Evaluarea proprietății din München: Cum să determinați valoarea proprietății dvs. rezidențiale

O evaluare realistă în avans este cheia unei vânzări de succes. Norbert Verbücheln, director general al Mr. Lodge, subliniază, de asemenea, importanța unui preț corect: "Prețul corect ar trebui găsit din prima încercare, fără a fi nevoit să îl reducă ulterior. De multe ori, vânzătorii își dau seama abia după aceea că prețul dorit nu poate fi obținut pe piață." Cu o evaluare bine fundamentată a proprietății încă de la început, puteți evita astfel de corecții ulterioare. Creați încredere în rândul potențialilor cumpărători și creșteți șansele de a obține rapid un preț corect pe piață.

Sfat:
Mulți proprietari subestimează influența micilor detalii asupra valorii proprietății. Condițiile de iluminare, protecția împotriva zgomotului, eficiența energetică sau starea spațiilor comune pot avea un impact direct asupra deciziei de cumpărare. O evaluare individuală realizată de experți cu experiență ia în considerare tocmai aceste subtilități.

Discreția și încrederea sunt un lucru firesc la Mr. Lodge

Știm că proprietarii acordă o importanță deosebită confidențialității. Cu Mr. Lodge, datele și informațiile dumneavoastră sunt în mâini sigure:

• Nici o divulgare de informații: Datele dvs. nu vor fi transmise unor terțe părți.
• Protecția datelor: Respectăm cu strictețe cerințele legale și mergem dincolo de acestea.
• Acorduri individuale: Putem încheia acorduri de confidențialitate suplimentare la cerere.

München este una dintre cele mai căutate locații imobiliare din Germania. Cu o populație de aproximativ 1,6 milioane de locuitori, orașul este extrem de popular ca loc de muncă și de trai. De ani de zile, cererea a depășit în mod semnificativ oferta de spații de locuit - o piață clasică a vânzătorilor în care proprietățile își găsesc în general rapid cumpărători. Acest dezechilibru a condus la creșterea prețurilor de achiziție pentru o lungă perioadă de timp. De exemplu, prețurile pe metru pătrat pentru condominiile din München aproape s-au triplat din 2012 (de la aproximativ 3 400 EUR la aproximativ 9 200 EUR pe m² la începutul anului 2022). Cu prețuri medii de vânzare de aproximativ 7 000 EUR până la 13 000 EUR pe metru pătrat, în funcție de locație, München este acum una dintre cele mai scumpe piețe din Germania.

Cu toate acestea, au existat și schimbări recente: Un vârf temporar a fost atins la sfârșitul anului 2022, iar prețurile au scăzut din nou ușor pentru prima dată în 2023. Cu toate acestea, au existat semne de inversare a tendinței în cursul anului 2024 - diverse surse de pe piață au raportat ușoare creșteri ale prețurilor, iar cifrele oficiale confirmă o stabilizare la sfârșitul anului 2024. În primăvara anului 2025, piața imobiliară din München dă deja semne de redresare: interesul cumpărătorilor crește din nou, se fac mai multe vânzări, iar prețurile sunt stabile sau în ușoară creștere. Această evoluție subliniază faptul că München rămâne o adresă solidă și de viitor pentru proprietăți, în ciuda corecțiilor pe termen scurt.
Cu toate acestea, vânzătorii trebuie să rămână precauți: Cererea enormă îi tentează pe unii să ceară prețuri lunare care nu prea au legătură cu realitatea. Se cer adesea prețuri excesive care nu corespund valorii reale de piață a proprietății. De asemenea, este important să se țină cont de perspectiva cumpărătorului: Ce își poate permite în prezent un potențial cumpărător în München? Ce finanțare este posibilă? Numai un preț în concordanță cu piața va duce la succes - în special într-un mediu cu prețuri ridicate precum München.

