Ingatlanértékelés München - Az Ön útmutatója az ingatlanértékeléshez

Az eszközérték-módszer az ingatlanok értékének meghatározására szolgáló eljárás, amelyben az ingatlan eszközértékét határozzák meg. "Az összehasonlító vagy jövedelemérték-módszerekkel ellentétben, amelyek összehasonlítható ingatlanok piaci árain vagy a bérleti díjakon alapulnak, az eszközérték-módszer az ingatlan tényleges összetevőire összpontosít: a földterület értékére (telekérték) és az épület termelési költségeken alapuló értékére" - magyarázza Mr. Lodge ügyvezető igazgatója, Norbert Verbücheln. Ezt az eljárást Németországban a vagyonértékelési rendelet (ImmoWertV) szabályozza, és biztosítja, hogy az értékbecslések egységes szabványok szerint történjenek.

Néhány tulajdonosban felmerül a kérdés, hogy az ingatlan elhelyezkedését is figyelembe veszik-e ebben az eljárásban. Igen, ez a helyzet. A fekvés közvetlenül a telekérték kiszámításába folyik be a szabványos telekértéken keresztül. Ezenkívül a piaci kiigazítási tényező (más néven ingatlanérték-tényező) segítségével a számított értéket az adott régióban ténylegesen realizálható eladási árakhoz igazítják. Ily módon mind a helyszín minősége, mind az aktuális piaci feltételek hozzájárulnak az eszközérték-módszer eredményéhez.

Az eszközérték-módszerben az ingatlan értékét a semmiből, több lépésben számítják ki. A szakemberek - a tapasztalt ingatlanügynökök, mint Mr. Lodge - jellemzően a következő lépéseket végzik el:

1. Meghatározzák a telek értékét: Először is kiszámítják az ingatlan telekértékét. Ennek során a telek területét megszorozzuk az adott helyen érvényes hivatalos szabványos négyzetméterenkénti földértékkel. A szabványos telekértéket a helyi szakértői bizottság határozza meg a valós értékesítési adatokból, és évente közzéteszi.
2. Számítsa ki az épület előállítási költségeit: A következő lépés az épület szokásos előállítási költségeinek becslése - azaz azoknak a költségeknek a becslése, amelyek az ingatlan összehasonlítható új építésű ingatlan esetében az értékbecslés időpontjában felmerülnének. A számításba beleszámít az építési minőség, a felszereltség és a méret. Az értékbecslők gyakran használnak szabványosított táblázatokat (pl. NHK 2010), és azokat az aktuális építési árszinthez igazítják.
3. Épület eszközértéke és kor szerinti értékcsökkenés: Az előzetes épület eszközértékét az előállítási költségekből számítják ki. Ebből az értékből levonják az értékcsökkenést, például az életkori értékcsökkenés (az épület kora és elhasználódása) miatt. Egy régebbi házat ezért egy új, azonos típusú épülethez képest leértékelnek.
4. Ideiglenes eszközérték: A korrigált építési eszközérték és a telekértékösszeadásával megkapjuk az ingatlan ideiglenes eszközértékét (más néven nettó eszközértékét). Ez tükrözi az épület aktuális pótlási költségét plusz a telek értékét.
5. Piaci kiigazítás: Végül az ideiglenes eszközértéket megszorozzuk egy piaci kiigazítási tényezővel, hogy megkapjuk a végleges eszközértéket (piaci érték). Ez a tényező a vételáradatokból származik, és a kiszámított költségeket a piaci valósághoz igazítja. Ha például a tényleges müncheni eladási árak jelentősen magasabbak, mint a számított eszközértékek, a tényező nagyobb lesz, mint 1 (és fordítva).

Megjegyzés: Atapasztalt ingatlanközvetítők gyakran több értékbecslési módszert kombinálnak az optimális kikiáltási ár megtalálása érdekében . Még ha az eszközérték-módszer a fő módszer is, a szakemberek az eredmény érvényesítéséhez párhuzamosan megvizsgálják az összehasonlítható eladási és bérleti hozamokat. Így biztosítják, hogy a megállapított érték a piacon is realizálható legyen.

Az egyedi, saját tulajdonú, összehasonlítható ingatlanokkal nem rendelkező egylakásos családi házakat gyakran az eszközérték módszerével értékelik, mivel hiányozhatnak a piaci összehasonlító adatok. Az eszközérték-módszert elsősorban azokban az esetekben alkalmazzák, amikor nincs vagy csak kevés összehasonlítható eladási eset van. Tipikus forgatókönyvek a következők

• Saját tulajdonú családi házak és villák: Különösen olyan egyedi ingatlanok, ahol nincs összehasonlításra alkalmas standard ingatlan.
• Különleges épületek: Például műemlék ingatlanok, templomok vagy iskolák - azaz nem haszonszerzésre szánt vagy egyedi kialakítású épületek.
• Vidéki vagy peremterületek: Azokban a régiókban (vagy korábban egyes müncheni külvárosokban is), ahol kevés összehasonlítható ingatlan értékesítésére kerül sor, inkább a tárgyi értéket használják, mivel az összehasonlító érték módszerét az adatok hiánya miatt nehéz alkalmazni.
• Különleges ingatlanok: Például pályaudvari épületek, különleges kereskedelmi ingatlanok vagy szokatlan építész tervezte házak, ahol a piaci árak nagymértékben eltérnek.

"Különösen az olyan egyedi müncheni ingatlanok esetében, amelyekre nincsenek közvetlen összehasonlító ingatlanok, a reális piaci érték meghatározásához a vagyoni érték módszerét alkalmazzuk" - mondja Norbert Verbücheln.

