Vanliga frågor för säljare

För en första orientering erbjuder värderingsverktyg på nätet en snabb bedömning baserad på statistiska jämförelsevärden och platsfaktorer. Dessa algoritmer ger dock bara en grov ram. Det förekommer ofta avvikelser från det verkliga värdet på 10-30%. När det gäller speciella lägen och exklusiva fastigheter kan det faktiska värdet avvika med mer än 50%. En detaljerad fastighetsanalys av en erfaren fastighetsmäklare eller en expert är avgörande för en marknadsdriven värdering, eftersom det är det enda sättet att uppskatta individuella egenskaper, en fastighets speciella karaktär, dess bevarandestatus, högkvalitativa moderniseringar eller juridiska detaljer i fastighetsregistret.

En professionell värdering eller en välgrundad marknadsvärdesanalys tar också hänsyn till den aktuella konkurrenssituationen i området. Detta innebär att man kontrollerar vilka liknande fastigheter som för närvarande erbjuds till vilka priser och vilka affärer som faktiskt har slutförts. Mäklarens marknadskompetens kan vara en avgörande fördel för säljaren. Målet är att fastställa ett anbudspris som å ena sidan fullt ut utnyttjar fastighetens potential och å andra sidan möjliggör en snabb marknadsföring utan onödiga prissänkningar.

Marknadsvärdet på en fastighet är inte en statisk siffra utan resultatet av en komplex analys av olika värdepåverkande faktorer. Dessa kan grovt delas in i tre kategorier, vilka viktas i varje professionellt värderingsförfarande (tillgångsvärde, kapitaliserat intäktsvärde eller jämförelsevärde).

De avgörande faktorerna är bland annat

• Läget: Detta är den viktigaste faktorn. Man skiljer mellan makroläge (region, stad, infrastruktur, ekonomisk styrka i omgivningen) och mikroläge (närmaste grannskap, bullerstörningar, utsikt, exponering mot himlen).
• Skickoch substans: Detta inkluderar byggnadsår, energieffektivitet (isolering, uppvärmningsteknik, fönster), eftersatt underhåll och kvaliteten på de byggnadsmaterial som används. Moderniseringar som genomförts under de senaste 10-15 åren höjer värdet på fastigheten.
• Utrustning: Utrustning som kök, golvbeläggningar av hög kvalitet, smarta hemsystem, hissar eller antal och utformning av badrum ingår i värderingen.
• Fastigheten och det juridiska ramverket: Här ingår bland annat tomtens storlek, exploateringsgrad (GFZ), byggnadsinteckningar i fastighetsregistret samt eventuella krav på skydd av monument eller ledningsrätter.

Det aktuella marknadsläget spelar också en avgörande roll: förhållandet mellan utbud och efterfrågan och den aktuella räntenivån har ett stort inflytande på det pris som faktiskt kan realiseras på marknaden i slutändan.

Om du vill sälja din fastighet i München står du inför ett viktigt beslut: privat försäljning eller fastighetsmäklare? Båda sätten har fördelar och nackdelar. De avgörande faktorerna är din tillgängliga tid, din expertis och din erfarenhet av att sälja fastigheter.

En privat försäljning kan verka attraktiv i början, eftersom det inte finns någon fastighetsmäklarprovision. Det innebär dock en hel del arbete: du måste bestämma rätt försäljningspris, sammanställa dokument, skapa högkvalitativa foton och exponeringar, bearbeta förfrågningar och samordna visningar. Prisförhandlingar och juridiska frågor är också helt och hållet ditt ansvar och det är lätt att göra kostsamma misstag här.

En erfaren fastighetsmäklare tar sig an alla dessa uppgifter på ett professionellt sätt. De känner till den lokala marknaden utan och innan, har kontrollerade potentiella köpare till sitt förfogande och uppnår vanligtvis betydligt högre försäljningspriser tack vare välgrundade värderingar och riktad marknadsföring. Dessutom genomför de prisförhandlingar objektivt och utan känslomässiga bindningar. Detta är en klar fördel när det gäller att maximera försäljningsintäkterna.

Just för att försäljningen av en fastighet ofta är ett av de största ekonomiska besluten i livet väljer många ägare att ta hjälp av en fastighetsmäklare för att spara tid, undvika risker och uppnå ett optimalt pris.

