FAQ voor verkopers

Voor een eerste oriëntatie bieden online taxatietools een snelle beoordeling op basis van statistische vergelijkingswaarden en locatiefactoren. Deze algoritmen bieden echter slechts een ruw kader. Er zijn vaak afwijkingen van de werkelijke waarde van 10-30%. In het geval van speciale locaties en exclusieve eigendommen kan de werkelijke waarde meer dan 50% afwijken. Een gedetailleerde vastgoedanalyse door een ervaren makelaar of een expert is essentieel voor een marktgedreven taxatie, omdat dit de enige manier is om individuele kenmerken, de speciale aard van een eigendom, de staat van bewaring, hoogwaardige moderniseringen of wettelijke details in het kadaster te waarderen.

Een professionele taxatie of een goed onderbouwde marktwaardeanalyse houdt ook rekening met de huidige concurrentiesituatie in het gebied. Dit houdt in dat wordt nagegaan welke vergelijkbare eigendommen momenteel worden aangeboden tegen welke prijzen en welke deals daadwerkelijk zijn gesloten. De marktexpertise van een makelaar kan een doorslaggevend voordeel zijn voor de verkoper. Het doel is om een biedprijs te bepalen die enerzijds het potentieel van het onroerend goed volledig benut en anderzijds een snelle marketing mogelijk maakt zonder onnodige prijsverlagingen.

De marktwaarde van een onroerend goed is geen statisch getal, maar het resultaat van een complexe analyse van verschillende factoren die de waarde beïnvloeden. Deze kunnen grofweg worden onderverdeeld in drie categorieën, die in elke professionele taxatieprocedure (vermogenswaarde, gekapitaliseerde winstwaarde of vergelijkende waardeprocedure) worden gewogen.

De beslissende factoren zijn onder andere

• Locatie: Dit is de belangrijkste factor. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de macrolocatie (regio, stad, infrastructuur, economische kracht van de omgeving) en de microlocatie (directe omgeving, geluidsoverlast, uitzicht, blootstelling aan de lucht).
• De staat en inhoud: Dit omvat het bouwjaar, de energie-efficiëntie (isolatie, verwarmingstechnologie, ramen), het achterstallig onderhoud en de kwaliteit van de gebruikte bouwmaterialen. Moderniseringswerkzaamheden die in de afgelopen 10 tot 15 jaar zijn uitgevoerd, verhogen de waarde van de woning.
• Kenmerken: kenmerken zoals inbouwkeukens, vloerbedekking van hoge kwaliteit, smart home-systemen, liften of het aantal en het ontwerp van de badkamers worden meegenomen in de taxatie.
• Het eigendom en het wettelijke kader: Dit zijn onder andere de grootte van het perceel, de verhouding vloeroppervlak (GFZ), bouwkundige bezwaren in het kadaster, evenals mogelijke monumentenzorg of doorgangsrechten.

De huidige marktomgeving speelt ook een doorslaggevende rol: de verhouding tussen vraag en aanbod en het huidige renteniveau hebben een enorme invloed op de prijs die uiteindelijk daadwerkelijk op de markt kan worden gerealiseerd.

Als je je huis in München wilt verkopen, sta je voor een belangrijke beslissing: particulier of makelaar? Beide manieren hebben voor- en nadelen. De doorslaggevende factoren zijn je beschikbare tijd, je expertise en je ervaring in het verkopen van onroerend goed.

Een particuliere verkoop lijkt op het eerste gezicht aantrekkelijk, omdat er geen makelaarscourtage is. Het brengt echter een aanzienlijke hoeveelheid werk met zich mee: je moet de juiste verkoopprijs bepalen, documenten samenstellen, foto's en exposés van hoge kwaliteit maken, aanvragen verwerken en bezichtigingen coördineren. Prijsonderhandelingen en juridische kwesties zijn ook volledig jouw verantwoordelijkheid en het is gemakkelijk om hier kostbare fouten te maken.

