Referenčná hodnota pozemkov je kľúčový ukazovateľ, ktorý výrazne ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami v Mníchove a v ďalších mestách. Vysoká referenčná hodnota pozemkov vedie k vysokým ceny nehnuteľností. Pri oceňovaní nehnuteľností a stanovovaní cien teda zohráva podstatnú úlohu.

Referenčná hodnota pozemku udáva priemernú hodnotu pozemku na meter štvorcový. Vyjadruje hodnotu pre konkrétnu lokalitu, tzv. zónu referenčnej hodnoty pozemku, a stanovené časové obdobie. Slúži ako základ pri stanovovaní hodnoty pozemkov a nehnuteľností.

Za jeho stanovenie sú zodpovedné miestne odhadcovské komisie. Na stanovenie referenčnej hodnoty pozemku v rámci referenčnej zóny sa tieto komisie opierajú o úradný zoznam kúpnych cien. Tento zoznam obsahuje skutočné kúpne ceny pozemkov a nehnuteľností v príslušnom regióne. Na stanovenie referenčnej hodnoty pozemku sa z týchto cien odvodzujú priemerné hodnoty.

Pri výpočte sa zohľadňujú ďalšie faktory, medzi ktoré patrí poloha, stupeň inžinierskej siete, možnosti zastavania, ako aj tvar a veľkosť pozemku. Je irelevantné, či je pozemok zastavaný alebo nie, keďže sa s ním zaobchádza tak, ako keby bol nezastavaný.

Po stanovení referenčnej hodnoty pozemku slúži táto hodnota ako orientačný bod pre trhovú hodnotu nezastavaných pozemkov. Odborná komisia analyzuje trh s nehnuteľnosťami a opisuje ho na základe referenčných hodnôt pozemkov, analýz trhu a posudkov o trhovej hodnote.

Zóna referenčnej hodnoty pozemkov je definovaná ako špecifická oblasť, pre ktorú platí referenčná hodnota pozemkov v Mníchove. Referenčné hodnoty pozemkov sa stanovujú pre konkrétne oblasti, ulice alebo úseky, v ktorých prevládajú podobné spôsoby využitia a hodnotové pomery.

Pri predaji pozemku alebo nehnuteľnosti poskytujú referenčné hodnoty pozemkov dôležité informácie o možnej predajnej cene, najmä ak nie sú k dispozícii žiadne porovnateľné údaje na ocenenie pozemku. Preto je pre vlastníkov pozemkov nevyhnutné poznať referenčnú hodnotu pozemku.

Ustanovenia stavebného zákonníka (BauGB) tvoria právny základ pre stanovenie hodnoty nehnuteľností. Tento proces je v kompetencii odhadcovskej komisie v Mníchove. Tieto komisie sú zložené z realitných znalcov. Ide o samostatné a nezávislé orgány, ktorých hlavnou úlohou je zabezpečiť transparentnosť na trhu s pozemkami a nehnuteľnosťami.

Súčasná odborná komisia pre územie mesta Mníchova sa skladá z 34 členov, medzi ktorými sú verejne menovaní a zaprisahaní znalci, ako aj zástupcovia z oblasti nehnuteľností, stavebníctva, bankovníctva a finančných a stavebných úradov. Členovia sú menovaní na funkčné obdobie štyroch rokov a pracujú na dobrovoľnej báze.

Zosumarizovaním kúpnych cien pozemkov na meter štvorcový sa vypočíta priemerná hodnota, ktorá sa zapíše do tabuliek alebo na mapy zón orientačných hodnôt pozemkov. Ako východiskový bod pre výpočet hodnoty pozemku slúži orientačná hodnota. Výpočtový vzorec znie:

Hodnota pozemku = orientačná hodnota pozemku × plocha v m²

Referenčná hodnota pozemkov v Mníchove slúži v tomto prípade iba ako orientačná pomôcka, keďže do jej stanovenia sa započítavajú nielen skutočné predajné ceny, ale aj odhady. Na určenie referenčnej hodnoty pozemkov sa používa reprezentatívny pozemok v príslušnej zóne.

Hodnota vychádza z priemernej ceny za meter štvorcový nedávno predaných pozemkov v tejto zóne. Pri tom sa predpokladá, že pozemok nie je zastavaný, aby sa stanovila čistá hodnota pozemku. Odborná komisia zohľadňuje vo svojej pôsobnosti kópie všetkých uzavretých zmlúv o kúpe nehnuteľností.

Tie sa následne zhromažďujú do takzvaných zoznamov kúpnych cien. Takto získané údaje o predajných cenách v určitej oblasti zvyčajne slúžia ako základ pre stanovenie referenčných hodnôt pozemkov.

Všeobecne možno konštatovať, že ceny pozemkov v Mníchove od 1. januára 2022 výrazne klesajú. Pokles sa pohybuje prevažne v rozmedzí 20–30 %.

Nižšie nájdete orientačné hodnoty (stav k júlu 2026; zdroj: Odborná komisia pre hodnotu nehnuteľností v oblasti hlavného mesta Mníchova). 

Tieto orientačné hodnoty slúžia iba ako vodítko a môžu sa v rámci jednej ulice výrazne líšiť. 

Orientačné hodnoty pre konkrétne čísla domov získate na webovej stránke Odborného výboru mesta Mníchov, https://bodenrichtwerte-muenchen.de/.

V rámci vymedzenej lokality a dokonca aj na jednotlivých uliciach sa štandardné hodnoty pozemkov môžu značne líšiť. Každý, kto chce získať presné štandardné hodnoty pozemkov, sa musí obrátiť na odbornú komisiu mesta Mníchov. Mesto Mníchov poskytuje svoje údaje o štandardných hodnotách pozemkov za poplatok.

