Γιατί μπορεί η υπολογιζόμενη αξία του περιουσιακού στοιχείου να αποκλίνει από την πραγματική τιμή της αγοράς;

Η αξία του ενεργητικού βασίζεται σε συντελεστές κόστους και αξίες γης και όχι άμεσα στις τρέχουσες τιμές προσφοράς. Σε μια πόλη όπως το Μόναχο, όπου η ζήτηση συχνά υπερβαίνει την προσφορά, οι πραγματικές τιμές αγοράς είναι συχνά υψηλότερες από την υπολογισμένη αξία του ενεργητικού. Για το λόγο αυτό, χρησιμοποιείται ο λεγόμενος συντελεστής προσαρμογής στην αγορά για την προσαρμογή της αξίας του ενεργητικού στην πραγματικότητα της αγοράς ακινήτων του Μονάχου. Χωρίς αυτή τη διόρθωση, το αποτέλεσμα θα ήταν συχνά πολύ χαμηλό. Η περιφερειακή μας τεχνογνωσία διασφαλίζει ότι η προσαρμογή είναι ακριβής.</p

Μπορώ να εκτελέσω τη διαδικασία εκτίμησης της αξίας των περιουσιακών στοιχείων μόνος μου ή να χρησιμοποιήσω έναν ηλεκτρονικό υπολογιστή;

Στη θεωρία, η αξία του ενεργητικού μπορεί να υπολογιστεί κατά προσέγγιση, αλλά στην πράξη η μέθοδος της αξίας του ενεργητικού είναι πολύ περίπλοκη. Χρειάζεται ακριβής γνώση του κόστους κατασκευής, των τυποποιημένων αξιών γης και της τρέχουσας κατάστασης της αγοράς. Χωρίς την κατάλληλη τεχνογνωσία και τα κατάλληλα δεδομένα, μπορεί εύκολα να προκύψουν σφάλματα. Ως εκ τούτου, εμείς στην Mr. Lodge σας συμβουλεύουμε να συμβουλεύεστε πάντα έναν πιστοποιημένο εμπειρογνώμονα ή έναν έμπειρο κτηματομεσίτη για τον προσδιορισμό της αξίας του ενεργητικού, προκειμένου να αποφύγετε λανθασμένες αποτιμήσεις.

Από πού προέρχονται τα δεδομένα για την αποτίμηση με τη μέθοδο της αξίας του ενεργητικού;

Η βάση για τη μέθοδο της αξίας του ενεργητικού είναι επίσημες πηγές, όπως οι πρότυποι χάρτες αξίας γης των επιτροπών εμπειρογνωμόνων, το πρότυπο κόστος παραγωγής (π.χ. NHK 2010), οι δείκτες τιμών κτιρίων και οι συντελεστές προσαρμογής της αγοράς από τις τοπικές επισκοπήσεις τιμών αγοράς. Επιπλέον, απαιτούνται επιμέρους στοιχεία για τα ακίνητα, όπως το έτος κατασκευής, η κατάσταση, ο ζωτικός χώρος και τα φωτιστικά και τα εξαρτήματα. Όσο πιο ακριβείς είναι αυτές οι πληροφορίες, τόσο πιο ακριβής είναι η αποτίμηση. Mr. Lodge βασίζεται σε ένα εκτεταμένο σύνολο τρεχόντων δεδομένων της αγοράς και τα συνδυάζει με πολυετή εμπειρία.

Πόσο κοστίζει μια αποτίμηση σύμφωνα με τη μέθοδο της περιουσιακής αξίας;

Το κόστος μιας αποτίμησης με τη μέθοδο της αξίας του ενεργητικού εξαρτάται από την πολυπλοκότητα και το εύρος της ανάλυσης. Μια απλή εκτίμηση είναι φθηνότερη από μια νομικά δεσμευτική εκτίμηση της αγοραίας αξίας. Ωστόσο, πολλοί κτηματομεσίτες - συμπεριλαμβανομένου του Mr. Lodge - προσφέρουν μια δωρεάν αρχική αποτίμηση για την κατά προσέγγιση εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου. Για πιο λεπτομερείς εκτιμήσεις, για παράδειγμα σε περίπτωση κληρονομιάς ή διαζυγίου, συνιστάται η εκτίμηση με αμοιβή. Θα σας συμβουλεύσουμε με διαφάνεια σχετικά με το απαιτούμενο εύρος και το αναμενόμενο κόστος.</p

Είναι η μέθοδος της περιουσιακής αξίας κατάλληλη και για τα μισθωμένα ακίνητα;

Η προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος προτιμάται συνήθως για τα μισθωμένα ακίνητα, καθώς λαμβάνει υπόψη τα τρέχοντα έσοδα. Ωστόσο, η μέθοδος της αξίας του ενεργητικού μπορεί να αποτελέσει χρήσιμη προσθήκη, ιδίως εάν το εισόδημα από ενοίκια δεν είναι συνηθισμένο στην αγορά ή το ακίνητο εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τη χρήση του. Στην περίπτωση συνδυασμένων μορφών χρήσης (π.χ. κατοικίες και γραφεία), μπορούν επίσης να συνδυαστούν και οι δύο μέθοδοι προκειμένου να προκύψει μια ισορροπημένη εικόνα. Mr. Lodge επιλέγει ατομικά τη μέθοδο ή το συνδυασμό που αντικατοπτρίζει καλύτερα τη ρεαλιστική αγοραία αξία.</p

Πόσο χρόνο διαρκεί μια αποτίμηση με τη μέθοδο της περιουσιακής αξίας;

Η διάρκεια εξαρτάται από το μέγεθος του ακινήτου και τα διαθέσιμα δεδομένα. Μια τεκμηριωμένη αποτίμηση μπορεί να προετοιμαστεί σε λίγες μόνο ημέρες, εάν η τεκμηρίωση είναι πλήρης. Γίνεται πιο δύσκολη εάν λείπουν έγγραφα ή το ακίνητο διαφέρει σημαντικά. Στο Μόναχο, οι τυποποιημένες αξίες γης και οι συντελεστές προσαρμογής στην αγορά πρέπει επίσης να ελέγχονται τακτικά, προκειμένου να παραμένουν ενημερωμένες. Mr. Lodge εξασφαλίζει μια γρήγορη αλλά και τεκμηριωμένη αποτίμηση χάρη σε μια σαφώς δομημένη διαδικασία.

