Ingatlanértékelés München: Hogyan határozzuk meg lakóingatlanunk értékét?

A sikeres eladás kulcsa az előzetes reális értékelés. Norbert Verbücheln, Mr. Lodge ügyvezető igazgatója szintén hangsúlyozza a megfelelő kikiáltási ár fontosságát: "A megfelelő árat elsőre meg kell találni, anélkül, hogy később csökkenteni kellene. Az eladók gyakran csak utólag döbbennek rá, hogy a piacon nem lehet elérni a kívánt árat". Egy megalapozott ingatlanértékeléssel már a kezdetektől fogva elkerülhetők az ilyen utólagos korrekciók. Bizalmat kelt a leendő vevőkben, és növeli az esélyét annak, hogy gyorsan elérje a tisztességes piaci árat.

Tipp:
Sok tulajdonos alábecsüli az apró részletek hatását az ingatlan értékére. A megvilágítási viszonyok, a zajvédelem, az energiahatékonyság vagy a közösségi terek állapota közvetlen hatással lehet a vásárlási döntésre. A tapasztalt szakértők által végzett egyedi értékbecslés pontosan ezeket a finomságokat veszi figyelembe.

A diszkréció és a bizalom Mr. Lodge-nál magától értetődő.

Tudjuk, hogy az ingatlantulajdonosok különösen fontosnak tartják a titoktartást. Mr. Lodge-nál az Ön adatai és információi biztonságos kezekben vannak:

• Nincs információközlés: Az Ön adatait nem adjuk át harmadik félnek.
• Adatvédelem: Szigorúan betartjuk a törvényi előírásokat, és még ezen is túlmutatunk.
• Egyedi megállapodások: Kérésre további titoktartási megállapodásokat tudunk kötni.

München Németország egyik legkeresettebb ingatlanvásárlási helyszíne. A mintegy 1,6 millió lakosú város rendkívül népszerű munka- és lakóhely. A kereslet évek óta jelentősen meghaladja a lakóterület-kínálatot - klasszikus eladói piacról van szó, ahol az ingatlanok általában gyorsan találnak vevőt. Ez az egyensúlyhiány hosszú időre felhajtotta a vételárakat. A müncheni társasházi lakások négyzetméterárai például 2012 óta csaknem megháromszorozódtak (a körülbelül 3400 euróról 2022 elejére mintegy 9200 euró/m²-re). Az elhelyezkedéstől függően 7 000 és 13 000 euró közötti átlagos négyzetméterenkénti eladási árakkal München jelenleg Németország egyik legdrágább piaca.

A közelmúltban azonban változások is történtek: Átmeneti csúcsot értek el 2022 végén, majd 2023-ban először ismét enyhén csökkentek az árak. A 2024-es év folyamán azonban a trend megfordulásának jelei mutatkoztak - különböző piaci források enyhe áremelkedésről számoltak be, a hivatalos adatok pedig 2024 végén stabilizálódást igazolnak. 2025 tavaszára a müncheni ingatlanpiac már a fellendülés jeleit mutatja: a vásárlói érdeklődés ismét élénkül, több értékesítésre kerül sor, az árak pedig stabilak vagy enyhén emelkednek. Ez a fejlemény alátámasztja, hogy München a rövid távú korrekciók ellenére is szilárd és jövőbiztos ingatlancím marad.
Az eladóknak mindazonáltal továbbra is óvatosnak kell maradniuk: A hatalmas kereslet egyeseket arra csábít, hogy olyan holdudvari árakat hívjanak fel, amelyeknek kevés közük van a valósághoz. Gyakran követelnek olyan túlzó kikiáltási árakat, amelyek nem felelnek meg az ingatlan tényleges piaci értékének. Fontos szem előtt tartani a vevői szemléletet is: Mit engedhet meg magának jelenleg egy leendő vevő Münchenben? Milyen finanszírozás lehetséges? Csak a piacnak megfelelő ár vezethet sikerre - különösen egy olyan magas árú környezetben, mint München.