A tulajdonosok számára ez azt jelenti, hogy ha az Ön ingatlana nagyon egyedi, vagy a környéken a közelmúltban alig voltak hasonló ingatlanok eladásai, akkor gyakran az eszközérték-módszerre esik a választás. Más esetekben - pl. tipikus müncheni saját tulajdonú lakások esetében - gyakrabban alkalmazzák az összehasonlító értékmódszert, mivel elegendő összehasonlítható ár áll rendelkezésre.

Mint minden módszernek, az eszközérték-módszernek is megvannak az erősségei és a gyengeségei. Íme egy rövid áttekintés:

Előnyök:

• Objektiválható: Érthető paramétereken (építési költségek, telekérték) és kevésbé a nehezen megragadható piaci várakozásokonalapul .
• Bérbeadástól független: Ideális olyan ingatlanok esetében, amelyeket nem adnak bérbe, vagy amelyek nem termelnek jövedelmet (mivel a jövedelem-aktiválási módszer itt nem alkalmazható).
• Az egyediség feltérképezhető: Értékelési alapot biztosít olyan ingatlanok esetében, amelyek annyira egyediek, hogy nincsenek összehasonlító árak - az eszközérték-módszer elsősorban itt nyújt értékelési lehetőséget.

Hátrányok:

• Piacközelség változó: kiigazításnélkül a számított eszközérték eltérhet a tényleges piaci ártól. A rendkívül keresett városokban, például Münchenben a piaci árak gyakran magasabbak, mint a tiszta eszközérték.
• Bonyolultság: A szabványosított módszerek közül a legigényesebbnektekinthető. Számos paramétert (építési költségindex, értékcsökkenési tényezők, piaci tényezők) kell helyesen figyelembe venni - a hibák közvetlen hatással vannak az eredményre.
• Adatigény: Részletes dokumentációt (épülettervek, berendezési tárgyak leírása stb.) és naprakész piaci és költséginformációkatigényel. Nehéz a nem szakemberek számára szakmai támogatás nélkül elvégezni.

Tipp: Egy hibás árbecslésnek komoly következményei lehetnek. Túl magasra van beállítva? Akkor elriasztja a potenciális vevőket, és az eladás késni fog, mert a tájékozott vevők kedvezőbb alternatívák után fognak nézni. Túl alacsonyan határozza meg? Akkor lehet, hogy elajándékozza a pénzt. Az előzetes gondos értékbecsléssel mindkét forgatókönyv elkerülhető, és gyors eladást biztosít a lehető legjobb áron.

München az egyik legdrágább ingatlanpiac Németországban. Ez hatással van arra, hogy hogyan kell értelmezni az ingatlanérték-módszer eredményeit. A müncheni földterületeknek rendkívül magas a szokásos telekértéke - a város egyes legjobb helyein 2024-ben ez a négyzetméterenkénti érték 10 000 euró és ennél is több lesz. Ez azt jelenti, hogy egy ingatlan teljes értékének igen nagy részét teszi ki önmagában a telekérték.

Ráadásul Münchenben a kereslet évek óta nagyon magas. A vevők gyakran hajlandóak a puszta építési és telekköltségeknél jóval magasabb árat fizetni. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy Münchenben a piaci korrekciós tényezők gyakran >1, hogy a számított eszközértéket a valós piaci árakhoz lehessen emelni. Bizonyos időszakokban ezek a tényezők a boomos ár - és piaci fejlődés miatt még meredeken emelkedtek is , ami magasabb ingatlanértékeket eredményezett (pl. az elmúlt tíz évben 2022-ig). Bár a piac jelenleg változóban van, München továbbra is prémium helyszín marad.

"Egy olyan városban, mint München, ahol a telekértékek nagyon magasak és a kereslet dinamikus, az ingatlanértékelési folyamatot rendkívül körültekintően kell a piaci viszonyokhoz igazítani" - hangsúlyozza Norbert Verbücheln. " A regionális piaci ismereteink itt döntő előnyt jelentenek - ismerjük az aktuális vételárakat és trendeket, és a számított értéket ennek megfelelően tudjuk kiigazítani."
Egy másik szempont: A müncheni értékbecslő bizottságok rendszeresen jelentéseket és adatokat (szabványos telekértékek, ingatlanérték-tényezők stb.) tesznek közzé, amelyeket Münchenben az értékbecslésekhez használnak. Ezeket a helyi adatforrásokat mindenképpen fel kell használni a pontos eredmények érdekében. A más régiókból származó standard értékek gyakran nem alkalmasak Münchenre. Itt kifizetődő a helyi szakértők támogatása, akik hozzáférnek a vonatkozó piaci adatokhoz és helyesen tudják azokat értelmezni.

Minden sikeres értékesítés alapja a megalapozott ingatlanértékelés. Különösen Münchenben, ahol a kereslet és a kínálat erősen befolyásolja az árakat, a tulajdonosoknak szakértői tudásra kell támaszkodniuk . Mr. Lodge több mint 30 éve dolgozik ingatlanközvetítőként Münchenben, és sokéves tapasztalattal rendelkezik a müncheni ingatlanpiacon. Átfogó regionális piaci ismereteinknek és a müncheni és környékbeli árak és piaci folyamatok ismeretének köszönhetően reális és megbízható értékbecslést tudunk Önnek nyújtani .

Szívesen adunk Önnek személyes tanácsot a vagyonértékelési módszerrel és az alternatív értékbecslési módszerekkel kapcsolatban, hogy a lehető legjobb árat határozzuk meg ingatlana számára. Kérésre Mr. Lodge ingyenesen elkészíti ingatlana első értékbecslését. Ezt követően Önnel együtt kidolgozzuk az optimális értékesítési stratégiát - az értékbecsléstől kezdve a bemutatáson át a szerződési tárgyalásokig.