Τι συμβαίνει μετά την αξιολόγηση - τι συνιστά Mr. Lodge;

Μετά την αποτίμηση, συζητάμε μαζί σας τη βέλτιστη στρατηγική μάρκετινγκ. Αυτή περιλαμβάνει τον καθορισμό μιας ρεαλιστικής ζητούμενης τιμής, τη στόχευση των κατάλληλων ομάδων αγοραστών και μια υψηλής ποιότητας παρουσίαση του ακινήτου σας. Θα σας καθοδηγήσουμε σε όλη τη διαδικασία πώλησης - από την εκτίμηση και τις προβολές μέχρι το συμβολαιογραφικό κλείσιμο. Στόχος μας είναι η ομαλή πώληση στην καλύτερη δυνατή τιμή, προσαρμοσμένη στην αγορά του Μονάχου. Μπορείτε να βασιστείτε στην εμπειρία δεκαετιών που διαθέτουμε.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της μεθόδου της αξίας του ενεργητικού και της συγκριτικής μεθόδου ή της μεθόδου της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών;

Με τη μέθοδο της περιουσιακής αξίας προσδιορίζεται η αξία ενός ακινήτου με βάση το κόστος παραγωγής και την αξία του οικοπέδου - δηλαδή σύμφωνα με την πραγματική περιουσιακή αξία. Χρησιμοποιείται συνήθως για ιδιοχρησιμοποιούμενα οικιστικά ακίνητα, εάν δεν υπάρχουν κατάλληλα συγκριτικά στοιχεία. Η μέθοδος της συγκριτικής αξίας βασίζεται στις πρόσφατες τιμές αγοράς παρόμοιων ακινήτων, ενώ η μέθοδος της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών βασίζεται στα αναμενόμενα έσοδα από ενοίκια. Κάθε μέθοδος έχει τα πλεονεκτήματά της και η επιλογή εξαρτάται από τον τύπο του ακινήτου και την κατάσταση της αγοράς. Στην Mr. Lodge, μπορούμε να σας συμβουλέψουμε για το ποια μέθοδος είναι η καταλληλότερη.

Για ποια ακίνητα είναι ιδιαίτερα κατάλληλη η μέθοδος της περιουσιακής αξίας;

Η μέθοδος της περιουσιακής αξίας είναι ιδιαίτερα κατάλληλη για μονοκατοικίες, βίλες, ειδικά κτίρια ή διατηρητέα ακίνητα - με άλλα λόγια, ακίνητα που είναι δύσκολο να συγκριθούν με άλλα. Η μέθοδος χρησιμοποιείται επίσης συχνά για ιδιαίτερα εξατομικευμένη επίπλωση ή ασυνήθιστες μεθόδους κατασκευής. Στο Μόναχο, για παράδειγμα, αυτό ισχύει για ευρύχωρα αρχοντικά ή αποκλειστικά παλιά κτίρια σε προνομιακές τοποθεσίες. Για τυποποιημένες συγκυριαρχίες, από την άλλη πλευρά, η μέθοδος της συγκριτικής αξίας είναι συχνά καταλληλότερη. Οι ειδικοί μας στο Mr. Lodge θα επιλέξουν τη σωστή μέθοδο αποτίμησης για εσάς.</p

R�o�o�f� �o�f� �o�l�d� �b�u�i�l�d�i�n�g� �i�n� �f�r�o�n�t� �o�f� �b�l�u�e� �s�k�y� �i�n� �d�a�y� �t�i�m�e��

Εκτίμηση ακινήτων Μόναχο - Ο οδηγός σας για την εκτίμηση ακινήτων

Q: Μπορώ να εκτελέσω τη διαδικασία εκτίμησης της αξίας των περιουσιακών στοιχείων μόνος μου ή να χρησιμοποιήσω έναν ηλεκτρονικό υπολογιστή;

Στη θεωρία, η αξία του ενεργητικού μπορεί να υπολογιστεί κατά προσέγγιση, αλλά στην πράξη η μέθοδος της αξίας του ενεργητικού είναι πολύ περίπλοκη. Χρειάζεται ακριβής γνώση του κόστους κατασκευής, των τυποποιημένων αξιών γης και της τρέχουσας κατάστασης της αγοράς. Χωρίς την κατάλληλη τεχνογνωσία και τα κατάλληλα δεδομένα, μπορεί εύκολα να προκύψουν σφάλματα. Ως εκ τούτου, εμείς στην Mr. Lodge σας συμβουλεύουμε να συμβουλεύεστε πάντα έναν πιστοποιημένο εμπειρογνώμονα ή έναν έμπειρο κτηματομεσίτη για τον προσδιορισμό της αξίας του ενεργητικού, προκειμένου να αποφύγετε λανθασμένες αποτιμήσεις.

Q: Από πού προέρχονται τα δεδομένα για την αποτίμηση με τη μέθοδο της αξίας του ενεργητικού;

Η βάση για τη μέθοδο της αξίας του ενεργητικού είναι επίσημες πηγές, όπως οι πρότυποι χάρτες αξίας γης των επιτροπών εμπειρογνωμόνων, το πρότυπο κόστος παραγωγής (π.χ. NHK 2010), οι δείκτες τιμών κτιρίων και οι συντελεστές προσαρμογής της αγοράς από τις τοπικές επισκοπήσεις τιμών αγοράς. Επιπλέον, απαιτούνται επιμέρους στοιχεία για τα ακίνητα, όπως το έτος κατασκευής, η κατάσταση, ο ζωτικός χώρος και τα φωτιστικά και τα εξαρτήματα. Όσο πιο ακριβείς είναι αυτές οι πληροφορίες, τόσο πιο ακριβής είναι η αποτίμηση. Mr. Lodge βασίζεται σε ένα εκτεταμένο σύνολο τρεχόντων δεδομένων της αγοράς και τα συνδυάζει με πολυετή εμπειρία.