Mi határozza meg, hogy mennyit ér az ingatlana? A végső eladási árat számos kritérium határozza meg. Részletesen ezek a tényezők játszanak szerepet:

• Elhelyezkedés: A régi ingatlanügynöki mondás, miszerint "elhelyezkedés, elhelyezkedés, elhelyezkedés", Münchenben is érvényes. A makro-lokáció (kerület, szomszédság) és a mikro-lokáció (közvetlen környezet, utcai elhelyezkedés) jelentősen befolyásolja az értéket. Egy jó infrastruktúrával rendelkező, csendes lakóövezet, magas rekreációs értékkel és keresett környék (pl. Schwabing, Glockenbachviertel) növeli az árat, míg egy zajos főutcán vagy periférikus helyen lévő ingatlan alacsonyabb árakat érhet el. A telekérték (standard telekérték) is szerepet játszik ebben - egy nagy telek egy kiváló helyen különösen értékes házak esetében.
• Méret és elrendezés: A lakóterület és a szobák száma nyilvánvaló értéktényező. A jól megtervezett alaprajz szintén fontos: Kevés összekötő szoba, nagy nappali, világos szobák és esetleg egy további dolgozószoba otthoni irodának növelik a vonzerőt.
• Építési év és állapot: Az ingatlankora és felújítási állapota jelentősen befolyásolja az eladási árat. A modern, frissen felújított ingatlanok magasabb négyzetméterárat érnek el, mint a felújítatlan, régi, javítási hátralékkal rendelkező épületek. Münchenben sok lakóépület az 1960-as és 70-es évekből származik, ezért a korszerűsítés (pl. ablakok, csövek, fűtési rendszer, EnEv szerinti energiahatékony felújítás) még fontosabbá válik. Az energetikai állapot (hőszigetelés, energetikai értékek a tanúsítványban) is egyre inkább előtérbe kerül.
• Felszereltség és extrák: Ajó minőségű felszereltség szintén növelheti az értéket. Ide tartozik például az igényes beépített konyha, a finom padlóburkolatok, a modern fürdőszoba, az erkély vagy terasz, az épületben lévő lift, a mélygarázsban lévő parkolóhely, a kertrész vagy az akadálytalan kilátás. Ezek a jellemzők megkülönböztetik az Ön ingatlanát a standardtól, és lehetővé teszik az árfelár növelését az ilyen extrák nélküli hasonló ingatlanokhoz képest.
• Kihasználtság (bérelt vagy üres): Az, hogy az ingatlan üres vagy bérlőkkel együtt kerül értékesítésre, nagyban befolyásolja az elérhető árat. Münchenben sok vásárló saját használatra keres lakást, és hajlandó többet fizetni egy üres lakásért. Ezzel szemben a bérbe adott lakás inkább a befektetők számára vonzó, és gyakran tőkebefektetésként, árengedménnyel értékelik. Általános szabályként a négyzetméterárak és az összehasonlító értékek általában üresen álló ingatlanokra vonatkoznak - bérbeadás esetén a jövedelem számít (lásd a jövedelemtőkésítési megközelítést), és a potenciális vevők köre korlátozott.
• Piaci helyzet: Végül, de nem utolsósorban a külső körülmények határozzák meg az értéket. A kamatlábak, a gazdasági helyzet és a szezonalitás befolyásolja a keresletet. Kedvező kamatlábak és gazdasági növekedés idején magasabb árakat lehet elérni, mint a magas kamatlábak és a bizonytalanság időszakában. Az aktuális trendek (pl. otthoni irodák iránti kereslet extra dolgozószoba iránt, erkélyek értéke a korona óta) szintén szerepet játszanak. Röviden, az eladás időzítése hatással lehet az árra.

Mindezek a tényezők azt jelentik, hogy két azonos méretű lakás Münchenben teljesen eltérő árakat érhet el. Az "X € négyzetméterenként" típusú általános becslés nem elégséges. Itt jön a képbe az egyedi ingatlanértékelés, amely figyelembe veszi az Ön ingatlanának minden sajátosságát.

