Prețurile de ofertă München - tendințe actuale și sfaturi pentru cumpărătorii și vânzătorii de proprietăți

1. Ce se înțelege prin preț de ofertă?

---

Prețul cerut este prețul la care o proprietate este oferită pe piață - adică "prețul cerut" de vânzător în expunere. Este important de reținut că acest preț nu corespunde automat prețului de vânzare ulterior. Mai degrabă, acesta servește drept punct de plecare pentru negocieri. Dacă este stabilit în conformitate cu piața , va trezi interesul cumpărătorilor; cu toate acestea, dacă este nerealist de ridicat, proprietatea poate rămâne pe piață mai mult timp decât se dorește.

"Un preț cerut în conformitate cu piața este cheia unei vânzări reușite în München - un preț prea mare sperie potențialii cumpărători, în timp ce unul prea mic dă bani" - subliniază Norbert Verbücheln, director general al Mr. Lodge.

În calitate de agent imobiliar experimentat, cu peste 30 de ani de cunoaștere a pieței din München, Mr. Lodge știe că prețul corect de vânzare necesită o evaluare bine fundamentată. Aceasta implică determinarea valorii de piață actuale (valoarea de piață), care servește drept ghid pentru stabilirea prețului. Se obișnuiește să se stabilească prețul de ofertă puțin peste valoarea de piață estimată - adesea cu aproximativ 5-10% mai mare. Acest lucru lasă loc pentru negociere, fără a descuraja potențialii cumpărători. În același timp, proprietarii trebuie să țină cont de faptul că, de obicei, cumpărătorii doresc să negocieze o reducere.

2 Piața imobiliară din München: Prezentare generală a prețurilor solicitate (2025)

---

Piața imobiliară din München se află într-o stare de fluctuație în 2025. După ani de creșteri rapide ale prețurilor - de la o medie de aproximativ 4 000 EUR pe m² în 2012 la aproximativ 9 500 EUR pe m² la vârful de la începutul anului 2022 - a urmat o corecție vizibilă a prețurilor în 2022/2023. Ratele mai ridicate ale dobânzii și incertitudinile economice au determinat scăderea prețurilor solicitate cu aproximativ 10-20% până la sfârșitul anului 2023. Cu toate acestea, au existat semne de stabilizare de la sfârșitul anului 2024. În primul trimestru al anului 2025, prețurile medii solicitate pentru apartamentele din München vor fi din nou de aproximativ 8 200-8 300 EUR pe mp. Deși acest nivel este ușor mai scăzut decât la vârf, este totuși un nivel foarte ridicat - aproape de două ori mai ridicat decât la mijlocul anilor 2010.

De ce sunt prețurile proprietăților din München atât de ridicate? Principalele motive sunt cererea puternică și persistentă și oferta limitată. München este extrem de căutat ca metropolă economică și ca loc de locuit. Mulți oameni se mută în oraș în fiecare an, în timp ce terenurile pentru construcții sunt puține. În special în zonele centrale, cererea depășește semnificativ oferta disponibilă. Această penurie duce la prețuri permanent ridicate. În același timp, proprietățile din München sunt considerate o investiție stabilă, care atrage și cumpărători - inclusiv investitori.

"După o fază de incertitudine, piața imobiliară din München își recapătă impulsul și stabilitatea", explică Norbert Verbücheln. Cumpărătorii potențiali beneficiază de prețuri ușor mai mici și de o gamă mai largă de opțiuni, în timp ce vânzătorii sunt încă capabili să realizeze prețuri foarte bune. În general, există multe semne ale unei redresări treptate a pieței.

Sfat: În calitate de cumpărător, merită să profitați de situația actuală a pieței. Oferta de proprietăți a crescut semnificativ în ultima perioadă, iar finanțarea este din nou mai accesibilă decât în 2022. Dacă luați măsuri acum, puteți cumpăra în München în condiții mai relaxate, înainte ca cererea să crească din nou.

3. prețurile solicitate pe tip de proprietate (apartament vs. casă)

---

Nu toate proprietățile din Munchen sunt evaluate la același nivel. Condominiile și casele au uneori prețuri diferite pe metru pătrat. Datele actuale de pe piață arată un preț mediu de aproximativ 9.000 de euro pe metru pătrat pentru condominii, în timp ce casele au un preț mediu de aproximativ 8.400 de euro pe metru pătrat. Cum s-a ajuns la această diferență?

