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Jacqueline Sauren
Chefe de vendas de imóveis
Avaliação de imóveis Munique - O seu guia para a avaliação de imóveis
Venda, herança, divórcio, declaração de património ou financiamento. Especialmente num ambiente de preços elevados como Munique, uma avaliação imprecisa pode levar rapidamente a perdas financeiras ou a processos de venda morosos. O método do valor patrimonial é um dos métodos de avaliação mais importantes - especialmente para casas, moradias ou propriedades especiais concebidas individualmente, para as quais não existem valores comparativos diretos. O Sr. Lodge, agente imobiliário em Munique há mais de 30 anos, é um dos actores mais experientes do mercado imobiliário de Munique. Com um conhecimento profundo do mercado, conselhos sólidos e uma metodologia de avaliação precisa, apoiamos os proprietários desde a avaliação inicial até à venda bem sucedida. Neste artigo, explicamos o que caracteriza o método do valor patrimonial, quando é utilizado - e porque é que o apoio profissional é crucial.
Índice:
- O que é o método do valor dos activos?
- Como funciona o método do valor dos activos
- Quando é utilizado o método do valor dos activos?
- Vantagens e desvantagens do método do valor dos activos
- Caraterísticas especiais do método do valor do ativo em Munique
- Conclusão: Avaliação profissional com o Sr. Lodge
- FAQ
1 O que é o método do valor do ativo?
O método do valor patrimonial é um procedimento para determinar o valor de um bem, no qual se determina o valor patrimonial de um bem. "Contrariamente aos métodos comparativos ou de valor de rendimento, que se baseiam nos preços de mercado de propriedades comparáveis ou nos rendimentos de rendas, o método do valor patrimonial centra-se nos componentes reais da propriedade: o valor do terreno (valor do terreno) e o valor do edifício com base nos custos de produção", explica Norbert Verbücheln, Diretor-Geral da Mr Lodge. Este procedimento é regulado na Alemanha pelo Regulamento de Avaliação de Imóveis (ImmoWertV) e garante que as avaliações são efectuadas de acordo com normas uniformes.
Alguns proprietários perguntam-se se a localização de uma propriedade também é tida em conta neste processo. Sim, é esse o caso. A localização entra diretamente no cálculo do valor do terreno através do valor padrão do terreno. Além disso, o fator de ajustamento do mercado (também conhecido como fator de valor patrimonial) é utilizado para ajustar o valor calculado aos preços de venda que podem ser efetivamente realizados na respectiva região. Desta forma, tanto a qualidade da localização como as actuais condições de mercado contribuem para o resultado do método do valor patrimonial.
2 Como funciona o método do valor do ativo
No método do valor patrimonial, o valor de uma propriedade é calculado a partir do zero em várias etapas. Os profissionais - agentes imobiliários experientes como o Sr. Lodge - efectuam normalmente as seguintes etapas:
- Determinar o valor do terreno: Primeiro, é calculado o valor do terreno da propriedade. Isto envolve a multiplicação da área do lote pelo valor padrão oficial do terreno por metro quadrado nesse local. O valor normal do terreno é determinado pelo comité de peritos local a partir de dados de vendas reais e publicado anualmente.
- Calcular os custos de produção do edifício: O passo seguinte consiste em estimar os custos de produção normais do edifício, ou seja, os custos que uma construção nova comparável do imóvel teria no momento da avaliação. A qualidade da construção, os equipamentos e as dimensões são incluídos no cálculo. Os avaliadores utilizam frequentemente tabelas normalizadas (por exemplo, NHK 2010) e ajustam-nas ao nível atual dos preços de construção.
- Valor do ativo do edifício e depreciação da idade: O valor preliminar do ativo do edifício é calculado a partir dos custos de produção. A este valor são deduzidas reduções de valor, por exemplo, através da depreciação da idade (idade e desgaste do edifício). Assim, uma casa mais antiga é descontada em relação a um edifício novo do mesmo tipo.
- Valor patrimonial provisório: Ao adicionar o valor patrimonial ajustado do edifício ao valor do terreno, obtém-se o valor patrimonial provisório do imóvel (também conhecido como valor patrimonial líquido). Este valor reflecte o custo de substituição atual do edifício mais o valor do terreno.
