Markvärdet är det centrala nyckeltalet som har en avgörande inverkan på fastighetsmarknaden i München och andra städer. Ett högt markvärde leder till höga fastighetspriser. Det spelar alltså en avgörande roll vid fastighetsvärdering och prissättning.

Med riktvärdet för mark anges det genomsnittliga värdet på marken per kvadratmeter. Det anger värdet för ett specifikt läge, riktvärdeszonen, och en fastställd tidsperiod. Det tjänar som underlag vid värdering av tomter och fastigheter.

Det är de lokala värderingsnämnderna som ansvarar för fastställandet. För att fastställa markvärdet inom en värdezonsområde utgår dessa från den officiella samlingen av köpeskillingar. Denna samling innehåller de faktiska köpeskillingarna för tomter och fastigheter i den berörda regionen. För att fastställa markvärdet beräknas genomsnittsvärdena utifrån dessa priser.

Vid beräkningen beaktas ytterligare faktorer, däribland läge, utbyggnadsgrad, bebyggelsemöjligheter samt tomtens form och storlek. Det spelar ingen roll om tomten är bebyggd eller inte, eftersom den behandlas som om den vore obebyggd.

När riktvärdet för mark har fastställts fungerar det som en riktlinje för marknadsvärdet på obebyggda tomter. Värderingskommittén analyserar fastighetsmarknaden och beskriver den utifrån riktvärden för mark, marknadsanalyser och marknadsvärderingsutlåtanden.

Markvärdeszonen definieras som det specifika område för vilket markvärdet i München gäller. Markvärdena fastställs för specifika områden, gator eller sträckor där liknande användningsområden och värdeförhållanden föreligger.

Vid försäljning av en fastighet eller ett fastighetsobjekt ger markvärdesriktlinjerna viktiga indikationer på det möjliga försäljningspriset, särskilt om det inte finns några jämföredata för värderingen av fastigheten. Därför är det avgörande för fastighetsägare att känna till markvärdesriktlinjen.

Bestämmelserna i bygglagen (BauGB) utgör den rättsliga grunden för fastställandet av fastighetsvärden. Detta arbete åligger värderingsnämnden i München. Dessa nämnder består av fastighetsexperter. Det är självstyrande och oberoende organ vars huvuduppgift är att skapa transparens på fastighetsmarknaden.

Den nuvarande värderingskommittén för stadsområdet München består av 34 medlemmar, däribland offentligt utnämnda och edsvurna experter samt företrädare från fastighets-, bygg- och banksektorn samt från finans- och byggmyndigheter. Medlemmarna utses för en mandatperiod på fyra år och arbetar ideellt.

Genom att sammanställa fastighetsköpeskillingen per kvadratmeter beräknas ett genomsnittsvärde som förs in i tabeller eller kartor över riktvärdeszonerna. Riktvärdet tjänar som utgångspunkt för beräkningen av en fastighets markvärde. Beräkningsformeln lyder:

Markvärde = riktvärde för mark x yta i m²

Markvärdesriktvärdet för München tjänar här endast som vägledning, eftersom inte bara faktiska försäljningspriser utan även uppskattningar ingår i beräkningen. För fastställandet av markvärdesriktvärdet används en representativ fastighet i respektive zon.

Värdet baseras på genomsnittspriset per kvadratmeter för fastigheter som nyligen sålts i denna zon. Vid detta antas fastighetens värde vara obebyggt för att fastställa ett rent markvärde. En expertkommitté beaktar inom sitt ansvarsområde kopior av alla slutförda fastighetsköpsavtal.

Dessa sammanställs därefter till så kallade köpprissamlingar. De uppgifter om försäljningspriserna i ett visst område som fastställs på detta sätt tjänar vanligtvis som underlag för fastställandet av riktvärdena för mark.

Generellt sett har fastighetspriserna i München sjunkit kraftigt sedan den 1 januari 2022. Nedgången ligger huvudsakligen på 20–30 %.

Nedan hittar du exempel på riktvärden (läget i juli 2026; källa: Expertkommittén för fastighetsvärden i delstatshuvudstaden München). 

Riktvärdena är endast vägledande och kan variera avsevärt inom en och samma gata. 

Riktvärden för specifika husnummer kan du få via webbplatsen för expertkommittén i staden München, https://bodenrichtwerte-muenchen.de/.

Inom ett visst område och till och med från en gata till en annan kan de schablonmässiga markvärdena variera avsevärt. Den som vill ha exakta schablonvärden för mark måste kontakta Münchens stads expertkommitté. Staden München tillhandahåller sina uppgifter om markens standardvärden mot en avgift.

