Často kladené otázky pro prodejce

Pro prvotní orientaci nabízejí online nástroje pro oceňování rychlé posouzení na základě statistických srovnávacích hodnot a faktorů lokality. Tyto algoritmy však poskytují pouze hrubý rámec. Často dochází k odchylkám od skutečné hodnoty ve výši 10-30 %. V případě zvláštních lokalit a exkluzivních nemovitostí se skutečná hodnota může lišit o více než 50 %. Pro tržně orientované ocenění je nezbytná podrobná analýza nemovitosti provedená zkušeným realitním makléřem nebo znalcem, protože jen tak lze ocenit jednotlivé vlastnosti, zvláštnosti nemovitosti, její stav zachování, kvalitní modernizace nebo právní údaje v katastru nemovitostí.

Odborné ocenění nebo fundovaná analýza tržní hodnoty zohledňuje také aktuální konkurenční situaci v dané oblasti. To zahrnuje ověření, které podobné nemovitosti jsou v současné době nabízeny za jaké ceny a které obchody byly skutečně uzavřeny. Znalost trhu realitní kanceláří může být pro prodávajícího rozhodující výhodou. Cílem je stanovit nabídkovou cenu, která na jedné straně plně využije potenciál nemovitosti a na druhé straně umožní rychlé uvedení na trh bez zbytečného snižování ceny.

Tržní hodnota nemovitosti není statický údaj, ale výsledek komplexní analýzy různých faktorů ovlivňujících hodnotu. Ty lze zhruba rozdělit do tří kategorií, které mají váhu v každém odborném postupu oceňování (postup ocenění aktiv, postup ocenění kapitalizovaným ziskem nebo postup ocenění srovnávací hodnotou).

Mezi rozhodující faktory patří

• Poloha: Jed ná se o nejdůležitější faktor. Rozlišuje se mezi makrolokalitou (region, město, infrastruktura, ekonomická síla okolí) a mikrolokalitou (bezprostřední sousedství, hluková zátěž, výhled, výhled na oblohu).
• Stav a podstata: Zahrnuje rok výstavby, energetickou účinnost (izolace, technologie vytápění, okna), zaostávání v údržbě a kvalitu použitých stavebních materiálů. Modernizační práce provedené v posledních 10 až 15 letech zvyšují hodnotu nemovitosti.
• Vlastnosti: Do ocenění jsou zahrnutyvlastnosti , jako jsou vybavené kuchyně, kvalitní podlahové krytiny, systémy inteligentní domácnosti, výtahy nebo počet a provedení koupelen.
• Nemovitost a právní rámec: To zahrnuje velikost pozemku, poměr podlahové plochy (GFZ), věcná břemena v katastru nemovitostí a také případné požadavky na památkovou ochranu nebo práva cesty.

Rozhodující roli hraje také aktuální tržní prostředí : vztah mezi nabídkou a poptávkou a aktuální výše úrokových sazeb mají obrovský vliv na cenu, kterou lze nakonec na trhu skutečně realizovat.

Pokud chcete prodat svou nemovitost v Mnichově, stojíte před důležitým rozhodnutím: soukromý prodej nebo realitní kancelář? Oba způsoby mají své výhody i nevýhody. Rozhodujícími faktory jsou váš čas, který máte k dispozici, vaše odborné znalosti a zkušenosti s prodejem nemovitostí.

Soukromý prodej se může zdát na první pohled atraktivní, protože při něm neplatíte provizi realitní kanceláři. Zahrnuje však značné množství práce: musíte určit správnou prodejní cenu, sestavit dokumenty, vytvořit kvalitní fotografie a expozice, zpracovat poptávky a koordinovat prohlídky. Vyjednávání o ceně a právní záležitosti jsou také plně ve vaší kompetenci a snadno se zde můžete dopustit nákladných chyb.

Zkušený realitní makléř se všech těchto úkolů ujme profesionálně. Zná místní trh zevnitř, má k dispozici prověřené potenciální kupce a díky fundovaným odhadům a cílenému marketingu obvykle dosahuje výrazně vyšších prodejních cen. Kromě toho vedou jednání o ceně objektivně a bez citové vazby. To je jasná výhoda, pokud jde o maximalizaci výnosů z prodeje.

Právě proto, že prodej nemovitosti je často jedním z největších finančních rozhodnutí v životě, mnoho majitelů volí podporu realitní kanceláře, aby ušetřili čas, vyhnuli se rizikům a dosáhli optimální ceny.