Štandardná hodnota pozemku, skutočná hodnota pozemku a trhová hodnota sú tri rôzne pojmy pri oceňovaní nehnuteľností a pozemkov:

Štandardná hodnota pozemku

Štandardná hodnota pozemku je priemerná hodnota, ktorá sa určuje na základe predajných cien nehnuteľností v konkrétnej zóne štandardnej hodnoty pozemku. Slúži ako orientačná hodnota pozemku v tejto zóne a vyjadruje priemernú hodnotu na meter štvorcový.

Štandardná hodnota pozemku pre Mníchov je orientačná hodnota a nezohľadňuje špecifické vlastnosti jednotlivých nehnuteľností.

Skutočná hodnota pozemku

Skutočná hodnota pozemku sa vzťahuje na hodnotu konkrétneho pozemku. Táto hodnota zohľadňuje individuálne faktory nehnuteľnosti, ako sú poloha, veľkosť, usporiadanie, stav rozostavanosti a ďalšie špecifické vlastnosti.

Skutočná hodnota pozemku sa môže líšiť od štandardnej hodnoty pozemku, pretože zohľadňuje jedinečné vlastnosti a podmienky posudzovanej nehnuteľnosti.

Trhová hodnota

Trhová hodnota je cena, ktorá by sa mohla realizovať za celú nehnuteľnosť ( vrátane budov a zariadení na nej) v bežnom obchodnom styku v čase ocenenia.

Trhová hodnota zohľadňuje všetky okolnosti ovplyvňujúce hodnotu, ako sú stav a využitie budovy, situácia na trhu, práva a vecné bremená na nehnuteľnosti a podobné faktory.

Orientačný bod pre investičné rozhodnutia

Na nestabilnom realitnom trhu hľadajú záujemcovia o pozemky spoľahlivé orientačné body pre svoje investičné rozhodnutia. Referenčná hodnota pozemku ponúka napriek neistotám na trhu dôležitú orientačnú pomôcku, pretože odráža aktuálne trhové trendy, ako aj historické údaje o predaji a odhady.

Priemerné hodnoty pre nezastavané pozemky

Referenčná hodnota pozemkov v Mníchove poskytuje priemerné hodnoty, ktoré sú špecificky prispôsobené danej lokalite a vzťahujú sa na nezastavané pozemky. To umožňuje získať všeobecný prehľad o hodnote pozemkov v určitej oblasti. Nezáleží pritom na tom, či je pozemok zastavaný alebo nie. Predpokladá sa, že je nezastavaný.

Aktualita referenčných hodnôt pozemkov

Odborné komisie zverejňujú aktualizované orientačné hodnoty pozemkov každé dva roky. Orientačné hodnoty pozemkov v Mníchove tak síce môžu odrážať určitý trend, môžu však zaostávať za aktuálnymi predajnými cenami v závislosti od toho, ako dlho uplynulo od ich zverejnenia.

Rozmanité oblasti použitia

Referenčné hodnoty pozemkov neslúžia len ako orientačná pomôcka pre laickú verejnosť, ale tvoria aj základ pre znalecké posudky. Okrem toho sú relevantné v daňových záležitostiach, najmä pri dani z dedičstva a darovania.

Referenčná hodnota pozemkov tak priamo ovplyvňuje zdanenie nehnuteľností v Nemecku. Celkovo je referenčná hodnota pozemkov dôležitá, pretože poskytuje komplexné a aktuálne posúdenie hodnoty pozemkov v danom regióne.

To je rozhodujúce pre investičné rozhodnutia, daňové záležitosti a všeobecné oceňovanie nehnuteľností.

Výročná správa odhadcovskej komisie obsahuje prehľad priemerných cien za meter štvorcový dosiahnutých pri predaji pozemkov v predchádzajúcom roku. Prehľad je rozdelený podľa jednotlivých obytných lokalít v Mníchove.

Okrem toho sa rozlišuje podľa druhu možnej zástavby, napríklad rodinný dom, dvojdom alebo radový dom, prípadne viacpodlažná budova. Zaradenie pozemku, ktorý sa má oceniť, je možné zistiť z mapy obytných lokalít odhadcovskej komisie.

Referenčná hodnota pozemku je však len jedným z kritérií pri výpočte hodnoty nehnuteľnosti. Okrem toho je vždy spojená s určitým časovým oneskorením, keďže odhadcovské komisie zasadajú len raz ročne.

Štandardná hodnota pozemku a trhová hodnota nehnuteľnosti sú dva rôzne parametre ocenenia. Kým štandardná hodnota pozemku udáva priemernú hodnotu pozemku v konkrétnej lokalite, trhová hodnota predstavuje aktuálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti v konkrétnom čase. Metódy používané na určenie týchto hodnôt sa líšia. Nie je nezvyčajné, že sa výrazne líšia.

Referenčná hodnota pozemkov v Mníchove je dôležitým ukazovateľom pre realitný trh v Mníchove. Udáva priemernú hodnotu pozemku na meter štvorcový v konkrétnej lokalite a každé dva roky ju stanovuje odborná komisia.

V rámci jednotlivých lokalít v Mníchove sa orientačné hodnoty pozemkov líšia a v niektorých prípadoch sa výrazne odlišujú. V poslednom období vykazujú orientačné hodnoty pozemkov v Mníchove mierne klesajúci trend. Je to spôsobené všeobecnou hospodárskou neistotou a infláciou.

Referenčné hodnoty pozemkov sú vo všeobecnosti dôležitým orientačným bodom pre kupujúcich a predajcov pozemkov. Môžu sa využiť aj pri stanovovaní trhovej hodnoty nehnuteľnosti.