- Ajustamento ao mercado: Finalmente, o valor patrimonial provisório é multiplicado por um fator de ajustamento ao mercado para obter o valor patrimonial final (valor de mercado). Este fator é derivado dos dados relativos ao preço de compra e ajusta os custos calculados à realidade do mercado. Por exemplo, se os preços de venda reais em Munique forem significativamente mais elevados do que os valores de activos calculados, o fator será superior a 1 (e vice-versa).
Nota: Os agentes imobiliários experientes combinam frequentemente vários métodos de avaliação para encontrar o melhor preço a pedir. Mesmo que o método do valor patrimonial seja o método principal, os profissionais analisam as vendas comparáveis e os rendimentos de rendas em paralelo para validar o resultado. Desta forma, asseguram que o valor determinado é também realizável no mercado.
3 Quando é utilizado o método do valor dos activos?
As casas unifamiliares únicas, ocupadas pelo proprietário, sem propriedades comparáveis, são frequentemente avaliadas utilizando o método do valor patrimonial, uma vez que podem faltar dados de comparação de mercado. O método do valor patrimonial é utilizado principalmente nos casos em que não existem ou existem poucos casos de vendas comparáveis. Os cenários típicos são
- Casas e moradias isoladas ocupadas pelo proprietário: Particularmente propriedades individuais onde não existe uma propriedade padrão para comparação.
- Edifícios especiais: Por exemplo, imóveis classificados, igrejas ou escolas - ou seja, edifícios sem fins lucrativos ou com um design único.
- Localizações rurais ou periféricas : Em regiões (ou anteriormente também em certos subúrbios de Munique) com poucas vendas de propriedades comparáveis, é mais provável que se utilize o valor tangível, uma vez que o método do valor comparativo é difícil devido à falta de dados.
- Imóveis especiais: Por exemplo, edifícios de estações ferroviárias, imóveis comerciais especiais ou casas de arquitetura invulgar, onde os preços de mercado variam muito.
"Especialmente no caso de imóveis únicos em Munique, para os quais não existem imóveis comparativos diretos, utilizamos o método do valor patrimonial para determinar um valor de mercado realista", afirma Norbert Verbücheln.
Para os proprietários, isto significa que se o seu imóvel for muito individual ou se não houver praticamente nenhuma venda recente de imóveis semelhantes na vizinhança, o método do valor patrimonial é muitas vezes o método de eleição. Noutros casos - por exemplo, apartamentos típicos ocupados pelos proprietários em Munique - o método do valor comparativo é utilizado com mais frequência, uma vez que existem preços comparáveis suficientes.
4. vantagens e desvantagens do método do valor dos activos
Como todos os métodos, o método do valor patrimonial tem os seus pontos fortes e fracos. Segue-se um breve resumo:
Vantagens:
- Objetivável: Baseado em parâmetros compreensíveis (custos de construção, valor do imóvel) e menos nas expectativas do mercado, que são difíceis de apreender.
- Independente do arrendamento: Ideal para imóveis que não estão arrendados ou que não geram qualquer rendimento (uma vez que a abordagem de capitalização do rendimento não seria aplicável neste caso).
- A singularidade pode ser representada: Fornece uma base de avaliação para imóveis que são tão únicos que não existem preços comparativos - é aqui que o método do valor do ativo fornece uma opção de avaliação em primeiro lugar.
Desvantagens:
- A proximidade do mercado varia: Sem ajustamento, o valor patrimonial calculado pode divergir do preço real de mercado. Em cidades muito procuradas, como Munique, os preços de mercado são frequentemente mais elevados do que o valor patrimonial puro.
- Complexidade: Considerado o mais exigente dos métodos normalizados. Muitos parâmetros (índice de custos de construção, factores de depreciação, factores de mercado) devem ser corretamente tidos em conta - os erros têm um impacto direto no resultado.
- Requisitos em termos de dados: Requer documentação pormenorizada (planos de construção, descrição de equipamentos e acessórios, etc.) e informações actualizadas sobre o mercado e os custos. Difícil de realizar por não profissionais sem apoio profissional.
Dica: Uma estimativa de preço incorrecta pode ter consequências graves. Demasiado alto? Então assustará os potenciais compradores e a venda atrasar-se-á porque os compradores informados procurarão alternativas mais favoráveis. Demasiado baixo? Então, pode estar a dar dinheiro de mão beijada. Uma avaliação prévia cuidadosa evita ambos os cenários e garante uma venda rápida ao melhor preço possível.