Realitní makléř nabízí mnohem více než jen zprostředkování. Jako váš strategický partner vás provede celým procesem prodeje. Díky svým znalostem trhu dokáží přesně určit realistickou prodejní cenu a často dosáhnou o 10-15 % vyššího výnosu než soukromí prodejci.

Veškeré úkoly přebírá od prvního kroku: vytvoření profesionální expozice, obstarání všech dokumentů, online marketing na známých portálech a organizaci prohlídek. Prověřuje také bonitu potenciálních kupujících a zajišťuje tak právně vyhovující a nestresující proces prodeje.

I ve zvláštních situacích, jako jsou společenství dědiců, rozvody nebo složité vlastnické struktury, je realitní makléř neutrálním prostředníkem, který přesvědčí zkušeností a citlivostí. Tímto způsobem dosáhnete nejen nejlepší ceny, ale také se vyhnete právním nástrahám a zbytečným průtahům.

Pokud tedy chcete prodat svůj byt nebo dům v Mnichově a oceňujete profesionalitu, právní jistotu a nejlepší možnou prodejní cenu, je zkušená realitní kancelář tou nejlepší volbou.

Doba, za kterou se nemovitost prodá, závisí do značné míry na lokalitě, ceně a situaci na trhu. Ve vyhledávané lokalitě může dobře oceněný nebo správně naceněný byt najít kupce během několika týdnů. V méně vyhledávaných čtvrtích však může v případě příliš vysoké nabídkové ceny, špatných energetických hodnot, celkového nepříznivého stavu, příliš vysokých poplatků za dům apod. trvat proces prodeje několik měsíců i déle. Při přípravě nemovitosti k prodeji je velmi důležité zajistit veškeré podklady k prodeji.

Po přípravě fotografií a expozice nemovitosti je průměrná doba mezi prvním inzerátem a notářským zápisem přibližně tři až šest měsíců. Tato doba zahrnuje prohlídky, jednání o ceně, finanční kontrolu kupujícího a přípravu kupní smlouvy. Kromě toho je třeba vzít v úvahu, že po schůzce u notáře obvykle trvá dalších čtyři až šest týdnů, než je splatná kupní cena. Celkově lze tedy předpokládat, že dokončení prodeje bude trvat přibližně čtyři až osm měsíců.

Než můžeme začít s vlastním prodejem, potřebujeme nejprve podepsanou zprostředkovatelskou smlouvu včetně prohlášení o odstoupení od smlouvy a ochraně údajů a vašich identifikačních údajů. Dále potřebujeme následující dokumenty k nemovitosti: aktuální výpis z katastru nemovitostí, popis budovy, plán pozemku, průkaz energetické náročnosti, půdorysy a doklady o pojištění budovy. V případě bytových domů jsou vyžadovány také poslední tři platné zápisy ze schůzí vlastníků, podnikatelský záměr, poslední roční vyúčtování a prohlášení o rozdělení včetně dodatků. V případě pronajaté nemovitosti potřebujeme také nájemní smlouvu a kontaktní údaje nájemníků.

Naše fotografické oddělení pak na místě pořídí profesionální fotografie a videa. V případě potřeby je možné přizvat také naše oddělení interiérového designu, aby byla nemovitost ještě útulnější.
Pokud máte jakékoli dotazy týkající se oprav, rekonstrukcí a modernizací, naše technické oddělení vám rádo pomůže.

Kompletní dokumentace nemovitosti je předpokladem pro rychlé získání finančního závazku od banky kupujícího. Mezi nejdůležitější dokumenty patří aktuální výpis z katastru nemovitostí (max. tři měsíce starý), katastrální mapa a zákonem požadovaný průkaz energetické náročnosti, půdorysy, aktuální potvrzený výpočet obytné plochy, pojištění budovy. V případě rodinných domů je třeba předložit také stavební plány a doklad o modernizaci provedené v posledních letech, aby byl stav transparentně zdokumentován.

Při prodeji bytového domu se vyžaduje také prohlášení o rozdělení, plán rozdělení, poslední tři zápisy ze schůze vlastníků a aktuální hospodářský plán. Sestavení těchto dokumentů v rané fázi předchází prodlevám v procesu prodeje a vytváří důvěru potenciálních kupujících.

V případě zprostředkovatelské provize se vlastník nemovitosti zavazuje, že po stanovenou dobu nepověří jiného zprostředkovatele prodejem své nemovitosti. Realitní makléř je na oplátku povinen intenzivně a cíleně prosazovat prodej - například prostřednictvím cílených marketingových opatření, vytvořením kvalitní expozice a organizací prohlídek.

