Nu ezitați să ne contactați pentru orice întrebări pe care le puteți avea cu privire la achiziționarea unei proprietăți.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Șef de vânzări imobiliare
Evaluarea proprietății München - Ghidul dvs. pentru evaluarea proprietății
Vânzare, moștenire, divorț, declarație de avere sau finanțare. În special într-un mediu cu prețuri ridicate, precum München, o evaluare imprecisă poate duce rapid la pierderi financiare sau la procese de vânzare îndelungate. Metoda valorii activelor este una dintre cele mai importante metode de evaluare - în special pentru case, vile sau proprietăți speciale proiectate individual, pentru care nu există valori comparative directe. Mr. Lodge, agent imobiliar în München de peste 30 de ani, este unul dintre cei mai experimentați jucători de pe piața imobiliară din München. Cu o cunoaștere aprofundată a pieței, sfaturi solide și o metodologie precisă de evaluare, sprijinim proprietarii de la evaluarea inițială până la vânzarea cu succes. În acest articol, explicăm ce caracterizează metoda valorii activelor, când este utilizată - și de ce este crucială asistența profesională.
Tabla de conținut:
- Ce este metoda valorii activelor?
- Cum funcționează metoda valorii activului
- Când este utilizată metoda valorii activului?
- Avantaje și dezavantaje ale metodei valorii activului
- Caracteristici speciale ale metodei valorii activelor în München
- Concluzie: Evaluare profesională cu Mr. Lodge
- ÎNTREBĂRI FRECVENTE
1 Ce este metoda valorii activelor?
Metoda valorii activului este o procedură de determinare a valorii proprietății în cadrul căreia se determină valoarea activului unei proprietăți. "Spre deosebire de metodele valorii comparative sau de venit, care se bazează pe prețurile de piață ale proprietăților comparabile sau pe veniturile din chirii, metoda valorii activelor se concentrează pe componentele reale ale proprietății: valoarea terenului (valoarea terenului) și valoarea clădirii pe baza costurilor de producție", explică directorul general al Mr. Lodge, Norbert Verbücheln. Această procedură este reglementată în Germania prin Ordonanța privind evaluarea proprietăților (ImmoWertV) și garantează că evaluările sunt efectuate în conformitate cu standarde uniforme.
Unii proprietari se întreabă dacă locația unei proprietăți este, de asemenea, luată în considerare în acest proces. Da, acesta este cazul. Locația intră direct în calculul valorii terenului prin intermediul valorii standard a terenului. În plus, factorul de ajustare a pieței (cunoscut și ca factorul valorii proprietății) este utilizat pentru a ajusta valoarea calculată la prețurile de vânzare care pot fi efectiv realizate în regiunea respectivă. În acest fel, atât calitatea locației, cât și condițiile actuale de piață contribuie la rezultatul metodei valorii activelor.
2 Cum funcționează metoda valorii activului
În cadrul metodei valorii activelor, valoarea unei proprietăți este calculată de la zero în mai multe etape. Profesioniștii - agenți imobiliari cu experiență, precum Mr. Lodge - efectuează de obicei următorii pași:
- Determinarea valorii terenului: În primul rând, se calculează valoarea terenului proprietății. Aceasta implică înmulțirea suprafeței parcelei cu valoarea oficială standard a terenului pe metru pătrat în această locație. Valoarea standard a terenului este stabilită de comitetul local de experți pe baza datelor reale privind vânzările și este publicată anual.
- Calculați costurile de producție ale clădirii: Următorul pas este estimarea costurilor normale de producție ale clădirii - adică costurile pe care le-ar suporta o construcție nouă comparabilă a proprietății la momentul evaluării. Calitatea construcției, dotările și dimensiunea sunt incluse în calcul. Evaluatorii utilizează adesea tabele standardizate (de exemplu, NHK 2010) și le ajustează la nivelul actual al prețurilor de construcție.
- Valoarea activelor clădirii și deprecierea vechimii: valoarea preliminară a activelor clădirii este calculată pe baza costurilor de producție. Reducerile de valoare sunt deduse din această valoare, de exemplu prin deprecierea în funcție de vârstă (vârsta și uzura clădirii). Prin urmare, o casă mai veche este diminuată în comparație cu o clădire nouă de același tip.
- Valoarea provizorie a activului: prin adăugarea valorii ajustate a activului clădirii la valoarea terenului, se obține valoarea provizorie a activului proprietății (cunoscută și sub denumirea de valoare netă a activului). Aceasta reflectă costul de înlocuire actual al clădirii plus valoarea terenului.