Q: Πόσο κοστίζει μια αποτίμηση σύμφωνα με τη μέθοδο της περιουσιακής αξίας;

Το κόστος μιας αποτίμησης με τη μέθοδο της αξίας του ενεργητικού εξαρτάται από την πολυπλοκότητα και το εύρος της ανάλυσης. Μια απλή εκτίμηση είναι φθηνότερη από μια νομικά δεσμευτική εκτίμηση της αγοραίας αξίας. Ωστόσο, πολλοί κτηματομεσίτες - συμπεριλαμβανομένου του Mr. Lodge - προσφέρουν μια δωρεάν αρχική αποτίμηση για την κατά προσέγγιση εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου. Για πιο λεπτομερείς εκτιμήσεις, για παράδειγμα σε περίπτωση κληρονομιάς ή διαζυγίου, συνιστάται η εκτίμηση με αμοιβή. Θα σας συμβουλεύσουμε με διαφάνεια σχετικά με το απαιτούμενο εύρος και το αναμενόμενο κόστος.</p

Q: Είναι η μέθοδος της περιουσιακής αξίας κατάλληλη και για τα μισθωμένα ακίνητα;

Η προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος προτιμάται συνήθως για τα μισθωμένα ακίνητα, καθώς λαμβάνει υπόψη τα τρέχοντα έσοδα. Ωστόσο, η μέθοδος της αξίας του ενεργητικού μπορεί να αποτελέσει χρήσιμη προσθήκη, ιδίως εάν το εισόδημα από ενοίκια δεν είναι συνηθισμένο στην αγορά ή το ακίνητο εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τη χρήση του. Στην περίπτωση συνδυασμένων μορφών χρήσης (π.χ. κατοικίες και γραφεία), μπορούν επίσης να συνδυαστούν και οι δύο μέθοδοι προκειμένου να προκύψει μια ισορροπημένη εικόνα. Mr. Lodge επιλέγει ατομικά τη μέθοδο ή το συνδυασμό που αντικατοπτρίζει καλύτερα τη ρεαλιστική αγοραία αξία.</p

Q: Πόσο χρόνο διαρκεί μια αποτίμηση με τη μέθοδο της περιουσιακής αξίας;

Η διάρκεια εξαρτάται από το μέγεθος του ακινήτου και τα διαθέσιμα δεδομένα. Μια τεκμηριωμένη αποτίμηση μπορεί να προετοιμαστεί σε λίγες μόνο ημέρες, εάν η τεκμηρίωση είναι πλήρης. Γίνεται πιο δύσκολη εάν λείπουν έγγραφα ή το ακίνητο διαφέρει σημαντικά. Στο Μόναχο, οι τυποποιημένες αξίες γης και οι συντελεστές προσαρμογής στην αγορά πρέπει επίσης να ελέγχονται τακτικά, προκειμένου να παραμένουν ενημερωμένες. Mr. Lodge εξασφαλίζει μια γρήγορη αλλά και τεκμηριωμένη αποτίμηση χάρη σε μια σαφώς δομημένη διαδικασία.

Q: Τι συμβαίνει μετά την αξιολόγηση - τι συνιστά Mr. Lodge;

Μετά την αποτίμηση, συζητάμε μαζί σας τη βέλτιστη στρατηγική μάρκετινγκ. Αυτή περιλαμβάνει τον καθορισμό μιας ρεαλιστικής ζητούμενης τιμής, τη στόχευση των κατάλληλων ομάδων αγοραστών και μια υψηλής ποιότητας παρουσίαση του ακινήτου σας. Θα σας καθοδηγήσουμε σε όλη τη διαδικασία πώλησης - από την εκτίμηση και τις προβολές μέχρι το συμβολαιογραφικό κλείσιμο. Στόχος μας είναι η ομαλή πώληση στην καλύτερη δυνατή τιμή, προσαρμοσμένη στην αγορά του Μονάχου. Μπορείτε να βασιστείτε στην εμπειρία δεκαετιών που διαθέτουμε.

Q: Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της μεθόδου της αξίας του ενεργητικού και της συγκριτικής μεθόδου ή της μεθόδου της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών;

Με τη μέθοδο της περιουσιακής αξίας προσδιορίζεται η αξία ενός ακινήτου με βάση το κόστος παραγωγής και την αξία του οικοπέδου - δηλαδή σύμφωνα με την πραγματική περιουσιακή αξία. Χρησιμοποιείται συνήθως για ιδιοχρησιμοποιούμενα οικιστικά ακίνητα, εάν δεν υπάρχουν κατάλληλα συγκριτικά στοιχεία. Η μέθοδος της συγκριτικής αξίας βασίζεται στις πρόσφατες τιμές αγοράς παρόμοιων ακινήτων, ενώ η μέθοδος της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών βασίζεται στα αναμενόμενα έσοδα από ενοίκια. Κάθε μέθοδος έχει τα πλεονεκτήματά της και η επιλογή εξαρτάται από τον τύπο του ακινήτου και την κατάσταση της αγοράς. Στην Mr. Lodge, μπορούμε να σας συμβουλέψουμε για το ποια μέθοδος είναι η καταλληλότερη.

