Често задавани въпроси за продавачи

За първоначална ориентация онлайн инструментите за оценка предлагат бърза оценка въз основа на статистически сравнителни стойности и фактори, свързани с местоположението. Тези алгоритми обаче предоставят само груба рамка. Често се наблюдават отклонения от реалната стойност в размер на 10-30%. В случай на специални местоположения и изключителни имоти действителната стойност може да се отклони с повече от 50%. Подробният анализ на имота, извършен от опитен агент по недвижими имоти или експерт, е от съществено значение за пазарно ориентираната оценка, тъй като това е единственият начин да се оценят индивидуалните характеристики, специалният характер на имота, състоянието му на запазеност, висококачествените модернизации или правните подробности в поземления регистър.

Професионалната оценка или добре обоснованият анализ на пазарната стойност отчитат и настоящата конкурентна ситуация в района. Това включва проверка на това кои подобни имоти се предлагат в момента, на какви цени и кои сделки са били действително сключени. Пазарният опит на агента по недвижими имоти може да бъде решаващо предимство за продавача. Целта е да се определи офертна цена, която, от една страна, напълно да използва потенциала на имота, а от друга - да даде възможност за бързо пускане на пазара без ненужни намаления на цената.

Пазарната стойност на даден имот не е статична величина, а резултат от сложен анализ на различни фактори, влияещи върху стойността. Те могат да бъдат разделени грубо на три категории, които се претеглят при всяка професионална процедура за оценка (стойност на активите, стойност на капитализираните приходи или процедура на сравнителната стойност).

Решаващите фактори включват

• Местоположение: Това е най-важният фактор. Прави се разграничение между макролокацията (регион, град, инфраструктура, икономическа сила на околността) и микролокацията (непосредствено съседство, шумово замърсяване, изглед, изложение към небето).
• Състояние и същност: Тук се включват годината на построяване, енергийната ефективност (изолация, отоплителна техника, прозорци), изоставането в поддръжката и качеството на използваните строителни материали. Модернизацията, извършена през последните 10-15 години, повишава стойността на имота.
• Особености: Особености като оборудвани кухни, висококачествени подови настилки, системи за интелигентен дом, асансьори или брой и дизайн на баните се включват в оценката.
• Имотът и правната рамка: Това включва размера на парцела, коефициента на етажната собственост (GFZ), строителните тежести в поземления регистър, както и евентуални изисквания за защита на паметници на културата или права на преминаване.

Настоящата пазарна среда също играе решаваща роля: съотношението между търсенето и предлагането и текущото ниво на лихвените проценти оказват огромно влияние върху цената, която в крайна сметка може да бъде реално реализирана на пазара.

Ако искате да продадете имота си в Мюнхен, сте изправени пред важно решение: частна продажба или посредник? И двата начина имат предимства и недостатъци. Решаващите фактори са времето, с което разполагате, вашите експертни познания и опитът ви в продажбата на имоти.

Частната продажба може да изглежда привлекателна на пръв поглед, тъй като при нея няма комисиона на агенцията за недвижими имоти. Тя обаче е свързана със значителен обем работа: трябва да определите подходящата продажна цена, да съставите документи, да създадете висококачествени снимки и експозиции, да обработите запитванията и да координирате огледите. Преговорите за цената и правните въпроси също са изцяло ваша отговорност и тук е лесно да се допуснат скъпоструващи грешки.

Опитният агент по недвижими имоти се заема професионално с всички тези задачи. Те познават местния пазар отвътре, разполагат с проверени потенциални купувачи и обикновено постигат значително по-високи продажни цени благодарение на добре обосновани оценки и целенасочен маркетинг. Освен това те водят преговорите за цената обективно и без емоционална обвързаност. Това е ясно предимство, когато става въпрос за максимизиране на приходите от продажби.

Именно защото продажбата на имот често е едно от най-големите финансови решения в живота, много собственици избират подкрепата на агент по недвижими имоти, за да спестят време, да избегнат рискове и да постигнат оптимална цена.

Агентът по недвижими имоти предлага много повече от посредничество. Като ваш стратегически партньор, той ще ви води през целия процес на продажба. Благодарение на познанията си за пазара те могат точно да определят реалистичната продажна цена и често постигат 10-15% по-високи приходи от частните продавачи.