5. Caraterísticas especiais do método do valor do ativo em Munique
Munique é um dos mercados imobiliários mais caros da Alemanha. Este facto tem impacto na forma como os resultados do método do valor imobiliário devem ser interpretados. Os terrenos em Munique têm valores-tipo extremamente elevados - em algumas localizações de topo da cidade, estes serão de 10 000 euros por metro quadrado ou mais em 2024. Isto significa que o valor do terreno representa, por si só, uma parte muito grande do valor total de um imóvel.
Além disso, há anos que a procura em Munique é muito elevada. Os compradores estão muitas vezes dispostos a pagar preços significativamente mais elevados do que os custos puros de construção e do terreno. Na prática, isto significa que os factores de ajustamento do mercado em Munique são frequentemente superiores a 1, a fim de elevar o valor do ativo calculado para os preços reais de mercado. Em certos períodos, estes factores subiram mesmo acentuadamente devido à forte evolução dos preços e do mercado, resultando em valores imobiliários mais elevados (por exemplo, nos últimos dez anos até 2022). Embora o mercado esteja atualmente em mutação, Munique continua a ser uma localização privilegiada.
"Numa cidade como Munique, com valores de terrenos muito elevados e uma procura dinâmica, o processo de avaliação imobiliária deve ser adaptado com extremo cuidado às condições de mercado", sublinha Norbert Verbücheln. "O nosso conhecimento do mercado regional é uma vantagem decisiva neste caso - conhecemos os preços de compra e as tendências actuais e podemos ajustar o valor calculado em conformidade."
Outro aspeto: as comissões de avaliação de Munique publicam regularmente relatórios e dados (valores de terreno padrão, factores de valor imobiliário, etc.) que são utilizados para avaliações em Munique. Estas fontes de dados locais devem ser definitivamente utilizadas para obter resultados exactos. Os valores padrão de outras regiões não são frequentemente adequados para Munique. É aqui que compensa o apoio de peritos locais que têm acesso aos dados de mercado relevantes e os sabem interpretar corretamente.
6. conclusão: Avaliação profissional com o Sr. Lodge
Uma avaliação imobiliária bem fundamentada é a base de qualquer venda bem sucedida. Especialmente em Munique, onde a oferta e a procura têm uma forte influência nos preços, os proprietários devem confiar em conhecimentos especializados. O Sr. Lodge trabalha como agente imobiliário em Munique há mais de 30 anos e tem muitos anos de experiência no mercado imobiliário de Munique. Graças ao nosso vasto conhecimento do mercado regional e à nossa experiência na evolução dos preços e do mercado em Munique e arredores, podemos oferecer-lhe uma avaliação realista e fiável.
Teremos todo o gosto em aconselhá-lo pessoalmente sobre o método do valor patrimonial e métodos de avaliação alternativos, a fim de determinar o melhor preço possível para o seu imóvel. A pedido, o Sr. Lodge fornecer-lhe-á uma primeira avaliação gratuita do seu imóvel. Em seguida, trabalharemos consigo para desenvolver a melhor estratégia de venda - desde a avaliação até à apresentação e negociação do contrato.
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Porque é que o valor do ativo calculado pode divergir do preço de mercado real?
O valor dos activos baseia-se em rácios de custos e valores dos terrenos, e não diretamente nos preços de oferta actuais. Numa cidade como Munique, onde a procura excede frequentemente a oferta, os preços reais de mercado são muitas vezes mais elevados do que o valor patrimonial calculado. Por este motivo, o chamado fator de ajustamento ao mercado é utilizado para ajustar o valor patrimonial à realidade do mercado imobiliário de Munique. Sem esta correção, o resultado seria frequentemente demasiado baixo. A nossa experiência regional garante que o ajustamento é exato.
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Posso efetuar eu próprio o procedimento de avaliação de activos ou utilizar uma calculadora em linha?
Em teoria, o valor do ativo pode ser calculado de forma aproximada, mas na prática o método do valor do ativo é muito complexo. É necessário ter um conhecimento exato dos custos de construção, dos valores normais dos terrenos e da situação atual do mercado. Sem os conhecimentos e os dados adequados, podem facilmente ocorrer erros. Por isso, na Mr Lodge aconselhamos a consultar sempre um perito certificado ou um agente imobiliário experiente para determinar o valor do ativo, a fim de evitar avaliações incorrectas.
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De onde provêm os dados para a avaliação utilizando o método do valor do ativo?