Een ervaren makelaar neemt al deze taken professioneel op zich. Ze kennen de lokale markt door en door, hebben potentiële kopers doorgelicht en bereiken meestal aanzienlijk hogere verkoopprijzen dankzij gedegen taxaties en gerichte marketing. Bovendien voeren ze de prijsonderhandelingen objectief en zonder emotionele binding. Dit is een duidelijk voordeel als het gaat om het maximaliseren van je verkoopopbrengst.

Juist omdat de verkoop van een woning vaak een van de grootste financiële beslissingen in het leven is, kiezen veel eigenaren voor de ondersteuning van een makelaar om tijd te besparen, risico's te vermijden en de optimale prijs te bereiken.

Een makelaar biedt veel meer dan alleen makelaardij. Als je strategische partner begeleiden ze je door het hele verkoopproces. Dankzij hun kennis van de markt kunnen ze de realistische verkoopprijs nauwkeurig bepalen en behalen ze vaak 10-15% hogere opbrengsten dan particuliere verkopers.

Hij neemt alle taken op zich vanaf de allereerste stap: het maken van professionele exposés, het verkrijgen van alle documenten, online marketing op bekende portals en het organiseren van bezichtigingen. Hij controleert ook de kredietwaardigheid van potentiële kopers en zorgt zo voor een juridisch correct en stressvrij verkoopproces.

Zelfs in speciale situaties, zoals gemeenschappen van erfgenamen, scheidingen of complexe eigendomsstructuren, is de makelaar een neutrale tussenpersoon die overtuigt met ervaring en gevoeligheid. Zo bereik je niet alleen de beste prijs, maar vermijd je ook juridische valkuilen en onnodige vertragingen.

Dus als je je appartement of huis in München wilt verkopen en waarde hecht aan professionaliteit, juridische zekerheid en de best mogelijke verkoopprijs, dan is een ervaren makelaar de beste keuze.

De tijd die nodig is om te verkopen hangt sterk af van de locatie, de prijs en de marktsituatie. Op een gewilde locatie kan een goed geprijsd of correct geprijsd appartement binnen een paar weken een koper vinden. Maar in minder gewilde buurten, als de vraagprijs te hoog is, de energiewaarde slecht is, de algemene staat ongunstig is, de huiskosten te hoog zijn, enz. kan het verkoopproces enkele maanden of langer duren. Bij het verkoopklaar maken van een woning is het heel belangrijk om alle verkoopdocumenten te verstrekken.

Nadat de woningfoto's en het exposé zijn voorbereid, is de gemiddelde tijd tussen de eerste advertentie en de notariële akte ongeveer drie tot zes maanden. Dit is inclusief bezichtigingen, prijsonderhandelingen, de financiële controle van de koper en het opstellen van het koopcontract. Bovendien moet er rekening mee worden gehouden dat het na de afspraak bij de notaris meestal nog eens vier tot zes weken duurt voordat de koopprijs moet worden betaald. Al met al kan er dus van worden uitgegaan dat het ongeveer vier tot acht maanden duurt voordat de verkoop is afgerond.

Voordat we met de daadwerkelijke verkoop kunnen beginnen, hebben we eerst de ondertekende bemiddelingsovereenkomst nodig, inclusief de annuleringsverklaring en gegevensbeschermingsverklaring en je identificatiegegevens. Vervolgens hebben we de volgende documenten voor het onroerend goed nodig: het huidige uittreksel uit het kadaster, de bouwbeschrijving, de plattegrond, het energieprestatiecertificaat, de plattegronden en de verzekeringsdocumenten voor het gebouw. In het geval van condominiums zijn ook de laatste drie geldige notulen van de vergaderingen van eigenaren, het ondernemingsplan, de laatste jaaropgave en de splitsingsverklaring inclusief addenda vereist. In het geval van een huurwoning hebben we ook de huurovereenkomst en de contactgegevens van de huurders nodig.

