Sme vaším silným partnerom na vašej strane v každej fáze procesu predaja.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Vedúci oddelenia predaja nehnuteľností
Štandardná hodnota pozemku v Mníchove:
Ako sa vyvíjajú ceny
Štandardná hodnota pozemku je kľúčovým ukazovateľom, ktorý výrazne ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami v Mníchove a iných mestách. Vysoká štandardná hodnota pozemku zabezpečuje vysoké ceny nehnuteľností. Preto zohráva kľúčovú úlohu pri oceňovaní a tvorbe cien nehnuteľností.
- Čo je štandardná hodnota pozemku?
- Ako a kto vypočítava štandardnú hodnotu pozemku v Mníchove?
- Aký je rozdiel medzi štandardnou hodnotou pozemku, skutočnou hodnotou pozemku a trhovou hodnotou?
- Prečo je štandardná hodnota pozemku v Mníchove dôležitá?
- Ako sa vyvíja štandardná hodnota pozemku v jednotlivých okresoch Mníchova
- Priemerné ceny metrov štvorcových nehnuteľností v Mníchove v závislosti od kvality lokality
- Aký je rozdiel medzi štandardnou hodnotou pozemku a trhovou hodnotou?
- Budúce trendy štandardnej hodnoty pozemku v Mníchove
Aká je štandardná hodnota pozemku?
Štandardná hodnota pozemku udáva priemernú hodnotu pozemku na meter štvorcový. Udáva hodnotu pre konkrétnu lokalitu, zónu so štandardnou hodnotou pôdy a vymedzené časové obdobie. Slúži ako základ na určenie hodnoty pozemkov a nehnuteľností.
Za stanovenie tejto hodnoty sú zodpovedné miestne odborné komisie. Pri určovaní štandardnej hodnoty pozemku v rámci zóny štandardnej hodnoty sa odvolávajú na úradnú zbierku kúpnych cien. Táto zbierka obsahuje skutočné kúpne ceny pozemkov a nehnuteľností v príslušnom regióne. Na určenie štandardnej hodnoty pozemku sa z týchto cien odvodzujú priemerné hodnoty.
Pri výpočte sa zohľadňujú ďalšie faktory vrátane polohy, stupňa zastavanosti, možností rozvoja a tvaru a veľkosti pozemku. Nie je dôležité, či je nehnuteľnosť zastavaná alebo nie, pretože sa s ňou zaobchádza, ako keby bola nezastavaná.
Po určení štandardnej hodnoty pozemku slúži táto hodnota ako pomôcka pre určenie trhovej hodnoty nezastavaného pozemku. Odborná komisia analyzuje trh s nehnuteľnosťami a bopisuje ho na základe štandardných hodnôt pozemkov, analýz trhu a odhadov trhovej hodnoty.
Zóna štandardnej hodnoty pozemku je definovaná ako špecifická oblasť, na ktorú sa vzťahuje mníchovská štandardná hodnota pozemku. Štandardné hodnoty pozemkov sa určujú pre konkrétne oblasti, ulice alebo úseky, v ktorých existuje podobné využitie a hodnotové podmienky.
Pri predaji pozemkov alebo nehnuteľností poskytujú štandardné hodnoty pozemkov dôležité údaje o možnej predajnej cene, najmä ak nie sú k dispozícii žiadne porovnávacie údaje na ocenenie nehnuteľnosti. Pre vlastníkov nehnuteľností je preto dôležité poznať štandardnú hodnotu pozemku.
Chcete zistiť, akú hodnotu má vaša nehnuteľnosť? V spoločnosti Mr. Lodge vám ponúkame možnosť nechať si odborne, podrobne a úplne bezplatne oceniť vašu nehnuteľnosť.
Začnite s bezplatným oceňovaním nehnuteľnosti práve tu!
Ako a kto vypočítava štandardnú hodnotu pôdy v Mníchove?
Právnym základom pre stanovenie hodnoty nehnuteľností sú ustanovenia nemeckého stavebného zákona (BauGB). Za tento proces zodpovedá odborná komisia v Mníchove. V týchto výboroch pracujú odborníci na nehnuteľnosti. Sú to samosprávne a nezávislé orgány, ktorých hlavnou úlohou je vytvárať transparentnosť na trhu s nehnuteľnosťami.
Súčasný znalecký výbor pre mesto Mníchov tvorí 34 členov, medzi ktorými sú verejne vymenovaní a prísediaci znalci, ako aj zástupcovia z oblasti nehnuteľností, stavebníctva, bankovníctva, finančníctva a stavebného úradu. Každý z členov je menovaný na obdobie štyroch rokov a pracuje na čestnej báze.