Ce determină valoarea proprietății dumneavoastră? Prețul final de vânzare este determinat de o serie de criterii. În detaliu, acești factori joacă un rol:

• Locația: Vechiul adagiu al agenților imobiliari "locație, locație, locație" se aplică și în München. Macro-locația (district, cartier) și micro-locația (împrejurimile imediate, amplasarea pe stradă) au o influență semnificativă asupra valorii. O zonă rezidențială liniștită, cu o infrastructură bună, o valoare recreativă ridicată și un cartier căutat (de exemplu, Schwabing, Glockenbachviertel) crește prețul, în timp ce o proprietate pe o stradă principală zgomotoasă sau într-o locație periferică ar putea obține prețuri mai mici. Valoarea terenului (valoarea standard a terenului) joacă, de asemenea, un rol aici - un teren mare într-o locație privilegiată este deosebit de valoros pentru case.
• Dimensiune și aspect: spațiul de locuit și numărul de camere sunt factori de valoare evidenți. Un plan bine conceput este, de asemenea, important: Puține camere de legătură, o zonă de living mare, camere luminoase și, eventual, un birou suplimentar pentru un birou la domiciliu sporesc atractivitatea.
• Anul construcției și starea: Vechimea și starea de renovare a proprietății au o influență semnificativă asupra prețului de vânzare. Proprietățile moderne, recent renovate, obțin prețuri mai mari pe metru pătrat decât clădirile vechi, nerenovate și cu lucrări de reparații restante. Multe clădiri rezidențiale din München datează din anii 1960 și 1970, ceea ce face ca modernizarea (de exemplu, ferestre, conducte, sistem de încălzire, renovare eficientă din punct de vedere energetic în conformitate cu EnEv) să fie cu atât mai importantă. De asemenea, statutul energetic (izolarea termică, valorile energetice din certificat) devine tot mai important.
• Echipamente și dotări suplimentare: Echipamentele de înaltă calitate pot crește, de asemenea, valoarea. Acestea includ, de exemplu, o bucătărie utilată de calitate superioară, pardoseli fine, o baie modernă, balcon sau terasă, lift în clădire, loc de parcare subteran, zonă de grădină sau o vedere degajată. Astfel de caracteristici diferențiază proprietatea dumneavoastră de standard și permit o majorare a prețului față de proprietățile comparabile care nu dispun de aceste elemente suplimentare.
• Utilizarea (închiriată sau liberă): Faptul că proprietatea este liberă sau este vândută cu chiriași are o influență majoră asupra prețului realizabil. Mulți cumpărători din München caută spațiu de locuit pentru uzul propriu și sunt pregătiți să plătească mai mult pentru un apartament liber. Pe de altă parte, un apartament închiriat este mai atractiv pentru investitori și este adesea evaluat ca o investiție de capital la un preț redus. Ca regulă generală, prețurile pe metru pătrat și valorile comparative se referă de obicei la proprietățile libere - în cazul închirierii, venitul este cel care contează (a se vedea abordarea capitalizării venitului), iar grupul potențial de cumpărători este limitat.
• Situația pieței: Nu în ultimul rând, circumstanțele externe determină valoarea. Ratele dobânzilor, situația economică și sezonalitatea influențează cererea. În perioadele cu rate ale dobânzii favorabile și creștere economică, se pot obține prețuri mai mari decât în fazele cu rate ale dobânzii ridicate și incertitudine. Tendințele actuale (de exemplu, cererea de birouri la domiciliu pentru spațiu suplimentar de studiu, valoarea balcoanelor de la corona) joacă, de asemenea, un rol. Pe scurt, momentul vânzării poate avea un impact asupra prețului.

Toți acești factori înseamnă că două apartamente de aceeași mărime din München pot atinge prețuri complet diferite. O estimare generală de genul "X € pe metru pătrat" nu este suficientă. Aici intervine valoarea unei evaluări individuale a proprietății, care ia în considerare toate caracteristicile speciale ale proprietății dumneavoastră.