En fastighetsmäklare erbjuder mycket mer än bara förmedling. Som din strategiska partner vägleder de dig genom hela försäljningsprocessen. Tack vare sin kunskap om marknaden kan de exakt fastställa det realistiska försäljningspriset och ofta uppnå 10-15% högre intäkter än privata säljare.

Han tar på sig alla uppgifter från det allra första steget: skapa professionella exponeringar, skaffa alla dokument, marknadsföring online på välkända portaler och organisera visningar. Han kontrollerar också kreditvärdigheten hos potentiella köpare och säkerställer därmed en laglig och stressfri försäljningsprocess.

Även i speciella situationer, t.ex. arvskollektiv, skilsmässor eller komplexa ägarstrukturer, är fastighetsmäklaren en neutral mellanhand som övertygar med erfarenhet och lyhördhet. På så sätt uppnår du inte bara det bästa priset utan undviker också juridiska fallgropar och onödiga förseningar.

Så om du vill sälja din lägenhet eller ditt hus i München och värdesätter professionalism, rättssäkerhet och bästa möjliga försäljningspris, är en erfaren fastighetsmäklare det bästa valet.

Hur lång tid det tar att sälja beror i hög grad på läge, prissättning och marknadsläge. I ett eftertraktat läge kan en väl prissatt eller rätt prissatt lägenhet hitta en köpare inom några veckor. I mindre eftertraktade områden, om det begärda priset är för högt, energivärdena är dåliga, det allmänna skicket är ogynnsamt, bostadsavgifterna är för höga etc., kan försäljningsprocessen ta flera månader eller längre. När du förbereder en fastighet för försäljning är det mycket viktigt att tillhandahålla alla försäljningsdokument.

Efter att bilderna och exponeringen av fastigheten har förberetts är den genomsnittliga tiden mellan den första annonsen och notariseringen cirka tre till sex månader. Detta inkluderar visningar, prisförhandlingar, köparens finansiella kontroll och förberedelse av köpekontraktet. Dessutom bör man ta hänsyn till att det efter notarietillfället vanligtvis tar ytterligare fyra till sex veckor innan köpeskillingen förfaller till betalning. Sammantaget kan man därför räkna med att det tar cirka fyra till åtta månader innan försäljningen är slutförd.

Innan vi kan påbörja själva försäljningen behöver vi först det undertecknade förmedlingsuppdraget inklusive avbeställnings- och dataskyddsförsäkran samt dina identifikationsuppgifter. Därefter behöver vi följande dokument för fastigheten: aktuellt utdrag ur fastighetsregistret, byggnadsbeskrivning, situationsplan, energideklaration, planritningar och försäkringshandlingar för byggnaden. När det gäller bostadsrätter krävs också de tre senaste giltiga protokollen från ägarmötena, affärsplanen, det senaste årsbokslutet och uppdelningsbeslutet inklusive tillägg. När det gäller en hyresfastighet behöver vi också hyresavtalet och hyresgästernas kontaktuppgifter.

Vår fotoavdelning tar sedan professionella foton och videor på plats. Vid behov kan även vår inredningsavdelning kopplas in för att göra fastigheten ännu mer välkomnande.
Om du har några frågor om reparationer, renoveringar och moderniseringar hjälper vår tekniska service dig gärna.

Fullständig fastighetsdokumentation är en förutsättning för ett snabbt finansieringsåtagande från köparens bank. Till de viktigaste dokumenten hör ett aktuellt utdrag ur fastighetsregistret (max. tre månader gammalt), lantmäterikartan och det lagstadgade energicertifikatet, planritningar, en aktuell och bekräftad beräkning av bostadsytan, byggnadsförsäkring. När det gäller hus måste även byggplaner och bevis på moderniseringsarbeten som utförts under de senaste åren lämnas in för att dokumentera villkoret på ett transparent sätt.

Vid försäljning av en bostadsrätt krävs även uppdelningsförklaring, delningsplan, de tre senaste protokollen från ägarmötet och den aktuella ekonomiska planen. Genom att sammanställa dessa dokument i ett tidigt skede förhindras förseningar i försäljningsprocessen och skapar förtroende hos potentiella köpare.

Vid ett förmedlingsuppdrag förbinder sig fastighetsägaren att under en bestämd tid inte ge någon annan mäklare i uppdrag att marknadsföra fastigheten. I gengäld är mäklaren skyldig att driva försäljningsarbetet intensivt och målinriktat - till exempel genom riktade marknadsföringsåtgärder, skapandet av en högkvalitativ exposé och anordnandet av visningar.