- Ajustarea de piață: în cele din urmă, valoarea provizorie a activului este înmulțită cu un factor de ajustare de piață pentru a obține valoarea finală a activului (valoarea de piață). Acest factor este derivat din datele privind prețul de achiziție și ajustează costurile calculate la realitatea pieței. De exemplu, dacă prețurile reale de vânzare din München sunt semnificativ mai mari decât valorile calculate ale activelor, factorul va fi mai mare decât 1 (și viceversa).
Notă: Agenții imobiliari experimentați combină adesea mai multe metode de evaluare pentru a găsi prețul de vânzare optim. Chiar dacă metoda valorii activelor este metoda principală, profesioniștii analizează în paralel vânzările comparabile și randamentele chiriilor pentru a valida rezultatul. În acest fel, ei se asigură că valoarea stabilită este, de asemenea, realizabilă pe piață.
3 Când se utilizează metoda valorii activului?
Casele unifamiliale unice, ocupate de proprietari, fără proprietăți comparabile, sunt adesea evaluate prin metoda valorii activelor, deoarece datele comparative de piață pot lipsi. Metoda valorii activelor este utilizată în principal în cazurile în care nu există sau există doar câteva cazuri de vânzări comparabile. Scenariile tipice sunt
- Case unifamiliale și vile ocupate de proprietari: În special proprietăți individuale pentru care nu există o proprietate standard pentru comparație.
- Clădiri speciale: de exemplu, proprietăți clasate, biserici sau școli - adică clădiri care nu sunt destinate profitului sau cu un design unic.
- Locații rurale sau periferice : În regiunile (sau, anterior, în anumite suburbii din München) cu puține vânzări de proprietăți comparabile, este mai probabil să se utilizeze valoarea tangibilă, deoarece metoda valorii comparative este dificilă din cauza lipsei de date.
- Proprietăți speciale: De exemplu, clădiri de gară, proprietăți comerciale speciale sau case neobișnuite proiectate de arhitecți, unde prețurile de piață variază foarte mult.
"În special pentru proprietățile unice din München pentru care nu există proprietăți comparative directe, utilizăm metoda valorii activelor pentru a determina o valoare de piață realistă", spune Norbert Verbücheln.
Pentru proprietari, acest lucru înseamnă că, în cazul în care proprietatea dvs. este foarte individuală sau nu există aproape nicio vânzare recentă de proprietăți similare în vecinătate, metoda valorii activelor este adesea metoda de alegere. În alte cazuri - de exemplu, apartamentele tipice ocupate de proprietari în München - metoda valorii comparative este utilizată mai frecvent, deoarece există suficiente prețuri comparabile disponibile.
4. avantaje și dezavantaje ale metodei valorii activelor
Ca orice metodă, metoda valorii activelor are punctele sale forte și punctele sale slabe. Iată o scurtă prezentare generală:
Avantaje:
- Obiectivă: Se bazează pe parametri inteligibili (costuri de construcție, valoarea terenului) și mai puțin pe așteptările pieței, care sunt greu de înțeles.
- Independent de închiriere: Ideal pentru proprietățile care nu sunt închiriate sau care nu generează niciun venit (deoarece abordarea bazată pe capitalizarea veniturilor nu ar fi aplicabilă în acest caz).
- Unicitatea poate fi cartografiată: Oferă o bază de evaluare pentru proprietățile care sunt atât de unice încât nu există prețuri comparative - în acest caz, metoda valorii activului oferă o opțiune de evaluare în primul rând.
Dezavantaje:
- Proximitatea pieței variază: Fără ajustare, valoarea activului calculată poate devia de la prețul real al pieței. În orașe foarte căutate, cum ar fi München, prețurile de piață sunt adesea mai mari decât valoarea pură a activelor.
- Complexitate: Considerată cea mai exigentă dintre metodele standardizate. Mulți parametri (indicele costului de construcție, factorii de depreciere, factorii de piață) trebuie luați corect în considerare - erorile au un impact direct asupra rezultatului.
- Cerințe privind datele: necesită o documentație detaliată (planuri ale clădirii, descrierea instalațiilor și a dotărilor etc.) și informații actualizate privind piața și costurile. Dificil de realizat de către neprofesioniști fără sprijin profesional.
Sfat: O estimare incorectă a prețului poate avea consecințe majore. Ați stabilit un preț prea mare? Atunci veți speria potențialii cumpărători și vânzarea va fi întârziată, deoarece cumpărătorii informați vor căuta alternative mai avantajoase. Ați stabilit un preț prea mic? Atunci s-ar putea să renunțați la bani. O evaluare atentă în avans previne ambele scenarii și asigură o vânzare rapidă la cel mai bun preț posibil.