Evaluatorii și agenții imobiliari utilizează proceduri standardizate pentru a determina valoarea de piață a unei proprietăți. Trei metode de evaluare sunt în general recunoscute în Germania: metoda valorii comparative, metoda valorii câștigurilor capitalizate și metoda valorii activelor. În funcție de tipul de proprietate și de tipul de utilizare, se utilizează una sau o combinație a acestor metode:

• Metoda valorii comparative: În acest caz, valoarea este derivată din prețurile de achiziție efectiv realizate pentru proprietăți comparabile. Cu alte cuvinte, se colectează prețurile de vânzare ale proprietăților similare (același cartier, aceeași locație, dimensiune, dotări similare), iar prețul proprietății dvs. este derivat din aceste valori comparative. Această metodă este utilizată în principal pentru apartamentele și casele terasate ocupate de proprietari, atunci când sunt disponibile suficiente date comparative. Valorile standard ale terenurilor pentru proprietăți se bazează, de asemenea, pe prețuri comparative.
• Metoda capitalizării veniturilor: Această metodă este utilizată în cazul în care proprietatea este destinată închirierii sau ca investiție (de exemplu, blocuri de apartamente, apartamente închiriate). Valoarea este obținută din venitul anual generat de proprietate. Valoarea clădirii este calculată pe baza veniturilor nete din chirii (minus costurile de gestionare) și a unui multiplicator (rata de capitalizare), la care se adaugă valoarea terenului. Pe scurt, valoarea câștigurilor capitalizate reflectă ceea ce un investitor plătește pentru proprietate pentru a obține un anumit randament.
• Metoda valorii materiale: Această metodă este adesea utilizată pentru case unifamiliale sau proprietăți speciale pentru care nu există aproape niciun preț comparabil. Valoarea activului se bazează pe costurile de construcție: cât ar costa să construiți clădirea de la zero în prezent? Se utilizează costurile standard de construcție pe metru pătrat (în funcție de anul de construcție și de tipul clădirii) și apoi se deduc reducerile de valoare pentru vechime și uzură. Valoarea terenului proprietății se adaugă la valoarea clădirii determinată în acest mod. În cele din urmă, se efectuează, de obicei, o ajustare în funcție de piață pentru a ajunge la valoarea care poate fi efectiv realizată pe piață din valoarea pur calculată a activelor.

În practică, o evaluare este adesea efectuată folosind o combinație a acestor metode pentru a obține un rezultat cât mai precis posibil. În calitate de experți imobiliari cu experiență, noi, cei de la Mr. Lodge, știm ce metodă se potrivește tipului dvs. de proprietate.

Sfat: Asigurați-vă că proprietatea dumneavoastră este prezentată în cel mai bun mod posibil. Amenajarea profesională a locuinței - și anume aranjarea atractivă a camerelor cu mobilier, decorațiuni și iluminat - poate îmbunătăți semnificativ prima impresie. O proprietate prezentată atractiv pare mai atrăgătoare pentru potențialii cumpărători și poate obține adesea un preț de vânzare mai mare.

În era digitalizării, multe site-uri web oferă momeala unei evaluări rapide online a proprietății. Cu doar câteva clicuri și introducerea adresei, a spațiului de locuit și a anului de construcție, vi se afișează rapid o presupusă valoare de piață. Aceste instrumente online pot fi foarte utile ca un ghid inițial - ele se bazează de obicei pe metoda valorii comparative și pe colecții mari de date. Cu toate acestea, ele nu pot înlocui o evaluare individuală efectuată de un profesionist. Motivul: niciun algoritm nu poate recunoaște toate caracteristicile speciale care determină valoarea proprietății dumneavoastră. Factori precum micro-locația specifică (apartament liniștit în spate sau gălăgie pe strada principală?), calitatea instalațiilor și a dotărilor, starea de întreținere sau orientarea camerelor nu sunt adesea luați în considerare în modelele bazate exclusiv pe date.