Un motiv este amplasarea și dimensiunea proprietăților tipice: Apartamentele sunt adesea situate în cartiere centrale sau în cartiere bine conectate, unde prețurile pe metru pătrat sunt mai mari. Casele (de exemplu, case individuale sau case terasate) se găsesc din ce în ce mai des în cartierele din afara orașului sau în zonele înconjurătoare, ceea ce poate duce la prețuri pe metru pătrat ceva mai moderate. În plus, casele sunt în medie mai mari; prin urmare, prețul absolut de achiziție al unei case este adesea mai mare decât cel al unui apartament, chiar dacă prețul pe metru pătrat pare statistic mai mic. De exemplu, o casă cu o suprafață locuibilă de 150 m² la ~8.400 EUR/m² înseamnă un preț total de peste 1,25 milioane EUR.

Desigur, există și excepții în München: Vilele de oraș exclusiviste sau penthouse-urile mari din locații de top depășesc cu mult prețurile medii menționate mai sus și ajung adesea la sume cu cinci cifre pe metru pătrat. Totuși, în general, prețurile solicitate trebuie întotdeauna luate în considerare în contextul tipului de proprietate - o comparație între apartamente și case este inexactă dacă locația și caracteristicile sunt foarte diferite.

4. factorii care influențează prețul de ofertă

---

Fiecare proprietate este unică. În consecință, prețurile solicitate depind de o serie de factori care ar trebui luați în considerare la stabilirea unui preț:

• Locația: Locația este probabil cel mai important factor de valoare. Districtele centrale sau deosebit de căutate (de exemplu, Altstadt, Schwabing, Maxvorstadt) obțin prețuri mai ridicate, în timp ce districtele periferice, cum ar fi Aubing, Moosach sau comunitățile din jur pot fi mai ieftine. Micro-locația - cum ar fi un cartier rezidențial liniștit, apropierea de parcuri sau de transportul public - joacă, de asemenea, un rol. Chiar și în cadrul unui cartier, pot exista diferențe în funcție de stradă sau de împrejurimi.
• Dimensiunea și dispunerea: spațiul de locuit și numărul de camere au în mod natural o influență semnificativă asupra prețului. Cu toate acestea, apartamentele foarte mici (de exemplu, apartamentele cu 1 dormitor) ating adesea un preț mai mare pe metru pătrat decât apartamentele de dimensiuni medii, deoarece sunt mai atractive pentru investitori și mai accesibile în termeni absoluți. Planurile neobișnuite pot, de asemenea, reduce prețul, în timp ce o bună dispunere a camerelor crește valoarea.
• Stare și dotări: Anul de construcție și starea proprietății sunt factori-cheie. Proprietățile recent renovate sau ca și noi, cu dotări și accesorii moderne (de exemplu, bucătărie de înaltă calitate, pardoseli fine, tehnologie smart home) justifică prețuri mai mari. În schimb, întârzierile la renovare, cazanele vechi sau standardele de bază reduc disponibilitatea cumpărătorilor de a plăti. Caracteristicile precum balconul/terasa, utilizarea grădinii, liftul, locul de parcare/garajul sau subsolul au, de asemenea, un impact - în München, de exemplu, un loc de parcare subteran sau o a doua baie sunt extra-uri râvnite.
• Situația pieței: Pe lângă caracteristicile specifice proprietății, factorii macroeconomici influențează, de asemenea, prețul cerut. Atunci când cererea este ridicată și oferta este redusă - așa cum se întâmplă de obicei în München - se pot realiza prețuri mai mari. Pe de altă parte, într-o fază de piață cu rate ale dobânzii în creștere sau incertitudine economică, disponibilitatea de a plăti scade ușor. Ratele dobânzilor pentru creditele imobiliare rămân în prezent moderate, la ~3 %, ceea ce susține cererea. În același timp, oferta limitată de construcții noi în München restrânge oferta de locuințe, în special în zonele centrale. Aceste condiții generale garantează că prețurile tind să rămână stabile.
• Factori speciali: Fiecare proprietate poate avea caracteristici suplimentare care determină valoarea. Printre acestea se numără, de exemplu, clădirile clasificate (pot fi atractive, dar sunt însoțite de condiții), dreptul de arendă asupra terenului, orientarea (balcon orientat spre sud) sau dezvoltările viitoare din vecinătate (infrastructură planificată, proiecte de construcție). Acești factori trebuie evaluați individual și pot influența prețul de ofertă în sus sau în jos.

