O valor de referência do solo é o indicador central que influencia de forma determinante o mercado imobiliário em Munique e noutras cidades. Um valor de referência do solo elevado traduz-se em preços imobiliários elevados preços imobiliários. Por isso, desempenha um papel essencial na avaliação imobiliária e na determinação dos preços.

O valor de referência do solo indica o valor médio do solo por metro quadrado. Este valor refere-se a uma localização específica, a zona de valor de referência do solo, e a um período de tempo definido. Serve de base para a avaliação de terrenos e imóveis.

A responsabilidade pela determinação deste valor cabe às comissões locais de peritos. Para determinar o valor de referência do solo dentro de uma zona de referência, estas comissões recorrem à compilação oficial de preços de compra. Esta compilação contém os preços de compra efetivos de terrenos e imóveis na região em questão. Para determinar o valor de referência do solo, os valores médios são calculados a partir desses preços.

No cálculo, são tidos em conta fatores adicionais, entre os quais a localização, o grau de urbanização, as possibilidades de construção, bem como a forma e a dimensão do terreno. É irrelevante se o terreno está ou não construído, uma vez que é tratado como se estivesse não construído.

Uma vez determinado o valor de referência do solo, este serve de orientação para o valor de mercado de terrenos não construídos. A comissão de peritos analisa o mercado imobiliário e descreve-o com base nos valores de referência do solo, em análises de mercado e em pareceres sobre o valor de mercado.

A zona de valor de referência do solo é definida como a área específica à qual se aplica o valor de referência do solo de Munique. Os valores de referência do solo são fixados para áreas, ruas ou troços específicos, nos quais existem utilizações e relações de valor semelhantes.

Na venda de um terreno ou imóvel, os valores de referência do solo fornecem indicações importantes sobre o possível preço de venda, especialmente quando não existem dados comparativos para a avaliação do terreno. Por isso, é essencial que os proprietários de terrenos conheçam o valor de referência do solo.

As disposições do Código de Construção (BauGB) constituem a base jurídica para a determinação do valor dos terrenos. Este processo é da competência da Comissão de Peritos em Munique. Estas comissões são compostas por peritos imobiliários. Trata-se de órgãos autónomos e independentes, cuja principal função é garantir a transparência no mercado imobiliário.

A atual Comissão de Peritos para o território municipal de Munique é composta por 34 membros, entre os quais se contam peritos nomeados publicamente e juramentados, bem como representantes dos setores imobiliário, da construção, bancário e das autoridades financeiras e de construção. Os membros são nomeados para um mandato de quatro anos e exercem as suas funções a título voluntário.

Através da agregação dos preços de compra dos terrenos por metro quadrado, é calculado um valor médio que é registado em tabelas ou mapas das zonas de valor de referência do solo. O valor de referência serve de ponto de partida para o cálculo do valor do solo de um terreno. A fórmula de cálculo é a seguinte:

Valor do terreno = Valor de referência do terreno x Área em m²

O valor de referência do solo de Munique serve aqui apenas como orientação, uma vez que na sua determinação são tidos em conta não só os preços de venda efetivos, mas também estimativas. Para a determinação do valor de referência do solo, é utilizado um terreno representativo na respetiva zona.

O valor baseia-se no preço médio por metro quadrado de terrenos vendidos recentemente nessa zona. Para o efeito, parte-se do princípio de que o terreno não está construído, a fim de determinar o valor puro do terreno. Uma comissão de peritos analisa, na sua área de competência, as cópias de todos os contratos de compra e venda de imóveis concluídos.

Estes são posteriormente compilados nas chamadas «coleções de preços de compra». Os dados assim obtidos sobre os preços de venda numa determinada área servem normalmente de base para a determinação dos valores de referência do solo.

De um modo geral, os preços dos terrenos em Munique têm registado uma forte tendência de descida desde 1 de janeiro de 2022. A descida situa-se, na sua maioria, entre 20 % e 30 %.

A seguir, encontrará valores de referência exemplificativos (dados de julho de 2026; fonte: Comissão de Peritos para os Valores Imobiliários na área da capital do Estado de Munique). 

Estes valores de referência servem apenas como orientação e podem variar significativamente entre diferentes imóveis na mesma rua. 

Pode obter valores de referência específicos por número de porta através do site da Comissão de Peritos da cidade de Munique, https://bodenrichtwerte-muenchen.de/.

Dentro de um determinado local e mesmo de uma rua para outra, os valores-tipo dos terrenos podem variar consideravelmente. Quem desejar obter valores-tipo exactos deve contactar a comissão de peritos da cidade de Munique. A cidade de Munique disponibiliza os seus dados para os valores-tipo dos terrenos mediante o pagamento de uma taxa.

