Schwabing, Altstadt i Maxvorstadt, może to doprowadzić do niewielkiego wzrostu cen o maksymalnie 2%, podczas gdy ceny w mniej centralnych dzielnicach, takich jak Aubing lub Moosach, prawdopodobnie pozostaną w dużej mierze stabilne.
W 2025 r.nabywcy nadal będą mieli możliwość nabycia nieruchomości na korzystniejszych warunkach niż w latach boomu przed 2022 r. Należy spodziewać się umiarkowanych cen, zwłaszcza w mniej centralnych lokalizacjach lub dzielnicach peryferyjnych, co umożliwi atrakcyjne wejście na rynek. W najlepszych lokalizacjach potencjalni nabywcy powinni jednak spodziewać się nieznacznego wzrostu cen, ponieważ poszukiwane nieruchomości pozostają wysoce konkurencyjne.
Właściciele nieruchomości w Monachium mogą oczekiwać, że w 2025 r. ceny pozostaną w dużej mierze stabilne. W poszukiwanych lokalizacjach istnieje możliwość dalszej realizacji atrakcyjnych cen sprzedaży, podczas gdy ceny w dzielnicach peryferyjnych prawdopodobnie pozostaną na obecnym poziomie. Dla właścicieli w peryferyjnych lokalizacjach sensowne może być zatem rozważenie sprzedaży i zrealizowanie obecnie wciąż wysokich cen.
Podsumowanie: Rynek nieruchomości w Monachium wykazuje oznaki ożywienia na wysokim poziomie w 2025 roku. Kupujący korzystają z nieco łagodniejszych cen i większego wyboru, podczas gdy sprzedający nadal mogą uzyskać bardzo dobre ceny - zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach. Ścisłe monitorowanie trendów rynkowych i profesjonalna wycena pozostają jednak niezbędne do skutecznego działania na tym wymagającym rynku.
Te tematy mogą Cię również zainteresować:
Zapraszamy do kontaktu z nami w przypadku jakichkolwiek pytań dotyczących zakupu nieruchomości.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Kierownik działu sprzedaży nieruchomości