A base para o método do valor patrimonial são as fontes oficiais, tais como os mapas de valores fundiários normalizados das comissões de peritos, os custos de produção normalizados (por exemplo, NHK 2010), os índices de preços de construção e os factores de ajustamento do mercado a partir de sínteses de preços de compra locais. Além disso, são necessários dados individuais sobre os imóveis, como o ano de construção, o estado de conservação, a área habitável e os equipamentos e acessórios. Quanto mais precisa for esta informação, mais exacta será a avaliação. O Sr. Lodge baseia-se num vasto conjunto de dados de mercado actuais e combina-os com muitos anos de experiência.
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Quanto custa uma avaliação segundo o método do valor do ativo?
O custo de uma avaliação segundo o método do valor patrimonial depende da complexidade e do âmbito da análise. Uma avaliação simples é mais barata do que uma avaliação do valor de mercado juridicamente vinculativa. No entanto, muitos agentes imobiliários - incluindo o Sr. Lodge - oferecem uma avaliação inicial gratuita para avaliar aproximadamente o valor de mercado de uma propriedade. Para avaliações mais pormenorizadas, por exemplo em caso de herança ou divórcio, é aconselhável uma avaliação paga. Aconselhamo-lo de forma transparente sobre o âmbito necessário e os custos esperados.
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O método do valor patrimonial também é adequado para imóveis arrendados?
O método da capitalização do rendimento é geralmente preferido para os imóveis arrendados, uma vez que tem em conta o rendimento atual. No entanto, o método do valor patrimonial pode ser um complemento útil, especialmente se o rendimento das rendas não for habitual no mercado ou se o imóvel depender fortemente da sua utilização. No caso de formas de utilização combinadas (por exemplo, habitação e escritórios), os dois métodos podem também ser combinados para obter uma imagem equilibrada. O Sr. Lodge seleciona individualmente o método ou a combinação que melhor reflecte o valor de mercado realista.</p
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Quanto tempo demora uma avaliação pelo método do valor do ativo?
A duração depende da dimensão do imóvel e dos dados disponíveis. Uma avaliação bem fundamentada pode ser preparada em apenas alguns dias se a documentação estiver completa. Torna-se mais difícil se faltarem documentos ou se o imóvel for muito diferente. Em Munique, os valores de referência dos terrenos e os factores de ajustamento ao mercado devem ser verificados regularmente para se manterem actualizados. O Sr. Lodge garante uma avaliação rápida e bem fundamentada graças a um processo claramente estruturado.
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O que é que acontece depois da avaliação - o que é que o Sr. Lodge recomenda?
Após a avaliação, discutimos consigo a melhor estratégia de marketing. Isto inclui a definição de um preço realista, a seleção de grupos de compradores adequados e uma apresentação de alta qualidade da sua propriedade. Acompanhamo-lo ao longo de todo o processo de venda - desde a avaliação e as visitas até ao fecho notarial. O nosso objetivo é uma venda tranquila ao melhor preço possível, adaptada ao mercado de Munique. Pode confiar na nossa experiência de décadas.
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Qual é a diferença entre o método do valor do ativo e o método do valor comparativo ou dos ganhos capitalizados?
O método do valor patrimonial determina o valor de um imóvel com base nos custos de produção e no valor do terreno - ou seja, de acordo com o valor patrimonial real. É normalmente utilizado para imóveis residenciais ocupados pelo proprietário se não estiverem disponíveis dados comparativos adequados. O método do valor comparativo baseia-se em preços de compra recentes de propriedades semelhantes, enquanto o método do valor dos rendimentos capitalizados se baseia no rendimento esperado das rendas. Cada método tem os seus pontos fortes e a escolha depende do tipo de propriedade e da situação do mercado. No Mr Lodge, podemos aconselhá-lo sobre qual o método mais adequado.
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Para que propriedades é o método do valor dos activos particularmente adequado?
O método do valor patrimonial é particularmente adequado para casas unifamiliares isoladas, moradias, edifícios especiais ou imóveis classificados - por outras palavras, imóveis que são difíceis de comparar com outros. O método também é frequentemente utilizado para mobiliário altamente individualizado ou métodos de construção invulgares. Em Munique, por exemplo, isto aplica-se a moradias espaçosas ou a edifícios antigos exclusivos em locais privilegiados. Por outro lado, para condomínios normalizados, o método do valor comparativo é frequentemente mais adequado. Os nossos especialistas do Mr Lodge escolherão o método de avaliação mais adequado para si.</p
