Bestemmelsene i byggeloven (BauGB) utgjør det rettslige grunnlaget for fastsettelse av eiendomsverdier. Denne prosessen er et ansvar for takstkomiteen i München. Disse komiteene består av eiendomseksperter. Det er selvstyrte og uavhengige organer, hvis hovedoppgave er å skape åpenhet på tomte- og eiendomsmarkedet.

Den nåværende takstnemnda for byområdet München består av 34 medlemmer, blant annet offentlig utnevnte og edsvorne takstmenn samt representanter fra eiendoms-, bygge- og banksektoren, samt finans- og bygningsmyndigheter. Medlemmene utnevnes for en periode på fire år og arbeider på frivillig basis.

Ved å sammenstille kjøpesummen per kvadratmeter for tomter beregnes en gjennomsnittsverdi, som føres inn i tabeller eller kart over retningsverdisoner for tomter. Retningsverdien brukes som utgangspunkt for beregningen av tomteverdien. Beregningsformelen er:

Tomteverdi = referanseverdi x areal i m²

Tomteverdien i München fungerer her kun som en veiledning, da beregningen ikke bare tar hensyn til faktiske salgspriser, men også til estimater. For å fastsette tomteverdien benyttes en representativ tomt i den aktuelle sonen.

Verdien baseres på gjennomsnittsprisen per kvadratmeter fra tomter som nylig er solgt i denne sonen. Tomtens verdi antas å være ubebygd for å fastsette en ren tomteverdi. En takstkomité tar hensyn til kopier av alle inngåtte eiendomskjøpskontrakter innenfor sitt ansvarsområde.

Disse blir deretter samlet i såkalte kjøpsprissamlinger. Dataene om salgsprisene i et bestemt område som er fastsatt på denne måten, brukes vanligvis som grunnlag for å fastsette standard tomteverdiene.

Generelt sett har tomteprisene i München vist en sterk nedgang siden 1. januar 2022. Nedgangen ligger for det meste på 20–30 %.

Nedenfor finner du eksempler på veiledende verdier (per juli 2026; kilde: Takstkomiteen for tommeverdier i området rundt delstatshovedstaden München). 

Veiledende verdiene er kun ment som en retningslinje og kan variere betydelig fra eiendom til eiendom innenfor samme gate. 

Veiledende verdier for hvert enkelt husnummer finner du på nettsiden til takstkomiteen i München, https://bodenrichtwerte-muenchen.de/.

Innenfor et avgrenset område og til og med fra gate til gate kan standard tomteverdier variere betydelig. Alle som ønsker å få nøyaktige grunnverdier, må henvende seg til München bys ekspertutvalg. München kommune stiller sine data for standard tomteverdier til rådighet mot et gebyr.

Standard tomteverdi, faktisk tomteverdi og markedsverdi er tre ulike begreper innen verdsettelse av eiendom og grunn:

Standard tomteverdi

Standard tomteverdi er en gjennomsnittsverdi som fastsettes på grunnlag av salgsprisene på eiendommer i en bestemt sone med standard tomteverdi. Den fungerer som en veiledning for verdien av tomter i denne sonen og gjenspeiler den gjennomsnittlige verdien per kvadratmeter.

Standard tomteverdi for München er en veiledende verdi og tar ikke hensyn til de spesifikke egenskapene til den enkelte eiendommen.

Faktisk tomteverdi

Den faktiske tomteverdien refererer til verdien av en spesifikk tomt. Denne verdien tar hensyn til individuelle faktorer ved eiendommen, som beliggenhet, størrelse, planløsning, utbyggingsstatus og andre spesifikke egenskaper.

Den faktiske tomteverdien kan avvike fra standard tomteverdi, ettersom den tar hensyn til eiendommens unike egenskaper og forhold.

Markedsverdi

Markedsverdien er den prisen som kan oppnås for hele eiendommen (inkludert bygninger og anlegg på eiendommen ) i den ordinære forretningsvirksomheten på verdsettelsestidspunktet.

Markedsverdien tar hensyn til alle forhold som påvirker verdien, for eksempel bygningens tilstand og bruk, markedssituasjonen, rettigheter og heftelser på eiendommen og lignende faktorer.

Veiledning for investeringsbeslutninger

I et volatilt eiendomsmarked søker de som er på jakt etter tomter etter pålitelige holdepunkter for sine investeringsbeslutninger. Til tross for usikkerheten i markedet gir standardtomteverdien en viktig veiledning, da den gjenspeiler både aktuelle markedstrender og historiske salgsdata og verdivurderinger.

Gjennomsnittsverdier for ubebygde tomter

Standard tomteverdien i München gir gjennomsnittsverdier som er spesielt tilpasset den aktuelle beliggenheten og gjelder ubebygde tomter. Dette gjør det mulig å få et generelt overblikk over verdien av tomter i en bestemt region. Det spiller ingen rolle om en tomt er bebygget eller ikke. Det behandles som om den var ubebygd.

Aktualitet for standardverdiene for tomter

Takstkomiteene publiserer sine oppdaterte standardverdier for tomter hvert annet år. Dermed kan standardverdiene for tomter i München riktignok gjenspeile en trend. De kan imidlertid også ligge etter de aktuelle salgsprisene, avhengig av hvor lenge det er siden de ble publisert.

Mange bruksområder

Veiledende tomteverdier fungerer ikke bare som en veiledning for lekfolk, men danner også grunnlaget for takstvurderinger. I tillegg er de relevante i skattesaker, særlig når det gjelder arve- og gaveavgift.

Standard tomteverdien påvirker dermed direkte beskatningen av tomter i Tyskland. Samlet sett er standard tomteverdien viktig, da den gir en omfattende og aktuell vurdering av verdien på tomter i en bestemt region.

Dette er avgjørende for investeringsbeslutninger, skattespørsmål og den generelle verdivurderingen av eiendommer.

Årsrapporten fra takstkomiteen inneholder en oversikt over gjennomsnittlige kvadratmeterpriser ved tomtesalg i det foregående året. Oversikten er inndelt etter ulike boligområder i München.

I tillegg skilles det mellom ulike typer bebyggelse, for eksempel enebolig, tomannsbolig, rekkehus eller fleretasjesbygg. Hvilket boligområde den aktuelle tomten tilhører, fremgår av takstkomiteens boligområdekart.

Standard tomteverdien er imidlertid bare ett av flere kriterier ved beregning av eiendomsverdien. Den er dessuten alltid underlagt en viss tidsforsinkelse, da takstkomiteene kun møtes én gang i året.

Standard tomteverdi og markedsverdi er to forskjellige verdsettelsesparametere. Mens standard tomteverdi angir en gjennomsnittsverdi for tomten på et bestemt sted, representerer markedsverdien den aktuelle markedsverdien av en eiendom på et bestemt tidspunkt. Metodene som brukes for å fastsette disse verdiene, er forskjellige. Det er ikke uvanlig at de er svært forskjellige.

Standardtomteverdien i München er en viktig indikator for eiendomsmarkedet i München. Den angir gjennomsnittsverdien av tomten per kvadratmeter i en bestemt beliggenhet og fastsettes hvert annet år av takstkomiteen.

Innenfor de ulike områdene i München varierer standardverdiene for tomter, og noen ganger er variasjonene betydelige. I det siste har standardverdiene for tomter i München vist en svak nedadgående tendens. Dette skyldes den generelle økonomiske usikkerheten og inflasjonen.

Tomteverdier er generelt et viktig orienteringsverktøy for kjøpere og selgere av tomter. De kan også brukes ved fastsettelsen av markedsverdien til en eiendom.