Priemerná hodnota sa vypočítava kombináciou kúpnych cien pozemkov za meter štvorcový, ktoré sa zapisujú do tabuliek alebo máp štandardných hodnotových zón pozemkov. Smerná hodnota slúži ako východiskový bod na výpočet hodnoty pozemku. Výpočtový vzorec je
Hodnota pozemku = štandardná hodnota pozemku x plocha v m²
Smerná hodnota pozemku pre Mníchov slúži len ako orientačná hodnota, pretože jej výpočet vychádza nielen zo skutočných predajných cien, ale aj z odhadov. Na stanovenie štandardnej hodnoty pozemku sa používa reprezentatívny pozemok v príslušnej zóne.
Hodnota vychádza z priemernej ceny za meter štvorcový z nedávno predaných nehnuteľností v tejto zóne. Predpokladá sa, že hodnota pozemku je nezastavaná, aby sa určila čistá hodnota pozemku. Oceňovacia komisia posudzuje kópie všetkých uzavretých kúpnych zmlúv na nehnuteľnosti v oblasti svojej pôsobnosti.
Tie sa potom zostavujú do takzvaných súborov kúpnych cien. Takto zistené údaje o kúpnych cenách v danej oblasti sa zvyčajne používajú ako základ na stanovenie štandardných hodnôt pozemkov.
Vývoj štandardnej hodnoty pozemkov v rôznych štvrtiach Mníchova
Predtým bol kľúčovým dátumom na určenie štandardnej hodnoty pozemkov 31. december párneho roka - naposledy do roku 2020. V dôsledku reformy dane z nehnuteľností však bolo potrebné neplánované precenenie, preto bol ako nový zákonný kľúčový dátum zavedený 1. január, a to od 1. januára 2022.
Vo všeobecnosti sa ceny nehnuteľností v Mníchove v posledných rokoch vyvíjali dynamicky. Zatiaľ čo niektoré štvrte majú naďalej vysoké štandardné hodnoty pozemkov, v niektorých oblastiach došlo k miernemu poklesu (k januáru 2025).
Dôležitým faktorom tohto vývoja je všeobecný vývoj úrokových sadzieb z úverov, ktoré sa odvtedy výrazne zvýšili. Štandardné hodnoty pozemkov v samotnom Mníchove sa výrazne líšia v závislosti od kvality lokality.
Priemerné štandardné hodnoty pozemkov v Mníchove (k 1. 1. 2025):
V rámci vymedzenej lokality a dokonca aj na jednotlivých uliciach sa štandardné hodnoty pozemkov môžu značne líšiť. Každý, kto chce získať presné štandardné hodnoty pozemkov, sa musí obrátiť na odbornú komisiu mesta Mníchov. Mesto Mníchov poskytuje svoje údaje o štandardných hodnotách pozemkov za poplatok.
Aký je rozdiel medzi štandardnou hodnotou pozemku, skutočnou hodnotou pozemku a trhovou hodnotou?
Štandardná hodnota pozemku, skutočná hodnota pozemku a trhová hodnota sú tri rôzne pojmy pri oceňovaní nehnuteľností a pozemkov:
Štandardná hodnota pozemku
Štandardná hodnota pozemku je priemerná hodnota, ktorá sa určuje na základe predajných cien nehnuteľností v konkrétnej zóne štandardnej hodnoty pozemku. Slúži ako orientačná hodnota pozemku v tejto zóne a vyjadruje priemernú hodnotu na meter štvorcový.
Štandardná hodnota pozemku pre Mníchov je orientačná hodnota a nezohľadňuje špecifické vlastnosti jednotlivých nehnuteľností.
Skutočná hodnota pozemku
Skutočná hodnota pozemku sa vzťahuje na hodnotu konkrétneho pozemku. Táto hodnota zohľadňuje individuálne faktory nehnuteľnosti, ako sú poloha, veľkosť, usporiadanie, stav rozostavanosti a ďalšie špecifické vlastnosti.
Skutočná hodnota pozemku sa môže líšiť od štandardnej hodnoty pozemku, pretože zohľadňuje jedinečné vlastnosti a podmienky posudzovanej nehnuteľnosti.
Trhová hodnota
Trhová hodnota je cena, ktorá by sa mohla realizovať za celú nehnuteľnosť ( vrátane budov a zariadení na nej) v bežnom obchodnom styku v čase ocenenia.