5. sfaturi pentru vânzători și potențiali cumpărători

---

Fie că sunteți un proprietar care dorește să vândă cu succes în München sau un potențial cumpărător care își caută o casă nouă - următoarele sfaturi vă vor ajuta să vă descurcați corect cu prețurile solicitate:

Sfaturi pentru vânzători:

• Prețuri realiste: Determinați valoarea proprietății dvs. în mod profesionist și stabiliți prețul cerut în conformitate cu piața. Un preț umflat va descuraja cumpărătorii și va prelungi inutil perioada de comercializare. Norbert Verbücheln recomandă: "Proprietarii nu trebuie să stabilească prețul nici prea mare, nici prea mic. Cunoașterea pieței este esențială pentru a obține prețul optim de vânzare." Vă invităm să folosiți drept ghid calculatoarele de preț online sau o evaluare personală de către experți.
• Strategie și negociere: Planificați-vă strategia de stabilire a prețurilor în avans. O mică marjă de negociere (aprox. 5-10%) este obișnuită, dar calculați-vă și pragul de durere. Rămâneți flexibil și dispus să ascultați solicitările - potențialii cumpărători serioși au adesea propriile lor idei. Un preț corect, bine comunicat, creează încredere și are mai multe șanse de a conduce la negocieri reușite decât un preț fantezist.
• Prezentarea proprietății: o primă impresie atractivă justifică prețul cerut. Asigurați-vă că aveți documentația adecvată (plan de situație, certificat de performanță energetică) și fotografii atractive. Dacă este necesar, home staging-ul vă poate ajuta să evidențiați potențialul apartamentului sau al casei dumneavoastră. Cumpărătorii sunt mai dispuși să accepte un preț cerut mai mare dacă proprietatea este bine întreținută și prezentată la un standard ridicat.
• Aveți răbdare, dar urmăriți piața: Nu orice vânzare este instantanee. Dați ofertei dvs. ceva timp, dar răspundeți la reacțiile pieței. Dacă nu există interes, poate fi logic să ajustați prețul înainte ca oferta să pară "veche". Urmăriți în același timp tendința generală a pieței din München - dacă prețurile cresc, acest lucru vă poate consolida poziția de negociere; dacă cererea scade, este nevoie de mai mult realism.

Sfaturi pentru potențialii cumpărători:

• Cunoașterea pieței și planificarea bugetului: Aflați care sunt prețurile locale obișnuite în cartierul dorit și definiți un buget clar. În Munchen, prețurile solicitate în prezent variază foarte mult în funcție de locație și de proprietate - de la prețuri moderate la periferie la prețuri de top în locațiile centrale. De asemenea, trebuie să țineți cont de costurile de achiziție ocazionale (notarul, taxa de transfer a terenului, comisionul agentului imobiliar) pentru a vă asigura că cadrul financiar este corect.
• Pregătiți finanțarea: Deoarece proprietățile atractive din München sunt la mare căutare, este avantajos să aveți un angajament de finanțare din partea băncii dumneavoastră înainte de a depune o ofertă. Acest lucru vă va permite să atacați mai rapid atunci când apare o ofertă potrivită. Ratele actuale ale dobânzii de aproximativ 3% sunt încă relativ favorabile în raport cu standardele istorice - acest lucru permite multor cumpărători să își cumpere propria locuință în ciuda prețurilor ridicate.
• Comparați și rămâneți realist: aruncați o privire la ofertele de proprietăți comparabile pentru a vă face o idee despre prețurile solicitate rezonabile. Cu toate acestea, nu trebuie să speculați că fiecare vânzător va reduce drastic prețul în cele din urmă - în special în München, proprietățile bune sunt adesea contestate cu înverșunare. Dacă prețul cerut pare corect și proprietatea corespunde așteptărilor dumneavoastră, nu ezitați prea mult.
• Strategia de negociere: În ciuda concurenței, merită să negociați obiectiv. Verificați cu atenție proprietatea (locație, stare, eventuale defecte) și folosiți aceste puncte pentru a negocia o reducere adecvată a prețului, dacă este necesar. O ofertă bine fundamentată sub prețul cerut poate avea succes, dar rămâneți respectuos - "vânătoarea de chilipiruri" prea agresivă este adesea contraproductivă în München.
• Sprijin profesional: Luați în considerare posibilitatea de a avea alături de dvs. un expert imobiliar precum Mr. Lodge, mai ales dacă sunteți nou pe piața din München. Un agent imobiliar cu experiență vă poate oferi acces la oferte adecvate, vă poate sprijini în negocierea prețului și poate evalua dacă un preț cerut este rezonabil sau dacă există loc de manevră.