Numeroși furnizori de pe internet oferă evaluări fără să fi văzut vreodată proprietatea - dar astfel de metode de comparație pur statistice nu sunt ideale pentru piața din München. Din cauza cererii ridicate și a creșterii zilnice a prețurilor terenurilor, instrumentele automatizate sunt adesea incapabile să reflecte cu exactitate valoarea reală a pieței. De exemplu, locațiile deosebit de căutate sau caracteristicile unice ale proprietății dvs. pot fi subevaluate. În schimb, datele de piață pozitive îi pot determina pe unii vânzători să aibă așteptări nerealiste. Aici intră în joc judecata experților:
Un agent imobiliar cu experiență precum Mr. Lodge inspectează personal proprietatea, cunoaște caracteristicile locale și integrează tendințele actuale ale pieței. Prețurile medii pe metru pătrat din rapoarte sau de pe portaluri oferă doar o indicație aproximativă - pentru a afla cât valorează cu adevărat o anumită proprietate este nevoie de experiența unui expert de piață cu experiență îndelungată, precum Mr. Lodge. Apartamentele și casele sunt foarte individuale; agenții imobiliari profesioniști de la Mr. Lodge iau în considerare toate aceste subtilități, de la cantitatea de lumină solară și planul până la starea cartierului.

În acest context, Norbert Verbücheln subliniază că exagerarea în sus nu este un sfat bun:"Nu are sens să se stabilească prețuri lunare care nu pot fi realizate pe piață. Viabilitatea financiară a cumpărătorului trebuie să fie luată în considerare. La Mr. Lodge, ne propunem întotdeauna să găsim un preț care să fie în conformitate cu piața." Cu alte cuvinte, punctul de vedere obiectiv al unui expert precum Mr. Lodge îi protejează pe vânzători de a se lăsa conduși de iluzii. O evaluare realistă garantează că proprietatea dvs. va găsi rapid un cumpărător potrivit - și că veți obține în continuare un preț de piață corect.

În calitate de agent imobiliar stabilit în München (prezent pe piață de peste 30 de ani), Mr. Lodge vă oferă un serviciu complet pentru o vânzare de succes. Totul începe întotdeauna cu o evaluare gratuită a proprietății dumneavoastră. Consultanții noștri imobiliari cu experiență cunosc piața din Munchen în detaliu și efectuează o evaluare completă. Acest lucru vă oferă o estimare de preț realistă, care ia în considerare datele actuale de pe piață, valorile comparative și caracteristicile speciale ale proprietății dumneavoastră. Desigur, vă vom însoți până la întâlnirea cu notarul și dincolo de aceasta pentru a asigura un proces de vânzare fără probleme.

Mr. Lodge sprijină vânzătorii nu numai în stabilirea prețurilor, ci și în optimizarea valorii proprietății dumneavoastră. Aceasta include fotografii profesionale ale proprietății pentru expuneri de înaltă calitate și prezentări online, crearea de tururi virtuale la 360° și chiarhome staging gratuit , dacă este necesar. Astfel de măsuri sporesc atractivitatea proprietății dvs. și generează mai multă cerere - care se reflectă în cele din urmă într-un preț de vânzare mai bun. De asemenea, avem o bază de date extinsă de cumpărători, inclusiv clienți internaționali, astfel încât proprietatea dvs. să poată fi oferită potențialilor cumpărători potriviți.

Pe scurt: cu Mr. Lodge, aveți alături de dvs. un partener de încredere care vă va oferi asistență de specialitate de la consultarea și evaluarea inițială până la finalizarea cu succes a tranzacției. Vă invităm să folosiți calculatorul online al prețului proprietății de pe site-ul nostru pentru a obține în prealabil o estimare aproximativă a valorii sau să ne contactați direct pentru o consultație personală. Echipa noastră de experți vă va răspunde la întrebări și va colabora cu dvs. pentru a dezvolta strategia de vânzare ideală pentru proprietatea dvs. din München.