Trhová hodnota zohľadňuje všetky okolnosti ovplyvňujúce hodnotu, ako sú stav a využitie budovy, situácia na trhu, práva a vecné bremená na nehnuteľnosti a podobné faktory.
Prečo je štandardná hodnota pozemku v Mníchove dôležitá?
Usmernenia pre investičné rozhodnutia
Na nestabilnom trhu s nehnuteľnosťami hľadajú záujemcovia o nehnuteľnosti spoľahlivé referenčné body pre svoje investičné rozhodnutia. Napriek neistotám na trhu ponúka štandardná hodnota pozemku dôležité vodítko, pretože odráža súčasné trendy na trhu, ako aj historické údaje o predaji a odhady.
Priemerné hodnoty nezastavaných pozemkov
Štandardná hodnota pozemku pre Mníchov poskytuje priemerné hodnoty, ktoré sú špecifické pre príslušnú lokalitu a týkajú sa nezastavaných pozemkov. To umožňuje získať všeobecný prehľad o hodnote pozemkov v konkrétnom regióne. Nezáleží na tom, či je pozemok zastavaný alebo nie. Pristupuje sa k nej, ako keby bola nezastavaná.
Aktuálnosť štandardných hodnôt pozemkov
Odborné komisie uverejňujú svoje aktualizované štandardné hodnoty pozemkov každé dva roky. To znamená, že štandardné hodnoty pozemkov v Mníchove môžu odrážať trend. Môžu však aj zaostávať za aktuálnymi predajnými cenami v závislosti od toho, ako dávno boli zverejnené.
Rozmanité oblasti použitia
Štandardné hodnoty pozemkov slúžia nielen ako pomôcka pre laikov, ale tvoria aj základ pre znalecké posudky. Majú význam aj v daňových záležitostiach, najmä pri dani z dedičstva a dani z darovania.
Štandardná hodnota pozemku preto priamo ovplyvňuje zdaňovanie pozemkov v Nemecku. Všeobecne je štandardná hodnota pozemku dôležitá, pretože poskytuje komplexné a aktuálne posúdenie hodnoty pozemku v určitom regióne.
To je rozhodujúce pre investičné rozhodnutia, daňové záležitosti a všeobecné oceňovanie nehnuteľností.
Priemerné ceny metrov štvorcových nehnuteľností v Mníchove v závislosti od kvality lokality
Výročná správa odbornej komisie obsahuje zoznam priemerných cien za meter štvorcový dosiahnutých pri predaji nehnuteľností v predchádzajúcom roku. Prezentácia je rozdelená podľa jednotlivých obytných oblastí v Mníchove.
Rozlišuje sa aj typ možnej zástavby, napríklad rodinný dom, dvojdom alebo radový dom, prípadne viacpodlažná budova. Priradenie oceňovanej nehnuteľnosti možno prevziať z mapy obytnej lokality odbornej komisie.
Štandardná hodnota pozemku je však len jedným z kritérií pri výpočte hodnoty nehnuteľnosti. Okrem toho vždy podlieha určitému časovému oneskoreniu, keďže znalecké komisie sa schádzajú len raz ročne.
Aký je rozdiel medzi štandardnou hodnotou pozemku a trhovou hodnotou?
Štandardná hodnota pozemku a trhová hodnota nehnuteľnosti sú dva rôzne parametre ocenenia. Kým štandardná hodnota pozemku udáva priemernú hodnotu pozemku v konkrétnej lokalite, trhová hodnota predstavuje aktuálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti v konkrétnom čase. Metódy používané na určenie týchto hodnôt sa líšia. Nie je nezvyčajné, že sa výrazne líšia.
Budúci vývoj štandardnej hodnoty pozemku v Mníchove
Štandardná hodnota pozemku v Mníchove je dôležitým ukazovateľom pre trh s nehnuteľnosťami v Mníchove. Udáva priemernú hodnotu pozemku na meter štvorcový v danej lokalite a každé dva roky ju určuje odborná komisia.
Štandardná hodnota pozemku sa v rámci jednotlivých lokalít v Mníchove líši a môže sa výrazne líšiť. V poslednom období štandardné hodnoty pozemkov v Mníchove vykazujú mierne klesajúci trend. Je to spôsobené všeobecnou hospodárskou neistotou a infláciou.
Štandardné hodnoty pozemkov sú vo všeobecnosti dôležitým vodítkom pre kupujúcich a predávajúcich nehnuteľností. Môžu sa použiť aj na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