Notă: În calitate de vânzător, acordați atenție pragurilor de preț pe care le caută cumpărătorii. Un anunț pentru 299 000 EUR, de exemplu, va atrage mult mai multă atenție decât unul pentru 305 000 EUR, deoarece mulți potențiali cumpărători își stabilesc limite bugetare rotunde. Dacă oferta dvs. se situează puțin peste o limită obișnuită, veți rata potențialii cumpărători care o vor pre-lista pe portaluri. Chiar și o alegere pricepută a prețului poate crește aria de acoperire a anunțului dumneavoastră și are un efect psihologic mai atractiv.

6 Concluzie: Folosiți sfaturile experților de la Mr. Lodge

---

Evoluția prețurilor cerute în München arată: Chiar și la un nivel ridicat, există mișcare pe piață. Pentru vânzători, aceasta înseamnă că pot obține în continuare prețuri foarte bune - cu condiția ca proprietatea să fie evaluată și poziționată corect. Cumpărătorii potențiali, pe de altă parte, pot profita de oportunitatea de a cumpăra într-o situație de piață stabilizată, înainte ca prețurile să crească din nou. În ambele cazuri, o bună cunoaștere a pieței dă roade. Evaluarea și consilierea profesională sunt esențiale în această piață dificilă pentru a avea succes.

Mr. Lodge, un partener competent în domeniul vânzărilor de proprietăți, cu peste 30 de ani de experiență, va fi bucuros să vă ajute. Echipa urmărește îndeaproape tendințele pieței și cunoaște caracteristicile speciale ale fiecărui cartier. Norbert Verbücheln, directorul general al Mr. Lodge, subliniază: "Dacă sunteți interesat de anumite cartiere și de tendințele prețurilor, vom fi bucuroși să vă oferim consiliere detaliată și individuală." Folosiți această expertiză pentru a vă pregăti în mod optim achiziția sau vânzarea unei proprietăți în München - astfel încât să vă puteți atinge obiectivul la un preț cerut în funcție de piață.

FAQ 7.

---

Cunoașterea valorii de piață a unei proprietăți în München creează siguranță și orientare - atât pentru vânzători, cât și pentru cumpărători. Aceasta reflectă prețul de piață realist care poate fi obținut în condiții normale și se bazează pe o serie de factori care variază de la locație la dotări și accesorii. Fiind o locație căutată, München se caracterizează prin valori deosebit de ridicate ale proprietăților, motiv pentru care o evaluare realistă este cu atât mai importantă.

Este esențial ca proprietarii să determine profesional valoarea de piață înainte de a stabili prețul de vânzare. Astfel, se asigură că nu vând sub valoare și nici nu sperie potențialii cumpărători cu un preț exagerat. Potențialii cumpărători , pe de altă parte, pot utiliza valoarea de piață ca ghid pentru a face o ofertă corectă și pentru a-și ajusta finanțarea în consecință.

În concluzie, evaluarea proprietății este o chestiune de încredere. Dacă este necesar, consultați un expert precum Mr. Lodge pentru a determina cu exactitate valoarea de piață a proprietății dumneavoastră. Cu aceste cunoștințe, sunteți echipat ideal pentru a opera cu succes pe piața imobiliară din München. La urma urmei, o evaluare bine fundamentată este baza oricărei decizii bune cu privire la proprietatea dumneavoastră.