5. caracteristicile speciale ale procedurii privind valoarea activelor în München
München este una dintre cele mai scumpe piețe imobiliare din Germania. Acest lucru are un impact asupra modului în care trebuie interpretate rezultatele metodei valorii proprietății. Valoarea standard a terenurilor din München este extrem de ridicată - în unele locații de top din oraș, aceasta va fi de 10 000 EUR pe metru pătrat și mai mult în 2024. Aceasta înseamnă că doar valoarea terenului reprezintă o proporție foarte mare din valoarea totală a unei proprietăți.
În plus, cererea în München a fost foarte ridicată de ani de zile. Cumpărătorii sunt adesea pregătiți să plătească prețuri semnificativ mai mari decât costurile pure de construcție și de teren. În practică, aceasta înseamnă că factorii de ajustare a pieței din München sunt adesea > 1 pentru a ridica valoarea calculată a activelor la prețurile reale de pe piață. În anumite perioade, acești factori au crescut chiar brusc din cauza exploziei prețurilor și a dezvoltării pieței, rezultând în valori imobiliare mai mari (de exemplu, în ultimii zece ani până în 2022). Deși piața este în prezent în schimbare, München rămâne o locație premium.
"Într-un oraș precum München, cu valori foarte ridicate ale terenurilor și o cerere dinamică, procesul de evaluare a proprietăților trebuie adaptat extrem de atent la condițiile pieței", subliniază Norbert Verbücheln. " Cunoștințele noastre despre piața regională reprezintă aici un avantaj decisiv - cunoaștem prețurile de achiziție și tendințele actuale și putem adapta în consecință valoarea calculată."
Un alt aspect: comitetele de evaluare din München publică în mod regulat rapoarte și date (valori standard ale terenurilor, factori de valoare imobiliară etc.) care sunt utilizate pentru evaluări în München. Aceste surse de date locale ar trebui utilizate cu siguranță pentru a obține rezultate exacte. Valorile standard din alte regiuni nu sunt adesea adecvate pentru München. În acest caz, sprijinul experților locali care au acces la datele de piață relevante și le pot interpreta corect este util.
6. Concluzie: Evaluare profesională cu Mr. Lodge
O evaluare bine fundamentată a proprietății este baza oricărei vânzări de succes. În special în München, unde cererea și oferta au o influență puternică asupra prețurilor, proprietarii trebuie să se bazeze pe cunoștințele experților. Mr. Lodge lucrează ca agent imobiliar în München de peste 30 de ani și are mulți ani de experiență pe piața imobiliară din München. Datorită cunoștințelor noastre cuprinzătoare despre piața regională și a expertizei în ceea ce privește evoluția prețurilor și a pieței în München și în împrejurimi, vă putem oferi o evaluare realistă și fiabilă.
Vom fi bucuroși să vă consiliem personal cu privire la metoda valorii activelor și la metodele alternative de evaluare pentru a determina cel mai bun preț posibil pentru proprietatea dumneavoastră. La cerere, Mr. Lodge vă va oferi o evaluare inițială gratuită a proprietății dumneavoastră. Apoi vom lucra împreună cu dvs. pentru a dezvolta strategia optimă de vânzare - de la evaluare la prezentare și negocierea contractului.
-
De ce valoarea calculată a activelor poate devia de la prețul real de piață?
Valoarea activelor se bazează pe ratele de cost și pe valoarea terenurilor, nu direct pe prețurile de ofertă actuale. Într-un oraș precum München, unde cererea depășește adesea oferta, prețurile reale de pe piață sunt adesea mai mari decât valoarea calculată a activelor. Din acest motiv, așa-numitul factor de ajustare a pieței este utilizat pentru a ajusta valoarea activelor la realitatea pieței imobiliare din München. Fără această corecție, rezultatul ar fi adesea prea scăzut. Expertiza noastră regională garantează că ajustarea este precisă.</p
-
Pot să efectuez eu însumi procedura de evaluare a activelor sau să folosesc un calculator online?
În teorie, valoarea activelor poate fi calculată aproximativ, dar în practică metoda valorii activelor este foarte complexă. Aveți nevoie de cunoștințe precise privind costurile de construcție, valorile standard ale terenurilor și situația actuală a pieței. Fără expertiza și datele adecvate, pot apărea cu ușurință erori. Prin urmare, noi, cei de la Mr. Lodge, vă sfătuim să consultați întotdeauna un expert certificat sau un agent imobiliar cu experiență pentru a determina valoarea activelor, pentru a evita evaluările incorecte.
-
De unde provin datele pentru evaluarea prin metoda valorii activelor?