Q: Για ποια ακίνητα είναι ιδιαίτερα κατάλληλη η μέθοδος της περιουσιακής αξίας;

Η μέθοδος της περιουσιακής αξίας είναι ιδιαίτερα κατάλληλη για μονοκατοικίες, βίλες, ειδικά κτίρια ή διατηρητέα ακίνητα - με άλλα λόγια, ακίνητα που είναι δύσκολο να συγκριθούν με άλλα. Η μέθοδος χρησιμοποιείται επίσης συχνά για ιδιαίτερα εξατομικευμένη επίπλωση ή ασυνήθιστες μεθόδους κατασκευής. Στο Μόναχο, για παράδειγμα, αυτό ισχύει για ευρύχωρα αρχοντικά ή αποκλειστικά παλιά κτίρια σε προνομιακές τοποθεσίες. Για τυποποιημένες συγκυριαρχίες, από την άλλη πλευρά, η μέθοδος της συγκριτικής αξίας είναι συχνά καταλληλότερη. Οι ειδικοί μας στο Mr. Lodge θα επιλέξουν τη σωστή μέθοδο αποτίμησης για εσάς.</p

Πώληση, κληρονομιά, διαζύγιο, δήλωση περιουσιακών στοιχείων ή χρηματοδότηση. Ειδικά σε ένα περιβάλλον υψηλών τιμών όπως το Μόναχο, μια ανακριβής αποτίμηση μπορεί να οδηγήσει γρήγορα σε οικονομικές απώλειες ή σε χρονοβόρες διαδικασίες πώλησης. Η μέθοδος της αντικειμενικής αξίας είναι μία από τις σημαντικότερες μεθόδους αποτίμησης - ειδικά για μεμονωμένα σχεδιασμένες κατοικίες, βίλες ή ειδικά ακίνητα για τα οποία δεν υπάρχουν άμεσες συγκριτικές τιμές. Mr. Lodge, μεσίτης ακινήτων στο Μόναχο για περισσότερα από 30 χρόνια, είναι ένας από τους πιο έμπειρους παράγοντες στην αγορά ακινήτων του Μονάχου. Με βαθιά γνώση της αγοράς, έγκυρες συμβουλές και ακριβή μεθοδολογία εκτίμησης, υποστηρίζουμε τους ιδιοκτήτες από την αρχική εκτίμηση μέχρι την επιτυχή πώληση. Σε αυτό το άρθρο, εξηγούμε τι χαρακτηρίζει τη μέθοδο της περιουσιακής αξίας, πότε χρησιμοποιείται - και γιατί η επαγγελματική υποστήριξη είναι ζωτικής σημασίας.

Πίνακας περιεχομένων:

Τι είναι η μέθοδος της αξίας του ενεργητικού;
Πώς λειτουργεί η μέθοδος της αξίας του ενεργητικού
Πότε χρησιμοποιείται η μέθοδος της αξίας του ενεργητικού;
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της μεθόδου της αξίας του ενεργητικού
Ειδικά χαρακτηριστικά της μεθόδου της αξίας του ενεργητικού στο Μόναχο
Συμπέρασμα: Επαγγελματική αποτίμηση με τον Mr. Lodge
ΣΥΧΝΈΣ ΕΡΩΤΉΣΕΙΣ

1 Τι είναι η μέθοδος της αξίας του ενεργητικού;

Η μέθοδος της περιουσιακής αξίας είναι μια διαδικασία προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, κατά την οποία προσδιορίζεται η περιουσιακή αξία ενός ακινήτου. "Σε αντίθεση με τις μεθόδους συγκριτικής ή εισοδηματικής αξίας, οι οποίες βασίζονται στις αγοραίες τιμές συγκρίσιμων ακινήτων ή στα έσοδα από ενοίκια, η μέθοδος της περιουσιακής αξίας εστιάζει στα πραγματικά στοιχεία του ακινήτου: την αξία του οικοπέδου (αξία γης) και την αξία του κτιρίου με βάση το κόστος παραγωγής ", εξηγεί ο διευθύνων σύμβουλος της Mr. Lodge Norbert Verbücheln. Η διαδικασία αυτή ρυθμίζεται στη Γερμανία από τον κανονισμό περί εκτίμησης περιουσίας (ImmoWertV) και διασφαλίζει ότι οι εκτιμήσεις πραγματοποιούνται σύμφωνα με ενιαία πρότυπα.

Ορισμένοι ιδιοκτήτες αναρωτιούνται αν η τοποθεσία ενός ακινήτου λαμβάνεται επίσης υπόψη σε αυτή τη διαδικασία. Ναι, αυτό ισχύει. Η τοποθεσία υπεισέρχεται άμεσα στον υπολογισμό της αξίας γης μέσω της πρότυπης αξίας γης. Επιπλέον, ο συντελεστής προσαρμογής στην αγορά ( γνωστός και ως συντελεστής αξίας περιουσιακών στοιχείων) χρησιμοποιείται για την προσαρμογή της υπολογιζόμενης αξίας στις τιμές πώλησης που μπορούν πράγματι να πραγματοποιηθούν στην αντίστοιχη περιοχή. Με τον τρόπο αυτό, τόσο η ποιότητα της τοποθεσίας όσο και οι τρέχουσες συνθήκες της αγοράς συμβάλλουν στο αποτέλεσμα της μεθόδου της αξίας περιουσιακών στοιχείων.

2 Πώς λειτουργεί η μέθοδος της αξίας του ενεργητικού

Στη μέθοδο της αξίας περιουσιακών στοιχείων, η αξία ενός ακινήτου υπολογίζεται από την αρχή σε διάφορα στάδια. Οι επαγγελματίες - έμπειροι κτηματομεσίτες όπως Mr. Lodge - συνήθως εκτελούν τα ακόλουθα βήματα:

Καθορισμός της αξίας του οικοπέδου: Πρώτον, υπολογίζεται η αξία γης του ακινήτου. Αυτό περιλαμβάνει τον πολλαπλασιασμό του εμβαδού του οικοπέδου με την επίσημη τυπική αξία γης ανά τετραγωνικό μέτρο στη συγκεκριμένη τοποθεσία. Η τυπική αξία γης καθορίζεται από την τοπική επιτροπή εμπειρογνωμόνων από πραγματικά στοιχεία πωλήσεων και δημοσιεύεται ετησίως.
Υπολογίζεται το κόστος παραγωγής του κτιρίου: Το επόμενο βήμα είναι να υπολογιστεί το κανονικό κόστος παραγωγής του κτιρίου - δηλαδή το κόστος που θα επιβάρυνε μια συγκρίσιμη νέα κατασκευή του ακινήτου κατά τη στιγμή της αποτίμησης. Στον υπολογισμό περιλαμβάνονται η ποιότητα κατασκευής, τα εξαρτήματα και το μέγεθος. Οι εκτιμητές χρησιμοποιούν συχνά τυποποιημένους πίνακες (π.χ. NHK 2010) και τους προσαρμόζουν στο τρέχον επίπεδο τιμών κατασκευής.
Αξία κτιριακού ενεργητικού και απόσβεση λόγω παλαιότητας: Η προκαταρκτική αξία του κτιριακού ενεργητικού υπολογίζεται από το κόστος παραγωγής. Από την αξία αυτή αφαιρούνται μειώσεις της αξίας, για παράδειγμα μέσω της απόσβεσης λόγω παλαιότητας (ηλικία και φθορά του κτιρίου). Συνεπώς, ένα παλαιότερο σπίτι έχει έκπτωση σε σύγκριση με ένα νέο κτίριο του ίδιου τύπου.
Προσωρινή αξία ενεργητικού: Προσθέτοντας την προσαρμοσμένη αξία ενεργητικού του κτιρίου στην αξία του οικοπέδου, προκύπτει η προσωρινή αξία ενεργητικού του ακινήτου (γνωστή και ως καθαρή αξία ενεργητικού). Αυτή αντικατοπτρίζει το τρέχον κόστος αντικατάστασης του κτιρίου συν την αξία του οικοπέδου.
Προσαρμογή στην αγορά: Τέλος, η προσωρινή αξία ενεργητικού πολλαπλασιάζεται με έναν συντελεστή προσαρμογής στην αγορά για να προκύψει η τελική αξία ενεργητικού (αγοραία αξία). Ο συντελεστής αυτός προκύπτει από δεδομένα τιμών αγοράς και προσαρμόζει το υπολογισμένο κόστος στην πραγματικότητα της αγοράς. Για παράδειγμα, εάν οι πραγματικές τιμές πώλησης στο Μόναχο είναι σημαντικά υψηλότερες από τις υπολογιζόμενες αξίες περιουσιακών στοιχείων, ο συντελεστής θα είναι μεγαλύτερος από 1 (και αντίστροφα).

Σημείωση: Οιέμπειροι κτηματομεσίτες συχνά συνδυάζουν διάφορες μεθόδους αποτίμησης προκειμένου να βρουν τη βέλτιστη ζητούμενη τιμή. Ακόμη και αν η μέθοδος της αξίας περιουσιακών στοιχείων είναι η κύρια μέθοδος, οι επαγγελματίες εξετάζουν παράλληλα τις συγκρίσιμες πωλήσεις και τις αποδόσεις των ενοικίων για να επικυρώσουν το αποτέλεσμα. Με τον τρόπο αυτό, διασφαλίζουν ότι η προσδιορισθείσα αξία είναι επίσης ρευστοποιήσιμη στην αγορά.

3 Πότε χρησιμοποιείται η μέθοδος της αξίας του ενεργητικού;

Μοναδικές, ιδιοχρησιμοποιούμενες μονοκατοικίες χωρίς συγκρίσιμα ακίνητα αποτιμώνται συχνά με τη μέθοδο της αξίας του ενεργητικού, καθώς μπορεί να λείπουν στοιχεία σύγκρισης της αγοράς. Η μέθοδος της περιουσιακής αξίας χρησιμοποιείται κυρίως σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχουν ή υπάρχουν ελάχιστες συγκρίσιμες πωλήσεις. Τυπικά σενάρια είναι

ιδιοχρησιμοποιούμενες μονοκατοικίες και βίλες: Ιδιαίτερα μεμονωμένα ακίνητα όπου δεν υπάρχει πρότυπο ακίνητο για σύγκριση.
Ειδικά κτίρια: Για παράδειγμα , διατηρητέα ακίνητα, εκκλησίες ή σχολεία - δηλαδή κτίρια που δεν προορίζονται για κερδοσκοπικούς σκοπούς ή με μοναδικό σχεδιασμό.
Αγροτικές ή περιφερειακές τοποθεσίες: Σε περιοχές (ή παλαιότερα και σε ορισμένα προάστια του Μονάχου) με λίγες πωλήσεις συγκρίσιμων ακινήτων, είναι πιθανότερο να χρησιμοποιηθεί η αντικειμενική αξία, καθώς η μέθοδος της συγκριτικής αξίας είναι δύσκολη λόγω έλλειψης στοιχείων.
Ειδικά ακίνητα: Για παράδειγμα , κτίρια σιδηροδρομικών σταθμών, ειδικά εμπορικά ακίνητα ή ασυνήθιστα σπίτια σχεδιασμένα από αρχιτέκτονες, όπου οι τιμές αγοράς ποικίλλουν σημαντικά.

"Ειδικά για τα μοναδικά ακίνητα στο Μόναχο, για τα οποία δεν υπάρχουν άμεσα συγκριτικά ακίνητα, χρησιμοποιούμε τη μέθοδο της αντικειμενικής αξίας για τον προσδιορισμό μιας ρεαλιστικής αγοραίας αξίας", λέει ο Norbert Verbücheln.

Για τους ιδιοκτήτες, αυτό σημαίνει ότι αν το ακίνητό σας είναι πολύ ξεχωριστό ή αν δεν υπάρχουν σχεδόν καθόλου πρόσφατες πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων στη γειτονιά, η μέθοδος της περιουσιακής αξίας είναι συχνά η μέθοδος επιλογής. Σε άλλες περιπτώσεις - π.χ. τυπικά ιδιοκατοικούμενα διαμερίσματα στο Μόναχο - χρησιμοποιείται συχνότερα η μέθοδος της συγκριτικής αξίας, καθώς υπάρχουν επαρκείς διαθέσιμες συγκρίσιμες τιμές.

4. Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της μεθόδου της αξίας του ενεργητικού

Όπως κάθε μέθοδος, έτσι και η μέθοδος της αξίας των περιουσιακών στοιχείων έχει τα δυνατά και τα αδύνατα σημεία της. Ακολουθεί μια σύντομη επισκόπηση:

Πλεονεκτήματα:

Αντικειμενική: Βασίζεται σε κατανοητές παραμέτρους (κόστος κατασκευής, αξία γης) και λιγότερο σε προσδοκίες της αγοράς που είναι δύσκολο να κατανοηθούν.
Ανεξάρτητη από την εκμίσθωση: Ιδανική για ακίνητα που δεν εκμισθώνονται ή δεν παράγουν εισόδημα (καθώς η προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος δεν θα μπορούσε να εφαρμοστεί εδώ).
Η μοναδικότητα μπορεί να χαρτογραφηθεί: Παρέχει μια βάση αποτίμησης για ακίνητα που είναι τόσο μοναδικά που δεν υπάρχουν συγκριτικές τιμές - εδώ είναι που η μέθοδος της αξίας του ενεργητικού παρέχει μια επιλογή αποτίμησης εξ αρχής.

Μειονεκτήματα:

Η εγγύτητα στην αγορά ποικίλλει: Χωρίς προσαρμογή, η υπολογιζόμενη αξία περιουσιακών στοιχείων μπορεί να αποκλίνει από την πραγματική τιμή αγοράς. Σε περιζήτητες πόλεις, όπως το Μόναχο, οι τιμές αγοράς είναι συχνά υψηλότερες από την καθαρή αξία του περιουσιακού στοιχείου.
Πολυπλοκότητα: Θεωρείται η πιο απαιτητική από τις τυποποιημένες μεθόδους. Πολλές παράμετροι (δείκτης κόστους κατασκευής, συντελεστές απόσβεσης, παράγοντες της αγοράς) πρέπει να ληφθούν σωστά υπόψη - τα σφάλματα έχουν άμεσο αντίκτυπο στο αποτέλεσμα.
Απαιτούμενα δεδομένα: Απαιτεί λεπτομερή τεκμηρίωση (σχέδια κτιρίου, περιγραφή του εξοπλισμού κ.λπ.) και ενημερωμένες πληροφορίες για την αγορά και το κόστος. Δύσκολο να πραγματοποιηθεί από μη επαγγελματίες χωρίς επαγγελματική υποστήριξη.

Συμβουλή: Μια λανθασμένη εκτίμηση τιμής μπορεί να έχει σημαντικές συνέπειες. Έχετε ορίσει πολύ υψηλή τιμή; Τότε θα τρομάξετε τους πιθανούς αγοραστές και η πώληση θα καθυστερήσει, επειδή οι ενημερωμένοι αγοραστές θα αναζητήσουν πιο ευνοϊκές εναλλακτικές λύσεις. Ορίστε πολύ χαμηλή; Τότε μπορεί να χαρίσετε χρήματα. Μια προσεκτική εκτίμηση εκ των προτέρων αποτρέπει και τα δύο σενάρια και εξασφαλίζει μια γρήγορη πώληση στην καλύτερη δυνατή τιμή.

5. Ειδικά χαρακτηριστικά της μεθόδου της αξίας του ενεργητικού στο Μόναχο

Το Μόναχο είναι μία από τις πιο ακριβές αγορές ακινήτων στη Γερμανία. Αυτό έχει αντίκτυπο στον τρόπο ερμηνείας των αποτελεσμάτων της μεθόδου της αξίας των ακινήτων. Τα οικόπεδα στο Μόναχο έχουν εξαιρετικά υψηλές τυπικές αξίες γης - σε ορισμένες κορυφαίες τοποθεσίες της πόλης, αυτές θα είναι 10 .000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και άνω το 2024. Αυτό σημαίνει ότι η αξία του οικοπέδου από μόνη της αντιπροσωπεύει ένα πολύ μεγάλο ποσοστό της συνολικής αξίας ενός ακινήτου.

Επιπλέον, η ζήτηση στο Μόναχο είναι πολύ υψηλή εδώ και χρόνια. Οι αγοραστές είναι συχνά διατεθειμένοι να πληρώσουν τιμές που είναι σημαντικά υψηλότερες από το καθαρό κόστος κατασκευής και γης. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι οι συντελεστές προσαρμογής της αγοράς στο Μόναχο είναι συχνά >1, προκειμένου να αυξηθεί η υπολογισμένη αξία του ενεργητικού στις πραγματικές τιμές της αγοράς. Σε ορισμένες περιόδους, οι συντελεστές αυτοί αυξήθηκαν ακόμη και απότομα λόγω της αλματώδους ανάπτυξης των τιμών και της αγοράς, με αποτέλεσμα υψηλότερες αξίες περιουσιακών στοιχείων (π.χ. τα τελευταία δέκα χρόνια έως το 2022). Παρόλο που η αγορά βρίσκεται σήμερα σε εξέλιξη, το Μόναχο παραμένει μια κορυφαία τοποθεσία.

"Σε μια πόλη όπως το Μόναχο με πολύ υψηλές αξίες γης και δυναμική ζήτηση, η διαδικασία αποτίμησης ακινήτων πρέπει να προσαρμόζεται εξαιρετικά προσεκτικά στις συνθήκες της αγοράς", τονίζει ο Norbert Verbücheln. " Η γνώση της περιφερειακής μας αγοράς αποτελεί εδώ αποφασιστικό πλεονέκτημα - γνωρίζουμε τις τρέχουσες τιμές αγοράς και τάσεις και μπορούμε να προσαρμόσουμε την υπολογιζόμενη αξία αναλόγως".
Μια άλλη πτυχή: Οι εκτιμητικές επιτροπές του Μονάχου δημοσιεύουν τακτικά εκθέσεις και δεδομένα (τυποποιημένες αξίες γης, συντελεστές αξίας ακινήτων κ.λπ.) που χρησιμοποιούνται για τις εκτιμήσεις στο Μόναχο. Αυτές οι τοπικές πηγές δεδομένων θα πρέπει οπωσδήποτε να χρησιμοποιούνται προκειμένου να λαμβάνονται ακριβή αποτελέσματα. Οι τυποποιημένες τιμές από άλλες περιοχές δεν είναι συχνά κατάλληλες για το Μόναχο. Σε αυτό το σημείο αποδίδει η υποστήριξη τοπικών εμπειρογνωμόνων που έχουν πρόσβαση στα σχετικά δεδομένα της αγοράς και μπορούν να τα ερμηνεύσουν σωστά.