Tato exkluzivita chrání nemovitost před "vyhořením" v důsledku vícenásobného umístění na trhu, což může často vést k poklesu ceny.

Zvláště důležitý je kvalifikovaný exkluzivní mandát: zde se strany rovněž dohodly, že vlastní prodejní úsilí vlastníka je omezeno tím, že vlastník musí všechny přímé zájemce odkázat na realitní kancelář. Tím je realitní kanceláři zaručena provize v případě úspěchu a prodávajícímu profesionální jednání z jednoho zdroje.

Bez takové dohody (v případě tzv. prostého pověření) je často menší motivace realitní kanceláře k zálohovým platbám, protože uzavření prodeje není zajištěno třetími osobami.

Čistota a pořádek, stejně jako příjemné vnitřní klima jsou důležité pro optimální prezentaci vaší nemovitosti. Naši realitní poradci po dohodě s vámi nebo vašimi nájemníky zorganizují prohlídky s potenciálními kupci.

Při rozhodování o koupi požadujeme od potenciálního kupujícího doklad o vlastním kapitálu nebo potvrzení o financování od finanční instituce. Poté je možné projednat všechny podrobnosti návrhu kupní smlouvy a obě strany podepíší potvrzení o rezervaci s prohlášením o souhlasu s odpovědností notáře za náklady.

Notář od nás poté obdrží podrobný seznam všeho, co by mělo být součástí kupní smlouvy, včetně seznamu inventáře u zařízených nemovitostí. Na základě dlouholetých dobrých obchodních vztahů pak kupujícím a prodávajícím navrhujeme vhodnou notářskou kancelář nebo vybíráme notářskou kancelář, kterou si kupující nebo prodávající vyžádá, a domlouváme schůzku u notáře.

Před schůzkou u notáře, na kterou vás vždy doprovodí naši realitní poradci, je pak čas na obstarání všech potřebných dokumentů.

Pro vás jako prodávajícího je nejdůležitějším cílem kupní smlouvy zajistit zaplacení kupní ceny a zároveň vyloučit odpovědnost. Vzhledem k tomu, že nemovitosti se obvykle prodávají "tak, jak jsou vidět", měla by smlouva obsahovat komplexní vyloučení odpovědnosti za věcné vady.

To vás chrání před pozdější odpovědností za vady, o kterých jste nevěděli. Jedinou výjimkou je podvodné zatajení podstatných vad, o kterých jste věděli.

Je také důležité zajistit, aby platební ujednání byla v souladu s právními předpisy. Notář zajistí, aby kupní cena nemusela být zaplacena, dokud nebudou splněny všechny náležitosti (např. zápis přednostního oznámení o převodu pro kupujícího), a to prostřednictvím tzv. oznámení o splatnosti.

Zajistěte, aby k ekonomickému převodu - tj. k okamžiku, od kterého kupující z nemovitosti těží, ale také nese břemena (daň z nemovitosti, provozní náklady) - došlo až po obdržení celé kupní ceny.

Při prodeji stávající nemovitosti se v kupní smlouvě obvykle sjednává úplné vyloučení odpovědnosti za věcné vady ("koupeno, jak bylo viděno"). To znamená, že prodávající neodpovídá za vady, které se vyskytnou po předání nebo kterých si kupující mohl všimnout při prohlídce. Toto zproštění odpovědnosti se však nevztahuje na vady, na které prodávající poskytl výslovnou záruku nebo které před kupujícím podvodně zatajil.

V případě tzv. podvodně zamlčených vad se odpovědnost masivně zvyšuje . Jedná se o závažné vady (např. skrytá plíseň, problémy se statikou nebo chybějící stavební povolení), které byly prodávajícímu známy, ale kupujícímu nebyly záměrně sděleny. V takovém případě může kupující snížit kupní cenu, požadovat náhradu škody nebo si v krajním případě dokonce vynutit zrušení kupní smlouvy, neboť vyloučení odpovědnosti za podvodný úmysl je právně neplatné.

Náklady na notářské ověření kupní smlouvy, tj. notáře, obvykle hradí kupující. Ti rovněž hradí náklady na zápis přednostního oznámení o převodu a převodu do katastru nemovitostí a na úřední povolení.

Prodávající hradí náklady na případné výmazy v katastru nemovitostí.

Současná provizní úprava v Německu stanoví, že provize pro kupující a prodávající musí být u bytů a rodinných domů stejná, pokud realitní kancelář jedná za obě strany a kupující jsou spotřebitelé.