Az értékbecslők és ingatlanügynökök szabványosított eljárásokat alkalmaznak az ingatlan piaci értékének meghatározására. Németországban általában három értékelési módszert ismernek el: az összehasonlító értékmódszert, a tőkésített jövedelemérték-módszert és a vagyonérték-módszert. Az ingatlan típusától és a használat típusától függően e módszerek egyikét vagy kombinációját alkalmazzák:

• Összehasonlító értékmódszer: Itt az értéket az összehasonlítható ingatlanok ténylegesen realizált vételáraiból vezetik le. Más szóval, hasonló ingatlanok (azonos környék, hasonló elhelyezkedés, méret, felszereltség) eladási árait gyűjtik össze, és az Ön ingatlanának árát ezekből az összehasonlító értékekből vezetik le. Ezt a módszert elsősorban saját tulajdonú lakások és sorházak esetében alkalmazzák, ahol elegendő összehasonlító adat áll rendelkezésre. Az ingatlanok szokásos telekértékei szintén összehasonlító árak alapján kerülnek meghatározásra.
• Jövedelem tőkésítési megközelítés: Ezt a módszert akkor alkalmazzák, ha az ingatlant bérbeadásra vagy befektetésnek szánják (pl. társasházak, bérlakások). Az értéket az ingatlan által termelt éves bevételből vezetik le. Az épület értékét a nettó bérleti díjból (csökkentve a kezelési költségekkel) és egy szorzóból (tőkésítési ráta) számítják ki, és ehhez adják hozzá a telek értékét. Egyszerűen fogalmazva, a tőkésített jövedelem értéke azt tükrözi, hogy a befektető mennyit fizet az ingatlanért, hogy egy bizonyos hozamot érjen el.
• Anyagi érték módszer: Ezt a módszert gyakran használják olyan egylakásos házak vagy különleges ingatlanok esetében, amelyeknek alig vannak összehasonlítható árai. Az eszközérték az építési költségeken alapul: Mennyibe kerülne ma az épületet a semmiből felépíteni? A négyzetméterenkénti standard építési költségeket (az építés éve és az épület típusa szerint) használják, majd levonják a kor és az elhasználódás miatti értékcsökkenést. Az így meghatározott építési értékhez hozzáadjuk az ingatlan telekértékét. Végül általában piaci kiigazítást végeznek annak érdekében, hogy a tisztán számított eszközértékből a piacon ténylegesen realizálható értéket kapjanak.

A gyakorlatban az értékbecslést gyakran e módszerek kombinációjával végzik, hogy a lehető legpontosabb eredményt kapják. Tapasztalt ingatlanszakértőként mi, Mr. Lodge-nál tudjuk, hogy melyik módszer illik az Ön ingatlantípusához.

Tipp: Győződjön meg róla, hogy ingatlana a lehető legjobban van bemutatva. A professzionális home staging - azaz a helyiségek vonzó elrendezése bútorokkal, dekorációval és világítással - jelentősen javíthatja az első benyomást. Egy vonzóan bemutatott ingatlan vonzóbbnak tűnik a leendő vásárlók számára, és gyakran magasabb eladási árat érhet el.

A digitalizáció korában számos weboldal kínálja a gyors online ingatlanértékelés csábítását . Néhány kattintással és a cím, a lakóterület és az építési év megadásával azonnal megjelenik az állítólagos piaci érték. Ezek az online eszközök nagyon hasznosak lehetnek kezdeti útmutatóként - általában az összehasonlító érték módszerén és nagy adatgyűjteményeken alapulnak. Nem helyettesítik azonban a szakember által végzett egyedi értékbecslést. Ennek oka: egyetlen algoritmus sem képes felismerni az ingatlan értékét meghatározó összes sajátosságot. Az olyan tényezőket, mint a különleges mikrohelyzet (csendes hátsó lakás vagy zajos főút?), a berendezési tárgyak minősége, a karbantartás állapota vagy a helyiségek tájolása gyakran nem veszik figyelembe a tisztán adatalapú modellek.