6. συμπέρασμα: Επαγγελματική αποτίμηση με τον Mr. Lodge

Μια τεκμηριωμένη εκτίμηση του ακινήτου αποτελεί τη βάση για κάθε επιτυχημένη πώληση. Ειδικά στο Μόναχο, όπου η προσφορά και η ζήτηση επηρεάζουν σημαντικά τις τιμές, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να βασίζονται στις γνώσεις των ειδικών . Mr. Lodge εργάζεται ως μεσίτης ακινήτων στο Μόναχο εδώ και πάνω από 30 χρόνια και διαθέτει πολυετή εμπειρία στην αγορά ακινήτων του Μονάχου. Χάρη στην ολοκληρωμένη γνώση της περιφερειακής αγοράς και την εξειδίκευσή μας στις εξελίξεις των τιμών και της αγοράς στο Μόναχο και τη γύρω περιοχή, μπορούμε να σας προσφέρουμε μια ρεαλιστική και αξιόπιστη εκτίμηση.

Θα χαρούμε να σας συμβουλεύσουμε προσωπικά σχετικά με τη μέθοδο της αντικειμενικής αξίας και τις εναλλακτικές μεθόδους αποτίμησης, προκειμένου να προσδιορίσουμε την καλύτερη δυνατή τιμή για το ακίνητό σας. Κατόπιν αιτήματος, Mr. Lodge θα σας παράσχει μια δωρεάν αρχική εκτίμηση του ακινήτου σας. Στη συνέχεια θα συνεργαστούμε μαζί σας για να αναπτύξουμε τη βέλτιστη στρατηγική πώλησης - από την αποτίμηση έως την παρουσίαση και τις διαπραγματεύσεις για τη σύμβαση.

ΣΥΧΝΈΣ ΕΡΩΤΉΣΕΙΣ 7.

Γιατί μπορεί η υπολογιζόμενη αξία του περιουσιακού στοιχείου να αποκλίνει από την πραγματική τιμή της αγοράς;

Η αξία του ενεργητικού βασίζεται σε συντελεστές κόστους και αξίες γης και όχι άμεσα στις τρέχουσες τιμές προσφοράς. Σε μια πόλη όπως το Μόναχο, όπου η ζήτηση συχνά υπερβαίνει την προσφορά, οι πραγματικές τιμές αγοράς είναι συχνά υψηλότερες από την υπολογισμένη αξία του ενεργητικού. Για το λόγο αυτό, χρησιμοποιείται ο λεγόμενος συντελεστής προσαρμογής στην αγορά για την προσαρμογή της αξίας του ενεργητικού στην πραγματικότητα της αγοράς ακινήτων του Μονάχου. Χωρίς αυτή τη διόρθωση, το αποτέλεσμα θα ήταν συχνά πολύ χαμηλό. Η περιφερειακή μας τεχνογνωσία διασφαλίζει ότι η προσαρμογή είναι ακριβής.</p
Μπορώ να εκτελέσω τη διαδικασία εκτίμησης της αξίας των περιουσιακών στοιχείων μόνος μου ή να χρησιμοποιήσω έναν ηλεκτρονικό υπολογιστή;

Στη θεωρία, η αξία του ενεργητικού μπορεί να υπολογιστεί κατά προσέγγιση, αλλά στην πράξη η μέθοδος της αξίας του ενεργητικού είναι πολύ περίπλοκη. Χρειάζεται ακριβής γνώση του κόστους κατασκευής, των τυποποιημένων αξιών γης και της τρέχουσας κατάστασης της αγοράς. Χωρίς την κατάλληλη τεχνογνωσία και τα κατάλληλα δεδομένα, μπορεί εύκολα να προκύψουν σφάλματα. Ως εκ τούτου, εμείς στην Mr. Lodge σας συμβουλεύουμε να συμβουλεύεστε πάντα έναν πιστοποιημένο εμπειρογνώμονα ή έναν έμπειρο κτηματομεσίτη για τον προσδιορισμό της αξίας του ενεργητικού, προκειμένου να αποφύγετε λανθασμένες αποτιμήσεις.
Από πού προέρχονται τα δεδομένα για την αποτίμηση με τη μέθοδο της αξίας του ενεργητικού;

Η βάση για τη μέθοδο της αξίας του ενεργητικού είναι επίσημες πηγές, όπως οι πρότυποι χάρτες αξίας γης των επιτροπών εμπειρογνωμόνων, το πρότυπο κόστος παραγωγής (π.χ. NHK 2010), οι δείκτες τιμών κτιρίων και οι συντελεστές προσαρμογής της αγοράς από τις τοπικές επισκοπήσεις τιμών αγοράς. Επιπλέον, απαιτούνται επιμέρους στοιχεία για τα ακίνητα, όπως το έτος κατασκευής, η κατάσταση, ο ζωτικός χώρος και τα φωτιστικά και τα εξαρτήματα. Όσο πιο ακριβείς είναι αυτές οι πληροφορίες, τόσο πιο ακριβής είναι η αποτίμηση. Mr. Lodge βασίζεται σε ένα εκτεταμένο σύνολο τρεχόντων δεδομένων της αγοράς και τα συνδυάζει με πολυετή εμπειρία.
Πόσο κοστίζει μια αποτίμηση σύμφωνα με τη μέθοδο της περιουσιακής αξίας;