U ostatních typů nemovitostí (bytové domy, pozemky, komerční jednotky) nebo pokud realitní kancelář pracuje výhradně pro prodávajícího (tzv. "čistě interní provize"), případně pokud kupující nejsou spotřebiteli, není přesná struktura provize dosud zákonem předepsána a může být proto na trhu volně dohodnuta.

Při soukromém prodeji nemovitosti je třeba zohlednit především daň ze spekulace, pokud jsou překročeny zákonem stanovené doby držby.

Kapitálový zisk v zásadě podléhá dani z příjmu, pokud je doba mezi nákupem a prodejem kratší než deset let. V případě vlastnického bydlení platí výjimka: Pokud jste v roce prodeje a v předchozích dvou kalendářních letech v nemovitosti sami bydleli, daňová povinnost se v rámci desetiletého období neuplatní.

Doporučujeme poradit se s daňovým poradcem, abyste se při prodeji nedopustili chyby. "Limit tří nemovitostí" může být relevantní i v případě, že prodáte více než tři nemovitosti během pěti let. To by mohlo být finančním úřadem klasifikováno jako obchodování s komerčními nemovitostmi s daňovými důsledky.

Daň z převodu nemovitosti zpravidla hradí kupující, takže vám jako prodávajícímu nevzniká kromě případné daně z příjmu ze zisku žádná další daň z převodu. Doporučujeme proto včas prověřit vaši osobní daňovou situaci, abyste mohli přesně vypočítat čistý výnos.

Předání nemovitosti probíhá vždy podle platných hygienických předpisů a musí být předány všechny klíče a doklady k nemovitosti. Ve společném protokolu musí být uvedeny všechny odečty měřidel, jako je elektřina, voda, plyn atd. Na žádost zúčastněných stran lze dohodnout průběžný odečet měřidel, který obvykle musí zaplatit kupující a prodávající s ním musí souhlasit, nebo může správcovská společnost provést vypořádání pro rata temporis. Protokol musí být podepsán oběma stranami a následně musí být informováni dodavatelé energií.

Předávací protokol pro vás připravíme předem, aby vše proběhlo hladce. Předání můžeme také provést společně s vámi.

S Mr. Lodge získáte transparentní strukturu provizí a budeme vás informovat o každém našem kroku.

Současné provizní předpisy v Německu stanoví, že kupující i prodávající bytů a rodinných domů musí platit stejnou výši provize, pokud realitní kancelář jedná za obě strany a kupující jsou spotřebitelé. V těchto případech činí provize pana Lodge obvykle 2,5 % plus 19 % DPH (= 2,975 % včetně DPH).
U ostatních typů nemovitostí (bytové domy, pozemky, komerční jednotky), nebo pokud realitní kancelář jedná výhradně za prodávajícího (tzv. čistá interní provize, tj. bez zprostředkovatelské smlouvy s kupujícími), nebo pokud kupující nejsou spotřebiteli, není provize stále předepsána zákonem a může být tedy na trhu volně dohodnuta.

Naši zkušení poradci v oblasti vybavení a interiérového designu zajistí na požádání a po dohodě dokonalou prezentaci vaší nemovitosti při prodeji. Můžeme dočasně doplnit nábytek a doplňky do nezařízených nemovitostí nebo optimalizovat stávající vybavení jejich přemístěním. Navrhneme barvy stěn a světelné akcenty a vyzdobíme je pro dokonalou prezentaci na fotografiích.

Když nemovitost přibývá let, cílená rekonstrukce a modernizace pomáhají zvýšit její hodnotu. Mr. Lodge provádí řadu prací vlastními kvalifikovanými pracovníky a techniky. Kromě toho náš tým zadává, organizuje a koordinuje vybrané a spolehlivé odborné firmy. Stručný přehled nákladů najdete zde.

Kvalitní fotografie a videa jsou nezbytné pro optimální prezentaci a úspěšný marketing vaší nemovitosti. Fotografie a videa nemovitostí na prodej proto pořizují specialisté společnosti Mr. Lodge pomocí nejmodernějšího profesionálního foto a video vybavení. Z tohoto důvodu nelze použít fotografie a videa prodávajících.

Nahrávky jsou součástí balíčku služeb Mr. Lodge a pro naše prodejní zákazníky jsou zdarma. Další informace naleznete zde.

Pokud je vaše nemovitost stále obývána, měly by být odstraněny osobní věci a nemovitost by měla být prezentována co nejneutrálněji. Mějte také na paměti, že vaše nemovitost by měla vypadat přívětivě. Pokud se jedná o prázdnou nemovitost, doporučujeme ji vizualizovat pomocí home stagingu. Náš tým interiérových designérů vám s tím rád pomůže. Více informací naleznete zde.