Той поема всички задачи още от първата стъпка: създаване на професионални експозиции, набавяне на всички документи, онлайн маркетинг в известни портали и организиране на огледи. Той проверява също така кредитоспособността на потенциалните купувачи и по този начин гарантира законосъобразен и безстресов процес на продажба.

Дори в специални ситуации, като например общности на наследници, разводи или сложни структури на собственост, агентът по недвижими имоти е неутрален посредник, който убеждава с опит и чувствителност. По този начин не само постигате най-добрата цена, но и избягвате правни клопки и ненужни забавяния.

Така че, ако искате да продадете своя апартамент или къща в Мюнхен и цените професионализма, правната сигурност и възможно най-добрата продажна цена, опитният агент по недвижими имоти е най-добрият избор.

Времето, необходимо за продажба, зависи до голяма степен от местоположението, цените и пазарната ситуация. На търсено място, апартамент с добра или правилна цена може да намери купувач в рамките на няколко седмици. В по-малко търсените квартали обаче, ако исканата цена е твърде висока, енергийните стойности са лоши, общото състояние е неблагоприятно, таксите за жилището са твърде високи и т.н., процесът на продажба може да отнеме няколко месеца или повече. При подготовката на имота за продажба е много важно да се предоставят всички документи за продажба.

След като бъдат подготвени снимките на имота и експозицията, средното време между първата обява и нотариалната заверка е около три до шест месеца. Това включва огледите, преговорите за цената, финансовата проверка на купувача и изготвянето на договора за покупко-продажба. Освен това трябва да се има предвид, че след назначаването на нотариус обикновено минават още четири до шест седмици, докато стане дължима покупната цена. Следователно може да се предположи, че като цяло финализирането на продажбата ще отнеме около четири до осем месеца.

Преди да започнем действителната продажба, първо се нуждаем от подписания брокерски договор, включително декларацията за анулиране и защита на данните, както и от вашите идентификационни данни. След това ни трябват следните документи за имота: актуално извлечение от кадастъра, описание на сградата, план на обекта, сертификат за енергийни характеристики, планове на етажите и документи за застраховка на сградата. В случай на кондоминиуми се изискват и последните три валидни протокола от събранията на собствениците, бизнес планът, последният годишен отчет и декларацията за разделяне, включително допълненията. В случай на имот, отдаден под наем, се нуждаем и от договора за наем и данните за контакт на наемателите.

След това нашият фотографски отдел ще направи професионални снимки и видеоклипове на място. Ако е необходимо, може да бъде извикан и нашият отдел за интериорен дизайн, за да се направи имотът още по-приветлив.
Ако имате въпроси относно ремонтите, реконструкциите и модернизацията, нашата техническа служба с удоволствие ще ви помогне.

Пълната документация на имота е предпоставка за бързото получаване на финансов ангажимент от банката на купувача. Най-важните документи включват актуално извлечение от имотния регистър (с максимална давност три месеца), кадастралната карта и задължителния по закон сертификат за енергийни характеристики, планове на етажите, актуално, потвърдено изчисление на жилищната площ, застраховка на сградата. В случай на къщи трябва да се представят и строителни планове и доказателства за модернизационни работи, извършени през последните години, за да се документира състоянието по прозрачен начин.

При продажба на жилищна сграда се изисква също така декларация за разделяне, план за разделяне, последните три протокола от събранието на собствениците и актуален икономически план. Съставянето на тези документи на ранен етап предотвратява забавянето на процеса на продажба и създава доверие у потенциалните купувачи.

При комисионата на брокера собственикът на имота се задължава да не възлага на друг брокер да продава неговия имот за определен период от време. В замяна на това агентът по недвижими имоти се задължава да развива интензивно и целенасочено усилията за продажба - например чрез целенасочени маркетингови мерки, създаване на висококачествено изложение и организиране на огледи.

Тази ексклузивност предпазва имота от "прегаряне" при многократно пускане на пазара, което често може да доведе до спад в цената.

Квалифицираният ексклузивен мандат е от особено значение: тук страните се договарят, че собствените усилия на собственика за продажба са ограничени, тъй като собственикът трябва да насочи всички пряко заинтересовани лица към агенцията за недвижими имоти. Това гарантира на агенцията за недвижими имоти комисиона в случай на успех, а на продавача - професионално обслужване от един източник.