Το κόστος μιας αποτίμησης με τη μέθοδο της αξίας του ενεργητικού εξαρτάται από την πολυπλοκότητα και το εύρος της ανάλυσης. Μια απλή εκτίμηση είναι φθηνότερη από μια νομικά δεσμευτική εκτίμηση της αγοραίας αξίας. Ωστόσο, πολλοί κτηματομεσίτες - συμπεριλαμβανομένου του Mr. Lodge - προσφέρουν μια δωρεάν αρχική αποτίμηση για την κατά προσέγγιση εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου. Για πιο λεπτομερείς εκτιμήσεις, για παράδειγμα σε περίπτωση κληρονομιάς ή διαζυγίου, συνιστάται η εκτίμηση με αμοιβή. Θα σας συμβουλεύσουμε με διαφάνεια σχετικά με το απαιτούμενο εύρος και το αναμενόμενο κόστος.</p
Είναι η μέθοδος της περιουσιακής αξίας κατάλληλη και για τα μισθωμένα ακίνητα;

Η προσέγγιση κεφαλαιοποίησης εισοδήματος προτιμάται συνήθως για τα μισθωμένα ακίνητα, καθώς λαμβάνει υπόψη τα τρέχοντα έσοδα. Ωστόσο, η μέθοδος της αξίας του ενεργητικού μπορεί να αποτελέσει χρήσιμη προσθήκη, ιδίως εάν το εισόδημα από ενοίκια δεν είναι συνηθισμένο στην αγορά ή το ακίνητο εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τη χρήση του. Στην περίπτωση συνδυασμένων μορφών χρήσης (π.χ. κατοικίες και γραφεία), μπορούν επίσης να συνδυαστούν και οι δύο μέθοδοι προκειμένου να προκύψει μια ισορροπημένη εικόνα. Mr. Lodge επιλέγει ατομικά τη μέθοδο ή το συνδυασμό που αντικατοπτρίζει καλύτερα τη ρεαλιστική αγοραία αξία.</p
Πόσο χρόνο διαρκεί μια αποτίμηση με τη μέθοδο της περιουσιακής αξίας;

Η διάρκεια εξαρτάται από το μέγεθος του ακινήτου και τα διαθέσιμα δεδομένα. Μια τεκμηριωμένη αποτίμηση μπορεί να προετοιμαστεί σε λίγες μόνο ημέρες, εάν η τεκμηρίωση είναι πλήρης. Γίνεται πιο δύσκολη εάν λείπουν έγγραφα ή το ακίνητο διαφέρει σημαντικά. Στο Μόναχο, οι τυποποιημένες αξίες γης και οι συντελεστές προσαρμογής στην αγορά πρέπει επίσης να ελέγχονται τακτικά, προκειμένου να παραμένουν ενημερωμένες. Mr. Lodge εξασφαλίζει μια γρήγορη αλλά και τεκμηριωμένη αποτίμηση χάρη σε μια σαφώς δομημένη διαδικασία.
Τι συμβαίνει μετά την αξιολόγηση - τι συνιστά Mr. Lodge;

Μετά την αποτίμηση, συζητάμε μαζί σας τη βέλτιστη στρατηγική μάρκετινγκ. Αυτή περιλαμβάνει τον καθορισμό μιας ρεαλιστικής ζητούμενης τιμής, τη στόχευση των κατάλληλων ομάδων αγοραστών και μια υψηλής ποιότητας παρουσίαση του ακινήτου σας. Θα σας καθοδηγήσουμε σε όλη τη διαδικασία πώλησης - από την εκτίμηση και τις προβολές μέχρι το συμβολαιογραφικό κλείσιμο. Στόχος μας είναι η ομαλή πώληση στην καλύτερη δυνατή τιμή, προσαρμοσμένη στην αγορά του Μονάχου. Μπορείτε να βασιστείτε στην εμπειρία δεκαετιών που διαθέτουμε.
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της μεθόδου της αξίας του ενεργητικού και της συγκριτικής μεθόδου ή της μεθόδου της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών;

Με τη μέθοδο της περιουσιακής αξίας προσδιορίζεται η αξία ενός ακινήτου με βάση το κόστος παραγωγής και την αξία του οικοπέδου - δηλαδή σύμφωνα με την πραγματική περιουσιακή αξία. Χρησιμοποιείται συνήθως για ιδιοχρησιμοποιούμενα οικιστικά ακίνητα, εάν δεν υπάρχουν κατάλληλα συγκριτικά στοιχεία. Η μέθοδος της συγκριτικής αξίας βασίζεται στις πρόσφατες τιμές αγοράς παρόμοιων ακινήτων, ενώ η μέθοδος της κεφαλαιοποιημένης αξίας των κερδών βασίζεται στα αναμενόμενα έσοδα από ενοίκια. Κάθε μέθοδος έχει τα πλεονεκτήματά της και η επιλογή εξαρτάται από τον τύπο του ακινήτου και την κατάσταση της αγοράς. Στην Mr. Lodge, μπορούμε να σας συμβουλέψουμε για το ποια μέθοδος είναι η καταλληλότερη.
Για ποια ακίνητα είναι ιδιαίτερα κατάλληλη η μέθοδος της περιουσιακής αξίας;

Η μέθοδος της περιουσιακής αξίας είναι ιδιαίτερα κατάλληλη για μονοκατοικίες, βίλες, ειδικά κτίρια ή διατηρητέα ακίνητα - με άλλα λόγια, ακίνητα που είναι δύσκολο να συγκριθούν με άλλα. Η μέθοδος χρησιμοποιείται επίσης συχνά για ιδιαίτερα εξατομικευμένη επίπλωση ή ασυνήθιστες μεθόδους κατασκευής. Στο Μόναχο, για παράδειγμα, αυτό ισχύει για ευρύχωρα αρχοντικά ή αποκλειστικά παλιά κτίρια σε προνομιακές τοποθεσίες. Για τυποποιημένες συγκυριαρχίες, από την άλλη πλευρά, η μέθοδος της συγκριτικής αξίας είναι συχνά καταλληλότερη. Οι ειδικοί μας στο Mr. Lodge θα επιλέξουν τη σωστή μέθοδο αποτίμησης για εσάς.</p