Onze fotografieafdeling maakt vervolgens professionele foto's en video's op locatie. Indien nodig wordt ook onze interieurafdeling ingeschakeld om de woning nog gezelliger te maken.
Als je vragen hebt over reparaties, renovaties en moderniseringen, helpt onze technische dienst je graag verder.

Volledige eigendomsdocumentatie is een voorwaarde voor een snelle financiering door de bank van de koper. De belangrijkste documenten zijn een actueel uittreksel uit het kadaster (max. drie maanden oud), de kadastrale kaart en het wettelijk vereiste energieprestatiecertificaat, plattegronden, een actuele, bevestigde woonruimteberekening, een opstalverzekering. In het geval van huizen moeten ook bouwtekeningen en bewijzen van moderniseringswerkzaamheden die de afgelopen jaren zijn uitgevoerd, worden ingediend om de staat transparant te documenteren.

Bij de verkoop van een condominium zijn ook de splitsingsverklaring, het verdelingsplan, de laatste drie notulen van de vergadering van eigenaars en het huidige economische plan vereist. Het in een vroeg stadium verzamelen van deze documenten voorkomt vertragingen in het verkoopproces en schept vertrouwen bij potentiële kopers.

In het geval van een makelaarscommissie verbindt de eigenaar van het onroerend goed zich ertoe om gedurende een bepaalde periode geen andere makelaar opdracht te geven om zijn eigendom op de markt te brengen. In ruil daarvoor is de makelaar verplicht om de verkoopinspanningen intensief en gericht te stimuleren - bijvoorbeeld door gerichte marketingmaatregelen, het opstellen van een kwalitatief exposé en het organiseren van bezichtigingen.

Deze exclusiviteit beschermt het onroerend goed tegen "uitbranden" door meerdere plaatsingen op de markt, wat vaak kan leiden tot een daling van de prijs.

Het gekwalificeerde exclusieve mandaat is bijzonder relevant: hier komen de partijen ook overeen dat de eigen verkoopinspanningen van de eigenaar worden beperkt, in die zin dat de eigenaar alle rechtstreekse geïnteresseerden moet doorverwijzen naar de makelaar. Dit garandeert de makelaar een commissie in geval van succes en de verkoper een professionele behandeling uit één bron.

Zonder een dergelijke overeenkomst (in het geval van een zogenaamd eenvoudig mandaat) is er vaak minder stimulans voor de makelaar om voorschotten te betalen, omdat de afronding van de verkoop niet door derden wordt gegarandeerd.

Netheid en een aangenaam binnenklimaat zijn belangrijk voor een optimale presentatie van je woning. Onze vastgoedadviseurs organiseren in overleg met jou of je huurders bezichtigingsafspraken met potentiële kopers.

Als er een aankoopbeslissing is genomen, hebben we van de kandidaat-koper een bewijs van eigen vermogen of een financieringsbevestiging van een financiële instelling nodig. Vervolgens kunnen alle details voor de conceptkoopovereenkomst worden besproken en ondertekenen beide partijen een reserveringsbevestiging met de akkoordverklaring voor de aansprakelijkheid van de notaris voor de kosten.

De notaris ontvangt vervolgens van ons een gedetailleerde lijst van alles wat in de koopovereenkomst moet worden opgenomen, inclusief de inventarislijst voor gemeubileerde woningen. Op basis van vele jaren van goede zakelijke relaties stellen wij kopers en verkopers vervolgens een geschikt notariskantoor voor of selecteren wij een notariskantoor op verzoek van de koper of verkoper en regelen wij een notarisafspraak.

Er is dan tijd om alle benodigde documenten te verkrijgen voor de notarisafspraak, waar onze vastgoedadviseurs je altijd naar zullen vergezellen.

Voor u als verkoper is het veiligstellen van de betaling van de koopprijs en tegelijkertijd het uitsluiten van aansprakelijkheid de belangrijkste doelstelling in het koopcontract. Omdat onroerend goed meestal wordt verkocht "zoals het er uitziet", moet het contract een uitgebreide uitsluiting van aansprakelijkheid voor materiële gebreken bevatten.