Denna exklusivitet skyddar fastigheten från att "brännas ut" genom flera placeringar på marknaden, vilket ofta kan leda till ett prisfall.

Det kvalificerade exklusiva mandatet är särskilt relevant: här kommer parterna också överens om att ägarens egna försäljningsinsatser begränsas genom att ägaren måste hänvisa alla direkta intressenter till fastighetsmäklaren. Detta garanterar mäklaren en provision vid framgång och säljaren en professionell hantering från en enda källa.

Utan ett sådant avtal (vid ett s.k. enkelt uppdrag) finns det ofta mindre incitament för mäklaren att betala förskott, eftersom slutförandet av försäljningen inte säkerställs av tredje part.

Renlighet och ordning samt ett behagligt inomhusklimat är viktigt för en optimal presentation av din fastighet. Våra fastighetskonsulter ordnar visningstider med presumtiva köpare i samråd med dig eller dina hyresgäster.

När ett köpbeslut är fattat kräver vi bevis på eget kapital eller en finansieringsbekräftelse från ett finansinstitut från den tilltänkte köparen. Därefter kan alla detaljer i utkastet till köpekontrakt diskuteras och båda parter undertecknar en reservationsbekräftelse med samtyckesförklaring för notariens kostnadsansvar.

Notarien får sedan en detaljerad lista från oss på allt som ska ingå i köpekontraktet, inklusive inventarielista för möblerade fastigheter. Baserat på många års goda affärsrelationer föreslår vi sedan en lämplig notariekontor till köpare och säljare eller så väljer vi ett notariekontor som köparen eller säljaren önskar och bokar ett notarietillfälle.

Det finns då tid att skaffa alla nödvändiga dokument före notarietillfället, som våra fastighetskonsulter alltid följer med dig till.

För dig som säljare är det viktigaste syftet med köpekontraktet att säkerställa betalningen av köpeskillingen samtidigt som du friskriver dig från ansvar. Eftersom fastigheter vanligtvis säljs "som de ser ut" bör kontraktet innehålla ett omfattande undantag från ansvar för materiella fel.

Detta skyddar dig från att i efterhand hållas ansvarig för fel som du inte kände till. Det enda undantaget från detta är bedrägligt döljande av väsentliga fel som du var medveten om.

Det är också viktigt att se till att betalningsarrangemangen är juridiskt kompatibla. Notarien ser till att köpeskillingen inte behöver betalas förrän alla krav (t.ex. att köparen har fått ett prioriterat meddelande om överlåtelse) har uppfyllts med hjälp av det så kallade förfallodagsmeddelandet.

Se till att den ekonomiska överföringen - dvs. den tidpunkt då köparen drar nytta av fastigheten, men också bär bördorna (fastighetsskatt, driftskostnader) - endast äger rum efter att köpeskillingen har mottagits i sin helhet.

Vid försäljning av en befintlig fastighet brukar man i köpekontraktet avtala om ett heltäckande ansvarsfriskrivande för väsentliga fel ("köpt som besett"). Det innebär att säljaren inte ansvarar för fel som uppkommer efter överlåtelsen eller som köparen kunde ha upptäckt vid besiktningen. Denna ansvarsfrihet gäller dock inte fel som säljaren uttryckligen har lämnat garanti för eller som han uppsåtligen har dolt för köparen.

Ansvaret ökar kraftigt när det gäller så kallade bedrägligt dolda fel. Detta är väsentliga fel (t.ex. dolt mögel, strukturella problem eller saknade bygglov) som var kända för säljaren men som avsiktligt inte avslöjades för köparen. I ett sådant fall kan köparen sänka köpeskillingen, kräva ersättning eller, i extrema fall, till och med tvinga fram en hävning av köpekontraktet, eftersom ett undantag från ansvar för bedrägligt uppsåt är rättsligt ogiltigt.

Kostnaderna för notariseringen av köpekontraktet, dvs. notarien, betalas vanligtvis av köparna. De står också för kostnaderna för att föra in förhandsbeskedet om överlåtelse och överlåtelsen i fastighetsregistret samt för officiella tillstånd.

Säljarna står för kostnaderna för eventuella avbokningar i fastighetsregistret.

Enligt gällande provisionsbestämmelser i Tyskland ska provisionen för köpare och säljare vara densamma för lägenheter och småhus om mäklaren agerar för båda parter och köparna är konsumenter.