Az interneten számos szolgáltató kínál értékbecsléseket anélkül, hogy valaha is látta volna az ingatlant - de az ilyen tisztán statisztikai összehasonlítási módszerek nem ideálisak a müncheni piacra. A nagy kereslet és a telekárak napi szintű emelkedése miatt az automatizált eszközök gyakran nem képesek pontosan tükrözni a tényleges piaci értéket. Például a különösen keresett helyszínek vagy az ingatlan egyedi jellemzői alulértékeltek lehetnek. Ezzel szemben a pozitív piaci adatok néhány eladót irreálisan magas elvárásokhoz vezethetnek. Itt jön a képbe a szakértői vélemény:
Egy tapasztalt ingatlanügynök, mint Mr. Lodge, személyesen vizsgálja meg az ingatlant, ismeri a helyi jellemzőket és figyelembe veszi az aktuális piaci trendeket. A jelentésekből vagy portálokról származó átlagos négyzetméterárak csak hozzávetőleges iránymutatást nyújtanak - hogy egy adott ingatlan mennyit ér valójában, ahhoz egy olyan, a piacon régóta dolgozó szakértő tapasztalatára van szükség, mint amilyen Mr. Lodge. A lakások és házak nagyon egyediek; a Mr. Lodge profi ingatlanügynökei figyelembe veszik ezeket a finomságokat, a napfény mennyiségétől kezdve az alaprajzon át a környék állapotáig.

Norbert Verbücheln ezzel kapcsolatban rámutat, hogy a felfelé való túlzás nem jó tanács: "Nincs értelme olyan holdárakat meghatározni, amelyek a piacon nem realizálhatók. Figyelembe kell venni a vevő pénzügyi életképességét. Mi a Mr. Lodge-nál mindig arra törekszünk, hogy olyan árat találjunk, amely megfelel a piacnak. Más szóval, egy olyan szakértő objektív szemlélete, mint Mr. Lodge, megvédi az eladókat attól, hogy a vágyálmok vezessék őket. A reális értékbecslés biztosítja, hogy ingatlana gyorsan megfelelő vevőre találjon - és hogy még mindig tisztességes piaci árat érjen el.

A müncheni ingatlanügynökként (több mint 30 éve a piacon) Mr. Lodge mindenre kiterjedő szolgáltatást nyújt Önnek a sikeres eladás érdekében. Ez mindig az Ön ingatlan ának ingyenes értékbecslésével kezdődik. Tapasztalt ingatlantanácsadóink jól ismerik a müncheni piacot, és alapos értékbecslést végeznek . Ezáltal reális árbecslést kap, amely figyelembe veszi az aktuális piaci adatokat, az összehasonlító értékeket és az Ön ingatlanának különleges jellemzőit. Természetesen elkísérjük Önt a közjegyzői időpontig és azon túl is, hogy biztosítsuk az értékesítés zökkenőmentes folyamatát.

Mr. Lodge nemcsak az árképzésben, hanem az ingatlan értékének optimalizálásában is támogatja az eladókat. Ez magában foglalja a professzionális ingatlanfotózást a kiváló minőségű expozékhoz és online prezentációkhoz, a virtuális 360°-os túrák elkészítését, sőt,igény esetén akár ingyeneslakásrendezést is. Az ilyen intézkedések növelik ingatlana vonzerejét és nagyobb keresletet generálnak - ami végső soron jobb eladási árban mutatkozik meg. Kiterjedt vevői adatbázissal is rendelkezünk , beleértve a nemzetközi ügyfeleket is, így ingatlanát a megfelelő érdeklődőknek is fel tudjuk ajánlani.

Röviden: Mr. Lodge-val egy megbízható partner áll az Ön oldalán, aki szakértő támogatást nyújt Önnek a kezdeti konzultációtól és értékbecsléstől a sikeres befejezésig. Szívesen látjuk, ha a weboldalon található online ingatlanár-kalkulátorunkat használja, hogy előzetesen kapjon egy durva becslést az értékről, vagy lépjen velünk közvetlenül kapcsolatba egy személyes konzultációért. Szakértőink megválaszolják kérdéseit, és Önnel együtt dolgozzák ki az ideális értékesítési stratégiát müncheni ingatlana számára.