Dit beschermt u tegen aansprakelijkheid op een later tijdstip voor gebreken waarvan u niet op de hoogte was. De enige uitzondering hierop is het bedrieglijk verzwijgen van materiële gebreken waarvan je op de hoogte was.

Het is ook belangrijk om ervoor te zorgen dat de betalingsregeling in overeenstemming is met de wet. De notaris zorgt ervoor dat de koopprijs pas betaald hoeft te worden als aan alle vereisten is voldaan (bijv. invoering van de vooraankondiging van overdracht voor de koper) door middel van het zogenaamde vervaldatumbericht.

Zorg ervoor dat de economische overdracht - d.w.z. het moment vanaf wanneer de koper profiteert van het eigendom, maar ook de lasten draagt (onroerendgoedbelasting, exploitatiekosten) - pas plaatsvindt nadat de koopprijs volledig is ontvangen.

Bij de verkoop van een bestaande woning wordt meestal een uitgebreide uitsluiting van aansprakelijkheid voor materiële gebreken overeengekomen in het koopcontract ("gekocht zoals gezien"). Dit betekent dat de verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken die zich voordoen na de overdracht of die de koper had kunnen opmerken tijdens de inspectie. Deze vrijstelling van aansprakelijkheid geldt echter niet voor gebreken waarvoor de verkoper een expliciete garantie heeft gegeven of die hij op frauduleuze wijze voor de koper heeft verzwegen.

De aansprakelijkheid wordt enorm verhoogd in het geval van zogenaamde bedrieglijk verzwegen gebreken. Dit zijn belangrijke gebreken (bijvoorbeeld verborgen schimmel, structurele problemen of ontbrekende bouwvergunningen) die bekend waren bij de verkoper, maar opzettelijk niet aan de koper werden meegedeeld. In een dergelijk geval kan de koper de aankoopprijs verlagen, schadevergoeding eisen of, in extreme gevallen, zelfs de ontbinding van de koopovereenkomst afdwingen, aangezien een uitsluiting van aansprakelijkheid voor bedrieglijk opzet wettelijk ongeldig is.

De kosten voor het notarieel bekrachtigen van de koopovereenkomst, d.w.z. de notaris, worden meestal betaald door de koper. Zij dragen ook de kosten voor de inschrijving van de vooraankondiging van de overdracht en de overdracht in het kadaster en voor officiële machtigingen.

Verkopers dragen de kosten voor annuleringen in het kadaster, indien nodig.

De huidige provisieregelgeving in Duitsland bepaalt dat de provisie voor kopers en verkopers gelijk moet zijn voor flats en eengezinswoningen als de makelaar voor beide partijen optreedt en de kopers consumenten zijn.

Voor andere soorten onroerend goed (appartementencomplexen, percelen grond, commerciële eenheden) of als de makelaar uitsluitend voor de verkoper werkt (zogenaamde "zuivere interne commissie"), of als de kopers geen consumenten zijn, is de exacte structuur van de commissie nog steeds niet wettelijk voorgeschreven en kan daarom vrij worden overeengekomen op de markt.

Bij de onderhandse verkoop van een onroerend goed moet in de eerste plaats rekening worden gehouden met speculatiebelasting als de wettelijke houdbaarheidstermijnen worden overschreden.

In principe is de vermogenswinst onderworpen aan inkomstenbelasting als de periode tussen aankoop en verkoop korter is dan tien jaar. Er geldt een uitzondering in het geval van eigen bewoning: als je zelf in het onroerend goed hebt gewoond in het jaar van verkoop en in de twee voorafgaande kalenderjaren, is de belastingplicht niet van toepassing binnen de periode van tien jaar.

Het is raadzaam om een belastingadviseur te raadplegen om te voorkomen dat u een fout maakt bij de verkoop. De "drie-eigendomsgrens" kan ook relevant zijn als je meer dan drie eigendommen verkoopt binnen 5 jaar. Dit kan door de belastingdienst worden geclassificeerd als commerciële vastgoedhandel met fiscale gevolgen.