O valor normal do terreno, o valor real do terreno e o valor de mercado são três conceitos diferentes na avaliação de propriedades e terrenos:

Valor padrão do terreno

O valor-tipo do terreno é um valor médio que é determinado com base nos preços de venda de imóveis numa zona específica de valor-tipo do terreno. Serve de guia para o valor dos terrenos nessa zona e reflecte o valor médio por metro quadrado.

O valor-tipo do terreno de Munique é um valor orientador e não tem em conta as caraterísticas específicas de uma propriedade individual.

Valor real do terreno

O valor real do terreno refere-se ao valor de uma parcela de terreno específica. Este valor tem em conta factores individuais da propriedade, como a localização, dimensão, disposição, estado de desenvolvimento e outras caraterísticas específicas.

O valor real do terreno pode diferir do valor normal do terreno, uma vez que tem em conta as caraterísticas e condições únicas da propriedade em questão.

Valor de mercado

O valor de mercado é o preço que poderia ser realizado pela totalidade do imóvel (incluindo os edifícios e instalações nele existentes) no decurso normal da atividade comercial no momento da avaliação.

O valor de mercado tem em conta todas as circunstâncias que influenciam o valor, tais como o estado e a utilização do edifício, a situação do mercado, os direitos e os ónus sobre o imóvel e outros factores semelhantes.

Orientação para decisões de investimento

Num mercado imobiliário volátil, quem procura terrenos procura pontos de referência fiáveis para as suas decisões de investimento. Apesar das incertezas do mercado, o valor de referência do solo constitui uma orientação importante, uma vez que reflete tanto as tendências atuais do mercado como os dados históricos de vendas e as avaliações.

Valores médios para terrenos não urbanizados

O valor de referência do solo de Munique fornece valores médios especificamente adaptados à localização em questão e que se referem a terrenos não edificados. Isto permite obter uma visão geral do valor dos terrenos numa determinada região. Para tal, não importa se um terreno está ou não edificado. Considera-se que o terreno está não edificado.

Atualidade dos valores de referência do solo

As comissões de peritos publicam os seus valores de referência do solo atualizados de dois em dois anos. Assim, embora os valores de referência do solo em Munique possam refletir uma tendência, podem também ficar aquém dos preços de venda atuais, dependendo do tempo decorrido desde a sua publicação.

Áreas de aplicação diversificadas

Os valores de referência do solo não servem apenas como orientação para leigos, mas constituem também a base para os laudos de avaliação. Além disso, são relevantes em questões fiscais, em especial no que diz respeito ao imposto sucessório e ao imposto sobre doações.

O valor de referência do solo influencia, assim, diretamente a tributação dos terrenos na Alemanha. Em suma, o valor de referência do solo é importante, uma vez que oferece uma avaliação abrangente e atualizada do valor dos terrenos numa determinada região.

Isto é determinante para as decisões de investimento, questões fiscais e a avaliação geral dos imóveis.

O relatório anual da Comissão de Peritos inclui uma lista dos preços médios por metro quadrado alcançados nas vendas de terrenos no ano anterior. A apresentação é feita por zonas residenciais em Munique.

Além disso, é feita uma distinção entre os tipos de construção possíveis, tais como moradias unifamiliares, moradias geminadas ou em banda, ou edifícios de vários andares. A classificação do terreno a avaliar pode ser consultada no mapa de zonas residenciais da Comissão de Peritos.

No entanto, o valor de referência do solo é apenas um dos critérios no cálculo do valor imobiliário. Além disso, está sempre sujeito a um certo atraso, uma vez que as comissões de peritos se reúnem apenas uma vez por ano.

O valor padrão do terreno e o valor de mercado de um imóvel são dois parâmetros de avaliação diferentes. Enquanto o valor padrão do terreno indica um valor médio para o terreno num local específico, o valor de mercado representa o valor de mercado atual de um imóvel num determinado momento. Os métodos utilizados para determinar estes valores são diferentes. Não é invulgar que difiram consideravelmente.

O valor de referência do solo em Munique é um indicador importante para o mercado imobiliário da cidade. Indica o valor médio do solo por metro quadrado numa determinada localização e é calculado de dois em dois anos pela comissão de peritos.

Nas diferentes localizações de Munique, os valores de referência do solo apresentam níveis distintos e, em alguns casos, variam consideravelmente. Mais recentemente, os valores de referência do solo em Munique têm revelado uma ligeira tendência de descida. Tal deve-se à incerteza económica geral e à inflação.

Os valores de referência do solo constituem, de um modo geral, uma orientação importante para compradores e vendedores de terrenos. Podem também ser utilizados na determinação do valor de mercado de um imóvel.