La baza metodei valorii activelor se află surse oficiale, cum ar fi hărțile standard ale valorii terenurilor întocmite de comitetele de experți, costurile de producție standard (de exemplu, NHK 2010), indicii prețurilor construcțiilor și factorii de ajustare a pieței din sintezele prețurilor de achiziție locale. În plus, sunt necesare date individuale privind proprietățile, cum ar fi anul construcției, starea, spațiul de locuit și dotările și amenajările. Cu cât aceste informații sunt mai precise, cu atât evaluarea este mai precisă. Mr. Lodge se bazează pe un set extins de date actuale de piață și le combină cu mulți ani de experiență.
<p -
Cât costă o evaluare în conformitate cu metoda valorii activelor?
Costul unei evaluări prin metoda valorii activelor depinde de complexitatea și domeniul de aplicare al analizei. O evaluare simplă este mai ieftină decât o evaluare a valorii de piață obligatorie din punct de vedere juridic. Cu toate acestea, multe agenții imobiliare - inclusiv Mr. Lodge - oferă o evaluare inițială gratuită pentru a evalua aproximativ valoarea de piață a unei proprietăți. Pentru evaluări mai detaliate, de exemplu în caz de moștenire sau divorț, este recomandabilă o evaluare pe bază de onorariu. Vă vom consilia în mod transparent cu privire la domeniul de aplicare necesar și la costurile preconizate.</p
-
Metoda valorii activelor este adecvată și pentru proprietățile închiriate?
Abordarea capitalizării veniturilor este de obicei preferată pentru proprietățile închiriate, deoarece ia în considerare veniturile curente. Cu toate acestea, metoda valorii activelor poate fi o completare utilă, în special dacă veniturile din chirii nu sunt obișnuite pe piață sau dacă proprietatea depinde în mare măsură de utilizarea sa. În cazul unor forme combinate de utilizare (de exemplu, locuințe și birouri), ambele metode pot fi, de asemenea, combinate pentru a obține o imagine echilibrată. Mr. Lodge selectează individual metoda sau combinația care reflectă cel mai bine valoarea de piață realistă.</p
-
Cât durează o evaluare care utilizează metoda valorii activelor?
Durata depinde de mărimea proprietății și de datele disponibile. O evaluare bine fundamentată poate fi pregătită în doar câteva zile dacă documentația este completă. Devine mai dificil dacă lipsesc documente sau dacă proprietatea diferă foarte mult. În München, valorile standard ale terenurilor și factorii de ajustare a pieței trebuie, de asemenea, verificați în mod regulat pentru a rămâne la zi. Mr. Lodge asigură o evaluare rapidă, dar bine fundamentată, datorită unui proces clar structurat.
-
Ce se întâmplă după evaluare - ce recomandă Mr. Lodge?
După evaluare, discutăm cu dvs. strategia optimă de marketing. Aceasta include stabilirea unui preț realist, direcționarea către grupurile de cumpărători potrivite și o prezentare de înaltă calitate a proprietății dumneavoastră. Vă vom ghida pe parcursul întregului proces de vânzare - de la evaluare și vizionare până la încheierea notarială. Scopul nostru este o vânzare fără probleme la cel mai bun preț posibil, adaptat pieței din München. Vă puteți baza pe experiența noastră de zeci de ani.
-
Care este diferența dintre metoda valorii activelor și metoda valorii comparative sau a valorii profitului capitalizat?
Metoda valorii activelor determină valoarea unei proprietăți pe baza costurilor de producție și a valorii terenului - adică în funcție de valoarea reală a activelor. Metoda este utilizată de obicei pentru proprietățile rezidențiale ocupate de proprietar în cazul în care nu sunt disponibile date comparative adecvate. Metoda valorii comparative se bazează pe prețurile de achiziție recente ale proprietăților similare, în timp ce metoda valorii veniturilor capitalizate se bazează pe veniturile din chirii preconizate. Fiecare metodă are punctele sale forte, iar alegerea depinde de tipul de proprietate și de situația pieței. La Mr. Lodge, vă putem consilia cu privire la metoda cea mai potrivită.
-
Pentru ce proprietăți este potrivită metoda valorii activelor?
Metoda valorii activelor este potrivită în special pentru case unifamiliale detașate, vile, clădiri speciale sau proprietăți clasificate - cu alte cuvinte, proprietăți care sunt dificil de comparat cu altele. Metoda este, de asemenea, frecvent utilizată pentru mobilier foarte individualizat sau metode de construcție neobișnuite. În München, de exemplu, acest lucru se aplică caselor spațioase sau clădirilor vechi exclusiviste aflate în locații privilegiate. Pe de altă parte, pentru condominiile standardizate, metoda valorii comparative este adesea mai potrivită. Experții noștri de la Mr. Lodge vor alege metoda de evaluare potrivită pentru dumneavoastră.</p