In de regel wordt de overdrachtsbelasting gedragen door de koper, zodat u als verkoper geen verdere overdrachtsbelasting hoeft te betalen naast de mogelijke inkomstenbelasting op de winst. Het is daarom raadzaam om in een vroeg stadium je persoonlijke belastingsituatie te controleren om de netto-opbrengst nauwkeurig te kunnen berekenen.

De eigendomsoverdracht vindt altijd plaats volgens de geldende hygiënevoorschriften en alle sleutels en eigendomsdocumenten moeten worden overhandigd. Alle meterstanden zoals elektriciteit, water, gas enz. moeten worden genoteerd in een gezamenlijk protocol. Op verzoek van de betrokken partijen kan een tussentijdse meterstand worden overeengekomen, die de koper meestal moet betalen en waarmee de verkoper moet instemmen, of het beheerbedrijf kan pro rata temporis afrekenen. Het protocol moet door beide partijen worden ondertekend en vervolgens moeten de energieleveranciers worden geïnformeerd.

We stellen van tevoren een overdrachtsprotocol voor je op om ervoor te zorgen dat alles soepel verloopt. We kunnen de overdracht ook samen met jou uitvoeren.

Met Mr. Lodge krijg je een transparante commissiestructuur en we houden je op de hoogte van elke stap die we zetten.

De huidige provisieregelgeving in Duitsland bepaalt dat kopers en verkopers van flats en vrijstaande huizen hetzelfde bedrag aan provisie moeten betalen als de makelaar voor beide partijen optreedt en de kopers consumenten zijn. In deze gevallen is de commissie van Mr. Lodge gewoonlijk 2,5% plus 19% BTW (= 2,975% incl. BTW).
Voor andere soorten onroerend goed (appartementencomplexen, percelen grond, commerciële eenheden), of als de makelaar uitsluitend optreedt voor de verkoper (zogenaamde "zuivere interne commissie", d.w.z. geen bemiddelingscontract met de kopers), of als de kopers geen consumenten zijn, is de commissie nog steeds niet wettelijk voorgeschreven en kan dus vrij worden overeengekomen op de markt.

Onze ervaren inrichtingsadviseurs en interieurontwerpers zorgen op verzoek en op afspraak voor de perfecte presentatie van je te koop staande woning. We kunnen tijdelijk meubels en accessoires toevoegen aan ongemeubileerde woningen of je bestaande inrichting optimaliseren door deze te verplaatsen. We ontwerpen muurkleuren en lichtaccenten en decoreren voor de perfecte fotopresentatie.

Wanneer een woning op leeftijd komt, helpen gerichte renovatie- en moderniseringsmaatregelen om de waarde ervan te verhogen. Mr. Lodge voert veel van het werk uit met eigen geschoolde arbeiders en technici. Daarnaast geeft ons team opdracht, organiseert en coördineert het geselecteerde en betrouwbare gespecialiseerde bedrijven. Een kort overzicht van de kosten vindt u hier.

Foto's en video's van hoge kwaliteit zijn essentieel voor de optimale presentatie en succesvolle marketing van je woning. Foto's en video's van de te koop staande woningen worden daarom gemaakt door de specialisten van Mr. Lodge met de nieuwste professionele foto- en videoapparatuur. Om deze reden kunnen er geen foto's en video's van de verkopers worden gebruikt.

De opnames maken deel uit van het servicepakket van Mr. Lodge en zijn gratis voor onze verkoopklanten. Meer informatie vindt u hier.

Als je woning nog bewoond is, moet je persoonlijke spullen verwijderen en de woning zo neutraal mogelijk presenteren. Je woning moet er ook uitnodigend uitzien. Als het om een leegstaande woning gaat, raden we je aan om deze te visualiseren met behulp van home staging. Ons interieurontwerpteam helpt je hier graag bij. Hier vind je meer informatie.