Без такова споразумение (в случая на т.нар. обикновен мандат) агентът по недвижими имоти често има по-малък стимул да извършва авансови плащания, тъй като сключването на продажбата не е гарантирано от трети лица.

Чистотата и подредеността, както и приятният климат в помещенията са важни за оптималното представяне на вашия имот. Нашите консултанти по недвижими имоти ще организират срещи за огледи с потенциални купувачи, като се консултират с вас или с вашите наематели.

При вземане на решение за покупка изискваме от потенциалния купувач доказателство за собствен капитал или потвърждение за финансиране от финансова институция. След това могат да се обсъдят всички подробности за проекта на договора за покупко-продажба и двете страни подписват потвърждение за резервация с декларация за съгласие за отговорността на нотариуса за разходите.

След това нотариусът получава от нас подробен списък на всичко, което трябва да бъде включено в договора за покупко-продажба, включително списък на инвентара за обзаведени имоти. Въз основа на дългогодишни добри бизнес отношения след това предлагаме на купувачите и продавачите подходяща нотариална кантора или избираме нотариална кантора, поискана от купувача или продавача, и уреждаме среща с нотариус.

След това има време да се снабдите с всички необходими документи преди срещата за нотариална заверка, на която нашите консултанти по недвижими имоти винаги ще ви придружат.

За вас като продавач най-важната цел на договора за покупко-продажба е да осигурите плащането на покупната цена, като същевременно изключите отговорността. Тъй като имотите обикновено се продават "във вида, в който се виждат", договорът трябва да съдържа изчерпателно изключване на отговорността за материални дефекти.

Това ви предпазва от това да бъдете подведени под отговорност на по-късна дата за дефекти, за които не сте знаели. Единственото изключение от това правило е измамното укриване на съществени дефекти, за които сте знаели.

Важно е също така да се уверите, че договореностите за плащане са в съответствие със закона. Нотариусът гарантира, че покупната цена не трябва да бъде платена, докато не бъдат изпълнени всички изисквания (напр. вписване на приоритетно известие за прехвърляне на собствеността за купувача) чрез т.нар. известие за падеж.

Уверете се, че икономическото прехвърляне - т.е. моментът, от който купувачът се възползва от имота, но и поема тежестите (данък върху недвижимия имот, експлоатационни разходи) - се извършва едва след като покупната цена е получена в пълен размер.

При продажбата на съществуващ имот в договора за покупко-продажба обикновено се уговаря цялостно изключване на отговорността за материални дефекти ("закупен във вида, в който е видян"). Това означава, че продавачът не носи отговорност за дефекти, които са възникнали след предаването или които купувачът е могъл да забележи по време на инспекцията. Това освобождаване от отговорност обаче не се прилага за дефекти, за които продавачът е дал изрична гаранция или които той е скрил от купувача с измама.

Отговорността се увеличава значително в случай на така наречените измамно скрити дефекти. Това са съществени дефекти (напр. скрита плесен, конструктивни проблеми или липсващи разрешителни за строеж), които са били известни на продавача, но умишлено не са били съобщени на купувача. В такъв случай купувачът може да намали покупната цена, да поиска обезщетение или, в краен случай, дори да наложи разваляне на договора за покупко-продажба, тъй като изключването на отговорността за измамнически умисъл е правно невалидно.

Разходите за нотариалната заверка на договора за покупко-продажба, т.е. за нотариуса, обикновено се заплащат от купувачите. Те поемат също така разходите за вписване на приоритетното известие за прехвърляне и прехвърлянето в поземления регистър и за официални разрешения.

Продавачите поемат разходите за анулиране на вписването в поземления регистър, ако е необходимо.

Съгласно действащия регламент за комисионите в Германия комисионите за купувачите и продавачите трябва да бъдат еднакви за апартаменти и самостоятелни къщи, ако агентът по недвижими имоти действа и за двете страни, а купувачите са потребители.

За други видове имоти (жилищни блокове, парцели, търговски обекти) или ако агентът по недвижими имоти работи изключително за продавача (т.нар. "чиста вътрешна комисиона"), или ако купувачите не са потребители, точната структура на комисионата все още не е предписана от закона и следователно може да бъде свободно договорена на пазара.