För andra typer av fastigheter (flerbostadshus, tomter, kommersiella enheter) eller om fastighetsmäklaren uteslutande arbetar för säljaren (så kallad "ren intern provision"), eller om köparna inte är konsumenter, är den exakta strukturen på provisionen fortfarande inte föreskriven i lag och kan därför fritt avtalas på marknaden.

Vid försäljning av en fastighet i privat regi måste spekulationsskatt i första hand beaktas om de lagstadgade innehavstiderna överskrids.

Kapitalvinsten är i princip inkomstskattepliktig om tiden mellan köp och försäljning är kortare än tio år. Undantag gäller vid ägarboende: Om du själv har bott i fastigheten under försäljningsåret och de två föregående kalenderåren inträder inte skattskyldighet inom tioårsperioden.

Det är lämpligt att konsultera en skatterådgivare för att undvika att göra ett misstag vid försäljningen. "Tre-fastighetsgränsen" kan också vara relevant om du säljer mer än tre fastigheter inom 5 år. Det kan klassas som kommersiell fastighetshandel av skattekontoret med skattekonsekvenser.

I regel är det köparen som står för fastighetsöverlåtelseskatten, vilket innebär att du som säljare inte behöver betala någon ytterligare överlåtelseskatt utöver den eventuella inkomstskatten på vinsten. Det är därför lämpligt att i ett tidigt skede kontrollera din personliga skattesituation för att kunna beräkna nettointäkten korrekt.

Fastighetsöverlåtelsen sker alltid enligt gällande hygienföreskrifter och samtliga nycklar och fastighetshandlingar ska överlämnas. Alla mätaravläsningar som el, vatten, gas etc. måste listas i ett gemensamt protokoll. På begäran av berörda parter kan en tillfällig mätaravläsning avtalas, som köparen vanligtvis måste betala och säljaren måste godkänna, eller så kan fastighetsförvaltningsbolaget reglera pro rata temporis. Protokollet måste undertecknas av båda parter och därefter måste energileverantörerna informeras.

Vi tar fram ett överlämningsprotokoll åt dig i förväg för att säkerställa att allt går smidigt. Vi kan också genomföra överlämningen tillsammans med dig.

Med Mr. Lodge får du en transparent provisionsstruktur och vi håller dig informerad om varje steg vi tar.

Enligt gällande provisionsregler i Tyskland måste köpare och säljare av lägenheter och småhus betala samma provision om mäklaren agerar för båda parter och köparna är konsumenter. I dessa fall är Mr. Lodges provision vanligtvis 2,5 % plus 19 % moms (= 2,975 % inkl. moms).
För andra typer av fastigheter (flerbostadshus, tomter, kommersiella enheter), eller om mäklaren uteslutande agerar för säljaren (s.k. "ren intern provision", dvs. inget förmedlingsavtal med köparna), eller om köparna inte är konsumenter, är provisionen fortfarande inte lagstadgad och kan därför avtalas fritt på marknaden.

Våra erfarna inredningskonsulter och inredningsarkitekter ser till att din fastighet blir perfekt presenterad för försäljning på begäran och enligt överenskommelse. Vi kan tillfälligt lägga till möbler och tillbehör i omöblerade fastigheter eller optimera din befintliga inredning genom att flytta den. Vi utformar väggfärger och belysningsaccenter och dekorerar för den perfekta fotopresentationen.

När en fastighet börjar komma upp i åren bidrar riktade renoverings- och moderniseringsåtgärder till att öka värdet. Mr. Lodge utför många av arbetena med egna yrkesarbetare och tekniker. Dessutom beställer, organiserar och samordnar vårt team utvalda och pålitliga specialistföretag. En kortfattad översikt över kostnaderna hittar du här.

Högkvalitativa foton och videor är avgörande för en optimal presentation och framgångsrik marknadsföring av din fastighet. Foton och videor av de fastigheter som är till salu tas därför av specialisterna på Mr. Lodge med den senaste professionella foto- och videoutrustningen. Av denna anledning kan foton och videor från säljarna inte användas.

Inspelningarna är en del av Mr. Lodge's servicepaket och är kostnadsfria för våra försäljningskunder. Ytterligare information finns här.

Om din fastighet fortfarande är bebodd bör personliga föremål tas bort och fastigheten bör presenteras så neutralt som möjligt. Observera också att din bostad ska se inbjudande ut. Om det är en tom fastighet rekommenderar vi att du visualiserar den med hjälp av home staging. Vårt inredningsteam hjälper dig gärna med detta. Mer information hittar du här.