Det schablonmässiga markvärdet, det faktiska markvärdet och marknadsvärdet är tre olika begrepp vid värdering av fastigheter och mark:

Standardvärde för mark

Det schablonmässiga markvärdet är ett genomsnittligt värde som fastställs utifrån försäljningspriserna för fastigheter i en viss zon med schablonmässigt markvärde. Det fungerar som en vägledning för värdet på mark i denna zon och återspeglar det genomsnittliga värdet per kvadratmeter.

Det standardiserade markvärdet för München är ett riktvärde och tar inte hänsyn till de specifika egenskaperna hos en enskild fastighet.

Faktiskt markvärde

Det faktiska markvärdet avser värdet på en specifik tomt. Detta värde tar hänsyn till individuella faktorer för fastigheten såsom läge, storlek, layout, utvecklingsstadium och andra specifika egenskaper.

Det faktiska markvärdet kan skilja sig från det standardiserade markvärdet eftersom det tar hänsyn till de unika egenskaperna och förhållandena för den aktuella fastigheten.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet är det pris som kan erhållas för hela fastigheten (inklusive byggnader och anläggningar på den) vid normal affärsverksamhet vid värderingstillfället.

Marknadsvärdet tar hänsyn till alla omständigheter som påverkar värdet, såsom byggnadens skick och användning, marknadsläget, rättigheter och belastningar på fastigheten och liknande faktorer.

Vägledning för investeringsbeslut

På en volatil fastighetsmarknad söker fastighetsköpare efter tillförlitliga riktlinjer för sina investeringsbeslut. Trots osäkerheterna på marknaden utgör riktvärdet för markpriset en viktig vägledning, eftersom det återspeglar både aktuella marknadstrender och historiska försäljningsdata samt värderingar.

Genomsnittliga värden för obebyggda tomter

Markvärdet i München anger genomsnittliga värden som är specifikt anpassade efter respektive läge och avser obebyggda tomter. Detta gör det möjligt att få en allmän överblick över markens värde i en viss region. Det spelar ingen roll om en tomt är bebyggd eller inte. Man utgår från att tomten är obebyggd.

Aktualitet för markvärdena

Värderingskommittéerna publicerar sina uppdaterade markvärden vartannat år. Därmed kan markvärdena i München visserligen spegla en trend. De kan dock ligga efter de aktuella försäljningspriserna, beroende på hur länge sedan de publicerades.

Många användningsområden

Markvärdena fungerar inte bara som en vägledning för lekmän, utan utgör också grunden för värderingsutlåtanden. Dessutom är de relevanta i skattefrågor, särskilt när det gäller arvs- och gåvoskatt.

Riktvärdet för mark påverkar därmed direkt beskattningen av fastigheter i Tyskland. Sammantaget är riktvärdet för mark viktigt, eftersom det ger en omfattande och aktuell bedömning av fastigheternas värde i en viss region.

Detta är avgörande för investeringsbeslut, skattefrågor och den allmänna värderingen av fastigheter.

Expertkommitténs årsrapport innehåller en sammanställning över de genomsnittliga kvadratmeterpriserna vid fastighetsförsäljningar under det föregående året. Uppgifterna presenteras uppdelade efter olika bostadsområden i München.

Dessutom görs en åtskillnad mellan olika typer av möjlig bebyggelse, till exempel enfamiljshus, parhus, radhus eller flervåningshus. Klassificeringen av den fastighet som ska värderas framgår av värderingsnämndens karta över bostadsområden.

Riktvärdet för mark är dock endast ett av flera kriterier vid fastighetsvärderingen. Dessutom förekommer alltid en viss tidsfördröjning, eftersom värderingskommittén endast sammanträder en gång om året.

Det schablonmässiga markvärdet och marknadsvärdet för en fastighet är två olika värderingsparametrar. Medan det standardiserade markvärdet anger ett genomsnittligt värde för marken på en viss plats, representerar marknadsvärdet det aktuella marknadsvärdet för en fastighet vid en viss tidpunkt. De metoder som används för att fastställa dessa värden skiljer sig åt. Det är inte ovanligt att de skiljer sig åt avsevärt.

Riktvärdet för markpriser i München är en viktig indikator för fastighetsmarknaden i München. Det anger det genomsnittliga markpriset per kvadratmeter i ett visst område och fastställs vartannat år av värderingskommittén.

Inom de olika områdena i München varierar markvärdena och skillnaderna kan ibland vara betydande. På senare tid har markvärdena i München visat en svagt nedåtgående trend. Detta beror på den allmänna ekonomiska osäkerheten och inflationen.

Riktvärden för markpriser är generellt sett en viktig vägledning för köpare och säljare av fastigheter. De kan även användas vid fastställandet av en fastighets marknadsvärde.