При частна продажба на имот данъкът върху спекулациите трябва да се вземе предвид преди всичко, ако са надхвърлени законоустановените срокове за задържане.

По принцип капиталовата печалба подлежи на облагане с данък върху доходите, ако периодът между покупката и продажбата е по-кратък от десет години. Изключение се прилага в случай на обитаване от собственик: Ако сте живели в имота сами през годината на продажбата и през двете предходни календарни години, данъчното задължение не се прилага в рамките на десетгодишния период.

Препоръчително е да се консултирате с данъчен консултант, за да не допуснете грешка при продажбата. "Ограничението за три имота" може да бъде от значение и ако продадете повече от три имота в рамките на 5 години. Това може да бъде класифицирано от данъчната служба като търговия с търговски имоти с данъчни последици.

По правило данъкът върху прехвърлянето на имота се поема от купувача, така че вие като продавач няма да понесете никакви допълнителни данъци върху прехвърлянето в допълнение към потенциалния данък върху доходите от печалбата. Ето защо е препоръчително да проверите личното си данъчно положение на ранен етап, за да изчислите точно нетния приход.

Предаването на имота винаги се извършва при спазване на действащите хигиенни норми и трябва да се предадат всички ключове и документи за собственост. Всички показания на измервателните уреди, като електроенергия, вода, газ и т.н., трябва да бъдат посочени в съвместен протокол. По искане на заинтересованите страни може да се договори временно отчитане на показанията на електромерите, което обикновено купувачът трябва да плати, а продавачът да се съгласи, или дружеството за управление на имота може да уреди pro rata temporis. Протоколът трябва да бъде подписан и от двете страни, след което трябва да се информират доставчиците на енергия.

Ние ще изготвим предварително приемо-предавателен протокол за вас, за да гарантираме, че всичко ще протече гладко. Можем също така да извършим предаването заедно с вас.

С Mr. Lodge ще получите прозрачна структура на комисионите и ще ви информираме за всяка наша стъпка.

Съгласно действащите разпоредби за комисионите в Германия купувачите и продавачите на апартаменти и самостоятелни къщи трябва да плащат еднакъв размер на комисионата, ако агентът по недвижими имоти действа и за двете страни, а купувачите са потребители. В тези случаи комисионата на Mr. Lodge обикновено е 2,5% плюс 19% ДДС (= 2,975% с ДДС).
За други видове имоти (жилищни блокове, парцели, търговски обекти) или ако агентът по недвижими имоти действа изключително за продавача (т.нар. чиста вътрешна комисиона, т.е. няма договор за посредничество с купувачите), или ако купувачите не са потребители, комисионата все още не е предписана от закона и следователно може да бъде свободно договорена на пазара.

Нашите опитни консултанти по обзавеждане и интериорни дизайнери ще осигурят перфектното представяне на вашия имот за продажба при поискване и по договореност. Можем временно да добавим мебели и аксесоари към необзаведени имоти или да оптимизираме съществуващото ви обзавеждане, като го пренаредим. Проектираме цветовете на стените и светлинните акценти и декорираме за перфектното представяне на снимките.

Когато един имот е на възраст, целенасочените мерки за ремонт и модернизация помагат за увеличаване на стойността му. Mr. Lodge извършва много от дейностите със собствени квалифицирани работници и техници. Освен това екипът ни възлага, организира и координира дейността на подбрани и надеждни специализирани фирми. Кратък преглед на разходите можете да намерите тук.

Висококачествените снимки и видеоклипове са от съществено значение за оптималното представяне и успешния маркетинг на вашия имот. Затова снимките и видеоклиповете на имотите за продажба се правят от специалистите на Mr. Lodge с помощта на най-новото професионално фото- и видеооборудване. По тази причина не могат да се използват снимки и видеоклипове на продавачите.

Записите са част от пакета услуги на Mr. Lodge и са безплатни за нашите клиенти. Допълнителна информация можете да намерите тук.

Ако имотът ви все още се обитава, личните вещи трябва да бъдат премахнати и имотът да бъде представен възможно най-неутрално. Моля, имайте предвид също, че имотът ви трябва да изглежда привлекателно. Ако имотът е празен, препоръчваме да го визуализирате с помощта на home staging. Нашият екип по интериорен дизайн с удоволствие ще ви помогне в тази насока. Повече информация можете да намерите тук.